九乡新闻网航空电子电气技术:2010杭州楼市分析报告
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 01:46:47
www.zzhz.com.cn 2011年01月20日 20:55:48 住在杭州网
文/住在杭州网首席评论员 丁建刚
核心提要
1. 2010年是中国政府对房地产市场进行了从1998年选择市场化道路以来最为严厉的调控，中国房地产市场走过了跌宕起伏的一年。身处一线城市的杭州，与其它城市一样也经历了跌宕起伏的一年，一年走过了两次春夏秋冬。
2. 2010年是典型的政策市。全年的市场走势完全由政策坐标确定。政策出台的时间节点将市场划分为多个阶段。
3.狂热期和冰冻期的效应抵消，全年波澜不惊。全年的成交量虽比2009年有大幅度下降，但却比2008年大幅度增长，从全年成交量上看是一个比较正常的年份。
4.在“双限”的背景下，首次置业的刚性需求和改善型需求仍强劲，投资性需求主要表现为保值性、抗通胀需求。
5.价格出现较大分化，市中心、稀缺区域、品牌楼盘、精装修楼盘价格坚挺，甚至稳中有涨；部分副城、近郊及2009年涨幅过大的区域价格稳中有降。
6.城市从单一核心向多核心的树枝型城市的转变有了较大突破。特别是轨道交通沿线的副城和近郊得到市场的认同。
7.价格结构分布不合理。价格分布呈哑铃状，高端多，低端多，中端少。在主城区成交套数和成交金额TOP10的楼盘中，2万/平米左右价格的楼盘仅有万家星城及自在城，这也成就了这两个楼盘的大量成交。
8. “两限”政策让许多购房者“被一步到位”，梯级消费的理念无法实践，二手房市场受到巨大冲击，下跌幅度超过50%。
9. 2011年，在假设市场外部环境没有突变和意外的条件下，杭州有赖于较大的供应量，市场稳定的可能性较大。
10.经过8年的调控，特别是2010年史上最严厉的调控之后，市场参与的各方的认识进一步清晰。政府：中低收入家庭的保障性住房是第一责任。开发商：调控可能会成为常态。以合作、代建等模式来抗击市场风险。购房者：期望暴涨、暴跌的心态者少了很多。
丁建刚在住杭年会上发布2010年杭州楼市报告
2010年，中国政府对房地产市场进行了从1998年选择市场化道路以来最为严厉的调控，中国房地产市场走过了跌宕起伏的一年。仍处于快速化城市进程的中国，以及在2009年全球救市政策之后所带来的货币泛滥、新兴化国家明显的通货膨胀的背景下，市场巨大的上升动能的无形之手，一直受到政府有形之手的强行压制，市场在动态平衡中前行。
身处一线城市的杭州，与其它城市一样也经历了跌宕起伏的一年，一年走过了两次春夏秋冬。
2010年杭州楼市每月成交量变化图
2010年是典型的政策市。全年的市场走势完全由政策坐标确定。政策出台的时间节点将市场划分为多个阶段。
2010年杭州市场阶段变化
时间 阶段
1月1日——3月15日 过渡等待期
3月16日——4月17日 狂飙期
4月17日 “新国十条”出台
4月18日——6月19日 市场休克期
6月20日——8月5日 恢复期
8月6日——9月29日 加速回暖期
9月29日 二次调控 “国五条”出台
9月30日——11月3日 市场降温期
11月4日——12月31日 市场再次复苏期
2010年杭州市场各阶段主城区日均成交量变化图（单位：套）
一、第一阶段(2010.1.1——2010.3.15)过渡等待期
在2009年12月，连续几次国务院常务会议决定要抑制房价过快上涨，并出台营业税“2改5”，杭州市结束了2008年10月金融危机期间出台的多项救市措施，出台“杭29条”。市场对这个阶段是有提前准备的。2009年12月为了不错过优惠政策，二手房的成交量高达4646套，日均成交高达150套。
而进入2010年后，一月份的二手房交易，每天平均只有41套。
尽管成交量与2009年12月相比有“天上人间”的差异，但市场并没有任何大的震动。因为2008年10月出台的“杭州24条”救市措施中很多当时就明确了截止时间是2009年12月31日。
因此，市场各方都以平静的心态，进入一个新的过渡等待期。
在这个过渡阶段，加上春节的影响，成交量大幅度萎缩。
1月1日至3月15日，杭州主城区商品房共成交2595套，日成交量只有35套。余杭区商品房成交2163套，日成交量为29套。萧山区商品房成交1439套，日成交量为19套。二手房共成交3286套，日成交量为44套。
开盘量大幅减少。杭州主城区只有21个楼盘开盘，推出2600多套房源。
