九乡新闻网自由光汽车之家:房价问题
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 08:58:30
地方政府以高房价换GDP 阻调控成效
落实调控政策，需要多方面的努力，尤其依托于地方政府的有力执行
日前，住建部部长姜伟新表示，今年将继续坚定不移地加强房地产市场调控，并适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。
人们还记得，3年前，房价一路蹿升时，曾经有过类似上述的说法；半年前，房价近乎脱缰时，也有过类似的说法。遗憾的是，尽管有关部门多次表态，截至目前，人们还没有看到有地方政府在楼市调控中被追究责任。
即便如此，人们还是有所期待。毕竟，在楼市调控中，一个普遍感受是：“国十条”等楼市政策的一部分措施，被有些地方在执行时“打折”了。人们期望看到令行禁止、政令畅通，期望调控收效明显、百姓受益。
实际情形是，在很多城市，开发商捂盘惜售现象仍未杜绝，圈地囤地现象仍不同程度地存在；保障房资金落实不到位，工程进展缓慢……客观分析起来，让市场的归市场，市长的归市长，除了流动性过多、通胀预期增强等市场因素之外，有的地方没有担当起相应的责任，或许是重要症结。
主要表现为：有的地方深度介入房地产行业的惯性没有消除，个别地方明降温、暗托市；限购等各项调控政策在执行中被“软化”；廉租房或经济适用房的供给乏力，个别地方还有虚报数字之嫌……地方执行的“短腿”，让中央调控政策成了扬汤止沸。
地方在调控中动力不足，原因或在于地方利益的考量及其对土地财政的高度依赖。一些地方担心调控可能影响地方经济和财政收入，对如何主动参与调控缺乏考虑和研究。更严重的是，有的地方尝到了土地财政的甜头，他们为获取高额土地出让金，采取种种措施，推高地价，抬高房价，以此换取好看的GDP和政绩。这阻碍了楼市调控的成效，损害了群众利益。
落实调控政策，需要多方面努力，尤其依托于地方的有力执行。有令不行，调控就难免“雷声大雨点小”，不仅房价难稳，政府的公信力也会受到损害。在个别地方，对群众有利的政策往往“大的变小，小的变没”，最后文件成了“纸上画，墙上挂”的东西；而一些关涉地方自身利益的政策，则经常是强力执行。这不能不让人警醒。
土地财政不可持续。如何推动地方政府财权与事权相适应，规范土地征收行为，用好土地出让金收入，解决地方政府面临的“钱少事多”的现实难题，这既是行政管理体制改革的迫切要求，也是贯彻落实科学发展观，更好地转方式、调结构、惠民生的必由之路。
转变住房消费观念 超前购房风险大
2010年，为了遏制房价过快上涨，国家对楼市进行了严厉的调控，2011年调控仍将继续，市场有可能进一步企稳。在政策逐渐落实起效的同时，要让房地产市场真正实现长期平稳健康发展，还需要购房者转变住房消费观念，逐步树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。
为什么要“超前买房”
不知道从什么时候起，“买房”开始成为人们相聚时最重要的谈资。
结婚一定要买房，不买就不结；买房就要100平方米以上，小了“不够用”；一毕业就买房，越晚出手越买不起；家长出首付，两家人买一套房；孩子要在北京上大学，先把房子买好……
在这些观念的影响下，越来越多年轻人加入购房大军，购房群体呈现出明显的“低龄化”、“超前化”、“啃老化”趋势。据“链家地产”市场研究部最新统计显示，北京2010年30岁以下人群购房占比约为38％，首套房贷者的平均年龄只有27岁，低龄化趋势明显。
据了解，发达国家首次购房的年龄比我国要大很多。如日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁；法国首次购房的平均年龄为37岁；美国首次购房年龄也在30岁以上。年轻人长期租房是一种普遍状态。据调查，日本租房结婚者比例高达67．1％，买房结婚比例仅为14．3％。根据英国社区和地方政府部公布的数据，2008年至2009年，英国近32％的家庭靠租房解决居住问题。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，中国人历来有存钱、盖房、置业和为儿孙积攒家产的文化传统，而房产就是家庭中最大的一项资产，买房置业的需求受传统文化影响很深。现在社会上很多年轻人“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”的现象，都是不理性和不合理的购房观念，应当转变。
另一方面，由于近年来房价上涨过快，居民收入增长速度和财富积蓄能力跟不上房价上涨速度，“现在不买，以后更买不起”。这种恐慌的心态，也导致许多人不顾实际承受能力“硬着头皮”买房。
超前购房，风险有多大
不够理性的住房消费观，给市场和个人都带来了一定风险。
超前、恐慌的购房观念和行为，使大量购房需求提前释放，在一定程度上加剧了楼市供求矛盾，加剧了近年来房价上涨的压力。我国每年城镇住房竣工量达8亿平方米左右，但这些超前性、恐慌性需求的增加，对市场供给产生了很大的压力，也使正常的住房需求空间受到挤压。各种需求的集中释放，导致供求关系长期处于不平衡之中，房价上涨就不可避免。
