达拉然传送门在哪里学:谢国忠：楼市拐点已经过去 房价三年内跌一半

2011年05月20日 11:32
来源：凤凰网财经
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凤凰网财经讯 由上海市政府和中国一行三会共同主办的2011陆家嘴[15.59 -2.01% 股吧]金融论坛于5月19-21日在上海举行，本次论坛的主题为“新时期的金融体系及其宏观管理”，凤凰网财经进行全程直播。知名经济学家谢国忠在与凤凰网财经独家对话时表示，中国楼市拐点已经过去，房价三年内会跌一半。以下为实录：
凤凰网财经：您对中国经济还是比较乐观的，即使是放慢的话也是非常不错的？
谢国忠：我觉得现在调控是自己的选择，我觉得这是件好事情，应该是可控的。
凤凰网财经：另外一个就牵连到股市，因为经济实际上要比美国要好得的，但股市今年以来反而是较差，你对股市怎么看的？
谢国忠：中国的股市是在2007年6000点跌下来以后，还是在调整的时期，现在股价不是很高，还是处于调控的周期，而且民间的高利贷利息很高百分之二十多，资金都在朝那边走，股市要大涨还是很困难的。股市要有上升的空间，一定要等到民间的高利息有回调，这需要我们宏观调控做一些调整，不能完全从数量性的政策也要用利息的政策，信贷配合不能对民间企业歧视过多。
凤凰网财经：房地产您怎么看呢，最后一个问题？
谢国忠：房地产现在有些数据说又涨，其实这个数据都是不准的，中国房地产的拐点已经过去了，现在量比较小，交易量很小，其实现在真的要卖房子，说的价格至少要跌20%，才有肯定卖得掉这个房子，这个是现在真正的现实，因为限购很多人不能买房子，形成了市场没有交易量的情况。
凤凰网财经：未来两年内会累计跌到50%？
谢国忠：房地产周期下滑一般至少3年，中国也是差不多这个规模。
凤凰网财经：会有多少跌幅？
谢国忠：40%、50%是应该的，应该会的。
凤凰网财经：由此给银行带来的风险如何？
谢国忠：中国银行[3.38 0.00%股吧]一般给项目贷款，低于项目一半的估值，所以从银行来说，它的风险应该是相对比较小的，如果房价掉一半，银行还是能够渡过这个风险的。我觉得风险大的地方是土地抵押做贷款，因为土地很多地方涨了30倍，有的地方涨了甚至100倍，如果涨了100倍的东西，掉90%也是可能性很大的，所以用土地做抵押的贷款是有风险的。
凤凰网财经：可能会出现哪些现象？
谢国忠：我觉得会出现三角债不还钱的情况，在中国破产这个含义是很难说的，地方政府很可能在还钱上面要拖，我们在90年代的时候也看过，后来就这么拖下去了，没宣布谁破产，就是慢慢的还钱，以后还呗。
凤凰网财经：加息问题怎么看？
谢国忠：加息至少还要加3次或者4次，但加息并没那么重要，重要的是增长准备金率或者是发央票，核心是要冲突外汇储备的增加，把货币的供应量控制在16或者以下，这个是硬指标，政府是不会放弃的。
凤凰网财经：下次加息会在什么时候？
谢国忠：我觉得这个月或下个月都有可能，最近银行业拆息涨了很多，应该是对加息的一种预期。
凤凰网财经：对民营经济会带来哪些影响？
谢国忠：影响民营经济的主要问题是，中国的银行是国有的，在贷款上面的责任，如果贷给国企业变成坏账也不用负责任，贷给民营企业变成坏账的话，查你就可能会出事了，为什么对民营经济的贷款大幅度下降，现在大部分民营企业到银行里贷款的可能性不是很大。
凤凰网财经：您刚才说的3到4次加息是指的年内吗？
谢国忠：年内。
凤凰网财经：你也说了通胀的形势是非常严峻的，会延续多久呢，因为现在有人说会5、6年，您是怎么看的？
谢国忠：中国这个10年都是会通胀的时代，但是严峻的通胀需要16%的货币供应增加速度要维持2年，这种政策要维持2年以上，通常才能得到稳定。另外通胀不稳定是什么意思呢，某些东西突然涨20%到30%，在平稳的运转经济里面，是不会这先这样的情况的，我们说通胀是2%、3%，有的涨了5%有的不涨，这个是正常的，突然涨30%、40%、50%，说明是个非常不稳定的状态，稳定住这个状态还是要花时间的。
