九乡新闻网舌苔厚发白什么原因:第二部分： 《“被”房地产的中国》第三章
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/05 01:44:16
第二部分：
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住房商品化：各抱心思寻找“增长点”
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第三章 “商品化”本有好前提
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当上海致力于“拆出一个新天地”时，东南亚经济危机开始了。
1996年的东南亚经济危机给我国出口贸易带来了重创——1998年海关货物进出口总额比上年减少117亿元人民币，要知道，从1978年以来，海关货物进出口总额从未出现过负增长， 1990年以后更是每年都要比上年增加几千亿人民币（除了96年增加684亿人民币）！
全社会消费品零售总额的增长幅度，在1994年曾达到30.5％的年增长率，1996年增幅下降到20％，1997年增幅再下降到10％，1998年跌破两位数增长，只增长了6.8％、（【注2：“全社会消费品零售总额的增长幅度”特地取全国第一次经济普查前统计数据】）。居民消费支出更从1994年33％的年增长率，跌到1998年6.3％的年增长率。
国家财政收入的增幅也大幅度下降，从1993年的年增长24.8％，跌到1998年的年增长14.2％，而财政支出却年年超过财政收入，从1990年到1998年，财政赤字累计是4126亿——1997年的全年财政收入是8651亿。
1998年时，6146万平方米空置商品住宅连同空置商业用房办公楼，压占了资金6000亿，压占资金等于1995年全国国有单位的职工工资总额，相当于1997年国家财政收入的69％。
中央决定要找“新的经济增长点”了。这个新的经济增长点，用1997年时的国务院副总理朱镕基的话：“如果要提出新的经济增长点，首先就是实行住房商品化，加快住房建设”。
1998年7月，朱镕基任国务院总理后的四个月，国发[1998]23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台。这个文件不是一般意义上的房改文件，这是让全体城镇居民“为国家挑重担”的一纸通知。国务院领导迫切需要居民解开钱袋子，用“花钱”行为为国家挑担，这才导致了住房改革的步子“加快”，住房实物分配“叫停”。通知要求“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入的家庭购买、租赁市场价商品住房”。
但是，国发[1998]23号文件精神与后来的房地产发展方向，完全是两股道上跑的车，走的不是一个道！这从朱镕基1997年在全国住房制度改革工作会议上的讲话中明显反映出来。
下面是这篇讲话的主要部分，将之登载出来，是为了让大家能够比较鉴别一下，“朱房改”精神与房地产实际发展轨迹是如何地“南辕北辙”！
朱镕基在全国住房制度改革工作会议上的讲话
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住房问题是关系广大人民群众切身利益的大事，党中央、国务院很重视住房制度改革。解决我国的城市居民住房问题，首先要明确住房制度改革的方向。近几年，各地区、各部门深化住房制度改革，做了大量工作，居民住房状况总体来讲有了较大改善，但还很不够。我在上海当市长的时候，上海市居民住房每人平均只有