三月初，全国“两会”召开，重申了“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，但是，没有出台新的政策。
处于过渡等待期的市场在两会结束后的第二天，即3月15日，以北京出现多个地王为发令枪，如脱缰的野马，狂奔将市场带入了狂飙期。
二、第二阶段(2010.3.16——2010.4.17)狂飙期
在市场确信，“两会”上没有更严厉的政策出台之后，从3月15日以北京地王为标志，市场以百米冲刺的速度进入“复苏—加速复苏—强劲复苏—再度恐慌”的狂飙阶段。
3月22日，钱江新城的绿城·蓝色钱江推188套千万级豪宅，遭排队抢购。半天时间，188套房源基本售罄。
3月28日，保利·东湾3小时260余套房源售罄。
3月28日，篁外首发92套空中别墅，两小时售罄。
3月29日，联合·格里被政府部门强行开盘，120套房当天售罄，均价14000元/平米。
3月30日，阳光天际34套水岸叠墅半天全部售罄。
4月10日，德信·早城296套房源引来五千人争抢。
排队、抢购、被开盘的消息一个接一个地传来，开盘一个，销光一个。
2009年，市场从2月19日海天城降价打响复苏的第一枪，到12月初多个楼盘漏夜排队、“被开盘”达到高峰，用了十个月的时间。
2010年，这一过程仅仅用了半个月，十五天堪比十个月。
供求关系急剧恶化，透明售房网上主城区可售房源仅1.1万套，最低时住宅甚至只有4000多套。
量变也引发价变，在2010年1月1日—3月15日的过渡等待期，主城区商品房的成交价格为17067元/平米，二手房成交价格为16834元/平米。
而在2010年3月16日—4月17日的狂飙期，主城区商品房成交量为日均161套，二手房成交日均165套；主城区商品房成交价格为20572元/平米，二手房的成交价格为20184元/平米。比过渡期分别上涨了20.5%和19.9%。
三、4月17日——“新国十条”出台
4月17日晚，新“国十条”出台，狂飙的市场戛然而止，市场进入休克期。
新“国十条”的主要条款是“限贷”：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。
被称为史上最严厉的调控政策的新“国十条”从政策出台的时间和背景以及表述方式，都显示出政策对稳定市场的急切。用词上，使用了多个“暂停”、“临时性”等等词语，显示出是“非常时期”的“非常措施”。
四、第三阶段(2010.4.18——2010.6.19)市场休克期
新“国十条”关掉了两个阀门，一个是第三套购房按揭贷款，一个是外地人按揭贷款。
对于杭州这样典型的“移民城市”来说，打击是致命的。
市场进入休克状态，成交极度低迷。4月18日至6月19日，主城区商品房成交量为日均47套，二手房成交日均44套。
无论是商品房的买卖双方还是二手房的买卖双方都选择了原地卧倒不动的本能的自我保护方式。
市场各方都在等待，等待政策可能继续加力或者松动，等待地方政府的细则出台。
在调控最严厉的市场休克期，市场并非没有任何生息，部分楼盘也有不错的表现。
4月29日，远洋公馆推出三幢楼，共581套房源，开盘均价34500元/平方米，持续热销。这是一个被称为“猪坚强”的楼盘。
5月3日，西溪里开盘，推出107套房源，开盘均价为22500元/平米，持续旺销。
5月24日，蓝色钱江一线沿江1号楼开盘，共35套房源，户型仅两种：399平米的平层和701平米的跃层，均价6.2万/平米，为杭州在售公寓楼盘的最高单价，开盘房源总价都在2000万以上，当日预订率达55%。
这些楼盘，虽然价格不低，要么以地段的成熟、稀缺性，要么以产品的品质，在市场的休克期仍然打动了部分购房者。
6月4日，住建部、央行、银监会出台了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。
二套认定标准既认房又认贷，似乎比原来的认贷不认房严厉，但是在第三套及外地人的政策上都有所松动。
标准中没有在提及三套的禁贷，而是以“第二套(及以上)”的方式表述。
标准中将外地人的按揭贷款向第二套靠拢，实际上有所松动。
在“第三套”和外地人房贷政策稍有松动的背景下，部分开发商作出了一些努力，以较为理性价格开盘。比如，5月31日，东润枫华首次开盘，均价26000-27000元/平米。
五、第四阶段(2010.6.20——2010.8.5)恢复期