超前买房，也给个人财务状况造成一定的风险。
超前买房导致许多年轻人过早成为“房奴”。一般来说，每个月房贷支出占家庭月收入总额30%以下是比较安全的，超过50%，家庭财务状况就存在较大风险。但当前不少年轻的购房者，月供都占月收入的一半以上甚至更多，除去其他生活开销所剩无几。不仅增加了工作压力、影响了生活质量，而且自己进一步深造、再发展也受到了限制。
“很多人认为买房是为了自住，就不必担心投资风险。但在商品房市场上，买房本身必然是一种投资行为。”秦虹认为，只要是买房投资，就存在一定风险。首先是每月还房贷的压力，对购房者收入的积累和工作的稳定要求较高。而刚毕业参加工作的年轻人，往往是积累少、工作不稳定、收入变动大的群体，一旦失业，还款压力陡增。
同时，买房“只赚不赔”也只是个神话。受宏观经济形势和利率的影响，房价下跌的风险始终是存在的。如美国次贷危机出现，利率大幅快速上升，房价出现大跌，许多家庭出现了负资产，断供失房现象就大量出现。“过早购房，其抗拒风险的能力十分脆弱，处理不当，将会给家庭带来无穷的烦恼。”秦虹说。
中国房地产研究会会长刘志峰认为，年轻人刚踏上社会，不应该过早地把自己“拴在”房子上。应该把有限的积蓄，用在提高家庭生活水平，积极的投资理财，以及对自己继续深造提高的投入上。对于住房，应当根据实际情况，树立先租房后买房，先买小房子过渡，有了条件再换大房子改善的理性消费观念。
理性消费观应如何引导
尽管不理性的住房消费观仍然存在，但近年来，随着年轻人观念进一步解放，“裸婚”、“买房不如环游世界”等观念开始逐渐流行，人们的住房消费观念正在发生改变。
人们自身观念转变的同时，专家呼吁，政府和企业都应该积极创造条件，引导人们逐渐树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。
先租后买，首先要有房可租，而且有稳定、便宜的房子可租。目前年轻人之所以要买房而不愿租房，与我国的住房租赁市场不发达、不规范有很大的关系。因此要为年轻人积累购房能力创造社会环境，以法律法规规范租赁市场。住房和城乡建设部近日出台《商品房租赁管理办法》，明确要求房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。还要求主管部门提高租赁服务水平，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。房屋租赁市场的进一步规范，也将鼓励更多年轻人选择租房。
从2011年起，我国将加大公共租赁房的建设力度，今后，公共租赁房将成为最主要的保障房形式。公共租赁房为刚工作的年轻人提供了覆盖广泛、价格较低、可以长期租住的房子，能帮助年轻人度过购房积累期。
先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位普通商品房。秦虹认为，要坚持明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，并切实落实相关的供地计划。同时要引导企业，根据市场需求，积极开发中小户型商品房。
此外，政府还要控制好房价上涨速度，形成较合理的租售比。秦虹说：“我国目前购房年龄降低，与房价上涨过快不无关系，如果收入增长的速度长时期持续低于房价上涨速度，低龄化、超前性、恐慌性购房就很难避免。”2010年以来的房地产市场调控政策，目标就是抑制房价过快上涨，这有利于年轻人合理安排购房计划，减少盲目购房和勉强购房带来的风险。
空置率和高房价谁绑架了谁
提要：楼市新政调控已满4个月，当前市场仍处于胶着状态。有消息传出，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。
北京54.9%
其中别墅、高档公寓空置面积为 52.1万平方米，占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。
杭州4%
“零走字”水表的房源总量超过25000套，而其中属于住宅的达到14000套 ，为总共335000多套受调查住宅的4%，疑似空置房。
上海30%
租赁市场两极分化，个别 豪宅小区空置率30%。
武汉23.92%
楼市空置率23.92%，高档住宅的空置率尤其高。武汉台北路金融一条街附近、汉口江滩沿线、武昌积玉桥周边的高档房空置现象严重，有楼盘空置率甚至高达50%。
广州20.24%
当地媒体爆出，广州的住宅空置率达到20.24%，超国际警戒线一倍，引发各界争议。
重庆10.2%
2006年，重庆市商品房空置面积累计达612.94万平方米，其中空置一年以上的商品房355.58万平方米，占空置商品房比重为58%。当时，全市空置三年以上的较难消化的商品房面积62.40万平方米，占空置商品房比重为10.2%。
海南80%