最近两年，我们搞了安居工程，实行了一些优惠政策，安排了一定的贷款，虽然时间很短，成效还不可能很显著，可是很得人心。但是，我认为，安居工程这两年搞得很有成绩，解决了一部分人的住房问题，还不是解决住房问题的主要措施。国务院会议讨论认为，要把普遍推行和不断完善住房公积金制度，作为一九九七年和今后一个时期住房制度改革的重点。这不是说安居工程不重要，而是要结合在一起搞，不要把这两项工作分离开来。安居工程是个应急的办法，是在住房公积金制度没有普遍推行起来，而且缴交标准很低的情况下，银行安排一部分钱来盖房子，卖给居民，尤其是住房困难户，这是有效的。现在，我们还要重点推行和完善住房公积金制度。有人说，这是走新加坡的道路。其实，第一，不完全是新加坡的办法；第二，也不是只有新加坡才实行这个办法；第三，即使是新加坡的办法又有什么不好，人家行之有效嘛。实际上我们是结合自己的国情，借鉴别人的办法并作了很大的改变。上海的经验证明，在我国运用公积金制度，积累资金，加快居民住房建设，解决居民住房问题是行之有效的。这是我在工作中亲身体验到的。当时在上海实行公积金制度，是通过全体市民讨论决定的。我在电视台发表讲话宣布这种办法，然后全体市民讨论三天，大家通过电视等各种形式发表意见，机关团体也进行讨论。民意调查表明，上海市民几乎都拥护住房公积金制度。用公积金盖房子，一般十个月就把房子盖起来了，还大大降低了工程造价。实践证明，实行住房公积金制度是成功的。
解决住房问题的资金怎么解决？全部盖房子的钱都让银行来拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的实践证明，建房资金还得由国家、企业、个人共同分担。只有在机关和企业事业单位职工中普遍建立起住房公积金制度，才能够提供稳定的、低成本的建房资金。这几年开过多次住房制度改革会议，都是强调推行和完善住房公积金制度，但是从全国来看，目前住房公积金的归集率还不高，公积金提取的比例较低，进展也较慢，不够平衡。必须克服困难，创造条件，积极推进。我认为现在是时候了，可以提高住房公积金缴交率。住房公积金在上海有一套成熟的经验，我推荐你们看一看。普遍地建立住房公积金制度不仅不会降低职工的生活水平，反而能够为他们提供好处。住房公积金制度已经比较完善，可以归纳为四句话：第一句话，是房委会决策，即由住房委员会或房改领导小组决策，应该怎么使用，盖多少房子；第二句话，是“中心”运作，即有一个管理中心来运作，具体执行；第三句话，是银行专户，即住房公积金存到银行设立一个专户，利率是低进低出的，存进去的利率是低的，贷出去的利率相对也是低的，这样就保证房子是低造价，卖给居民是低价格。公积金如果一时用不出去，沉淀在银行的钱，银行还要照付利息，甚至是更优惠的利息，这也是一种优惠政策，鼓励住房公积金的建立。最后一句话，是财政监督，即加强住房公积金的监督管理，确保住房公积金专款专用，安全有效运行，不允许挪用公积金去搞别的。最近发现一些单位挪用养老保险基金炒股票、搞房地产，有的还相当严重。养老保险金是保命钱，怎么可以干这种事，赔了以后怎么向职工交待？这个养老保险基金是不能动用的，国家规定只能用来买国库券。现在买国库券利息比银行存款利息高，有什么比买国库券更保险的？炒股票、炒房地产可能血本无归，风险极大。
今后，要把国家安居工程与利用公积金建房结合起来，统筹规划、统一管理、统一建设。地方政府给安居工程的优惠政策，也要给用公积金建的住房。为了保证住房建设资金的回收、运转，以形成良性循环，必须保证经济适用住房的低造价、低售价，促进住房商品化。现在为什么安居工程能做到
鼓励大家买住房，必须实行分期付款，不然买不起。银行对经济适用住房用户，要采取抵押贷款和分期付款的方式，引导居民住房消费，推动住房商品化。要确保国家安居工程等经济适用住房，优先出售给中低收入住房困难户，特别是国有企业职工和教师。中国人民银行已经制定一个通行的办法提交这次会议，请大家讨论解决住房的问题，不论是企事业单位还是机关，都要通过住房公积金实现住房的商品化，一定要在全国各地方、各部门，包括机关和企事业单位实行，以解决住房资金渠道的问题。用公积金建房，银行提供买房贷款，对购房户实行分期付款，我看这样搞下去，住房问题是会逐步解决的。
低房租是个大问题。进退两难，现在房租太低，连维修费也不够。现在住房消费在居民生活费用中的比例是很低的，租金一般占不到双职工家庭平均工资的百分之五，国外家庭住房消费一般要占到生活费的百分之四十，甚至一半。由于工资比较低，目前我们的恩格尔系数高，必须先保证吃饭。当然，这样长期下去也不行。实行低租金的政策，房子维修不了，大家也没有住房商品化的兴趣了。因此，提租是必要和必然的。但是提租必须考虑增加工资和群众的承受能力。提租还有一个结构的问题，对一部分收入很高的人，租金提高五倍、十倍也不会在乎，但也不可能做到定向提租，也搞不清楚他属于哪一类。还有低收入住公房者，房租提得很高也受不了。