黑道风云二十年第2集:最新房产税、城镇土地使用税问题解答

最新房产税、城镇土地使用税问题解答
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1.某房屋开发公司2008年8月通过竞拍方式取得地块的土地使用权及地上建筑物（无房产证、无竣工验收报告），于2008年8月29日取得拍卖成交确认书，该地及地上建筑物属于由法院执行过程中进行的委托拍卖，原土地及地上建筑物所有者不配合办理产权过户手续。9月由法院裁定确认拍卖合法，土地及地上建筑物由房屋开发所有。10月由法院出具执行通知书，11月该房屋按开发公司取得该地的土地使用证，后地上建筑物由房开公司经营用。房开公司自述接手该地上建筑物时，该建筑物不能使用。请市局明确是否能将8月确认为该开发公司土地使用税纳税义务发发生时间？同时房屋投入使用如何判定？
答：经与分局沟通该房屋开发公司是通过竞拍方式购买的未竣工验收的在建工程，目前有部分投入使用。根据《辽宁省房产税征收管理工作规程》（辽地税财[1998]420号）第二十三条第（二）款规定，纳税人在办理验收手续前已经投入使用的新建房产，从投入使用之次月起缴纳房产税。因此，该公司应在入住使用房产的次月起缴纳房产税，部分投入使用的就投入使用的部分缴纳房产税。依据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》（辽地税发〔2003〕113号）第十条，在土地使用税的征税范围内，拥有土地使用权的单位和个人，为土地使用税的纳税义务人。如在取得土地使用证之前已占用土地的，依据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》（辽地税发〔2003〕113号）第三十六条，自占用土地的次月起计算缴纳土地使用税。

2.某房地产开发公司土地出让合同约定交付时间2009年11月份，实际交付时间滞后，由土地储备交易中心开具土地交付日期备忘录明确交付时间在2010年3月份，那么土地使用税纳税义务发生时间应为2009年11月还是2010年3月？
答：依据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。如由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由出让者出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因没有按时交付土地。经主管地方税务部门确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定土地使用税纳税义务发生的时间。

3.房产以租代售涉税问题。合同大致如下：甲方同意乙方在工业园区采用以租代售的形式，期限为五年，确定乙方每年支付综合租金给甲方，五年支付的租金合计为房产的总价款，合同履行完毕后为乙方办理房产证和土地使用证。如何确定房产税和城镇土地使用税纳税人，如何缴税？如承租人（买受人）按房产余值缴房产税，原值如何确认？如果合同未履行完毕，已缴的税款有何说法？土地使用税如何缴纳？
答：《沈阳市地方税务局关于明确财产行为税（费）有关政策问题的通知》（沈地税发[2002]174号）规定，“关于先租后买房屋，并以租金抵顶售房款的，如何征收房产税问题。依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，在房屋出租期间，应按租金收入计征房产税。依据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》（辽地税发〔2003〕113号）第十条，在土地使用税的征税范围内，拥有土地使用权的单位和个人，为土地使用税的纳税义务人。”

4.根据2007年1月1日起适用的《沈阳市城镇土地使用税地段等级和税额标准表》规定，街路两侧从高适用等级税额标准，如果一个房屋开发企业仅取得一个土地使用证，面积为5000平方米，其中一面临街，并且两侧的等级税额不一致，那么该如何确定这5000平方米的等级税额？房开企业应如何缴纳土地使用税？是否在实践中可以直接按照实际的地段等级税额缴纳土地使用税？
答：应从高适用等级税额标准。

5.实例：辽宁某房地产发展有限公司，在于洪区开发了"龙腾金荷苑"项目。"龙腾金荷苑"项目位于沈阳市于洪区白山路(即二环路)120号。该单位于2006年10月取得 "龙腾金荷苑"项目用地的三个地块，分别办理了土地使用证。土地证面积分别为19,647.6平方米、40,459.5平方米、40,240.3平方米，面积合计为100,347.4平方米，其中土地证面积为40,240.3平方米的土地临二环路。另两块土地未临二环路。根据街路两侧从高适用等级税额标准的规定，该单位2006年项目用地已按5元/平方米申报缴纳土地使用税，2007年1月至2008年6月项目用地已按15元/平方米申报缴纳土地使用税。
该单位在市局2008年房地产行业和三经街地区专项整治重点检查工作中被确定为检查户,检查工作由市局统一组织人员进行。市局确定的检查人员认为：该单位2006年该项目用地土地使用税单位税额应为3元/平方米，企业不应按5元/平方米申报缴纳；2007年、2008年1-6月该项目用地土地使用税单位税额应为9元/平方米，企业不应按15元/平方米缴纳申报，故该单位"龙腾金荷苑"项目2006年11月至2008年6月应按适用税率缴纳土地使用税，不从高缴纳。多申报缴纳的土地使用税655126.61元，应作退税处理。
请示：同一开发项目的三个地块，对其中未临二环路的两个地块，其土地使用税是否从高适用税率？请予明确。
答：未临二环路的两个地块，如分别取得了土地使用证，可按各自座落地点适用土地税税额标准。

6.根据于洪区的发展要求，现在辖区内存在大量的钢材市场，由于其自身特点，通常是房屋和土地（货场）共同租赁，对于其中的房屋部分应如何缴纳房产税？如果租赁协议中对房屋、土地通过面积或金额能够合理划分数量或比例，是否可以按房屋出租收入缴纳房产税？如果不能划分清楚，那是否按照全部的出租收入缴纳房产税？
答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条第二款规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。出租货场（土地）不属于出租房屋，不应征收房产税，如果租赁协议中对出租房屋、土地的租金能够合理划分，应就出租房屋的租金收入征收房产税，如果根据租赁协议不能合理划分，应由主管征收局以合理的方式核定出租房屋部分的租金收入征收房产税。

7.对于企业将厂区自有产权的宿舍供员工免费使用或出租给员工，是否应缴纳房产税？我们认为应该缴纳，但根据国家税务总局12366的热点问题解答，《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号），“对按政府规定价格出租公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税”的规定是指不高于政府规定价格出租的单位自有住房暂免征收房产税，因此，企业将自有的房产作为员工宿舍免费提供员工居住属于该政策规定的免税房产，可暂免征收房产税。请明确对企业将自有产权宿舍出租给员工或免费提供给员工居住是否应纳房产税？
答：企业将自有产权的宿舍出租给员工，如不高于政府规定价格，按照财税[2000]125号文件规定免征房产税；企业将自有产权的宿舍提供给员工免费使用，经请示省局可参照财税[2000]125号文件规定免征房产税。