舞蹈名称大全:涨起来像只猫，跌起来像只虎。——投资房产者必读

一、几个说明：
1、 假设本金和借贷比例为1:1；
2、 假设借贷利率为6.5%/年；
3、 假设房产交易的综合成本为当前房价的10%；
4、 假设你是在购进房产的时候，以下家的身份支付了交易费用；
5、 假设租房收入抵消了房屋折旧。

二、以150万本金为例，在房价每年上涨10%的前提下，你本金的收益情况：
1、综合交易成本，150万本金，只能购进市价250万的房产。
购房总支出=125万（购房本金）+125万（贷款50%）+25万（用于交易成本的本金）=275万
每年利息支出=125万*6.5%=8.125万
2、投资五年间的各阶段收益情况：
成本变化
第一年----275万（购房总支出）+8.125万*1=283.125万
第二年----275万（购房总支出）+8.125万*2=291.25万
第三年----275万（购房总支出）+8.125万*3=299.375万
第四年----275万（购房总支出）+8.125万*4=307.5万
第五年----275万（购房总支出）+8.125万*5=315.625万
该套房产的市价变化
第一年----250万*1.1=275万
第二年----250万*1.1*1.1=302.5万
第三年----250万*1.1*1.1*1.1=332.75万
第四年----250万*1.1*1.1*1.1*1.1=366.025万
第五年----250万*1.1*1.1*1.1*1.1*1.1=402.6275万
收益情况
第一年----275-283.125=负8.125万
第二年----302.5-291.25=11.25万
第三年----332.75-299.375=33.375万
第四年----366.025-307.5=58.525万
第五年----402.6275-315.625=87.0025万
年均收益率
第一年----亏损8.125万
第二年----3.7%（150*103.7%*103.7%=150+11.25）
第三年----6.9%（150*106.9%*106.9%*106.9%=150+33.375）
第四年----8.6%（150*108.6%*108.6%*108.6%*108.6%=150+58.525）
第五年----9.6%（150*109.6%*109.6%*109.6%*109.6%*109.6%=150+87.0025）

三、以150万本金为例，在房价每年下跌10%的前提下，你本金的亏损情况：
1、综合交易成本，150万本金，只能购进市价250万的房产。
购房总支出=125万（购房本金）+125万（贷款50%）+25万（用于交易成本的本金）=275万
每年利息支出=125万*0.065%=8.125万
2、投资五年间的各阶段收益情况：
成本变化
第一年----275万（购房总支出）+8.125万*1=283.125万
第二年----275万（购房总支出）+8.125万*2=291.25万
第三年----275万（购房总支出）+8.125万*3=299.375万
第四年----275万（购房总支出）+8.125万*4=307.5万
第五年----275万（购房总支出）+8.125万*5=315.625万
该套房产的市价变化
第一年----250万*0.9=225万
第二年----250万*0.9*0.9=202.5万
第三年----250万*0.9*0.9*0.9=182.25万
第四年----250万*0.9*0.9*0.9*0.9=164.025万
第五年----250万*0.9*0.9*0.9*0.9*0.9=147.6225万
亏损情况
第一年----225-283.125=亏损58.125万
第二年----202.5-291.25=亏损88.75万
第三年----182.25-299.375=亏损117.125万
第四年----164.025-307.5=亏损143.475万
第五年----147.6225-315.625=亏损168.0025万
本金亏损
第一年----亏损38.7%
第二年----亏损59.2%
第三年----亏损78.1%
第四年----亏损95.7%
第五年----你的本金已经归零。 

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几个小贴士：

1、第10楼
楼市按照10%的涨幅连涨三年，第四年跌10%，你就已经亏本了。

给你看看账簿。

连涨三年时该套房子市价332.75万元，第四年跌10%，还剩下299.475万元。

四年时间，你的成本总额是307.5万元。

就这么三涨一跌，你的本金就由150万变成141.975万元，也就是亏了8、9万元。