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出的，到二○○○年房租应该达到占双职工家庭平均工资百分之十五的目标不要动，作为一个方向性的政策引导。现有的工资水平下，租金提得很高是不可能的。一九九七年的工资提高了二十元，也刚刚补偿物价上涨，保证实际工资不下降。工资提高多了财政也承受不了，因为现在财政还很困难。我有个想法，逐步地做到一边提房租，一边加工资，不然租金提不上去。请财政部研究一种办法，工资里包括一部分提房租的工资，增加的工资指定是提房租的。当然提房租比这部分增加的工资还要再多一点，就是说随着工资有所增加。现在工资里用于吃的比重越来越少，多拿出一点钱用于交房租，有利于推动住房商品化的进程，也有利于带动国民经济的发展。但是提房租这一部分钱不能乱花，也得像公积金一样管理起来，用于住房商品化，盖新房子，逐步改革住房制度。一方面，财政拿一点房租的补贴；另一方面，个人也增加一部分房租在工资中的比重。我认为，用这个途径来提高房租是可能的。
从全国来说，经济适用住房建设，将是今后长期带动国民经济发展的最重要的消费热点。大力推行住房商品化，发展经济适用住房建设，是振兴整个经济的一个重要途径和必然选择。各地区、各部门必须及早谋划、及早准备。前一个时期，经济界提出培育新的经济增长点，我在中央经济工作会议之前，找了国务院一些综合部门和中央财经领导小组办公室的负责同志座谈了一次，我也发表了意见，讲了怎么看待新的经济增长点的问题。我当时的看法，如果要提出新的经济增长点，首先就是实行住房商品化，加快住房建设。随着住房公积金制度的普遍建立，用于住房建设的资金将会大幅度增加。加快住房建设，其他相关产业就发展起来了，大大有利于调整国民经济结构。经过三年多来深化改革，加强和改善宏观调控，我国经济呈现良好发展形势，国民经济保持较高发展速度，通货膨胀得到有效抑制。要充分利用这一有利时机，加快住房改革步伐，加大住房建设的规模，适应人民群众购买力的提高和住房需求的增长，大力建造低价的经济适用住房，推进住房商品化。这样做，一方面，可以大大缓解城镇居民住房的严重困难；另一方面，可为国民经济的进一步发展提供广阔市场。我讲的是住房，特别是和公积金结合的有一定资金渠道建的经济适用住房，不是高级住宅，也不是写字楼。住房建设是振兴中国经济的一个主要的方向，符合市场需求变化的方向，可以带动几十个甚至上百个行业的发展。建设一般住房不需要进口原材料，可以带动钢铁工业和各种建筑材料的发展，也可以带动装璜材料和塑料、化工产品的发展，上下水道可以用新型的聚氯乙烯管子，新型聚氯乙烯管子完全可以代替钢管，我们能够大量生产。还可以带动就业。国有企业一些富余人员可以转移到这些行业，有利于实施再就业工程。另外，老百姓扩大消费，购买力有了出路。谁都希望有属于自己的房子，能解决这个问题是很得人心的，即使在工资里住房消费比例多打一点，群众也是愿意的，但要明确产权，住房确实属于他的。维修要提供方便，这样就可以鼓励大家买住房，让大家安心地购置一点财产。
我今天主要强调发挥住房公积金这个资金渠道的作用，来搞经济适用住房，然后用分期付款、保险的办法来推动住房商品化，这是振兴中国经济的一个非常重要的措施。同时，也是调整经济结构，避免重复建设，扩大就业门路的一个完全正确的抉择。中央有关部门，要很好地研究、制定政策，包括工资政策、房租政策、土地政策、金融政策、建设政策，来鼓励住房商品化，让它更快地发展。干这件事情是深得民心的，老百姓对政府是会加深感情的。但是要提醒一句，千万别借这个名义来复活房地产热。一九九三年经济过热，热在什么地方？首先就是热在房地产。那次房地产热的主要建设内容是高级写字楼和豪华别墅。由于过高地估计市场需求，至今还有大量建成或未建成的房屋积压待售，起码有几千亿元的资金压在房地产上，造成国民经济重大损失。所以，各地区、各部门要十分警惕，千万不要让过去的房地产热在加快住房建设的名义下复活。香港、广东叫烂尾楼，这个后遗症很严重。现在不是去建写字楼，建高级商品房，更不是建别墅，要建经济适用住房，适应大家的需要。那些已经盖起来的高档商品房，再等十年，经济发展了，外国人来得更多了，让他们买，中国人是买不起的。但是其中廉价一点的商品房，怎么办？要当作一个特殊问题来处理。我看解决这个问题要下决心。积压的
