2010年度国家税务总局纳税服务司

有关房地产专业税收答疑

 

1、 在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？

问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。请问我单位应在何地申报缴纳营业税？
　　  　　
　　答：《营业税暂行条例》第十四条规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。因此，贵公司提供属于建筑业安装劳务应在工程项目所在地申报纳税。                                         来源 : 国家税务总局纳税服务司

2、 从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？

问：因市政开发，我公司需搬迁，我公司从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？
　　  　　
　　答：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
　　1.企业搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
　　2.企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
　　3.企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
　　4.企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

 

3、 个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税？

问：个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个人所得税？
　　  　　
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

4、 企业一次性取得出租固定资产租金，应如何确认收入？

问：企业出租固定资产，租期3年，租金一次性取得，应如何确认收入？
　　  　　
　　答：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
　　出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。综上，企业一次性提前收取的租金收入，可在租赁期内分期确认收入。

 

5、 无法取得发票的赔偿金可否在企业所得税税前扣除？

问：法院判决企业支付赔偿金，但无法取得发票，此项支出可否在企业所得税税前扣除？

　　答：《企业所得税法》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。该赔偿金的支出如果是与企业生产经营有关的，可以在企业所得税税前扣除。法院判决企业支付赔偿金，因为没有发生应税行为，所以无法开具发票，企业可凭法院的判决文书与收款方开具的收据作为扣除凭据。

6、 发生福利费事项时，是否必须凭合法发票列支？

　问：《企业所得税法》要求职工福利费按实际发生额记账，请问在发生福利费事项时，是否必须凭合法发票列支？

　　答：根据企业所得税法规定的合理性原则，按《企业所得税法实施条例》对“合理性”的解释，合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。职工福利费属于企业必要和正常的支出，在实际工作中企业要对具体事项具体对待。如职工困难补助费，合理的福利费列支范围的人员工资、补贴无法取得发票的，有关收据、凭证就可以作为合法凭据，对购买属于职工福利费列支范围的实物资产和发生对外的相关费用应取得合法发票。

7、 有合法票据的利息支出可否税前扣除？

问：企业向与企业无关的自然人借款的利息支出，在进行企业所得税税前扣除时是否需要合法票据？ 

　　答：根据《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）第二条规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据《企业所得税法》第八条和《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，准予扣除：1.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为。2.企业与个人之间签订了借款合同。 
　　企业向无关联的自然人借款支出应真实、合法、有效，借出方个人应按规定缴纳相关税费，并开具相应的发票，支出利息方应取得该发票才可以在税前扣除。

8、 计提未实际支付的借款利息是否可以税前扣除？

问：企业因资金原因计提未实际支付的借款利息，是否可以税前扣除？
　　  　　
　　答：根据《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
　　企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，符合下列条件的准予扣除：1.企业向金融企业借款的利息支出。2.企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定发生的借款利息准予扣除，这里的利息支出要求实际发生，也即实际支付。

9、 管理性质的业务招待费如何列支？

　问：部分集团管理机构没有经营收入来源，其管理性质的业务招待费如何列支？可否按照其投资收益的一定比例进行列支？ 
　　  　　
　　答：根据《企业所得税实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。业务招待费的计算基数包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，投资性收益不能作为计算业务招待费的基数。但如果该集团管理机构属于专门从事投资业务的公司，其投资收益可作为主营业收入处理。

10、 职工福利费范围如何界定及处理？

问：财企〔2009〕242号文件和国税函〔2009〕3号文件中，有关职工福利费范围不一致，应如何处理？
　　  　　
　　答：《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009﹞242号）属于财务管理规范，而不属于税收规范。所以，在企业所得税方面，必须按照《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》及《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）的规定进行处理，即税法允许税前扣除的职工福利费才可以按规定在税前扣除，否则，不能在税前扣除。
11、 没有签订合同是否要缴纳印花税？

　问：买卖货物时双方并没有签订合同，但税务人员还是要以主营业务收入去折算印花税，这样是否合理？　
　　  　　
　　答：印花税是针对具有合同性质的凭证征税，即便双方没有签订正式的合同，但只要有合同性质的凭证即应征税。按现行印花税政策规定，对符合一定条件的纳税人可采取按主营业务收入一定比例征收印花税的方式。

 

12、 现在买卖二手房还有税收优惠吗？

问：现在买卖二手房还有税收优惠吗？　
　　  　　
　　答：《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

13、 固定资产的残值率可以选择零吗？

问：请问固定资产的残值率可以选择零吗？　
　　  　　
　　答：根据现行税法规定，企业可以根据固定资产的性质及使用情况，确定是否预留残值。如果固定资产使用到期后，没有任何可利用价值或者变卖价值，可以选择零。

 

14、 代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？

　问：代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？
　
　　答：根据《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，营业税的计税依据包括价外费用，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。3.所收款项全额上缴财政。只有同时符合上述3个条件的代收政府性基金或者行政事业性收费才不作为营业税计税依据，除此以外任何代收项目费用都应并入营业税计税依据申报缴纳营业税（前提是属于营业税征税范围）。　

 

15、 目前车辆购置税有哪些税收优惠政策？
　　　　问：目前车辆购置税有哪些税收优惠政策？

　　答：自2010年1月1日至2010年12月31日期间，购买的排气量在1.6升及以下的乘用车，暂减按7.5%的税率征收车辆购置税。

16、 一次性签订3年房屋租赁合同如何缴纳印花税？

问：一次性签订3年房屋租赁合同，如何缴纳印花税？ 

　　答：《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同应当在合同签订时，按租赁金额千分之一贴花。因此，一次性签订3年租赁合同的，应按3年租金一次性缴纳印花税。

17、 高级公寓的增值额未超过扣除项目金额是否可以免征土地增值税？
　　　问：建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否可以免征土地增值税？

　　答：《土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条第一项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此，建造高级公寓出售不能免征土地增值税。

 

18、 企业安装电梯和货梯是否要并入房产总额计征房产税？

问：企业安装载人电梯和货梯供办公使用，并计入固定资产。在缴纳房产税时是否要并入房产总额计征房产税？

　　答：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

 

19、 房东是否可以申请退回半年租金的营业税？

问：个人出租房屋并一次性收取1年的租金，半年后双方解除合同，房东退回多收的半年租金。请问房东是否可以申请退回半年租金的营业税？

　　答：《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳的营业税税款或者从纳税人以后应缴纳营业税税额中减除。据此，纳税人可申请退回半年租金的营业税税款。
　　

20、 企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？

问：企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？

　　答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）第十六条规定，单位和个人取得的各种名目的赞助收入是否要缴纳营业税，主要看是否发生了向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为。如果没有向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项收入属无偿取得，不需缴纳营业税。反之，如果向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项赞助收入属于有偿取得，应按规定缴纳营业税。 

 

21、 职工食堂的开支是否可以在计提的福利费范围内税前列支？

　问：单位职工食堂的开支，是否可以在计提的福利费范围内税前列支？如果没有正规发票，白条是否可以入账？

　　答：《企业所得税法实施条例》第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。 《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3 号）第三条规定，《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费包括以下内容：为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。因此，职工食堂支出可以作为企业职工福利费，按照规定在计算企业应纳税所得额时扣除。
　　根据《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定的发票，特别是没有填开付款方全称的发票，不允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。所以“白条”不能入账，并且不能在税前扣除
　　

22、 发放剩余车辆补助是否计征个人所得税？

问：公司内部高管使用车辆的费用未超过公司规定的额度部分，以现金形式发放给相应个人。请问，发放的这部分费用是否计征个人所得税？
　　  　　
　　答：《国家税务总局关于个人因公务用车制度改革取得补贴收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2006〕245号）规定，因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均应视为个人取得公务用车补贴收入，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。
　　