凤凰网财经：你觉得怎么样来应对货币供应量？
谢国忠：货币供应量一定要限制，不限制货币供应量通胀会更加恶化，因为老百姓现在预期已经是很糟糕了，大家认为货币在贬值，通胀是非常高的，大家恐慌的心态是很严重的，如果这样恐慌下去，有一天出现大规模的抢购、囤积，会引起全社会的危机，所以为什么现在这个政策是绝对不能放弃的。
凤凰网财经：如何看待人民币国际化进程？
谢国忠：人民币国际化主要还是主要做准备工作，步伐还是很好的，因为中国的金融体系是非市场化的，是政府拥有的，所以人民币国际化的条件现在还不具备，现在我们做的很多工作都是准备工作。
凤凰网财经：出口的形势会怎样？
谢国忠：中国出口还可以，跟中国竞争的国家还没有起来，像印度尼西亚、孟加拉国、印度基础设施没起来，它们的工资比中国低好多。比如说孟加拉国工资是中国的四分之一，但是总的成本并不比中国低，中国在出口上面不用太多的担心，最新的出口大幅度上升，是因为价格上升，因为西方的卖家没有其它的选择，也接受了中国的价格上升，中国在外部的形势看下去还是比较乐观的。
凤凰网财经：人民币自由兑换问题怎么看？
谢国忠：有可能，但是我们国内很多改革是需要的，因为汇率自由兑换是有很多后果的。如果国内的体制不健全，这样的可能性就比较大。比如说对私有财产的保护，法制的健全，金融体系的市场化，很多准备工作要做，如果这些工作都没做完之前就人民币国际化，可能会带来很大的灾难，所以我不支持现在人民币过渡开放。
谢国忠：对，因为中国现在很多地方还是比较脆弱的，比如说私有经济，对个人资产的保护，泡沫的问题还是很严重的，很多问题加起来形成很多的不确定，虽然说市场经济对中国很乐观，但大家知道，市场的变化是很快的，今天对你乐观明天就会对你极度悲观，我们在1997年的时候经历过这样的情况，今天还是东亚经济奇迹，明天就变成东亚金融危机了，这种情况我们还是要有心理准备的，不能过快的人民币国际化。
谢国忠：我们应该加快我们的步骤，但最重要的是国内的改革，我觉得10年的改革应该足够了，在这10年里边，我们把国家的体制改完，有足够的时间，在2020年国际化是很有可能的。
凤凰网财经：您以前也说应对通胀的加息是非常重要的，是不是要特别注意，要注意一些什么东西？
谢国忠：我觉得中国的加息，很重要的就是一定要让存款的人安心，现在如果存款的人不安心，这个金融是不稳定的，一定要把利息加到超过通胀的预期，这样通胀才能稳定下来。
凤凰网财经：其实关于房地产，正好我今天查了一下，网上还有人说，您说房地产形势很好？
谢国忠：没有，我没说过这话。
凤凰网财经：你说3年之内要跌多少？
谢国忠：我觉得中国的房地产会跌50%。在3年到4年里面，因为一般的房地产下滑的周期是3年，但是中国的泡沫时间很，可能下滑的时间会更长。
凤凰网财经：您觉得通胀在下半年会怎么样？
谢国忠：现在通胀还是处于上升的阶段，看到很多企业要涨价，政府不让涨，作为企业来说不可能不赚钱，亏钱生产是不可能的，后续的通胀压力还在，最终还是要允许他们涨价，不然他们不能生产了。比如说化妆品、方便面等等之类的，它的成本上升了30%，你不让它涨价这是不可能的事儿。
凤凰网财经：在您看来现在的通胀水平到底怎样？
谢国忠：中国的通胀数据有时候也很难估计到底是怎么回事，中国现在通胀速度是非常高的，我们能看到的东西通胀都是双位数的。
凤凰网财经：房产的那个接着再说一说吧，您说要跌50%，那么对于中国的经济会有什么样的冲击？
谢国忠：对于中国经济短期有一定的负面影响，对长期来说是健康的一件事情，因为房地产规模过大，价格过高，形成的规模过大，对中国的经济和金融体制，经济带来很多的歪曲，给金融体制带来巨大的风险，对全社会造成非常不良的风气，大家都不愿意工作。因为工作的工资跟房价相比太大了，有几百倍，大家就觉得工作没有意义了，很多人都会炒这个炒那个，对中国经济带来非常严重的负面影响，中国要成为一个真正的发达国家，房地产泡沫不得以控制，中国是不可能成为真正的发达国家的。