我为什么提出要把推行和完善公积金制度作为国务院房改领导小组的主要任务，就是因为它的意义重大。因此我建议，安居工程的具体实施和解决积压商品房的主要工作由建设部来抓。国务院房改领导小组应该把力量集中在普遍推行和不断完善住房公积金制度方面，想办法把利用公积金建房和安居工程结合起来，不要搞成两套。这是国务院房改领导小组的责任。各有侧重点，这样比较好。
将朱镕基讲话精神与房地产业在现实中的发展之路对照一下，很清楚，朱镕基的“住房商品化”，是立足于“在低工资制度下走住房商品化的道路”，他认定，“在低工资条件下，房价搞高了，就实现不了住房商品化”。因此需要强调发挥住房公积金这个资金渠道的作用来发展经济适用住房，通过抵押贷款，分期付款来推动住房商品化。他呼吁要确保国家安居工程等经济适用住房，优先出售给中低收入住房困难户。他不无担心地提醒，“千万别借这个名义（注：指住房商品化）来复活房地产热”。“各地区、各部门要十分警惕，千万不要让过去的房地产热在加快住房建设的名义下复活”。“这次会议进一步强调深化住房制度改革，加快住房建设，完全不同于一九九三年出现过的房地产热。千万别把我们强调的建设经济适用住房、为老百姓解决切身利益的问题简单化为房地产热。”
中国实际中发生的“住房商品化”，是搞了住房公积金也搞了抵押贷款、分期还款，却丢了一个根本前提——“在低工资制度下走住房商品化的道路”。
前提丢了，满盘皆糊。房地产热从2000年“起热”，此后热遍了全国，全国经济都被捆绑着放在房地产这座高温炉上烤。
第二节 你“缺钱”，我“趁机”
中央政府指望着从房地产业中寻找经济增长点。但此时，这个准备提携为“增长点”的行业，正跌落在最低点。
下图是1994年到2000年的全国和上海的房地产业盈亏情况。
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图一、
数据来源：营业利润来自《中国统计年鉴》，上海利润总额来自《上海统计年鉴》
1997年，全国十九个省市的房地产业营业利润都报亏损，北京、重庆都亏了9亿，辽宁亏15亿，湖北亏8亿，山东亏6亿，广东赢利35亿，上海赢利22亿；1998年全国二十个省市报亏损，北京亏33亿，重庆、辽宁都亏9亿，海南亏4亿，广东赢利34亿，上海赢利133亿。1999年十九个省市报亏损，北京亏39亿，辽宁亏7亿，重庆亏5亿，天津亏4亿，海南亏3亿，广东赢利22亿，上海赢利4亿。
还记得朱镕基说的话吗？“一九九三年经济过热，热在什么地方？首先就是热在房地产。那次房地产热的主要建设内容是高级写字楼和豪华别墅。由于过高地估计市场需求，至今还有大量建成或未建成的房屋积压待售，起码有几千亿元的资金压在房地产上，造成国民经济重大损失。”
朱镕基年初的话音刚落，1997年年底上海房地产业又一次出现资金积压，全国房地产业则呈现出了一派萧条景象。虽然上海还一直在赢利，但1996年的利润总额是58.5亿，1997年只有34亿，1998年上升到43亿，1999年跌落回13亿。这是房地产业界利润难以实现的“账面反应”。要知道，这可是1994年后上海每年几百亿投资投下去后收获的利润！
现在，中央政府来“救”房地产业了——并不是故意救，而是“寻找新的经济增长点”。这时，已经与房地产业结成利益共同体的政府官员就从房地产业中寻找自己利益的增长点了。很自然地，无论是朱镕基1997年的
房地产业“趁机”了，“肆意”了。
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篡改安居房概念，拒造安居房
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“安居房”在朱镕基任副总理和总理的年代，实在是“经济适用房”的换一种说法，但这绝不是简易房。1995年，建设部发了《建设部实施国家安居工程的意见》，这个根据《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案通知（国办发〔１９９５〕６号）》的精神而拟的意见，告诉我们“安居工程”为什么不是建造简易房：
“按住宅小区规划建设的国家安居工程，其配套设施必须与入住人口规模相适应 。”