23、 企业给客户赠送礼品是否需要扣缴个人所得税？

问：企业年终给客户赠送礼品，是否需要扣缴个人所得税？
　　  　　
　　答：《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函〔2000〕57号）规定，部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照《个人所得税法》中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。因此，上述企业年终给客户赠送礼品需要扣缴个人所得税。
　　

24、 企业让利活动，如何确认销售收入金额？

 

问：企业为扩大销售开展打折促销让利活动，应如何确认销售收入金额？
　　  　　
　　答：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条第五项规定，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定商品销售收入金额。

 

25、 业务招待费税前扣除限额的计算基数包括视同销售收入吗？

问：业务招待费税前扣除限额的计算基数，是否包括“视同销售收入”？

　　答：国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函〔2008〕1081号）附件《企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明》附表一《收入明细表》中，填报说明规定，“销售（营业）收入合计”填报纳税人根据国家统一会计制度确认的主营业务收入、其他业务收入，以及根据税收规定确认的视同销售收入，该行数据作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数。《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕202号）第一条关于销售（营业）收入基数的确定问题也明确规定，企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。因此，业务招待费税前扣除限额的计算基数，应以税法要求的收入为准，即包括主营业务收入、其他业务收入以及根据税收规定确认的视同销售收入，但不包括营业外收入。

 

26、 职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？

 

问：职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？　
　　  　　
　　答：如果该固定资产属于企业所有，其所发生的折旧费及日常简单的修缮费支出，可以在企业所得税税前扣除。

 

27、 退休人员取得的过节费是否需要缴纳个税？

　问：退休人员取得的过节费是否需要缴纳个人所得税？

　　答：离退休人员取得过节费，应该按照《国家税务总局关于离退休人员取得离退休工资以外的奖金补贴征税问题的批复》（国税函〔2008〕723号）规定征收个人所得税，即离退休人员当月从原任职单位取得各项生活补贴、奖金、实物等，在减除费用扣除额后，按照工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。
28、 年终奖金如何缴纳个人所得税？

　问：年终奖金如何缴纳个人所得税？

　　答：个人取得年终奖金应单独按照1个月的工资、薪金所得计算缴纳个人所得税，并按照以下办法计算应缴税额：先将雇员当月取得的全年一次性奖金除以12，按照其商数确定适用税率和速算扣除数计算应纳税额。如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员的工资、薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应当将全年一次性奖金减除雇员当月工资、薪金所得与费用扣除额的差额以后的余额，按照上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。在1个纳税年度以内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。　

 

29、 商品房买卖如何征收印花税？

商品房买卖是按“购销合同”征收印花税，还是按“产权转移书据”征收印花税？

　　答：按照《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕162号）的规定，对商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。

 

30、 土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

纳税人支付的土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？ 

　　答：根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

 

 

31、 房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

房地产开发公司收取顾客的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？

　　答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。
　　

 

32、 我公司向银行借了1500万元的贴息贷款，请问，签订的贴息贷款合同是否需要缴纳印花税？

　答：根据《印花税暂行条例》及其实施细则的规定，下列凭证免缴印花税：1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；4.无息、贴息贷款合同；5.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。你公司向银行借的是贴息贷款，符合免税规定，因此不用缴纳印花税。
　　

33、 在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应如何计算土地使用税？

答：根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地[1988]15号）第四条关于纳税人确定的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。第五条关于土地使用权共有如何计算缴纳土地使用税的规定，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。因此，在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

 

34、 购物索取发票后得知发票中奖，获得的奖金是否缴纳个人所得税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于个人取得有奖发票奖金征免个人所得税问题的通知》（财税[2007]34号）规定，个人取得单张有奖发票奖金不超过800元（含800元）的，暂免征收个人所得税。个人取得单张有奖发票奖金所得超过800元的，应全额按照《个人所得税法》规定的“偶然所得”项目征收个人所得税。
　35、 自然人股东平价转让股权是否需要缴纳个人所得税？

答：依据《个人所得税法》和《个人所得税法实施条例》的规定，个人股权转让需按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。另根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）规定，对扣缴义务人或纳税人申报股权转让的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例对应的净资产份额，核定征收个人所得税。

 

36、 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权，还需要缴纳契税吗？

答：根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。　

 

37、 房屋附属设施的契税应如何计算？

答：《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。　　

 

 

38、 某公司无偿使用村委会的一块土地用于经营，请问土地使用税应由谁缴纳？

答：根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。因此，上述公司使用村委会土地用于经营，应由该公司缴纳土地使用税。　　

 

39、 房地产开发企业开发尚未出售的商品房所占用的土地，是否可以减免城镇土地使用税？

答：《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业尚未出售的商品房所占用的土地，不能减免土地使用税。　　

 

40、 用于生产经营并在按揭中的房产，没有拿到房产证，还需要缴纳房产税吗？

　答：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征房产税和城镇土地使用税。自有房屋用于经营，房产税按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征，税率为1.2%。所以，无论是否拿到房产证，房屋只要交付使用了，就应按规定缴纳房产税。　

 

41、 某房地产开发企业以竞标方式取得一处国有土地使用权，请问契税的计税依据如何确定？答：根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，对通过“招、拍、挂”等竞价方式承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中前期土地开发成本不得扣除。

 

 

42、 银行罚息可否在企业所得税前扣除？

行政罚款不得在企业所得税前扣除，那么银行罚息可否在企业所得税前扣除？

　　答：《企业所得税法》第十条第四项规定的“罚金、罚款和被没收财物的损失”属于行政处罚范畴，不得在企业所得税前扣除。国家税务总局《关于印发〈企业所得税年度纳税申报表〉的通知》（国税发〔2008〕101号）的附件二《企业所得税年度纳税申报表（A类）》填报说明中规定，附表三《纳税调整项目明细表》第31行罚金、罚款和被没收财物的损失：第1列“账载金额”填报本纳税年度实际发生的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费。
　　根据上述规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，因此可以在企业所得税前扣除。

43、 房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？
　　答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。
　　在房产原值的确认上，应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。
　　

 

44、 收取对方违约金，是否开具发票？

　某企业将房屋租赁给A公司，未到期因故收回，应付A公司违约金20万元，请问，A公司应该给该企业开票吗？应在税务机关代开何种发票？　

　　答：《发票管理办法》第三条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。上述A公司收取的违约金20万元，是在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务及未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税及营业税的征税范围，不征收增值税及营业税，也不属于发票管理范围，因此A公司不需要开具发票，只开具收款收据即可。但对A公司来说，应按规定缴纳企业所得税或个人所得税。
　　

 

45、 向居民个人收取的取暖费继续免增值税？

2009年，取得一般纳税人资格的物业公司向居民个人收取的取暖费是否继续免征增值税，对小区内一加工厂供暖是否同样免税？

　　答：根据财政部、国家税务总局《关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2009〕11号）规定，自2009年~2010年供暖期期间，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热而取得的采暖费收入继续免征增值税。向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。
　　免征增值税的采暖费收入，应当按照《增值税暂行条例》第十六条的规定分别核算。对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，财税〔2009〕11号文件明确了免税收入比例的计算办法，即根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定。
　　因此，该物业向居民供热而取得的采暖费收入免征增值税，向企业供暖则不属于免税范围。
　　

46、 包工包料的装饰装修合同缴纳印花税时，应按哪类合同计算？税率是多少？

　答：根据国家税务局《关于印花税若干具体问题的规定》〔（88）国税地字第025号〕第一条规定，由受托方提供原材料的加工、定作合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花。合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额依照“加工承揽合同”计税贴花。
　　因此，对于包工包料的装饰装修合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数，为合同应贴印花。合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额，依照“加工承揽合同”计税贴花。购销合同印花税税率为万分之三，“加工承揽合同”印花税的税率为万分之五。

 

47、 单位将自建住房低于建造价格出售给职工个人，需要缴纳个人所得税吗？

答：财政部、国家税务总局《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定，根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
　　除上述规定情形外，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分（职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额），属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
　　对职工取得的上述应税所得，比照国家税务总局《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