凤凰网财经：那么房价拐点在哪里呢？会不会延续下去？
谢国忠：房价拐点已经过了，现在外面宣传的数字，我估计这都是宣传的，因为房价至少是一个自己能发现价格的，可以到中介去问一下，到中介去看基本上都是空的没人的，说明房地产市场现在是很低落的。你要问的问题是会不会延续，像上次回落是因为政府放钱，这一次政府还会不会改变这个政策，我觉得可能性是有，但可能性是非常小，这次政府压通胀的决心是有的。
谢国忠：货币的供应量要控制住，第二个是要加息，让存款的人安心银行里存款不贬值，这两件事情做到，中国的通胀会能得到控制了。
谢国忠：因为对冲外汇储备的增加，控制货币的供应量。
谢国忠：大家对中国人民币升值的预期很强烈，我们历史上看过很多次这样的故事，每次美国利息很低的时候，世界上一些很多热钱就会寻找发展中国家，然后就会出现神话，认为发展中国家有新的东西，新的经济模式，什么奇迹又来了，每次到了美国加息的时候，发达中国家都会带来很大的灾难，中国这次也应该看到这个，热钱进来对中国的乐观，是由美国的零利率驱动的，等到美国利息上去的时候，他们对中国的态度会发生很大的变化。
谢国忠：如果我们等到美联储加息，中国的资产泡沫破灭，中国的命运就像1997、1998年东南亚一样的，中国为什么今天必须要把泡沫消化掉，通过给我们一个时间，两、三年消化的了，而不是说一次性。像香港一年内房价掉一半，三年内房价掉了75%，在东南亚也是房价掉了70%的，很快就掉，这样对整个金融体系，对经济压力都很大。中国这次一定要自己先做，让它有三年的时候去消化，到那个时候美国利息加上来的时候，中国就有充足的准备了，也不会受到太负面的影响。
凤凰网财经：您如何看待中国改革模式？
谢国忠：我觉得现在中国改变模式还是一个愿望，因为我们谈这个已经谈了十年了，具体的政策我们还看不到，中国的经济模式核心问题是，政府和家庭之间的收入分配问题，中国的经济模式主要是因为政府在经济当中占的比例过高引起来的，而政府占的比例过高是因为政府的再融资的权利非常大引起来的，所以如果这个机构不得以改变的话，中国是不可能成为一个平衡的经济。
所以中国第一要做的事情就是要降低个人所得税，就是在中国中产阶级刚刚起来的时候，最高编辑税收税率是45%的话，这是对中产阶级很大的一个压力，当然房价如果掉下去之后，对中产阶级也是一个帮助，核心就是一个收税和房价两件事情，把这两件事情调到了国际的水平，中国的中产阶级有机会抬头了，中国才有可能变化消费的经济。
凤凰网财经：那您怎么看到现在个税相间解决的问题？
谢国忠：我觉得我们这次税收调整是没有达到我们要调整经济结构这样一个目的的，虽然说它对起征点提高了，但我们应该看到对中国中产阶级的负担并不是很大的，降低并不是很明显，因为中国中产阶级很多比如说在上海这样，赚两万块钱其实并不说是你生活很好，压力大，你赚两万块钱还是买不起房子的人是吧，所以把这些人认为是高收入，征税收比较高我觉得是不应该的。
所以这是第一点整个的水平要降下来，第二点就是税收的档次不应该过多，中国最高编辑税应该是25%，然后下面就放个两档比如说15%或者是7.5%，因为中国个人所得税征来的钱是很少的，所以这个税率掉下来的话，对中国的财政收入影响不是很大，但对经济结构的话，会发生很大的正面的影响，所以我觉得这次税率的调整很可惜的是没有到位，我希望政府能尽快的、重新的看这件事情，要把税收、税率的调整放到调整经济结构的高度来看。
凤凰网财经：(声音不清楚)。
谢国忠：这一波已经见底了，这一波是从82开始掉，掉到了73，然后现在又反弹到75，这个可能还会再有一点反弹，但是反弹基本差不多了。下一波美金还会掉，掉的原因是因为下半年美国经济不好的时候的话，央行可能又会出现新的宽松的货币政策。
凤凰网财经：估计美国量化宽松货币政策什么时候结束？
谢国忠：我觉得有50%的概率，为什么？因为美国现在有共识认为解决美国经济的问题必须通过出口，所以通过出口就是要让美金变低，所以只要美国内部的通胀不是到了不能承受的水平，这个不能承受的水平是什么呢？伯南克说的就是工资的话开始大幅度的上升了，现在美国这个还看不出，第一季度的通胀是3.8，老百姓还没造反，如果你看到美国老百姓上街游行，因为油价高，汽油价格高，上街游行了，那美国宽松的货币政策就结束了。