这是应该载入2010年杭州楼市史册的日子，这一天两个同处于九堡的楼盘均以理性价格开盘，开启了市场复苏的序幕。
6月20日，罗兰春天首次开盘，均价15000元/平米。
6月20日，相江公寓首次开盘，均价17000-19000元/平米。
6月26日，翡翠城法式多层电梯花园洋房开盘，均价23000元/平米。
这些楼盘，在同一区域，率先作出了价格隐形调整，下浮了10%，甚至更多。
购房者给予了积极地回应，在低迷的市场中有不俗的销售表现。
由于这些楼盘的带动，市场呈现微弱复苏势头，尽管这种势头非常微弱，但与政策刚刚出台的两个月前相比，已经可以看出这样的迹象。
7月10日，保利·东湾率先扛起了2010年优惠促销的大旗，虽然还有吃遮遮掩掩，以存5万抵25万的形式，让谁都清楚这意味着价格下降了多少。迅即，促销的烈火燃遍下沙——这个2009年实际涨幅最大的区域。
德信早城推最高预存5万元优惠30万元总房款的优惠。
金隅观澜时代推最高享受存1万抵30万的优惠。
下沙几乎所有楼盘都纷纷加入以存X抵XX万的大军中了。市场给予了非常积极和热烈的响应，销势一片火热。
优惠换来了成交量，市场复苏更为明显。
六、第五阶段(2010.8.6——2010.9.29)加速回暖期
8月6日，位于钱江新城核心区块的滨江·城市之星以40600元/平米的价格开盘，并被市场极大认同，甚至抢购。随后，这家公司抓住时机接连加推，在仅一个多月的时间内推出了三幢楼，销售额高达44亿，创造了高端住宅销售的又一奇迹，也使市场的复苏从中低端向高端蔓延。
8月21日，万科三盘齐发，日销售额破12亿。
8月的市场复苏加速，淡季不淡，8月主城区共成交商品房3584套，环比7月涨五成。
整个9月，杭州楼市迎来了真正的“金九”。这是在大半年的调控下，完全紊乱了的市场周期和季节性周期的一次巧合。
这个月中，杭州有41个楼盘45次开盘。
整个楼市从南到北，从东到西，从4万/平米多的城市之星到6600元/平米的信达·柳郡，一片热闹。主城区成交5960套，达到了2009年同期的水平，日均成交199套，刷新了前9个月的最高纪录。
九月底，临近国庆节。在市场各方一片欢快的氛围中，人们似乎已经预感到山雨欲来，但是几乎没有什么人恐慌。
七、9月29日——二次调控“国五条”出台
9月29日晚，“二次调控”如期而至，“国五条”出台。
“国五条”一刀切式的暂停第三套和外地人房贷。不再提“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，银行可根据风险……”提高首套住房的首付比例到30%以上。
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
八、第六阶段(2010.9.30——2010.11.3)市场降温期
随后各城市的“限购令”出台，杭州市政府于10月11日出台杭州新政执行细则——“限购令”。
虽然强调力度继续加大，但是，已经有所预感的市场并没有结冰，只是秋风瑟瑟，迅速降温。
10月主城区商品房成交3007套，同比下降47.4%，环比下降49.5%，日均成交只有97套了。
10月22日开始第十七届房博会，屋漏又逢连夜雨，从第二天开始下雨，人气、成交量都极为清淡。
2010年两次房交会都生不逢时，都成了形象展示会。
九、第七阶段(2010.11.4——2010.12.31)市场再次复苏期
11月，市场升温加速。
11月3日，龙湖在杭的首个项目滟澜山首开预定8成，首日销售金额达9亿。
11月3日，大家·武林府首次亮相，均价达55000元/平米，千万级豪宅开盘预定过半。
11月8日，和家园鼎园“阅山180”开盘销售70%。
11月12日，中海·紫藤苑首期精装房源开盘，当日劲销85%。
11月13日，保利·江语海首次开盘，首日预定九成。
11月25日，滨江房产以楼面价25735元/平米竞得杨家牌楼地块，杭州主城区楼面价新地王诞生。
这并非一个孤立的事件，几乎同时全国各地地王频现。
同一天，广州拍出调控后全国最高价地王，武汉土地市场总价、单价“地王”双双易主。11月29日，温州拍出楼面价达3.7万元/平米的新地王，创下全国楼面价单价地王。12月9日上海青浦单价地王诞生。
2010年住杭金榜(成交套数前十、成交金额前十)
① 套数前十 ② 金额前十
序号 楼盘 套数(套) 序号 楼盘 金额(元)
1 金地·自在城 2104 1 蓝色钱江 4517886533
2 保利·东湾 1856 2 城市之星 4442282408
