鳄鱼为什么不吃河马:2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑(七）

问题内容：
　　

   合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方（甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。对于乙方的分配所得应该纳税吗？

回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定：
　　“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　……
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
　　

  1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能

因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　

　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
　　

《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定：企业的下列收入为免税收入：
　　……
　　（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十三条规定：“企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。”
　　根据上述规定，合作开发房地产，一方仅出具资金，居民企业取得项目税后利润分配，为免税收入。

问题内容：
　　我公司原为园艺种植销售公司，与一公司签订土地租赁合同租入一块土地，后公司老板成立新公司（关联公司）专门从事农业种植，现想将所租的土地以相同价格转租给新公司从事农业种植，我公司土地租赁营业税能差额纳税吗？是否能减免营业税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：
　　“第五条　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
　　（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
　　（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
　　（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
　　（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
　　（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
　　第八条 下列项目免征营业税：
　　（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；
　　（二）残疾人员个人提供的劳务；
　　（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；
　　（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；
　　（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；
　　（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；
　　（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
　　除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。”
　　因此，你单位转租土地行为不能享受营业税差额纳税政策及营业税税收优惠。

问题内容：
　　我是一名因国企改制而买断工龄、离开原单位的工作人员。在现供职单位取得的薪酬已达到缴纳个人所得税的标准。因为该单位不给本人（外聘人员）转移和缴纳社会养老保险、医疗保险和失业保险金，所以上述保险金所包含的“单位应缴比例部分”和“个人应缴纳比例部分”均由本人一并缴纳。现供职单位在计算个人应缴纳所得税的应缴额时，仅将我所缴纳“三金”中的“个人承担比例部分”在税前扣除，而我个人替“单位缴纳的比例部分”则不予扣除，照样缴纳个人所得税，并说是上级文件规定，我觉得无法理解。 请问：上述问题和政府文件的具体条款如何理解？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据个人所得税政策规定，单位和职工个人按国家有关规定缴纳的基本养老保险费、医疗保险费、失业保险费等（一下简称“三险”），可以在计算个人所得税前扣除。但是，如果单位不替职工个人缴存“三险”，而是由职工个人担负应由单位缴存的“三险”，则个人的缴费额超过了税法规定扣除的限额，在计算个人所得税前不得扣除。单位不给职工个人缴存“三险”属于单位违反国家规定，建议纳税人向当地劳动监察部门举报单位的违法行为，要求单位履行为职工缴存“三险”的义务。

问题内容：
　　我是四川省离休干部，从今年元月开始，单位从我的工资收入中每月扣缴83.32元的个人所得税。需按津补贴超过二千元的余额缴纳个人所得税。但是根据国税函[2008]723号文件“离退休人员从原任职单位取得的各类补贴、奖金、实物，应在减除费用扣除标准后...缴纳个人所得税”。我现在的疑问是：津补贴是国家财政拨款发给的，怎么会是“原任职单位取得的各类补贴”呢？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据《国家税务总局关于离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴征收个人所得税的批复》（国税函[2008]723号）规定，个人从原任职单位取得除离退休工资以外的奖金、津补贴等，其超出费用扣除标准的部分，应按“工资、薪金所得”项目征收个人所得税。

问题内容：
　　个人（非农业生产者）通过拍卖方式取得国有林地经营管理权，后又高价转让另人（非农业生产者）经营，问转让所得是否征收个人所得税？应按什么税目征收？怎样征收？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据个人所得税法的有关规定，个人（非农业生产者）通过拍卖方式取得国有林地经营权，又高价转让他人经营，属于个人所得税应税行为，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。

问题内容：
　　我们单位尚未办理住房公积金福利，我以个人参保的形式缴纳住房公积金，请问：单位发给我的工资总额可以扣除我以个人参保形式缴纳的住房公积金再来缴纳个人所得税吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　对于单位未为职工缴纳住房公积金的，而由职工个人自行参与住房公积金制度，并由职工代替单位缴纳应由单位缴纳的住房公积金部分。如果所在城市住房公积金管理部门同意该职工个人缴纳住房公积金，根据现行个人所得税政策规定，其应由职工个人缴纳的部分，可按照有关规定在个人所得税前扣除，而职工个人替单位负担的部分，在计算个人所得税时，不得扣除。

问题内容：
　　公司聘用了几位归国人员，他们在保留了外国永久居住权的情况下，还持有了身份证和城镇户口，并缴纳社保和住房公积金。根据国税发[2009]121号，他们有外国永久居住权，符合华侨的界定。但他们又缴纳四金，还算华侨吗？在计算个人所得税时，可以同时扣除华侨的附加费和四金吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　您公司所聘用归国人员，在国内已取得身份证和户籍，且已参加国内的基本养老、基本医疗等社会保险和住房公积金，尽管仍具有境外居留权，从其在境外居留时间上来判断，可能已不属于华侨身份，不应享受附加费扣除2800元的待遇，其缴纳的“三险一金”，可以在计算个人所得税前扣除。

问题内容：
　　我们在邮寄送达税务文书（税务行政处罚告知书、税务行政处罚决定书）时，个别受送达人决绝签收，请问如何处理？是否只能采取公告送达？公告送达地点是否是办税服务厅或受送达人住所附近？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　税收征管法实施细则第一百零六条规定，有下列情形之一的，税务机关可以公告送达税务文书，自公告之日起满30日，即视为送达：（一）同一送达事项的受送达人众多；（二）采用本章规定的其他送达方式无法送达。
　　根据以上规定，就本案例而言，公告送达，应当是在直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达方式无法送达的前提下才能实施。公告送达，可以在税务机关公告栏、受送达人生产经营地（住所）附件张贴公告，也可以在报纸上刊登公告。

问题内容：
　　对于股改限售股纳税的一点疑问：该通知的纳税方式明显不合理，例如：2006年股改时受让1000股，如果公司没有分红送股，至2010年解禁后纳税仍按照1000股计算，对此无疑问。但是如果期间经历分红十股送十股，则到2010年持有股数为2000股，除权后其每股股权与净资产均只有股改复牌时的50%，但按照目前的证券公司预扣预缴纳税方法，其它所有数值在纳税公式公式中都不做改变，但纳税股数却变成2000股，纳税金额是之前一种情况的2倍。这明显是不公平的，能否给予解释？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据财税[2009]167号文件规定精神，限售股解禁前的所送股份也属于限售股，应一并征收个人所得税。对于您所举案例，2006年1000股十送十后，限售股为2000股，如上述限售股于2010年1月1日以后减持，则证券公司应按2000股扣缴税款。为加强税源监管和保护纳税人权益，证券公司所扣缴税款是预扣税款，纳税人如果认为预扣税款超过其实际应缴税款，可在扣缴税款次月起的三个月内，携带完整、真实的实际转让价格和实际转让成本的凭证到证券公司的主管税务机关办理清算、申请退税。