在你看到这之前的话，每次有机会，美国都会实现更多的宽松，这样的话会引起美金的再次贬值。
谢国忠：为什么我们必须要把泡沫化挤掉，因为吸引热钱的话，其实不是利息是泡沫，外国人大老远的赶来，它并不是为了多赚两个百分点，它到发展中国家来它想把钱翻番的，翻番的话就有泡沫，才有这样的可能，所以你把泡沫一挤了之后，热钱也会变小的。
凤凰网财经：那你是不是觉得现在的泡沫是很多的，你怎么看中国现在的问题？
谢国忠：中国的泡沫现在我觉得可以说是遍地都是，房地产泡沫化现在有点开始朝下掉了，但是其他的地方我们看到的还是很多的，比如说现在艺术品等等之类，民间的话你看到各种各样的游戏，都是因为货币过多通胀预期高引起来的，大家都去炒，而且现在国际上大宗商品的价格上升，跟中国的资金流出去炒是有很大的关系，特别是白银跟铜是受中国资金的影响是非常大的。
凤凰网财经：中国会否出现产业空洞化？
谢国忠：中国的产业空洞化这两年已经出现了，所以我们不应该把这件事情看成是未来的事，因为沿海的企业你去看民间的企业，它说是制衣的，或者是造零配件的，有几个人是真正的在干这个事，他是替民间说他是做制衣的，然后他跟你谈的时候，是房地产、股票、铜、银子等等之类的事情。
谢国忠：所以我觉得借高利贷，借40%的高利贷，谁有可能去借40%，如果嗯他不是去炒的话，他哪敢借40%的高利贷，所以我觉得我们企业都走向投资的话，这已经是好几年了，所以值得我们非常重视。所以挤泡沫把货币收紧是对中国的经济，长期健康的发展是必须的条件，让它这样再蔓延下去的话，中国整个的实体经济会空洞化，以后中国会带来很大的灾难。
凤凰网财经：中国的经济危机是什么？
谢国忠：这是调控，是中国的一个机会，也可能是中国最后的一个机会，因为中国自己掌控的，全世界都说中国人民币要升值的，所以中国在打泡沫的时候不用担心出现太大的波动，所以中国为什么能够控制这场调控的，如果到了让泡沫继续蔓延下去，到了大家认为中国要贬值的时候，这时候就不可控了，中国就出现很大的灾难。所以这有可能是中国最后的一个机会，在有指控的调整自己的经济。
凤凰网财经：您觉得白银现在具有和黄金一样的保值功能吗？
谢国忠：白银跟黄金不一样，因为黄金是储备，是央行用来储备用的，所以为什么它跟货币有相关性，白银主要是有工业的价值，比如说用白银是来做电子产品，还有做餐具的，其实大量的白银是来做餐具的，现在因为白银价格高的话，做餐具的可能性就不大了，而且白银是很多的，所以它供应的敏感性是比较大，如果银子上去，大家会把自己家里的餐具化掉了，去掉的是吧，所以为什么白银波动会那么大。黄金主要因为央行用来做储备的，所以它跟货币的关系就比较紧密，如果美国继续宽松的货币政策，那你确实可以相信黄金的价格还是会上升的。
谢国忠：我这三年一直是强调能源、农产品[0.00 0.00%股吧]和黄金，我是比较看好的，黄金是位置保值不是为了赚快钱，在中国现在一些股票其实也不贵了，大家也可以去看一看，就蓝筹股，中国的二线的那些股票是非常贵人的，而且炒作的方面比较多，所以有些二线的股票跑的太快的话，还是要当心点，有些概念股，比如说找到了上来矿之类的，大家还是要当心点，应该看到中国下一波会出现一批企业的话，它会有规模，而且有技术含量。
所以中国的重工这方面比如说出现了一些企业的话，以后在国际上是有竞争力的，所以大家应该去注意这些企业，而且有些化工的企业现在我看他们技术含量也越来越高了，规模也有了，所以在世界上也有竞争力了，所以应该注意这些企业，这些企业能够不光给里保值还可能给你赚钱的。
凤凰网财经：那您怎么看高盛近段时间一直不断的看好A股？