 

48、 代收收入需要缴税吗？

　某企业在向摊位承租人收取租赁费时，另代有关单位收取了一笔物业费，记入“其他应付款”科目，但并未并入营业收入申报纳税。税务机关在检查时，要求该企业补征营业税及附加、加收滞纳金并处以相应罚款。请问税务机关的作法对吗？

　　答：税务机关的作法正确。根据《营业税暂行条例》第五条第一项规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算缴纳营业税。

 

49、 银行与客户签订的委托贷款合同是否需要缴纳印花税？

答：银行与委托单位签订的委托贷款合同，如果仅作为明确委托、代理关系的凭证，按照国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十四条规定，不属于列举征税的凭证，不贴印花。

 

50、 个人出租房屋合同需要缴纳印花税吗？

　答：根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项规定，自2008年3月3日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

 

51、 房地产开发企业开发的商品房是否缴纳房产税？

答：根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。

 

52、 甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。现甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？

答：根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。
　　

53、 房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？

答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕554号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。

54、 房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？
　　答：根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
　　

55、 单位给员工报销的旅游费是否计入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？

答：按照财政部、国家税务总局《关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》（财税〔2004〕11号）规定，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

56、 个人取得高温补助是否要并入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？

　答：根据《个人所得税法实施条例》的规定，工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴，以及与任职或者受雇有关的其他所得。故个人取得高温补助要并入工资、薪金所得计算缴纳个人所得税。

57、 预收性质的工程价款何时确认收入缴纳营业税？

　答：根据税法规定合同完成后一次结算工程价款办法的工程合同，应于合同完成，价款结算时确认收入实现。按照《营业税暂行条例实施细则》第二十五条的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，收入实现为收到预收款的当天。因此，预收性质的工程价款其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
58、 企业发生的公益性捐赠支出如何税前扣除？

答：根据《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12％的部分，准予扣除。年度利润总额是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。根据这一规定，企业在计算捐赠扣除金额时，应是在会计利润12％的范围内扣除，超过l2％未能扣除的部分，也不能向以后年度结转。

 

59、 企业发生的借款利息支出如何扣除？

答：根据《企业所得税法》及其实施条例第三十八条的规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
　　1.非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
　　2.非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
　　

60、 房屋出租需要缴纳哪些税？

答：房屋出租缴纳税款分以下四种情况。
　　一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。
　　5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
　　二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：
　　1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
　　2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
　　5.免征城镇土地使用税。
　　6.免征印花税。
　　三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.企业所得税：年终汇算清缴。
　　5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
　　四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款：
　　1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。
　　2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
　　4.企业所得税：年终汇算清缴。
　　5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

 

61、 企业为个人缴纳年金是否征收个人所得税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费、 基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）规定，企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人应纳税所得额中扣除。企事业单位和个人超过规定的比例和标准缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。因此，企业为个人缴纳的企业年金、补充养老保险或其他商业保险，都应并入个人当期的工资、薪金所得收入，计征个人所得税。

62、未履行合同的违约金要缴税吗？
　问：我公司是一家房地产开发公司，今年1月其中卖了一套房收取首付款260万，5月因客户原因按揭办不下来，客户退房，我公扣留10万违约金，退还客户250万元。请问：5月我公司营业税应冲抵13万（260*5%）还是12.5万(250*5%)？也就是说这10万算不算未履行合同违约金？要不要交纳营业税？
回复意见：
　　答：　　
　　《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”
　　客户退房，实质上您公司并没有发生销售不动产行为，因此原来按照预收款260万缴纳的营业税13万元应当根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“纳税人的营业额计算缴纳营业税后，因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除”申请退税或抵税。
63、房地产企业直接向厂家订购塑钢窗如何计税？
问题内容：
　　房地产企业直接向塑钢窗厂订购塑钢窗并由塑钢窗厂负责安装，用于商品房建造，取得了增值税发票；与施工单位签订的商品房施工合同不含门窗；此时房地产公司是否还要按塑钢窗采购安装总价补缴一道营业税？
回复意见：
回复如下：
　　 　　房地产企业直接与门窗厂签订合同，且该合同额不包括在与施工单位合同总额内，属于房地产企业分别与两个施工单位签订了不同的施工合同，房地产公司与施工单位均不需要就门窗厂合同额补缴税款。
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
　　（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
　　因此，房地产企业取得门窗厂开具的增值税发票不完全符合规定，应当就货物销售额取得增值税发票，就安装劳务营业额取得建筑业发票。
　　
国家税务总局
2010/07/07 64、新开办的房地产企业业务招待费如何核定？
问题内容：
　　新开办的房地产企业，在第一年取得预售房产销售收入，因房地产正在建造中，故财务上未做销售收入而挂预收帐款，在企业所得税汇算清缴时，其业务招待费应该怎样核定？是按销售收入计算而是按预收帐款来计算？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第六条规定：“ 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”房地产企业尽管处于建造之中，只要符合上述政策规定，即在税收上确认为收入实现。企业所得税汇算清缴时，可以作为业务招待费扣除基数。
65、 贷款银行收取的“财务顾问费”如何在企业账目上列支？
　问题内容：
　　房地产开发企业向银行贷款，银行在正常的利息之外另行收取一块“财务顾问费”，这个“财务顾问费”完全是不顾不问的，实际上是贷款的一个附加条件，请问在进行土地增值税清算时是将该“财务顾问费”计入管理费用，还是计入财务费用？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
　　三、房地产开发费用的扣除问题
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　因此，根据以上规定， “财务顾问费”可以计入 “财务费用”，但不属于财务费用中的利息支出。
66、如何确定土地增值税的清算主体？
　　
问题内容：
　　我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。 请问：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”中“分期开发的项目”的确认标准是什么？2、我公司该项目的清算主体应如何确定？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”因此，您公司应分三期进行清算。
　　

67、房地产企业在房产转让环节交纳的印花税如何列示？
　　问题内容：
　　房地产开发企业在计算土地增值税时，按销售收入万分之五交纳的转让房产的印花税是否该在“与转让房地产有关的税金”项下列示？还是一并列入“房地产开发费用”？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）规定：
　　“第六条 计算增值额的扣除项目：
　　……；
　　（四）与转让房地产有关的税金；”
　　
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）规定：
　　“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
　　……。
　　（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”
　　
　　根据上述规定，房地产开发企业在计算土地增值税时，按销售收入万分之五缴纳的转让房产的印花税属于“与转让房地产有关的税金”项目。
67、单位低价向职工售房是否缴纳个税？
问题内容：
　　我单位把前几年购置的住房出售给单位职工，假如购入价为1000元/平方，现按1500元/平方出售给职工（目前的市场价假如是1800元/平方），此业务是否涉及职工个人所得税的问题？请提供具体的税收规定条文。
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税﹝2007）13号）文件第二条规定：“单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照工资薪金所得项目缴纳个人所得税，前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。”
　　因为您公司出售价格高于购置价格，不涉及职工个人所得税问题。
68、房地产企业出售经过转让的房产是否缴纳土地增值税？
问题内容：
　　甲房地产开发企业有偿转让一幢商品房给乙企业，甲企业按规定缴纳土地增值税及其他相关税费。乙企业又将此房产转让，乙企业除缴纳营业税等税款外，是否缴纳土地增值税？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。”
　　因此，乙企业将房产再次转让，也应当按照增值额计算缴纳土地增值税。
　　

69、企业合并如何征收土地增值税？
　问题内容：
　　同一控制下的企业合并，其中涉及到被合并企业将房地产过户到合并方的行为，是否参照财税字[1995]48号文件第三条之内容，暂免征收土地增值税？如果是非同一控制下的企业合并行为，是否也可参照该条内容，暂免征收土地增值税。
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第三条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”
　　以上政策规定并未强调企业合并是否属于同一控制下的企业合并，因此无论是否同一控制均可按照以上规定暂免征收土地增值税。
　　


