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房产税、城镇土地使用税四项新规解读
来源:京审会计师事务所 作者:李老师 点击:322 次 时间:2010-01-15 15:57关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009] 128号)(以下简称“(财税[2009] 128号)”)对无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税政策以及地下建筑用地的城镇土地使用税等四项政策分别进行了细化，此举意在进一步完善税收政策，堵塞税收征管漏洞。
明确无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税的纳税基数
财税[2009]128号通知指出，无租使用其他单位房产的应税单位和个人。依照房产余值代缴纳房产税；产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的．由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
(一)无租使用其他单位房产的应税单位和个人依照房产余值代缴纳房产税。对于无租使用其他单位房产如何交纳房产税的问题，《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行决定》财税地字密。实际上，在实务中各地也都是这样执行的。根据财税部门原有的相关规定，无租使用其他单位房产的，房产税由使用人代缴纳，但在这种情况下房产税的计税依据是按租金还是房产余值没有明确规定。为统一税收政策，对无租使用房产应按房产余值计征房产税。
(二)产权出典的房产由承典人依照房产余值缴纳房产税。房产出典的，房产税由承典人缴纳，但对出典房产的计税依据并没有明确。房产税有从租和从价两种计税依据，由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。
(三)融资租赁的房产由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始目的，由承租余值缴纳房产税。
融资租赁的房产，国税函发【1993】368号文件中有规定，但和本文件规定不一致，本文件已将其废止。按原规定，融资租赁房产按房产余值缴纳房产税，纳税人由各地税务机关自定。大部分地区都规定由承租人缴纳，也有少数地区规定由出租人缴纳，这种政策执行当中的不一致不利于税收公平，也不利于税制规范，应统一予以明确。实际上，房产融资租赁是承租人分期付款购买房产的一种形式，出租人提供的只是金融信贷服务，因此房产融资租赁期间的纳税人应为房产承租人。
关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题
财税[20091128号)规定，在城镇土地使用税征税范围内单独土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款：未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50％征收城镇土地使用税。
实际上，随着我国城镇化进程的加快和技术的进步，单独建造的地下建筑逐渐增多。对地下建筑，现行政策已经明确应征收房产税，但对其用地，没有明确是否征城镇土地使用税，这造成了一定的政策空白。《物权法》明确规定，地下土地使用权和地上土地使用权同属物权。单独建造的地下建筑用地，同样属于占地行为，应征收城镇土地使用税，面积为准，没有土地使用权证或土地使用权证上没有标明用地准。同时，考虑到地下空间的开发有利于土地的节约利用相比地上空间，其开发、利用成本也较高，因此对地下建筑用地征收城镇土地使用税时，宜给予一定的税收优惠。
执行时间及违法行为的处理
这四项新规定自2009年12月1日起执行。这个时间和以往的文件规定有所不同，大多数文件执行时间都是年初或文件下发之日，本文件是12月1日，要特别注意。
纳税人未按规定期限申报或者进行虚假的纳税申报的，按以下规定承担法律责任：
1．纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二干元以上一万元以下的罚款。2．进行虚假的纳税申报．不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3．纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五滞纳金。