海南省的海口、三亚、文昌、琼海等8个市县，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%，高峰时仅为40%~60%。部分小区空置率高达90%。
“6540万套空置房”引发口水战
楼市新政调控已满4个月，当前市场仍处于胶着状态。有消息传出，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。该数据一出就引起了轩然大波，招致多方质疑。虽然国家电网公司随后进行了辟谣，“全国存在6540万套空置房”这一消息被证实为数据不实，但一边是想买房的人买不起，另一边却是买得起好几套房的空置不住，空置率这个不被政府相关部门正视的数据已经被放到了聚光灯下。
业内人士认为，与其关注空置率究竟是多少，不如反思空置率究竟为何如此受关注更有意义。在当前高房价的国内楼市中，到底是空置率绑架了高房价，还是高房价绑架了空置率？令人欣喜的是，空置率调查的启动，传递出了城镇住房普查脚步加快的信号。
统计难点 空置判定影响数据准确性
虽然空置房的调查已经启动，但是关于住房空置率究竟能否统计的争论依然在持续。
目前并没有一个“空置”的明确概念，是阻碍调查的主要原因之一。国家统计局新闻发言人盛来运曾表示，是房子没有人住叫空置，还是没人住达到一定时间以上叫空置？这里不仅有状态问题，还有时间问题，很难给出一个标准，空置面积的讨论基础亟需明确。也有业内人士认为，房子“空置”和房子“有没有人住”是两个概念，如果调查的时机不对，得到的数据误差是非常大的。
除了基础概念不明确外，统计公式难确定也是一大难题。中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示，要计算空置率，空置率的分子和分母就必须确定，这两个基本问题不统一，或者没有基本的共识，那么讨论空置率的问题就没有意义。目前比较流行的说法中，空置率的算法有三种：
空置率=全社会空置房面积/全部住房面积；
空置率=空置商品房面积/一定年限内竣工面积；
空置率=空置商品房面积/当年竣工面积。
众所周知，一定年限内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比一定年限内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。
对此，不同的业内人士有不同的看法。“闲置总量比上住宅总量，这个量可以按套数算，也可以按面积算。我认为这种算法是更有意义的，但这个也不能完全反映问题。 ”北师大不动产研究所副所长黄兴文(博客)对记者表示。“用全社会的存量房源做分母，容易淡化这个问题。如果用房改以来新建的商品房做统计范围，意义比较实在。把过去的老公房(公有住房、公产住宅)等放在里面统计，实际上是将问题模糊化。老公房与商品房缺少可比性，容易把空置率降低。如果只统计商品房，更能反映最近几年市场的发展趋势。 ”陈国强分析。
高空置率反映出一系列社会问题
采访中，一些业内人士也表示，与其关注空置率究竟是多少，不如反思空置率究竟为何如此受关注更有意义。目前住房已经成为内地居民投资保值的一个重要手段，贫富差距问题在住房上表现得也更为显著。一方面，想买房的人买不起房，另一方面，买了房的人买了之后又不住。尽管现有空置房数据并不完全可靠，但住宅的高空置率已经成为不能忽视的一个问题。
陈国强表示，在当前高房价的特定背景之下，高房价和高空置并存。反映出一系列社会经济问题：首先是社会贫富分化；第二，房价过高也反映出政府的保障和公共服务不足，保障房数量严重不足；第三，高空置反映当前住房的居住属性和消费属性被严重忽略，投资属性被放大。
大连明拓地产代理有限公司总经理边航认为，公众关注空置率，实际上是要探究如今的房地产市场是否健康。现在房子在国内已经不是用来住的了，而是用来投资的了。目前国内抗通胀需求增加，投资渠道又过窄，很多人买了房子空置寻求保值，即使是高房价下投资房子心中没底，也依然选择楼市作为资金的出口。
市场不应高估空置率调查影响
对于空置率调查启动所传递出的信号，业内人士认为，虽然其为将来房产税、物业税的征收打下了基础，但短期内不应高估其对市场的影响。
北京市房协副秘书长陈志(微博)认为，很直观地看，房子空着不卖，或者买了多套房空着不住，肯定是会影响市场房价的；要找出造成空置率的原因，并以合理的制度加以限制，才能影响市场的供求关系，而这并不会在短期内实现，因此，市场不应过高估计政府关注空置率带来的影响。“是否是管理层要有新的动作的信号，这个还需要继续观察，是否有新的措施出台现在还不得而知。”陈国强说。他认为，住房空置率的问题要和城镇住房的普查结合起来。这项工作社会早已对其提出了很高的预期，官方的确需要抓紧来落实这件事情。“现在释放相关的信号是件好事，希望把这个摸底的问题做好，对将来推出房产税、物业税等来说也是做好了比较基础的工作。 ”
黄兴文也表示，现在还没有到出台新的政策的时机。“通过了解空置率，掌握基础数据，只是有利于政府决策时心里有数。这个事情本身不是更严厉政策出台的信号，与调控的关系不是很大。现在的调控政策如果严格执行，持续时间久一点而不放松的话，杀伤力已经够了。 ”