国家税务总局
2010.8.5

70、
如何把握“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由”这一条款？

问题内容：
　　《征管法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额。对这一条款，我们基层税务机关在执行时有两个困难：一是“计税依据明显偏低”没有具体的比例，到底低到什么程度没有法律依据？二是何谓正常理由，没有列举？三是出现这情况后是否可以认定为偷税？ 　　回复意见：
　　1、对“计税依据明显偏低”的界定，可以按《征管法实施细则》第47条规定的各种核定税额的方式作为参照，通过比较予以判断。在税务机关坐车认定其计税偏低的情形下，纳税人又不能对比作出合理合法的解释说明，可以按《征管法》35条的规定，核定其应纳税额，因为具体问题具体对待，《征管法》中没有将判断标准的数字形式予以量化，这也是《征管法》赋予税务机关一定自由裁量权的体现。
　　2、对“计税依据明显偏低，又无正当理由”的情形，如果没有《征管法》第63条所列情节的证据，不能将其定性为偷税。


71、企业员工讲课费所得如何缴纳个税？
问题内容：
　　我公司举办员工培训班，聘请部分内部管理人员授课，请问对于该部分人员领取的讲课费，应当按照工资薪金所得还是按照劳务报酬所得计算交纳个人所得税？
　　回复意见：
　　
　　根据《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》（国税发[1994]089号）第十九条关于工资、薪金所得与劳务报酬所得的区分问题规定：“工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动，即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬；劳务报酬则是个人独立从事各种技艺、提供各种劳务取得的报酬。两者的区别在于，前者存在雇佣与被雇佣的关系，后者则不存在这种关系。”
　　因此，您单位应按照“工资薪金所得”计算扣缴个人所得税。
72、因诉讼、仲裁胜诉而取得的收入是否应纳祱？
问题内容：
　　因诉讼胜诉、仲裁胜诉而取得违约金收入、同期利息收入以及赔偿收入是否应纳祱，依据是什么？
　　回复意见：
　　《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
　　《增值税暂行条例实施细则》第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十二条规定：“企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项收入以外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
　　因此，您所提出的收入均应缴纳营业税或增值税、企业所得税。 
73、转让股权后的公司名下房产更名是否征收契税？
问题内容：
　　在公司股权转让中，单位和个人承受了企业5％的股权，同时公司名称也因此变更了，请问企业的土地、房屋更名时是否要缴纳契税？缴纳的依据是什么？如果是免征的，免征的依据是什么？
　　回复意见：
　　根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）文件第二条规定：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。”
　　根据《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发[2009]89号）文件第一条规定：“财税[2008]175号文件第二条中规定的股权转让，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况，在执行中应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条，企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。”
　　对所述情况而言，企业进行股权转让后仅办理了变更登记，土地、房屋权属仍为原公司所有，并未发生转移，不征收契税。
                                                        国家税务总局2010.8.11

74、非居民企业股权转让所得税如何计算？
问题内容：
　　我是一外国企业，持有国内居民企业股权，2008年11月，与另一居民企业签订协议进行股权置换。2009年12月，总局发了国税函[2009]698号－《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》，有几个问题不明确，请教如下：1、置换双方无关联关系，置换时对股权都作了评估，协议作价同评估价有1%左右的差异，请问确定股权转让收入以评估价还是协议作价为准？2、按698号文件规定，股权成本以美元计算，但置换时价款是以人民币计价的，请问换算为美元时，以哪天的汇率计算？（是协议签订日，还是纳税日或其他）3、698号文件2009年12月出台，但从2008年1月执行，以前置换时，双方都按成本价转让，无股权转让收益，所以未申报纳税。现在按美元算，将有收益要交所得税，请问现在申报纳税有无滞纳金，如有，如何计算？
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　1、根据《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函[2009]698号）文件第三条规定：“股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币性资产或者权益等形式的金额。”既然股权转让方与受让方无关联关系，其成交价应当是公允的，应当以协议作价为准。
　　  2、国税函[2009]698号文件第四条规定：“在计算股权转让所得时，以非居民企业向被转让股权的中国居民企业投资时或向原投资方购买该股权时的币种计算股权转让价或股权成本价。”因此置换时以人民币计价的，应当以合同、协议约定的股权转让之日（如果转让方提前取得股权转让收入的，应为实际取得股权转让收入之日）的人民币兑美元汇率折算为美元计算股权转让所得。
　　  3、根据《税收征收管理法》第五十二条规定：“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。”又根据《国家税务总局关于2008年度企业所得税纳税申报有关问题的通知》（国税函[2009]286号）文件第二条规定：“对于2009年5月31日后确定的个别政策，如涉及纳税调整需要补退企业所得税的，纳税人可以在2009年12月31日前自行到税务机关补正申报，不加收滞纳金和追究责任。”因此不需要加收滞纳金。


75、自建行为如何征收营业税？
问题内容：
　　某公司属工业企业，营业执照上经营范围注明具有房地产开发资质，该公司于筹建时采用自购建筑材料、工具及设备，聘请临时建筑人员从事厂房、办公楼建设，没有发生发包行为，建成后以资产评估值计入固定资产科目，未取得建安发票。请问：对该建筑行为是否征收建安营业税？如何征收？计税依据是什么？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《营业税暂行条例》规定：
　　“第五条　纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；”
　　根据上述规定，单位自建建筑物，只要没有销售。其自建行为不用缴纳营业税。

76、有关房产三项费用扣除基数的问题
问题内容：
　　请问：1、根据国税发（2009）31号规定 对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入，应适用（2009）31号文，不能税前扣除，但是否可以向以后年度结转？结转年限是否有所规定？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《企业所得税法实施条例》规定：
　　“第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
　　第四十四条　企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”
　　国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，”
　　因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。
77、将土地使用权过户是否缴营业税？
问题内容：
　　一方出土地，另一方出资金，未成立独立企业，双方联合开发房地产，因当地建设部门不能同时立项，需将土地使用权过户至开发企业，是否符合“一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”

回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：
　　“一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　二、对股权转让不征收营业税。”

　　根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函[1995]156号规定：
　　“合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
　　合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
　　1、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定(注：自2009年1月1日后应当是《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定)分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
　　……”
　　因此，如果你们之间的合作建房不符合 “以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，则应缴纳营业税。符合上述规定则不缴纳营业税。 
78、无购销合同的购销行为要交印花税吗？

问题内容：
　　有购销行为发生，但并没有订立合同，需交印花税吗？如果要交，有相关法律依据吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《印花税暂行条例》第二条的规定：“印花税的应纳税凭证包括购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。”
　　根据财政部关于发布《印花税暂行条例施行细则》的通知(财税字〔1988〕第255号)第四条第二款的规定：“具有合同性质的凭证，是指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。”
　　根据《国家税务局关于各种要货单据征收印花税问题的批复》(国税函〔1990〕第994号)第二条的规定：“商业企业开具的要货成交单据，是当事人之间建立供需关系，以明确供需各方责任的常用业务凭证，属于合同性质的凭证，应按规定贴花。”
　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕第155号)规定：“对工业、商业、物资、外贸等部门使用的调拨单(或其他名称的单、卡、书、表等)凡属于明确双方供需关系，据以供货和结算，具有合同性质的凭证，应按规定贴花。”
　　因此，只要具有合同性质的购销往来凭证，要素虽不完全但明确了双方主要权利、义务，就应按规定贴花。 
79、继承房屋转让如何缴纳个税？