“对今后几年国家安居工程建设用地，在选点和规划时，要一并给予考虑，分期征用划拨，确保供应。”
“ 国家安居工程住宅设计标准要符合国家和地方政府乙类住宅设计标准的规定，充分考虑当地经济发展水平、群众的经济承受能力和生活习惯，不得搞高标准住宅，也不 能建成简易住宅。平均每套住宅建筑面积标准一般应控制在
“对小区内以盈利为目的的经营 性配套建设项目。如商店、营业性娱乐设施等费用，不得摊入住宅建设成本，应通过组 织出售或出租，回收资金。”
“建成的国家安居工程的住宅，要按照《国家安居工程实施方案》中的规定，直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给住房困难户及危房户。在同等条件下优先 出售给离退休职工、教师中的住房困难户、危房户。对以建设成本价出售的国家安居工程住宅，产权归个人所有。”
在城市居民刚从极粗放的居住环境中走出，人均住房面积还很低、特大城市住房缺乏卫生设施燃气设施是普遍现象时，每套住宅建筑面积标准控制在
1999年，香港政府规划署对涵盖全港但不包括居于人口低密度地区的一万陆上住户进行了为时四个月的关于住房意愿的调查，关于港人的现有居住面积和港人对于居住面积的要求这样报告：“以实用楼面面积计算，每个住户占用的居住面积的平均数45平方米，而居住平均密度是每人14平方米。”“以实用面积计算，他们（指被调查者）认为可接受的单位面积及舒适的单位面积的平均数分别是50平方米及65平方米。” 据香港统计处对实用楼面面积的注解，“实用楼面面积指各层楼面面积总和，但不包括楼梯、公共通道、电梯等候处、盥洗室、厕所、厨房以及为提供升降机、空调系统或类似服务而安装的机器所占用空间。” 香港的居住面积约为建筑面积的70%，由此可知道香港居民1999年户均建筑面积的平均数是64平方米，认为可接受的建筑面积是71平方米，认为舒适的建筑面积是93平方米。从香港2000年私人住宅拥有者有五分之四以上住在70平方米以下房屋这一事实，可以理解平均增加7平方米住上71平方米的房子的确是香港人在1999年时的近期目标，而住93平方米的房子是他们实现近期目标后的进一步追求。
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表八、
表九、
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从香港政府规划署的住户住房意愿调查结果中我们方知道，香港的拥有私宅家庭有83%是居住在70平方米以下住房里。70平方米以上房型在香港也只有17%的人才住得起，而香港人的居住“胃口”并不大，71平方米足矣！香港人解决住房不是“一步到位”的，初置业者的房子并不大、房价也不高的，最低房价相当于一个技工、操作工9年的工资（平均日工资是415港元，2001年9月香港政府公布数字）或督导级人员、技术员、文员和其它非生产工人7年半的平均月薪（平均月薪11234港元，资料来源同前），还有，即使是中产阶级，没有车的也多得很……
可惜，在中国，在中国上海，在中国北京，在中国的大中型城市里，从来没有一个地方政府做过类似的涵盖全部辖区市的居民住房意愿调查！在对居民住房意愿不了解不调查的情做过况下，匆忙将住房改革全面铺开、并将让所有市民都去买商品房看成是全面实现住房改革的标志，这样的“住房改革”，符合居民的住房意愿吗？
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“偷”无偿划拨的经济适用房用地
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朱镕基为了降低房价、让中低收入阶层都能买上经济适用房，提出了用于经济适用房的土地由国家无偿划拨。其实，上海在九十年代不要说经济适用房，很多内销商品房土地也都是划拨供应的。1995年到1997年，上海为造安居房行政划拨了242万平方米土地（3630亩），施工面积为218万平方米，竣工了188万平方米，“全部配售完毕”。【注：见《上海房地产市场（1998）》P26】但施工面积218万平方米的土地不可能只造188万平方米安居房。另外还有多少安居房在施工中？不知道。余下的安居房给谁“安居”了？不知道！