3 世茂·江滨花园 1483 3 西溪诚园 约3790000000
4 万家星城 1429 4 金地·自在城 3519617287
5 广宇·上东城 1368 5 万家星城 3284707938
6 泰地北上新城 897 6 保利·东湾 3240388824
7 西溪诚园 848 7 远洋公馆 2774616846
8 远洋公馆 794 8 世茂江滨花园 2196915136
9 金隅·观澜时代 776 9 西溪蝶园 2146633700
10 德信·早城 755 10 明月江南 1687363979
临近年底，杭州楼市供销两旺。
12月18日，德信·泊林印象开盘，约800余人竞相争购首期245套房源，首日基本售罄。
12月18日，绿城·明月江南二期开盘，推出6#楼共约100套房源，均价30462元/平米，首日预定逾7成。
12月27日，田园牧歌首开296套风禾苑小高层公寓，均价20300元/平米，当日预定达九成。
12月25日圣诞节，杭州九盘齐开，天阳·九筑、名城·湖左岸、金都·夏宫、赞成·香颂、华元·爱丁郡、贝利·栖溪公馆、德圣·博奥城、元都新景、金马同盛推出近1000套房源，当天去化八成。
12月26日，御西湖第三次开盘，均价4.8万/平米，预定超过70%。
杭州楼市在欢乐颂中结束了2010年的最后一个热火的周末。
就是这个周末12月26日，国务院总理温家宝在“中国之声”直播间回答听众问题时表示，“经过一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”、“‘房价总理说了不算，总经理说了算’这个讲法不准确，也不全面。房价有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。”
在此前的12月10日到12日中央经济工作会议并没有提房价，没有提调控，而是提出“加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”表明中央宏观调控认识和调控理念发生重大转变。
十、二手房交易
“两限”政策让许多购房者“被一步到位”，梯级消费的理念无法实践，二手房市场受到巨大冲击。
2010年1-12月杭州主城区二手房成交变化图
2010年，杭州主城区共成交二手房25337套(不含之江、滨江和下沙，下同)，其中，住宅23265套。
2008、2009、2010成交套数与均价对比
而在2009年，杭州主城区的二手房成交量是50989套，其中，住宅48599套。这也就意味着，2010年杭州主城区二手房的成交量，较去年下跌超过一半，跌幅高达50.3%，其中住宅成交量跌幅更是高达52.1%。
另外，2010年杭城二手房的成交均价是20207元/平方米，较去年的15003元/平方米，上涨34.7%。
总结
几个重要结论：
1、2010年是中国政府对房地产市场进行了从1998年选择市场化道路以来最为严厉的调控，中国房地产市场走过了跌宕起伏的一年。身处一线城市的杭州，与其它城市一样也经历了跌宕起伏的一年，一年走过了两次春夏秋冬。
2 、2010年是典型的政策市。全年的市场走势完全由政策坐标确定。政策出台的时间节点将市场划分为多个阶段。
3、狂热期和冰冻期的效应抵消，全年波澜不惊。全年的成交量虽比2009年有大幅度下降，但却比2008年大幅度增长，从全年成交量上看是一个比较正常的年份。
4、在“双限”的背景下，首次置业的刚性需求和改善型需求仍强劲，投资性需求主要表现为保值性、抗通胀需求。
5、价格出现较大分化，市中心、稀缺区域、品牌楼盘、精装修楼盘价格坚挺，甚至稳中有涨；部分副城、近郊及2009年涨幅过大的区域价格稳中有降。
6、城市从单一核心向多核心的树枝型城市的转变有了较大突破。特别是轨道交通沿线的副城和近郊得到市场的认同。
7、价格结构分布不合理。价格分布呈哑铃状，高端多，低端多，中端少。在主城区成交套数和成交金额TOP10的楼盘中，2万/平米左右价格的楼盘仅有万家星城及自在城，这也成就了这两个楼盘的大量成交。
8 、“两限”政策让许多购房者“被一步到位”，梯级消费的理念无法实践，二手房市场受到巨大冲击，下跌幅度超过50%。
9、 2011年，在假设市场外部环境没有突变和意外的条件下，杭州有赖于较大的供应量，市场稳定的可能性较大。
10、经过8年的调控，特别是2010年史上最严厉的调控之后，市场参与的各方的认识进一步清晰。
