中国楼市再涨真要出大问题了 价格体系或崩溃

2011年09月09日 15:18
来源：上海热线房产频道

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中国楼市再涨真要出大问题了

该不该为中国炒房退点烧？简要回答说，太应该了。但究竟怎样看待以行政手段暂时让房地产市场熄火呢？

金融时报连发三篇文章作为专题，聚焦中国的炒房和限购的问题。王志安认为，限购将妨碍住房改善，政府应该创造条件让市场生产更多的房子，不管房子产权属于谁，最终都会进入市场。但眼下的限购政策，却会降低人们改善住房的速度；童大焕指出，限购是行政有病百姓吃药，眼下的限购就像是消防队员救火，既担心过火地区“死灰复燃”，又无法防范未着火地区，限购成为马后炮，却给全国房价一个波浪式轮番上涨的机会；曹传勇则发问，中国炒房被终结？他认为，二三线城市限购令的不断扩容，将可能使中国的炒房时代成为过去时。从成交数据来看，住宅市场无论是期房还是现房，成交量瞬间均陷入冰点并不断下潜。

奉行自由主义金融时报，发表三篇如此内容的观点，一点也并不令人讶异，至于这三位的观点，我们在此前也有类似的论述。本文要聚焦的问题，即中国炒房时代是不是像炒股时代一样，已经终结了？

现在市场的办法已经深入人心，植入我们的灵魂。但是，市场并非万能药，也有很多死角不能解决，但是，不能市场一有问题，就想着政府干预。毕竟，还原问题最终的主体，政府官员以及其执行者也是人，商人无法解决的经济问题，官员也未必能够解决。我们不能假设，官员是超人，如果你都假设干预主义前提有效，结论当然也是有效的。但事实上并非如此，从历次房地产调控来看，每次调控都为房地产市场带来了波浪式的上涨机会，这恰恰是波浪主义的信徒们所需要的模型——一个投机者完美的试验场和厮杀地。

货币超发迫使储蓄贬值，债务人和储蓄者财富日日缩水的境地，迫使他们进行投机和投资。而地根和银根是影响房地产市场两个最大的因素，地根影响着未来有多少房屋造出来，银根影响着资金是否充沛。我们往往是地价越是上涨越是减少供应，以期待更高的土地价格，往往是资金稀少更是收紧银根，美名其名曰断掉开发商的资金链，迫使开发商降价，但是，现实是，大部分的开发商都被破选择了高息贷款，这些成本都要转嫁到未来的房价上的。买卖双方的事情，加上各种权力因素，更加复杂，政策成本的上升，直接提高了房地产市场价格。

因此，从某种意义上来说，小产权房为中国住房做出了巨大的贡献，这些农民或者新市民所建造的房屋，缓解了中国租房市场供需紧张关系。但是，由于小产权房暴露了中国高房价的内幕，同时也没有让地方获得利益，因此，很难被管着各种公章的权力机构承认。

限购导致资本大规模转移到农村或者中小城市，已经造成了巨大的伤害，使得中国高房价变成了全国性的问题了。社会人为新划分两个阶层，一个是有房阶层，一个是无房阶层。中国居民财富一半以上都是以房产形式表现的，在这种情况下，很有可能让阶层更加固化，阻碍市场经济运行。至于当前所谓成交量下滑问题，确实和我们在2008年所言的问题一样，“不准买卖”并不是一个市场解决的办法，要想着办法将商品房供应量增加上来，钞票印刷降下来，以量能压低价格，各种手段相配合，目的只有一个：解决住房问题。

我们现在将目光太集中在“炒”字上了，应当将经历放在“供”字上，要在增加蛋糕上做文章，中国楼价和地价不能再涨了，再涨真得要出大问题了。这已经不是业内人士的一个共识，也是一件社会心理了：开发商因为成本太高没法了，居民买不起了，市场就这样陷入了僵死之局。要么引起价格体系的全面崩溃，要么引起物价暴涨导致社会经济危机。

链接：

高房价时代的博弈

以色列示威者在特拉维夫游行集会上高呼口号。

一场求生存与高房价的“博弈”正在以色列上演。以色列媒体报道，以色列全国9月3日晚爆发了全国有史以来最大规模的游行示威活动，参加人数高达45万人，抗议不断攀升的房价和物价，要求降低住房价格、削减税收，并呼吁政府采取有效措施控制通货膨胀。

近年，澳大利亚、加拿大、以色列、印度等国的房价和房租疯狂飙升，迎来高房价时代。在耶路撒冷，租一个普通三居每月要花1500美元；在特拉维夫买一套100平方米的房子，则需要60万美元。而以色列人的平均工资只在2000美元到2500美元，工薪增长也不显著，这让普通民众，特别是年轻一代难以面对。印度中央统计组织的报告称，孟买中心区的平均房价，两三年前就已达到每平方米9163美元，而当时印度年人均收入仅773美元，这意味着不吃不喝一辈子也买不起一套房。高房价时代下，贫富差距日益拉大，住房已成为年轻人不能承受之重。

由于世界经济的不稳定，多国大幅调低利率应对危机，使房价攀升积重难返，蜗居者遍及全球。如何应对来势汹涌的高房价“风暴”，成功赢得这场“博弈”？

一个月前的伦敦骚乱，给各国政府以深重的教训：确保低收入阶层的住房需求，是国家稳定的必要保障。为此，加拿大住房保障制度注重向低收入家庭倾斜，使1000万家庭拥有“福利住房”，这占全国家庭总数的41%以上，并保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。加拿大政府还根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民不同额度的补贴，并大力动员全民建房，推行“建房免税”政策，及时解决了住房供需失衡问题。在此方面，美国也规定一人在同一小区只能购买一套住房。有70套以上的住宅项目，开发商必须以低于市价25%的价格，将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。同时，美国政府对购买第一套住房的民众在税收和贷款利率上实行一定的优惠，有别于投资型的房产交易。英国对房屋交易征收各种税款，也使恶意炒房行为渐少，为低收入者提供了更多相对公平的购房平台。

而针对开发商任意抬高房价的问题，德国独辟蹊径，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成了违法行为；若超过50%，则为“房价暴利”，触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑，法律的约束力无疑是权威的代表，这将使政府的宏观调控政策如虎添翼。