到1999年末，上海用于新开工经济适用房的土地面积约370万平方米，合5600亩。每年新开工经济适用房累计是668万平方米。【注：见《上海房地产市场（2005）》P53】每年的竣工面积累计345万平方米，这些经济适用房特别是1999年以后竣工的经济适用房让谁去“适用”了？不知道。
1998年国发[1998]23号文发布后，上海在1998年和1999年又划拨了经济适用房土地202.76万平方米，合3041亩，按照1.8的容积率，可造房365万平方米。这些土地到哪里去了？不知道。
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丢掉“在低工资条件下实现住房商品化”的前提
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朱镕基提出搞低工资条件下的住房商品化，在国发[1998]23号文中特别指出，当“
但是，在后来具体执行过程中，在建设部和各地政府部门为“住房商品化”造势过程中，就绝口不提
不过是转瞬间，中原地产就向大陆房地产界大踏步进军了！结论错了还是过时了？都不是。他们不过是准确估量了中国特色的房地产计划市场的力量！
房地产商并非对消费对象不了解，有关房地产市场的资料都出自房地产部门，房地产商是信息第一时间获得者。但是“关于由自己得利产生的恶果，他们保持沉默。”（斯密《国富论》）
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大动迁将全民绑在“住房商品化”战车之上
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中国的住房改革竟然是开始在职工大下岗的时间段！
1995年，中国有着职工1.5亿，到1999年，减少了四分之一强。城镇有着劳保福利保障的“职工”占城镇从业人员的比重从78％下降到56％。
中国的劳动者分为“从业人员”和“职工”，“从业人员”中包括了“职工”，但“职工”在中国的劳动统计口径中是有着特定含义的。在中国劳动统计口径中，城镇的私营企业从业人员、乡镇企业从业人员、民办教师等都不属于“职工”范畴，于是当个“职工”特别是国营企业职工，几十年来成了普通中国人的向往。“下岗”将本来有着各种保障的“职工”“下”了，其实“下”的就这部分人享有的劳保福利。到最后，“下岗”已经成了“体制内”的一部分人将“体制内”的另一部分人逐到“体制外”的运作。所以，从职工人数下降26％的1995年到1999年，城镇“从业人员”反倒增长了10％！其中批发零售餐饮业从业人员增长11％，批发零售餐饮业职工人数下降39％；建筑业从业人员增长3％，建筑业的职工人数下降26％；制造业从业人员下降了17％。制造业职工人数下降36％。
要让居民挖出老底来掏钱的住房改革，就是发生在城镇居民工资收入因下岗而受到大影响的时间段。而一向靠着生活的直觉在感悟社会变化的普通社会成员，一开始，还并没有将住房改革当回事。
在政府部门以积极姿态筹划如何“住房商品化”时，老百姓对此并不积极。据上海《解放日报》1998年 2月中旬登载消息，当问及市民是否打算购房时，70.5％的人回答“不打算”！真正打算购房的仅占16.1％。不打算，是因为有比购房要紧得多的打算。《新闻报》分段随机抽样询问了 500位上海市民的心愿，关心收入是占第一位的，达34.7％，关心就业占第二位，达29.4％，希望改善住房的占18％，占第五位，也是末一位。在1997年关于“上海人最担心什么风险”的4212份调查答卷中显示，上海人第一担心健康问题，第二担心下岗失业，第三担心子女教育费用不落实。当市民在把收入问题和就业问题当作头等二等重要的大事来担心时，毕竟有房可住的老百姓是不可能倾其所有去购房的。
在 “住房商品化”的前夜1996年，上海已经下岗了国有企业职工91万、集体企业职工25万。这对上海人民的生活带来了怎样的影响？据《97上海经济年鉴》对 500户家庭的统计，1996年时， 62.5%的下岗人员家庭月收入从1305.6元下降到981.3元，因家庭总收入减少导致总支出减少的达下岗人员家庭的 52.8%，下岗人员中60.8%的人因无事可做经济来源仅靠下岗工资，21%的人在打另工，只有 9.5%的人重新找到较稳定工作。全国生活水平最高的城市居民生活因“下岗”受到了严重影响，在这样的收入状况下，怎么可能通过市场价来达到“住房商品化”？