问题内容：
　　我姑父名下以前有一房产，面积256平方，房产证日期是2003年，我姑父于去年突发疾病去世后，我姑姑根据法定程序办理了继承该房产的手续，并已将房产证过户到其名下。近期姑姑因经济原因准备出售该房产，请问个人所得税应该按何种税率进行缴纳？问题补充：本人在网上详细查询过，觉得应根据《财税[2009]78号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》进行缴纳，但在网上各种专家对是按照差额的20％还是按照核定征收无统一的说法。网上较多的一种说法是：受赠情况属于《通知》第一条规定的三种情况的，在继承后再次交易可按照差额的20％或者按照1％核定征收，由纳税人自行选择。请问此说法是否准确？并求其依据。 　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）文件第五条规定：“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”
　　根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知》（国税发[2006]108号）文件第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征收，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”
　　因此如果能提供房屋原值且转让价格不属于偏低且无正当理由的，按财产转让所得个人所得税计算公式申报缴纳个人所得税。
　　如果能提供房屋原值但转让价格明显偏低且无正当理由的，财产转让收入税务机关可以核定后按财产转让所得个人所得税计算公式核定征收个人所得税。
　　如果不能提供房屋原值的，则由税务机关根据住房转让收入（如果明显偏低且无正当理由，同样可以核定收入）的1%-3%幅度内核定征收个人所得税。
　　根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知》（国税发[2006]108号）文件第五条和《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（(94)财税字第20号）的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 
80、无租使用房产缴税时，是否进行基数调整？

问题内容：
　　我单位将部分房屋无偿提供给其他单位使用（均属国有独资公司），在计算营业税和企业所得税时是否应该进行基数调整？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《营业税暂行条例》第一条　在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。第七条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”
　　根据《营业税暂行条例实施细则》第三条 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
　　前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
　　根据《企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”
　　根据《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。”
　　根据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号）第三十条　实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。
　　因此，无偿提供房屋给其他单位使用如不属于关联交易，不需要进行纳税调整。
81、土地增值税清算过程中对商住一体项目如何计算土地增值税？

问题内容：
　　我公司开发一小区，小区中有临街一、二层为商业用房，二层以上为住宅用房，总有21层的商住一体房屋一栋。在土地增值税清算过程中，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号文件“一、土地增值税的清算单位 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”的规定，我公司在土地增值税清算时是否把本属于一体的单位工程分为普通住宅和非普通住宅进行土地增值税清算？如分开如何确定非普通住宅建筑成本和土地成本？ 上述单位工程根据财政部 建设部《建设工程价款结算暂行办法》“第十三条 工程进度款结算与支付应当符合下列规定（一）工程竣工结算方式 工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。”的规定，竣工结算只能为整栋房屋，不能将本单位工程中的商业和住宅分开结算工程造价，请问：我公司是否可以将该栋房屋作为独立的土地增值税清算对象进行清算？有何政策依据？ 　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第一条第二款规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
　　尽管立项时是一个项目，但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算，收入及相应税金完全可以分开计算，至于相关成本如何扣除，国税发〔2006〕187号第四条第（五）项规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 

82、问：我公司按规定向业主代收了住房专项维修基金32万元，这部分代收费用是否应并入营业额缴纳营业税？

　　答：《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

 

83、问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

　　答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
　　一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
　　二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
　　三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

84、　问：下属单位之间经常有用来确定绩效的内部结算业务往来，请问各下属单位是否需缴纳企业所得税？
　　  　　
　　答：《企业所得税法》强调以法人企业或组织为企业所得税的纳税人，《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务、用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务部门另有规定的除外。
　　现行企业所得税法缩小了视同销售的范围，对货物在同一法人实体内部之间的转移不再作销售处理。同样，企业内部各部门之间相互提供劳务的情况对于企业整体来说，所发生的劳务只体现为企业的成本或费用，而不构成实际的收入，没有形成法人所得，因此不需要缴纳企业所得税。但是，如果下属各单位是独立法人单位，那么相互之间的业务往来就要按照独立企业之间的业务往来进行税务处理。

 

85、问：我公司将一辆小汽车处置给公司职工个人，处置价格低于财务账面价格。这部分差价损失能否在企业所得税税前扣除？
　　  　　
　　答：根据《关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）第五条规定，企业实际发生的资产损失可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。因此，上述公司处置车辆的损失可以税前扣除。

 

86、问：公司在开办（筹建）期间没有取得任何销售（营业）收入，发生的业务应酬费、广告宣传费在企业所得税汇算清缴时，如何进行税前扣除？
　　  　　
　　答：根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。第四十四条规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
　　因此，企业在筹建期未取得收入的，所发生的广告和业务宣传费应归集，待企业生产经营后，按规定扣除。业务招待费则不能在企业所得税税前扣除。
　87、 　问：企业去年亏损，今年体现为盈利，但扣除企业取得的国债利息和免税的投资收益后，仍为亏损。请问，在进行所得税汇算清缴时，该国债利息和投资收益是否需弥补今年和去年的亏损额？
　　  　　
　　答：根据《企业所得税法》第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及以前年度亏损后，为应纳税所得额。因此，对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不用弥补当期及以前年度应税项目亏损。企业发生的亏损额，可以按照规定往后转移。
　　因此，对国债利息和符合条件的免税投资收益，不可弥补今年和去年的亏损额。

88、问：房地产开发企业开发的房屋已办理入住手续，由于种种原因未办理完工备案手续且未办理会计决算手续，此种情况是否视为已完工产品进行计税成本的结转？
　　  　　
　　答：《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

问题内容：
　89、 　税务机关检查企业，查增利润部分怎样处理？补税不？怎么罚款？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　《根据中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
　　第六十四条第一款规定：“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。”
　　根据以上规定，  对企业采取以上手段而少计利润，造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定处理。对企业在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款规定处理。

 

90、 问题内容：
　　我是一家房地产开发企业，和一家具有施工资质的涂料厂签定防水工程合同，其中防水处理500万元，防水涂料1000万元（全部属于自产）。按照营业税条例实施细则的规定，对方开具体了500万的建安发票和1000万的增殖税发票。请问，1000万的增殖税发票我公司是否可以直接作为施工成本列支的依据，或是将1000万的涂料作为甲供材料并入建筑安装合同中缴纳营业税？如需缴纳营业税，纳税人又是谁？(类似问题还包括防盗门、铝合金门窗的安装工程并销售自产货物）

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)规定：
　　“第七条　纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
　　（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
　　（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”
　　因此，具有建筑施工资质的企业，自产货物并提供建筑业应税劳务应当分别计算营业税和增值税，相应应当分别开具建筑业发票和货物销售发票。承包单位两种情形发票均可以作为房地产开发企业的开发成本列支，由于建筑劳务营业额不包括货物销售额，所以此部分货物销售发票不构成房地产开发企业甲供材。 

91 、 问题内容：
　　《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。我公司是一家房地产开发企业，请问，房地产企业的开始经营之日如何确定，是营业执照的日期还是取得第一笔收入的日期？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　《企业会计准则—应用指南》的解释：“开办费，具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。”
　　根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）规定:“新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定，不得改变。”
　　根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：
　　“七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
　　企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。”
　　房地产开发企业开始生产经营的年度为开始计算损益的年度，而不是营业执照的日期也不是取得第一笔经营收入的日期。 

92、 问题内容：
　　根据我公司与政府签订的协议规定，房屋拆迁补偿费和安置房的费用由我公司负责。此前收取的被拆迁户的按政府规定的安置面积与原被拆迁面积的价款，视同商品房销售收入缴纳了营业税及附加、预交了土地增值税和企业所得税。根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件规定：回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。我理解就是此款不用缴纳土地增值税，是否也不作为销售收入缴纳营业税和企业所得税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
　　“（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”
　　所以，收取的补偿价差一样要计算缴纳土地增值税。
　　二、根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
　　因此，对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，超面积补偿应当按实际收入计算缴纳营业税。
　　三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定：“通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。”
　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定：
　　“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”
　　因此，房地产开发企业收取的补差价款，也是销售房屋收入的一部分，应当计算缴纳企业所得税。 