谢国忠：我觉得同行的话，因为它的观点可以每个月都在发生变化，那发生变化主要是为了做生意，如果你同行的话，说法有关一样，大家就觉得把你给忘了，所以这个我觉得就是可以理解，市场的话有点炒作行为，但是作为个人来说，这是你自己的钱的时候，你得三思而行，因为他出来发表意见，他自己不投股票的，他自己的钱不放在里面的，你听了他的话，你想想你是自己的钱，所以我觉得这还是要好好的慎重的考虑。
在中国，大家都说你买东西不要听别人的，自己要做研究，中国的市场还是不是很成熟的，研究的话是有回报的，你要研究的话，就学巴菲特去看表，看一个公司的报表，看这个公司是不是在增值，你看增值的话很容易看它是在赚钱，它的现金是在上升，它是有盈利的，所以的公司才是有前途的。
凤凰网财经：大宗商品价格后续会怎样？
谢国忠：大宗商品在调整之后，调整可能还没完，还有几个月要调整，但是在今年年底之前，可能又会出现一波大规模的上升，因为我觉得美国的货币政策还是会放宽的。
凤凰网财经：长期呢？
谢国忠：长期的话我对能源看好，我对工业技术不看好，因为中国的工业技术最高的需求的时代已经过去了，因为中国的建设大部分差不多了，农产品我长远，长期看好。因为中国生产粮食用化肥过多，跟其他国家相比多好多，因为能源价格上升，化肥的话降补贴，生产粮食的话最终是不可持续的，所以为什么呢？就是中国的粮食生产在中长期来说可能会下降的，这样对价格是有很大的推动作用的。
凤凰网财经：您谈一下对国际版的看法。
谢国忠：国际版不推我觉得一定是有各种各样的力量在阻挡它，我觉得国际版是非常重要的，在中国人民币短期内不能国际化的情况下，怎么提高中国在国际上的地位，就是国际版的话很有意义的，如果我们看到了世界上著名的大的公司在中国挂牌了，而且慢慢这些公司可能变成中国公司，不像汇丰银行这样的公司，它本来就是从上海出去的，它在美国去转了一圈的话亏欠了，它现在又回来了，这个时候我觉得不应该把它这些公司看成外资企业，长远来说，他在中国挂的牌，管理层是中国人，持有股票的也是中国人，这种公司以后慢慢的就变成中国公司了，对中国长远[0.31 1.64%]有非常重要的战略意义，所以我觉得从短期来说，提高中国在世界上金融的地位，从长远来说的话，能够把世界上好的企业，变成中国企业，怎么看都是好的事情，应该尽快推。
凤凰网财经：那您认为现在条件成熟吗？
谢国忠：现在条件完全成熟，因为这次只不过是挂一个牌的事情，中国钱过多，中国老百姓都没地方投资，投资渠道那么少，不是说不投房地产就投股票，投股票没有那么多烂公司在那边，为什么不给中国老百姓放在银行的钱，又在贬值，给了老百姓看个门，让他们也有机会买一些便宜的股票，有什么不好呢？
凤凰网财经：但是多担心外资会进入中国卷钱。
谢国忠：这些公司是大的公司，你让汇丰来上海上市，他会把钱卷走吗？它现在巴不得要在中国投，是因为中国不让它投，因为给各种各样的限制，所以他才想在中国发展。
凤凰网财经：像您对国际版建设有那些建议？
谢国忠：我觉得尽快推，多把一些思想殖民的企业到来挂牌，然后让鼓励他们雇佣，让他们在公司里面有机会成长起来，变成高级管理人员，这样的话这些公司从长远来说，就倾向于中国了，就是就变成中国公司了，我觉得这个中国完全有这个条件，因为中国国家大，老外到中国让就住下来，住下来以后就变成中国人了，我觉得有这个条件的，所以国际版的话，我觉得这是一个非常好的，是把世界带到中国来，中国国家购物大，以这个战略的话，是能够成功的，把世界带到中国来，变成中国，你朝外跑的话，有几个是赚钱的，跑到外面到处被别人哄，被别人骗，所以人生地不熟，要赚钱不容易，你把外国人带到国内来，能控制了，共产党管了，那有什么不好呢。
凤凰网财经：现在有些人就觉得推动国际版对A股市场会有一个利空的影响，这个您怎么看？
谢国忠：我觉得中国蓝筹股票的话价格是比较稳定的，你刚刚也看，是比较长期了，我觉得这个是不用过多的担心，中国的货币供应量即使是16%的话，它也是11万亿以上的这样供应的规模，你说国际版它进来融资个话，能融多少钱，而这个钱最终还是在国内花的是吧，在过内花的话，并没有说把中国的钱吸走的，所以我觉得对整个流通来说的话，产生负面影响的可能性不是很大的，我觉得这种担心是不必要的。
凤凰网财经：谢谢。