政府：中低收入家庭的保障性住房是第一责任。
开发商：调控可能会成为常态。以合作、代建等模式来抗击市场风险。
购房者：期望暴涨、暴跌的心态者少了很多。
文/住在杭州网首席评论员 丁建刚
核心提要
1. 2010年是中国政府对房地产市场进行了从1998年选择市场化道路以来最为严厉的调控，中国房地产市场走过了跌宕起伏的一年。身处一线城市的杭州，与其它城市一样也经历了跌宕起伏的一年，一年走过了两次春夏秋冬。
2. 2010年是典型的政策市。全年的市场走势完全由政策坐标确定。政策出台的时间节点将市场划分为多个阶段。
3.狂热期和冰冻期的效应抵消，全年波澜不惊。全年的成交量虽比2009年有大幅度下降，但却比2008年大幅度增长，从全年成交量上看是一个比较正常的年份。
4.在“双限”的背景下，首次置业的刚性需求和改善型需求仍强劲，投资性需求主要表现为保值性、抗通胀需求。
5.价格出现较大分化，市中心、稀缺区域、品牌楼盘、精装修楼盘价格坚挺，甚至稳中有涨；部分副城、近郊及2009年涨幅过大的区域价格稳中有降。
6.城市从单一核心向多核心的树枝型城市的转变有了较大突破。特别是轨道交通沿线的副城和近郊得到市场的认同。
7.价格结构分布不合理。价格分布呈哑铃状，高端多，低端多，中端少。在主城区成交套数和成交金额TOP10的楼盘中，2万/平米左右价格的楼盘仅有万家星城及自在城，这也成就了这两个楼盘的大量成交。
8. “两限”政策让许多购房者“被一步到位”，梯级消费的理念无法实践，二手房市场受到巨大冲击，下跌幅度超过50%。
9. 2011年，在假设市场外部环境没有突变和意外的条件下，杭州有赖于较大的供应量，市场稳定的可能性较大。
10.经过8年的调控，特别是2010年史上最严厉的调控之后，市场参与的各方的认识进一步清晰。政府：中低收入家庭的保障性住房是第一责任。开发商：调控可能会成为常态。以合作、代建等模式来抗击市场风险。购房者：期望暴涨、暴跌的心态者少了很多。
丁建刚在住杭年会上发布2010年杭州楼市报告
2010年，中国政府对房地产市场进行了从1998年选择市场化道路以来最为严厉的调控，中国房地产市场走过了跌宕起伏的一年。仍处于快速化城市进程的中国，以及在2009年全球救市政策之后所带来的货币泛滥、新兴化国家明显的通货膨胀的背景下，市场巨大的上升动能的无形之手，一直受到政府有形之手的强行压制，市场在动态平衡中前行。
身处一线城市的杭州，与其它城市一样也经历了跌宕起伏的一年，一年走过了两次春夏秋冬。
2010年杭州楼市每月成交量变化图
2010年是典型的政策市。全年的市场走势完全由政策坐标确定。政策出台的时间节点将市场划分为多个阶段。
2010年杭州市场阶段变化
时间 阶段
1月1日——3月15日 过渡等待期
3月16日——4月17日 狂飙期
4月17日 “新国十条”出台
4月18日——6月19日 市场休克期
6月20日——8月5日 恢复期
8月6日——9月29日 加速回暖期
9月29日 二次调控 “国五条”出台
9月30日——11月3日 市场降温期
11月4日——12月31日 市场再次复苏期
2010年杭州市场各阶段主城区日均成交量变化图（单位：套）
一、第一阶段(2010.1.1——2010.3.15)过渡等待期
在2009年12月，连续几次国务院常务会议决定要抑制房价过快上涨，并出台营业税“2改5”，杭州市结束了2008年10月金融危机期间出台的多项救市措施，出台“杭29条”。市场对这个阶段是有提前准备的。2009年12月为了不错过优惠政策，二手房的成交量高达4646套，日均成交高达150套。
而进入2010年后，一月份的二手房交易，每天平均只有41套。
尽管成交量与2009年12月相比有“天上人间”的差异，但市场并没有任何大的震动。因为2008年10月出台的“杭州24条”救市措施中很多当时就明确了截止时间是2009年12月31日。
因此，市场各方都以平静的心态，进入一个新的过渡等待期。
在这个过渡阶段，加上春节的影响，成交量大幅度萎缩。
1月1日至3月15日，杭州主城区商品房共成交2595套，日成交量只有35套。余杭区商品房成交2163套，日成交量为29套。萧山区商品房成交1439套，日成交量为19套。二手房共成交3286套，日成交量为44套。
开盘量大幅减少。杭州主城区只有21个楼盘开盘，推出2600多套房源。
三月初，全国“两会”召开，重申了“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，但是，没有出台新的政策。
