九乡新闻网航空304研究所:与“金”共舞，其乐无穷 《“被”房地产的中国》第四章
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/26 09:15:46
第四章 与“金”共舞，其乐无穷
没有金融业的介入，房地产业不可能成为支柱产业，这是没有异议的。金融业从何时介入房地产运作的？从1991年。
打开年鉴类刊物《上海市房地产市场（1992）》），能看到以下一组信息：
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陆家嘴金融贸易区开发公司合资对象：中国人民保险公司投资信托公司、中国人民保险公司上海分公司、上海实业有限公司、香港泽鸿发展有限公司。
外高桥保税区开发公司合资对象：中国银行上海信托咨询公司、中国建设投资（香港）有限公司、香港招商局集团有限公司。
金桥出口加工区开发公司首期合资对象：中国工商银行浦东分行、中国建设银行浦东分行、中国农业银行浦东分行、上海投资信托公司；
金桥出口加工区开发公司二期合资对象：香港建设投资有限公司、香港招商局。
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与陆家嘴金融贸易区开发公司合作的上海实业（集团）有限公司是一个“于1981年7月在香港注册成立，是上海市政府全资拥有的综合性企业集团。在境内外拥有多家上市公司和直属企业集团；在北美、日本、欧洲、独联体、大洋洲、南非、东南亚、南美、中东等地建有9个海外地区总部，已形成全球性跨国经营网络。”这里，最需注意的是“是上海市政府全资拥有的综合性企业集团”，这就把“陆家嘴金融贸易区开发公司”的政府背景交代清楚了。香港泽鸿发展有限公司算是“境外”投资类公司，背景不详。中国人民保险公司名下的公司都是属于金融集团的。而外高桥和金桥开发公司的合资对象也都是“穿金戴银”的公司。
《上海市房地产市场（1992）》）这样介绍：浦东新区的金融机构为了参与、支持浦东建设，采取了与三大公司合资的办法，使土地资本与金融资本结合起来，从而大大加强了开发公司的开发实力。
今天看来，这句话说得不太恰当。当时的金融改革尚未开始，政策性银行尚未组建，金融机构都是隶属于国家的，不独立的金融机构谈不上有“参与、支持浦东建设”的意识。其实浦东新区的金融机构介入三大开发公司，也就是政府命令罢了。就像市委组织部以沪委组 (90) 干字第327号文任命陆家嘴金融贸易开发公司总经理、市政府以沪府办（1990）第 130 号文批准建立上海外高桥保税区等三个开发公司、市建委以沪建经（ 92 ）第 430 号文批准陆家嘴金融贸易区开发公司改制为上海陆家嘴金融贸易区开发股份公司、市政府以沪府浦办（ 92 ）第 145 号文同意保留上海陆家嘴金融贸易区开发公司建制、上海陆家嘴金融贸易区股份公司为上海陆家嘴金融贸易区开发公司的子公司等一样，都属于政府行为。
金融机构以什么形式参与三大开发公司的建设？
前面已经交代过，土地的“成片出让”开始时，开发公司并没有缴出让金给政府，政府用支票参与了土地开发，但那是空头支票。那时土地开发费用虽然便宜，但征地费用也需每平方米100元、七通一平开发费用每平方米150元【注：征地费用和七通一平费用见《上海房地产志》第四篇第五章】。到1993年已经累计开发了
以地合资——开发公司以其土地入股，中外银行以钱入股，合资成一家公司后，开发资金自然有了。
以地集股——开发公司的土地资本和金融单位的资本金为最原始股本，再组建股份公司，大量吸收社会资金。
以地招商——开发公司对土地进行基础设施建设后，将开发后的“熟地”转让给中外投资者，这时土地开始“生财”，金融机构作为参股公司就有了资金回报。而转让到“熟地”，除了自己投资建设，也拥有了可再转让的土地，这是转让到土地者拥有的财源。
以地抵押——大规模的征地动迁和基础设施建设需要巨额的资金投入，必须向银行借贷获得开发资本，银行与开发公司“合资”，以土地抵押、政府担保等方式获得大量的抵押贷款和银团贷款就成了公司的自家事。
银行的介入使得 “土地吸附资金，以资金提升土地价值，土地更大规模吸附资金，浦东新区不动产迅速升值，土地开发快速推进”的滚动开发机制得益实现。而其弊病，是一切都在不受监督制约下进行。早期浦东土地开发到底付给乡镇集体多少钱，都是一笔糊涂账！