但就从1998年起，上海对普通人实行了“停止福利分房”——只限于对“普通人”。 这时，上海国有企业职工已从1991年的403.5万，下岗到了268.6万，下岗了三分之一；集体企业职工从1991年的101.4万，下岗到了63.8万，下岗了37％。
“停止福利分房”这对上海普通职工意味着什么？这意味着1998年时人均工资收入12059元、平均每户就业人员1.58人的城市家庭，需要承担当时均价达每平方米3026元的住房消费了。如果买
打开当时的报纸，凡是房地产的广告热闹得很。“益民公寓以低于成本价的每平方米 3860元抛出，半月售出百余套”，“宝山外环线每平方米 980元，40天售出100套”，“虹口恒业公寓每平方米3888元，10天售 60套”，“位于金桥开发区的华高苑以2580～2800元的成本价销售，签约购房 100多人”……但是，与今天的房价与普通人无关一样，1998年的今天看来“这么便宜”的房价，也与当时的普通人无关。华高苑位于今天也算偏僻地段的金桥开发区，当时华高苑的销售处为了说明房屋的“档次”，特地提供了100多个买楼人的身份。据统计，内资企业中层干部占25％，三资企业职员占23％，总经理占21％，教授、医生、律师占16％，文艺工作者占5％，其他人员占5％，公务员占 1％。这里，我们看到的是购买单价每平方米2500元房子的，都是当时的“成功人士”，没有普通人的份。不过， “成功人士”也只能买这个价这个地段的房子，处于“下岗进行中”的普通工薪阶层还有缘问津商品房吗？
然而，事实是：你不问津也得问津，因为上海很快就停止供应除了“商品房”以外的任何房源了！这叫做“实行单轨制”。从那时开始，商品房的房价就一直与工薪阶层无缘。而“单轨制”能得以无障碍地实施，是有着政府背景的——“旧房改造”、“城市改造”从上世纪九十年代起导致了上海每年三、四百万平方米的拆迁面积，靠着大拆迁，政府一手制造了住房供应，又一手制造了住房需求。而自上海当了“住房商品化”的始作俑者，全国都在学上海的样。
大动迁带来的住房销售量在上海这样的城市占到了40％。上世纪九十年代初，上海十个老中心城区有250万户家庭（当时浦东13个街道28万家庭户，属于黄浦、虹口、杨浦等中心城区），到2009年，全市共有129万户家庭牵涉到了动迁，其中2005年到2009年的居民住房拆迁面积要占到1995年以来总拆迁面积的53%。这样的动迁比例，对房地产市场成交量的影响决不止百分之四十！
同时，投机带来的住房销售量也占到20％。【注：投机需求见王金海、李淑华、张丽娟：《上海楼市结构性调整已经到来》，上海房地产市场报告总165期】动迁加上投机，在二十一世纪头四、五年里影响了到上海60％以上的住宅销售量！
住房商品化这个“新的经济增长点”，是通过 “拆迁”这个政府行为将全民都裹挟进来——司法部门不接拆迁官司原因就在此。住房商品化，这本是中国世纪之交开始的又一场全民运动，这种全民运动的运作方式，各级政府早已驾轻就熟。
到了2003年，“住房商品化”已经第五个年头了，浦东新区统计部门在这年年中做的居民购房意向调查显示，新区居民家庭中86%近三年无购房意向，其中39.7%是因为房价过高无力购房(那还是按照2003年的房价)；有购房意向的家庭占14%，总数8.6万户，其中要到三年以后才打算购房的占59.4%。
所有发生的这一切，是按其必然发生的逻辑在发生。
因为制定国发[1998]23号文件的初衷的确不是“为人民”，而是“为政府”，中央政府想找到新的经济增长点，找到了“住房商品化”这一途径，而能从“住房商品化”中得到好处的权力部门，就此掐到了中央政府的软肋。他们没有国务院主要领导的顾忌，只有在利益驱使下的为所欲为的胆魄！
敢将“低工资制度下走住房商品化的道路”、“中低收入家庭购买经济适用住房”的国务院文件精神全盘篡改，是因为已经把官员利益捆绑进去了的房地产业界掐到了中央政府的软肋——中央政府亟需找到的“新的经济增长点”，而他们的“新的利益增长点”将在中央政府寻找“新的经济增长点”过程中得到最大程度实现，最后，他们就将中央的“新的经济增长点”绑架在他们的“新的利益增长点”上，从而也将国民的经济利益都与他们的“新的利益增长点”绑在了一起！