处于过渡等待期的市场在两会结束后的第二天，即3月15日，以北京出现多个地王为发令枪，如脱缰的野马，狂奔将市场带入了狂飙期。
二、第二阶段(2010.3.16——2010.4.17)狂飙期
在市场确信，“两会”上没有更严厉的政策出台之后，从3月15日以北京地王为标志，市场以百米冲刺的速度进入“复苏—加速复苏—强劲复苏—再度恐慌”的狂飙阶段。
3月22日，钱江新城的绿城·蓝色钱江推188套千万级豪宅，遭排队抢购。半天时间，188套房源基本售罄。
3月28日，保利·东湾3小时260余套房源售罄。
3月28日，篁外首发92套空中别墅，两小时售罄。
3月29日，联合·格里被政府部门强行开盘，120套房当天售罄，均价14000元/平米。
3月30日，阳光天际34套水岸叠墅半天全部售罄。
4月10日，德信·早城296套房源引来五千人争抢。
排队、抢购、被开盘的消息一个接一个地传来，开盘一个，销光一个。
2009年，市场从2月19日海天城降价打响复苏的第一枪，到12月初多个楼盘漏夜排队、“被开盘”达到高峰，用了十个月的时间。
2010年，这一过程仅仅用了半个月，十五天堪比十个月。
供求关系急剧恶化，透明售房网上主城区可售房源仅1.1万套，最低时住宅甚至只有4000多套。
量变也引发价变，在2010年1月1日—3月15日的过渡等待期，主城区商品房的成交价格为17067元/平米，二手房成交价格为16834元/平米。
而在2010年3月16日—4月17日的狂飙期，主城区商品房成交量为日均161套，二手房成交日均165套；主城区商品房成交价格为20572元/平米，二手房的成交价格为20184元/平米。比过渡期分别上涨了20.5%和19.9%。
三、4月17日——“新国十条”出台
4月17日晚，新“国十条”出台，狂飙的市场戛然而止，市场进入休克期。
新“国十条”的主要条款是“限贷”：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。
被称为史上最严厉的调控政策的新“国十条”从政策出台的时间和背景以及表述方式，都显示出政策对稳定市场的急切。用词上，使用了多个“暂停”、“临时性”等等词语，显示出是“非常时期”的“非常措施”。
四、第三阶段(2010.4.18——2010.6.19)市场休克期
新“国十条”关掉了两个阀门，一个是第三套购房按揭贷款，一个是外地人按揭贷款。
对于杭州这样典型的“移民城市”来说，打击是致命的。
市场进入休克状态，成交极度低迷。4月18日至6月19日，主城区商品房成交量为日均47套，二手房成交日均44套。
无论是商品房的买卖双方还是二手房的买卖双方都选择了原地卧倒不动的本能的自我保护方式。
市场各方都在等待，等待政策可能继续加力或者松动，等待地方政府的细则出台。
在调控最严厉的市场休克期，市场并非没有任何生息，部分楼盘也有不错的表现。
4月29日，远洋公馆推出三幢楼，共581套房源，开盘均价34500元/平方米，持续热销。这是一个被称为“猪坚强”的楼盘。
5月3日，西溪里开盘，推出107套房源，开盘均价为22500元/平米，持续旺销。
5月24日，蓝色钱江一线沿江1号楼开盘，共35套房源，户型仅两种：399平米的平层和701平米的跃层，均价6.2万/平米，为杭州在售公寓楼盘的最高单价，开盘房源总价都在2000万以上，当日预订率达55%。
这些楼盘，虽然价格不低，要么以地段的成熟、稀缺性，要么以产品的品质，在市场的休克期仍然打动了部分购房者。
6月4日，住建部、央行、银监会出台了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。
二套认定标准既认房又认贷，似乎比原来的认贷不认房严厉，但是在第三套及外地人的政策上都有所松动。
标准中没有在提及三套的禁贷，而是以“第二套(及以上)”的方式表述。
标准中将外地人的按揭贷款向第二套靠拢，实际上有所松动。
在“第三套”和外地人房贷政策稍有松动的背景下，部分开发商作出了一些努力，以较为理性价格开盘。比如，5月31日，东润枫华首次开盘，均价26000-27000元/平米。
五、第四阶段(2010.6.20——2010.8.5)恢复期
这是应该载入2010年杭州楼市史册的日子，这一天两个同处于九堡的楼盘均以理性价格开盘，开启了市场复苏的序幕。
6月20日，罗兰春天首次开盘，均价15000元/平米。