93、 问题内容：
　　 某董事同时再A、B公司取得董事津贴，但不任职，请问此董事取得的津贴是否应合并缴纳个人所得税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）规定：“《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》(国税发〔1994〕089号)第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、受雇的情形。”因此对于不在公司任职的董事津贴，按照劳务报酬所得计征个人所得税。
　　劳务报酬所得，属于一次性收入的以取得该项收入为一次；属于同一项目连续性收入的，以一个月内取得的收入为一次。个人兼有不同的劳务报酬所得，应当分别减除费用，计算缴纳个人所得税。 

94、 问题内容：
　　纳税人以“税收通用缴款书”或者“税收通用完税证”形式多缴了印花税税款，是否能申请退税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]11号）第二十四条规定：“凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。”印花税是一特殊税种，只对特定行为贴花，应纳税凭证应当于书立或者领受时按所载的金额计税贴花。对同一种类应纳税凭证需频繁贴花或应纳税额超过五百元的，法规特别规定可申请按期汇总填写缴款书或者完税证，属于印花税特殊的计税办法。签订合同时的合同金额与最终合同执行时的执行金额不一致的，按上述规定不需要调整，但根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第九条的规定，如果已贴花的凭证进行了修改，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。目前为止对多贴印花税票者，仍不得申请退税或者抵用。

 

82、问：我公司按规定向业主代收了住房专项维修基金32万元，这部分代收费用是否应并入营业额缴纳营业税？

　　答：《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

 

83、问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

　　答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
　　一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
　　二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
　　三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

84、　问：下属单位之间经常有用来确定绩效的内部结算业务往来，请问各下属单位是否需缴纳企业所得税？
　　  　　
　　答：《企业所得税法》强调以法人企业或组织为企业所得税的纳税人，《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务、用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务部门另有规定的除外。
　　现行企业所得税法缩小了视同销售的范围，对货物在同一法人实体内部之间的转移不再作销售处理。同样，企业内部各部门之间相互提供劳务的情况对于企业整体来说，所发生的劳务只体现为企业的成本或费用，而不构成实际的收入，没有形成法人所得，因此不需要缴纳企业所得税。但是，如果下属各单位是独立法人单位，那么相互之间的业务往来就要按照独立企业之间的业务往来进行税务处理。

 

85、问：我公司将一辆小汽车处置给公司职工个人，处置价格低于财务账面价格。这部分差价损失能否在企业所得税税前扣除？
　　  　　
　　答：根据《关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）第五条规定，企业实际发生的资产损失可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。因此，上述公司处置车辆的损失可以税前扣除。

 

86、问：公司在开办（筹建）期间没有取得任何销售（营业）收入，发生的业务应酬费、广告宣传费在企业所得税汇算清缴时，如何进行税前扣除？
　　  　　
　　答：根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。第四十四条规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
　　因此，企业在筹建期未取得收入的，所发生的广告和业务宣传费应归集，待企业生产经营后，按规定扣除。业务招待费则不能在企业所得税税前扣除。
　87、 　问：企业去年亏损，今年体现为盈利，但扣除企业取得的国债利息和免税的投资收益后，仍为亏损。请问，在进行所得税汇算清缴时，该国债利息和投资收益是否需弥补今年和去年的亏损额？
　　  　　
　　答：根据《企业所得税法》第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及以前年度亏损后，为应纳税所得额。因此，对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不用弥补当期及以前年度应税项目亏损。企业发生的亏损额，可以按照规定往后转移。
　　因此，对国债利息和符合条件的免税投资收益，不可弥补今年和去年的亏损额。

88、问：房地产开发企业开发的房屋已办理入住手续，由于种种原因未办理完工备案手续且未办理会计决算手续，此种情况是否视为已完工产品进行计税成本的结转？
　　  　　
　　答：《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

问题内容：
　89、 　税务机关检查企业，查增利润部分怎样处理？补税不？怎么罚款？

　　回复意见：
　　您好：
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　　《根据中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
　　第六十四条第一款规定：“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。”
　　根据以上规定，  对企业采取以上手段而少计利润，造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定处理。对企业在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款规定处理。

 

90、 问题内容：
　　我是一家房地产开发企业，和一家具有施工资质的涂料厂签定防水工程合同，其中防水处理500万元，防水涂料1000万元（全部属于自产）。按照营业税条例实施细则的规定，对方开具体了500万的建安发票和1000万的增殖税发票。请问，1000万的增殖税发票我公司是否可以直接作为施工成本列支的依据，或是将1000万的涂料作为甲供材料并入建筑安装合同中缴纳营业税？如需缴纳营业税，纳税人又是谁？(类似问题还包括防盗门、铝合金门窗的安装工程并销售自产货物）

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令第52号)规定：
　　“第七条　纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
　　（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
　　（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”
　　因此，具有建筑施工资质的企业，自产货物并提供建筑业应税劳务应当分别计算营业税和增值税，相应应当分别开具建筑业发票和货物销售发票。承包单位两种情形发票均可以作为房地产开发企业的开发成本列支，由于建筑劳务营业额不包括货物销售额，所以此部分货物销售发票不构成房地产开发企业甲供材。 

91、问题内容：
　　《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。我公司是一家房地产开发企业，请问，房地产企业的开始经营之日如何确定，是营业执照的日期还是取得第一笔收入的日期？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　《企业会计准则—应用指南》的解释：“开办费，具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。”
　　根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）规定:“新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定，不得改变。”
　　根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：
　　“七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
　　企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。”
　　房地产开发企业开始生产经营的年度为开始计算损益的年度，而不是营业执照的日期也不是取得第一笔经营收入的日期。 

92、 问题内容：
　　根据我公司与政府签订的协议规定，房屋拆迁补偿费和安置房的费用由我公司负责。此前收取的被拆迁户的按政府规定的安置面积与原被拆迁面积的价款，视同商品房销售收入缴纳了营业税及附加、预交了土地增值税和企业所得税。根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件规定：回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。我理解就是此款不用缴纳土地增值税，是否也不作为销售收入缴纳营业税和企业所得税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
　　“（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”
　　所以，收取的补偿价差一样要计算缴纳土地增值税。
　　二、根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
　　因此，对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，超面积补偿应当按实际收入计算缴纳营业税。
　　三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定：“通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。”
　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定：
　　“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”
　　因此，房地产开发企业收取的补差价款，也是销售房屋收入的一部分，应当计算缴纳企业所得税。 

问题内容：
　　93、 某董事同时再A、B公司取得董事津贴，但不任职，请问此董事取得的津贴是否应合并缴纳个人所得税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）规定：“《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》(国税发〔1994〕089号)第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、受雇的情形。”因此对于不在公司任职的董事津贴，按照劳务报酬所得计征个人所得税。
　　劳务报酬所得，属于一次性收入的以取得该项收入为一次；属于同一项目连续性收入的，以一个月内取得的收入为一次。个人兼有不同的劳务报酬所得，应当分别减除费用，计算缴纳个人所得税。 

93、 问题内容：
　　纳税人以“税收通用缴款书”或者“税收通用完税证”形式多缴了印花税税款，是否能申请退税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]11号）第二十四条规定：“凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。”印花税是一特殊税种，只对特定行为贴花，应纳税凭证应当于书立或者领受时按所载的金额计税贴花。对同一种类应纳税凭证需频繁贴花或应纳税额超过五百元的，法规特别规定可申请按期汇总填写缴款书或者完税证，属于印花税特殊的计税办法。签订合同时的合同金额与最终合同执行时的执行金额不一致的，按上述规定不需要调整，但根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第九条的规定，如果已贴花的凭证进行了修改，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。目前为止对多贴印花税票者，仍不得申请退税或者抵用。

 

 

94、 问：自然人投资人从清算企业分得的剩余财产，超过投资成本的部分，是否征收个人所得税？如果征，是否应分别按“利息、股息、红利所得”和“财产转让所得”项目征税？

答：根据《个人所得税法》第六条第四款规定：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”因此对自然人投资从清算企业分得的剩余财产，超过投资成本的部分，应按财产转让所得项目征收个人所得税。 