而我们只需知道，自打银行与房地产结成“亲家”，房地产业就从此“不差钱”了！
下面两张表，就能看出端倪。
表十、
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表十一、
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一张《全国房地产业历年资金来源表》，《一张上海房地产业历年资金来源表》，这两张表告诉我们，如果这是一个企业的经营状况，那么这个企业在市场经济中难以生存。
这个行业是唯一的不仅向银行借债还大模大样挪用客户资金的行业。本来，房地产业自筹资金需占年度资金来源的三分之一，有关文件是有“硬性规定”的，但上海房地产业就是不执行，到2009年，上海房地产业的自筹资金只占年度资金来源的五分之一强了！“自筹资金”还不等于“自有资金”，自有资金才是行业和企业的资本金，自筹资金中“自有资金”占多少，“全国表”上没有反映，“上海表”上反映1995年到1999年间“自有资金”仅占本年资金小计的百分之十几，占比最低的年份连11％都达不到。这说明自筹资金中相当部分还是由银行贷款“变通”来的，性质还是属于银行投资。“其他资金”主要由客户的定金预付款组成，进入二十一世纪以后，个人按揭贷款在“其他资金”中比重逐步增加，这“其他资金”其实也等于是购房者另一种形式的预付款。你要购房吗？那你先付款——中国没有其他行当能这么幸运幸福。对房地产业来说，用户就是冤大头。
中国三百六十行，唯有房地产业在用钱上可以这么“潇洒”，房地产业不光有了“支柱”的名份，更重要的是有了用银行和消费者的真金白银支柱着的实质。
房地产业在整个GDP中占的比重也就是4%多点，但针对房地产业的城镇固定资产投资，要占去城镇固定资产投资20％的份额。
这也算市场？这也算市场经济？凭什么房地产商可以将别人的利益一起圈来为实现他的利益最大化服务？凭什么自有资金比例低到微不足道，却能操纵巨额资金玩房地产业？凭什么自有资金比例低到微不足道，照样能借到钱、筹到钱？在充分市场化的社会里，得到资本是要有相应成本代价的，大资本大代价，小资本小代价，大资本去经营官窑，小资本经营锅碗瓢勺，由于都是化了代价才能经营，做锅碗瓢勺生意的不会轻易放弃小买卖与经营官窑的争利。但如果经营锅碗瓢勺的白拣了一笔钱，那只要官窑利润够大，就会不管自己识不识得官窑先把钱投进去再说。大量资金如飞蛾赴火赴向房地产，这一说明房地产利润之巨大——在公认的房地产业不景气年1996年，上海房地产业的利润高达20％，【注：见《上海房地产年鉴（2001）P87》】，二也反映了这个行业得到资金的成本太低。而当所有的低成本得来的资金都涌到房地产“官窑市场”上争利，将把市场的调节作用逼为零！宏观调控几次半途而废，房地产业的资金得来成本太低是主要原因。在自有资金比例很低，得到可运作资本的成本必定也低的情况下，资本的趋利性将比充分市场化的社会表现出来的更加明显、更加盲目，造成的危害就更不容忽视。
当土地出让成为政府行政官员的利益来源，这种现象必然产生。于是，房地产业成了所有行业中有着最大的花钱自由度的行业，成了行业利润远远超过社会平均利润的行业，成了背后站有能呼风唤雨兴风作浪“庄家”的奇特行业。
保证房地产业得到最大的花钱自由度，从而保证房地产业的利润远远超过社会平均利润水平，这成了九十年代以后金融机构的主要工作内容这一。金融机构负责提供贷款，截至2009年底，中国房地产业贷款余额占各项贷款余额的19.2％，达7.33万亿，其中个人住房按揭贷款占65％，房地产业开发贷款占34％。7.33万亿，那是2008年中国1.15亿城镇职工工资总额的2.2倍（1.15亿职工中不包括私有企业职工）。超出2008年国家全部内外债余额37.5％。
住房最早“商品化”的上海，居民的债务负担率已经超过了155%（债务负担率的计算公式：债务负担率=个人抵押贷款余额÷城镇居民可支配收入×100%）。
房地产业与“金”共舞，其乐无穷，“房奴”们“献金”供房地产业潇洒。“房奴”，不但意味着买房人成了房子的奴隶，更在于买房者就是直接承让国有土地者的奴隶、“政府可控”和“官员可控”的庞大“供房集团”的奴隶。
图表由网友王斐（职业：经济学教师）制作，特此感谢