6月20日，相江公寓首次开盘，均价17000-19000元/平米。
6月26日，翡翠城法式多层电梯花园洋房开盘，均价23000元/平米。
这些楼盘，在同一区域，率先作出了价格隐形调整，下浮了10%，甚至更多。
购房者给予了积极地回应，在低迷的市场中有不俗的销售表现。
由于这些楼盘的带动，市场呈现微弱复苏势头，尽管这种势头非常微弱，但与政策刚刚出台的两个月前相比，已经可以看出这样的迹象。
7月10日，保利·东湾率先扛起了2010年优惠促销的大旗，虽然还有吃遮遮掩掩，以存5万抵25万的形式，让谁都清楚这意味着价格下降了多少。迅即，促销的烈火燃遍下沙——这个2009年实际涨幅最大的区域。
德信早城推最高预存5万元优惠30万元总房款的优惠。
金隅观澜时代推最高享受存1万抵30万的优惠。
下沙几乎所有楼盘都纷纷加入以存X抵XX万的大军中了。市场给予了非常积极和热烈的响应，销势一片火热。
优惠换来了成交量，市场复苏更为明显。
六、第五阶段(2010.8.6——2010.9.29)加速回暖期
8月6日，位于钱江新城核心区块的滨江·城市之星以40600元/平米的价格开盘，并被市场极大认同，甚至抢购。随后，这家公司抓住时机接连加推，在仅一个多月的时间内推出了三幢楼，销售额高达44亿，创造了高端住宅销售的又一奇迹，也使市场的复苏从中低端向高端蔓延。
8月21日，万科三盘齐发，日销售额破12亿。
8月的市场复苏加速，淡季不淡，8月主城区共成交商品房3584套，环比7月涨五成。
整个9月，杭州楼市迎来了真正的“金九”。这是在大半年的调控下，完全紊乱了的市场周期和季节性周期的一次巧合。
这个月中，杭州有41个楼盘45次开盘。
整个楼市从南到北，从东到西，从4万/平米多的城市之星到6600元/平米的信达·柳郡，一片热闹。主城区成交5960套，达到了2009年同期的水平，日均成交199套，刷新了前9个月的最高纪录。
九月底，临近国庆节。在市场各方一片欢快的氛围中，人们似乎已经预感到山雨欲来，但是几乎没有什么人恐慌。
七、9月29日——二次调控“国五条”出台
9月29日晚，“二次调控”如期而至，“国五条”出台。
“国五条”一刀切式的暂停第三套和外地人房贷。不再提“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，银行可根据风险……”提高首套住房的首付比例到30%以上。
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
八、第六阶段(2010.9.30——2010.11.3)市场降温期
随后各城市的“限购令”出台，杭州市政府于10月11日出台杭州新政执行细则——“限购令”。
虽然强调力度继续加大，但是，已经有所预感的市场并没有结冰，只是秋风瑟瑟，迅速降温。
10月主城区商品房成交3007套，同比下降47.4%，环比下降49.5%，日均成交只有97套了。
10月22日开始第十七届房博会，屋漏又逢连夜雨，从第二天开始下雨，人气、成交量都极为清淡。
2010年两次房交会都生不逢时，都成了形象展示会。
九、第七阶段(2010.11.4——2010.12.31)市场再次复苏期
11月，市场升温加速。
11月3日，龙湖在杭的首个项目滟澜山首开预定8成，首日销售金额达9亿。
11月3日，大家·武林府首次亮相，均价达55000元/平米，千万级豪宅开盘预定过半。
11月8日，和家园鼎园“阅山180”开盘销售70%。
11月12日，中海·紫藤苑首期精装房源开盘，当日劲销85%。
11月13日，保利·江语海首次开盘，首日预定九成。
11月25日，滨江房产以楼面价25735元/平米竞得杨家牌楼地块，杭州主城区楼面价新地王诞生。
这并非一个孤立的事件，几乎同时全国各地地王频现。
同一天，广州拍出调控后全国最高价地王，武汉土地市场总价、单价“地王”双双易主。11月29日，温州拍出楼面价达3.7万元/平米的新地王，创下全国楼面价单价地王。12月9日上海青浦单价地王诞生。
2010年住杭金榜(成交套数前十、成交金额前十)
① 套数前十 ② 金额前十
序号 楼盘 套数(套) 序号 楼盘 金额(元)
1 金地·自在城 2104 1 蓝色钱江 4517886533
2 保利·东湾 1856 2 城市之星 4442282408
3 世茂·江滨花园 1483 3 西溪诚园 约3790000000
4 万家星城 1429 4 金地·自在城 3519617287
