房价跌得人心里哆嗦 新城规划难救通州楼市颓势

赖大臣

2011年10月13日08:58    来源：《北京商报》     手机看新闻

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　　尽管近期出台的《加快推进通州现代化国际新城行动计划》拉开了通州国际新城实质性建设的序幕，但是由于此前新城对于楼市的促进作用已经被放空，新的规划意见并没挽救疲软的通州楼市。伴随着楼盘降价幅度的加大并没有唤起市场的认可，反而引起了购房者对于通州楼市“泡沫价格”的进一步认识，质疑声纷纷而至。

　　“房价这样降，降得我们心里全没底了，谁还敢买通州的房子啊。”一位购房者向记者表示。

　　从北京市房地产交易管理网上记者获悉，从7月开始，通州房价经历了三连跳，以每月1000元/平方米的价格下跌，截止到今年10月份房价已经跌到了1.5万元/平方米左右，而在房价下跌的同时，通州楼市也失去了购房者的信心，在购房者心中已经成为了“一只垃圾股”。

　　房价跌得人心里哆嗦

　　不久前王先生看中了通州区的天时名苑的一套房子，当时的价格是在1.85万元/平方米，相比该项目此前2万多元/平方米的最高价时下跌了近2000元/平方米。

　　王先生向记者表示，“最近一段时间经常看见媒体对于通州房价下跌的报道，觉得是出手通州楼市的机会了，而天时名苑项目位于地铁北苑站的出口离京通快速路又特别近，地理位置可以说是通州楼市最好的，衡量再三准备‘十一’过完了就来签约”。

　　但是让王先生没想到的是“十一”假期刚刚结束后，销售人员就打来电话催王先生来签约，并表示目前有优惠活动，当初王先生看上的房子现在优惠到了1.6万元/平方米，这并没有让王先生高兴起来。“才过了一个多月就下跌了2000多元/平方米，一套房子转瞬间就缩水了20多万，这样的房子能买吗？”王先生暗自思量起来。

　　记者了解到，从今年7月份开始通州的房价开始大幅度下跌，从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。

　　在领跌项目中以当年涨幅最快的几个项目为主，如京贸国际城、珠江拉维小镇等。

　　但是这些房价下调的项目并没有引起购房者的关注。中原地产研究负责人张大伟表示，“价格下调未到位，虽然目前来看通州的成交房价基本回到了2010年年初，但是实际降价比较多的依然集中在部分项目，大项目的价格下调幅度不大，并没有跌到购房者的心理价位”。

　　但是不少开发商却表示这已经是抄底价了。“我们当时拿地的价格已经接近7000元/平方米，现在特价房是1.3万元/平方米起，这个已经是区域内的底价了，不可能再低了。”润丰地产副总经理郑德强向记者表示。

　　降价未能“镇”住市场

　　今年7月底，房价飙升至2.5万元/平方米的珠江拉维小镇突然宣布推出特价房，南北通透的两居、三居现房，毛坯最低售价1.45万元/平方米，精装最低售价1.6万元/平方米。随即降价潮不断在通州发酵，随后华业东方玫瑰推出的A9号楼降至1.45万元/平方米；润枫领尚为庆祝公司10周年庆典推出了100套起价1.3万元/平方米的特价房；京贸国际城二次跳水至1.45万元/平方米等等，通州楼市一时间降价声不断。

　　但是记者从北京市房地产交易管理网上获得的信息却显示，即使在开发商使尽浑身解数降价的情况下，依然没有阻挡住市场对于通州楼市的看空势头，也没有镇住市场下滑的趋势。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，在限购执行后的3月和4月，通州商品房住宅月签约分别为156套及170套。在7月份也仅签约231套。

　　到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下，通州成交量有所回升，到了9月份成交量达到了496套，达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过八成。相比2010年3-4月下调幅度也超过六成。

　　进入10月份以后，通州楼市的整体市场依然不容乐观。截至10月10日，通州在售的主要16个住宅项目中，签约住宅总套数为42套，成交均价1.56万元/平方米，主要集中在百合湾、天时名苑等少数几个项目中，大部分项目依然销售冷清。

　　通州楼市的内忧外患

　　“和其他新城相比，通州楼市的优势正在逐步丧失，如大兴、房山、昌平等地的楼市正在兴起，而价格相比通州却有着不少的优势。”春光地产营销总监刘梁向记者表示。

　　此外值得注意的是，调控政策执行后，通州购房者分流。郊区购房者主要由投资者及刚需组成，北京第三轮政策执行后，市场投机基本已经绝迹。而刚需中对价格敏感的部分购房者转向房山等明显价格更有优势的区域。受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域，明显使得通州需求锐减。另外通州二手房供应量比较多，这也明显影响了商品房销售。

　　而自观通州楼市的内部，最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块，提供的住宅建筑面积为387万平方米，占到了全市住宅地块出让面积的13.1%，上半年因为销售萎缩，部分项目延缓了供应，预计下半年供应很可能上涨。库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。今年来供应的通州项目平均签约量只有25%左右，明显低于全市接近五成的平均水平。按照通州目前月度成交量消耗1.5万套库存需要5年以上。

　　房价过高，相比城区的供应资源稀缺，通州区是最近几年的土地供应大户。中远期供应明显上涨。但是通州的价格优势并不明显，部分商品房项目均价依然超过2万元/平方米，明显超过了购房者的承受范围。

　　在去年影响通州房价的最大因素新城规划，在最近已经逐渐开始进入实施阶段，新城规划的执行速度将是最近一年来影响通州房价的关键因素。商报记者 赖大臣/文 暴帆/摄