95、 关于个人所得税的相关问题

问：1、员工偶尔的聚餐费是否要计算个人所得税？ 2、春节期间，公司给在岗工作的员工发放几百元的红包是否要并入工资计算个人所得税？ 3、中秋节，公司给员工发的月饼是否要并入工资计算个人所得税？ 4、公司给生病和生育的员工发的慰问金是否要并入工资计算个人所得税？

　 答：
　　1、根据《个人所得税法实施条例》第十条规定：“个人所得物形式，包括实物、货币、有价证券和其他形式的经济利益。”因此员工聚餐费用、红包、月饼属于员工获得了其他形式的经济利益，应当纳入员工当月的工资薪金所得项目计征个人所得税。
　　2、根据《国家税务总局关于生活补助费范围确定问题的通知》（国税发[1998]155号）文件规定：“生活补助费是指由某些特定事件或原因而给纳税人本人或其家庭的正常生活造成一定困难，其任职单位按国家规定从提留的福利费或者工会经费中向其支付的临时性生活困难补助。”因此如果符合上述条件，因生病或生育发放给员工的临时性生活困难补助性质的慰问金，可以作为免征个人所得税的所得项目。 

96、 如何确定土地增税的清算单位？

　  问：国税发〔2006〕187号规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。请问：这里的“分期开发的项目”包括未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目吗？

答： 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”
　　未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位。 

97、 房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同销售？

问题内容：
　　根据国税函[2009]31号文，第七条规定 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利 。。。。等行为，应视同销售，此处的职工福利等同于职工个人福利吗？我个人理解位不是，应该是集体福利，如果有一个房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？但根据875号文规定，企业将自已的产品转作固定资产不需要视同销售，职工食堂等用途的房产也应该计入固定资产吧？

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　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：
　　“第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”
　　开发产品用于职工福利，视同销售，为所有权转移为标志，开发产品用于集体福利，所有权没有发生转移，不视同销售处理。 

98、 房地产企业所得税季度预缴申报表可否弥补账面亏损？

问题内容：
　　我司是一家兼有酒店经营与房地产开发的企业(两项业务汇总申报企业所得税），因酒店先行建成并先开始营业，这样酒店设备及设施折旧额较大，致使汇总会计报表是亏损的。季度企业所得税申报时，我司根据国税函(2008)635号文，在申报表第4行填入“会计报表利润总额+年初未弥补亏损+房地产预售预计利润”计算所得的数据。请问，我司以上所得税季度申报是否正确？是否可在季度弥补亏损？

　　回复意见：
　　您好：
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　　根据《关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函〔2008〕635号）对于企业所得税月（季）度预缴纳税申报表主要有如下调整：
　　1.“利润总额”修改为“实际利润额”：《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
　　2. 对于修改后的“实际利润额”做了补充填报说明：
　　“第4行‘实际利润额’：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。
　　事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。
　　房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
　　所以，季度申报可以弥补亏损。 

99、 原有房产土地自行转让，是否免征土地增值税？

问题内容：
　　我企业所在地为工业集中地，最近本地政府下文进行三旧改造，我企业所在地的工业企业全部搬迁，原有房产土地可由我企业改变用途自行进行开发，也可转让给他人。根据《土地增值税暂行条列实施细则》第十一条，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。请问，1、本地政府实施三旧改造，若我企业将原有房产土地自行转让的，是否免征土地增值税？ 2、本地政府实施三旧改造，若我企业将原有房产土地投资成立一家房地产开发企业的，是否免征土地增值税？

　　回复意见：
　　您好：
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　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款：条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　根据上述规定，自行转让房地产，可以申请免征土地增值税，以土地投资成立房地产开发企业，不能免征土地增值税。 

100、农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，耕地占用税纳税义务发生时间如何确定？

问题内容：
　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条的规定：经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。问：农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，耕地占用税纳税义务发生时间如何确定？

　　回复意见：
　　 
　　您好：
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　　根据《财政部、国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》（财税[2007]176号）规定：
　　“二、经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。”
　　未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。 

 

101、转让房地产如何缴纳土地增值税？

问题内容：
　　我企业受让房地产时取得的总价格为1000万元（房价、地价未区分，但转让时我方进行市场评估，其中房价200万元，地价800万元），后转让总价格为1500万元，同样房地价未区分，转让时我企业未做评估，但受让方按市场价格进行了评估（房价300万元，地价1200万元）。问题：1、我方在土地增值税清算时是否可以按照受让方评估的房产市价扣除？ 2、计算扣除项目时，是否可以按800万元的地价评估款作为地价款扣除项目？

回复意见：
　　您好：
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　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。
　　因此，你企业土地增值税清算不能以受让方评估价扣除，应以政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算。按照评估价计算土地增值税，地价只能以取得土地使用权所支付的地价款作为计算依据。 

102、合同价款一年分两次支付的，营业税该如何缴纳？

问题内容：
　　请问：公司与客户签订了3年期的广告发布合同，合同是9月份签的，合同价款按年支付，一年分两次支付，一次支付半年的费用，在确认收入时，我可以分期确认吗？营业税应该按分期缴纳还是一次性缴纳？

　　回复意见：
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　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。”
　　条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
　　因此，营业税应当按照合同约定日期缴纳营业税，提前收取价款的，按应税行为发生时缴纳营业税。 

102、 房地产公司异地设分公司收集客户签约资料及收款需在当地纳税吗？

问题内容：
　　我公司是A城一家房地产公司，因有较多B城客户，公司设想在B城设立营销服务点（以分公司形式设立），方便客户。该营销服务点具有一定营销展示内容，并以房产公司在营销点收取客户签约资料，收取客户款项（房产公司在B城某银行开立有售房监管账户），最终在A城以房产公司盖章确认完成签约手续。请问，这样的营销点（分公司）需要在当地需要缴纳房产交易相关税金吗？

　　回复意见：
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　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条规定，“营业税纳税地点：
　　……
　　（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
　　不动产所在地为A城，不动产销售收入即应在A地纳税。 ”

103、 清算期间的损失如何处理？

问题内容：
　　企业清算期间按照《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）要求进行相关所得税处理时，请问以下事项是否可以自行计算扣除，还是要按照《企业资产损失税前扣除管理办法》履行报批手续。 1、坏账核销； 2、改变持续经营核算原则，对待摊性质的费用进行处理？

　　回复意见：
　　您好：
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　　根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）文件第五条规定：“下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：
　　（一）企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；
　　（二）企业各项存货发生的正常损耗；
　　（三）企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；
　　（四）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；
　　（五）企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；
　　（六）其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。
　　上述以外的资产损失，属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。”
　　因此您所述的上述损失应报请税务机关审批同意后方可予以税前扣除。 

104、 房地产企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？

问题内容：
　　请问：房地产企业代收的维修基金已交了营业税，在此前提下，该企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？可否作为加计扣除的基数？

　　回复意见：
　　您好：
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　　根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
　　根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》［1995］48号规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。
　　因此，贵公司根据以上政策规定，如果维修基金计入房价，则可以扣除，但维修基金不在开发成本范围之内，不得作为加计20%扣除的基数。 

105、 缴的房产税是否可以在税前扣除？

问题内容：
　　根据财税[2009]128号文件规定“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”，那么这里代缴的房产税在企业所得税前是否可以扣除？是否有文件支持？

　　回复意见：
　　您好：
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　　只要能取得合法凭证，证明由本企业负担的房产税，可以在税前扣除。

106、 房地产公司的利息支出如何扣除？

问：房地产公司没有发生利息支出，在计算土地增值税时，是否也可以按取得土地支付的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除？
　　  　　
　　答：可以。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。　