5 广宇·上东城 1368 5 万家星城 3284707938
6 泰地北上新城 897 6 保利·东湾 3240388824
7 西溪诚园 848 7 远洋公馆 2774616846
8 远洋公馆 794 8 世茂江滨花园 2196915136
9 金隅·观澜时代 776 9 西溪蝶园 2146633700
10 德信·早城 755 10 明月江南 1687363979
临近年底，杭州楼市供销两旺。
12月18日，德信·泊林印象开盘，约800余人竞相争购首期245套房源，首日基本售罄。
12月18日，绿城·明月江南二期开盘，推出6#楼共约100套房源，均价30462元/平米，首日预定逾7成。
12月27日，田园牧歌首开296套风禾苑小高层公寓，均价20300元/平米，当日预定达九成。
12月25日圣诞节，杭州九盘齐开，天阳·九筑、名城·湖左岸、金都·夏宫、赞成·香颂、华元·爱丁郡、贝利·栖溪公馆、德圣·博奥城、元都新景、金马同盛推出近1000套房源，当天去化八成。
12月26日，御西湖第三次开盘，均价4.8万/平米，预定超过70%。
杭州楼市在欢乐颂中结束了2010年的最后一个热火的周末。
就是这个周末12月26日，国务院总理温家宝在“中国之声”直播间回答听众问题时表示，“经过一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”、“‘房价总理说了不算，总经理说了算’这个讲法不准确，也不全面。房价有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。”
在此前的12月10日到12日中央经济工作会议并没有提房价，没有提调控，而是提出“加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”表明中央宏观调控认识和调控理念发生重大转变。
十、二手房交易
“两限”政策让许多购房者“被一步到位”，梯级消费的理念无法实践，二手房市场受到巨大冲击。
2010年1-12月杭州主城区二手房成交变化图
2010年，杭州主城区共成交二手房25337套(不含之江、滨江和下沙，下同)，其中，住宅23265套。
2008、2009、2010成交套数与均价对比
而在2009年，杭州主城区的二手房成交量是50989套，其中，住宅48599套。这也就意味着，2010年杭州主城区二手房的成交量，较去年下跌超过一半，跌幅高达50.3%，其中住宅成交量跌幅更是高达52.1%。
另外，2010年杭城二手房的成交均价是20207元/平方米，较去年的15003元/平方米，上涨34.7%。
总结
几个重要结论：
1、2010年是中国政府对房地产市场进行了从1998年选择市场化道路以来最为严厉的调控，中国房地产市场走过了跌宕起伏的一年。身处一线城市的杭州，与其它城市一样也经历了跌宕起伏的一年，一年走过了两次春夏秋冬。
2 、2010年是典型的政策市。全年的市场走势完全由政策坐标确定。政策出台的时间节点将市场划分为多个阶段。
3、狂热期和冰冻期的效应抵消，全年波澜不惊。全年的成交量虽比2009年有大幅度下降，但却比2008年大幅度增长，从全年成交量上看是一个比较正常的年份。
4、在“双限”的背景下，首次置业的刚性需求和改善型需求仍强劲，投资性需求主要表现为保值性、抗通胀需求。
5、价格出现较大分化，市中心、稀缺区域、品牌楼盘、精装修楼盘价格坚挺，甚至稳中有涨；部分副城、近郊及2009年涨幅过大的区域价格稳中有降。
6、城市从单一核心向多核心的树枝型城市的转变有了较大突破。特别是轨道交通沿线的副城和近郊得到市场的认同。
7、价格结构分布不合理。价格分布呈哑铃状，高端多，低端多，中端少。在主城区成交套数和成交金额TOP10的楼盘中，2万/平米左右价格的楼盘仅有万家星城及自在城，这也成就了这两个楼盘的大量成交。
8 、“两限”政策让许多购房者“被一步到位”，梯级消费的理念无法实践，二手房市场受到巨大冲击，下跌幅度超过50%。
9、 2011年，在假设市场外部环境没有突变和意外的条件下，杭州有赖于较大的供应量，市场稳定的可能性较大。
10、经过8年的调控，特别是2010年史上最严厉的调控之后，市场参与的各方的认识进一步清晰。
政府：中低收入家庭的保障性住房是第一责任。
开发商：调控可能会成为常态。以合作、代建等模式来抗击市场风险。
购房者：期望暴涨、暴跌的心态者少了很多。