106、 房地产企业新设立的酒店公司需要交纳营业税吗？

问：我公司是房地产开发企业，拟分立新设一家酒店管理公司，并将公司旗下某一已开发完成的商业地产项目全部划入新设的酒店公司，请问此行为是否需要缴纳营业税？
　　   
　　答：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）以及《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函〔2002〕165号）有关规定，对企业在分立过程中所产生的资产转移不征收营业税。

107、 从出让方取得的违约金是否要缴纳营业税？

问：企业订购一批房产，因出让方违约造成合同未履行，从出让方取得的违约金是否要缴纳营业税？
　　  　　
　　答：根据《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。因此，该企业收取的违约金是在未发生营业税应税劳务的情况下，不属于营业税的征税范围，不缴纳营业税。

108、 从事建筑物的清洗及修补作业，缴纳营业税的税率是多少？

问：我们公司主要从事建筑物的清洗及修补作业，请问我公司应按照3%还是5%的税率缴纳营业税？
　　  　　
　　答：对建筑物、构筑物进行清洗、洗刷使之美观、洁净的业务，应按“服务业”税目缴纳营业税，适用税率为5%。对建筑物、构筑物进行修补修缮等工程作业，所取得的收入应按“建筑业”税目缴纳营业税，适用税率为3%。上述公司如果是兼营营业税不同应税项目，应当分别核算，如果不能分别核算的，则从高适用营业税税率。

109、 无租赁期限使用房产合同如何贴花？

问：无租赁期限使用房产合同如何贴花？
　　  　　
　　答：依据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地〔1988〕025号）第四条规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成，财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。因此，无租使用房产合同可在签订时按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

 110、 　房地产开发企业扣留的质保金可否税前扣除？

问：在房地产开发项目进行土地增值税清算时，房地产开发企业扣留的建筑施工企业质量保证金是否允许扣除？
　　  　　
　　答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

111、 企业是否可以委托税务中介机构进行土地增值税的清算鉴证？

问：企业是否可以委托税务中介机构进行土地增值税的清算鉴证？税款如何缴纳？
　　  　　
　　答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第六条关于土地增值税清算项目的审核鉴证规定，税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。因此，企业可以委托给税务中介机构进行清算鉴证工作，但是税务中介机构应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。鉴证报告由主管税务机关进行审核，纳税人最后在主管税务机关汇缴税款。

112、 向境外支付款项时，预提所得税税款由扣缴义务人承担，应如何计算应纳税额？

问：向境外支付款项时，如果双方约定预提所得税税款由扣缴义务人承担，应如何计算应纳税额？
　　  　　
　　答：根据《国家税务总局关于印发〈非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法〉的通知》（国税发〔2009〕3号）第十条规定，扣缴义务人与非居民企业签订与本办法第三条规定的所得有关的业务合同时，凡合同中约定由扣缴义务人负担应纳税款的，应将非居民企业取得的不含税所得换算为含税所得后计算征税。因此向境外支付款项时，如果双方约定，预提所得税税款由扣缴义务人承担，只需将非居民企业取得的不含税所得换算为含税所得后计算征税。
　113、 转让股权时如何确定股权转让所得？

问：外商投资企业的境外股东将其持有的企业股权全部转让，该股东最初是以港币投资，中间用分得的税后利润增加了投资，现在转让股权时如何确定其股权转让所得？
　　  　　
　　答：《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函〔2009〕698号）规定，股权转让所得是指股权转让价减除股权成本价后的差额。
　　股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额。如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等，股权转让人随股权一并转让该股东留存收益权的金额，不得从股权转让价中扣除。股权成本价是指股权转让人投资入股时向中国居民企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。
　　在计算股权转让所得时，以非居民企业向被转让股权的中国居民企业投资时或向原投资方购买该股权时的币种计算股权转让价和股权成本价。如果同一非居民企业存在多次投资的，以首次投入资本时的币种计算股权转让价和股权成本价，以加权平均法计算股权成本价。多次投资时币种不一致的，则应按照每次投入资本当日的汇率换算成首次投资时的币种。

114、 代理单位与委托单位签订的代理合同，是否需要缴纳印花税？

问：代理单位与委托单位签订的代理合同，是否需要缴纳印花税？
　　  　　
　　答：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十四条规定，在代理业务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不必贴花。

115、尚未取得全额发票的工程在跨年度的12个月内取得发票，如何调整折旧？

问题内容：
　　国税函[2010]79号文件第五条：“关于固定资产投入使用后计税基础确定问题 企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。”请问：如果上述12个月是跨年度的，且取得发票金额与暂估不符而影响的折旧如何进行调整？是通过申请补交或退还上年度企业所得税？还是将影响的折旧额随第二年企业所得税汇算时考虑？

　　回复意见：
　　您好：
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　　属于跨年度的，如果多提折旧的，应补缴税款；如果少提折旧的，应给予退税或抵顶本年度的税款。

116、 有关财税[2008]121号的疑问

问题内容：
　　财税[2008]121号第二条规定：“企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除”。其中所说的企业的实际税负是怎么算的？是指当年度纳税调整并已扣除关联方的利息支出后的应纳税所得额乘以税率（25%）计算的实际应缴纳的所得税额除以营业收入这样一个税负率？还是未扣除利息支出的应纳所得税额除以营业收入？或者实际税负具体又指的什么？

　　回复意见：
　　您好：
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　　首先关联企业之间融资利息，必须符合税法实施细则有关规定。
　　其次，实际税负的比较，是指同期关联企业双方税收负担的比较。由于当前我国企业所得税设定了许多地区优惠税率，定期减免税等，为防止关联企业借融资转移利润，减少税负。所以，121号文件做出了限定。

117、 无形资产损失税前扣除的政策适用范围是哪些？

问题内容：
　　企业无形资产发生的非正常损失，原财产损失扣除办法（国家税务总局令第13号）明确规定，无形资产损失允许在税前扣除。但在2008年1月1日新《企业所得税法》实施后，原财产损失扣除办法（国家税务总局令第13号）废止执行。在2009年国家税务总局 财政部关于资产损失又发布了财税[2009]57号和国税发[2009]88号文件，都没有对无形资产损失税前扣除进行明确。在2010年06月22日国家税务总局办公厅关于中国移动通信集团公司有关涉税诉求问题的函（国税办函[2010]535号）《国家税务总局关于印发<企业资产损失税前扣除管理办法>的通知》（国税发[2009]88号）采取列举形式，对企业货币资产、固定资产存货等非货币资产损失税前扣除的审批、认定等事项进行了明确，其中并没有规定无形资产损失税前不能扣除。鉴此，只要你公司发生的无形资产损失真实存在，损失金额可以准确计量，报经主管税务机关审批、认定后，可以在企业所得税前扣除。根据国税办函[2010]535号规定，无形资产损失可以企业所得税税前扣除，那么这个政策只针对中国移动公司，还是全部纳税人都适用？

　　回复意见：
　　您好：
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　　企业发生的无形资产损失，属于正常损失的，可自行扣除；属于非正常损失的，由于国税发[2009]88号文件没有具体列举，企业可向当地税务机关提出申请，税务机关可以按照《中华人民共和国企业所得税法》第八条及其实施条例第三十二条，财税[2009]57号文和国税发[2009]88号文规定原则审核批准。

 

118、 购入的旧设备如何提取折旧？

问题内容：
　　我公司向同行业企业购入对方已使用过5年的机器设备1台，该设备出售方购入时的原值是25万元，已提折旧11.875万元。现我公司以13.125万元向该公司购入该设备，该设备预计使用寿命还有5年。根据会计准则，我公司应该以25万元为计提折旧的基数，分5年提取剩余折旧，但《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条：“　固定资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；”。请问，我公司现在是按25万元，分5年提取折旧，还是按13.125万元，分10年提取折旧？

　　回复意见：
　　您好：
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　　企业外购的固定资产的计税基础和折旧年限，不论是新旧设备，均应该根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条和第五十九条以及第六十条处理。其中对购入的旧设备又以按实际使用剩余年限提取折旧。计税基础应为13.125万元加上相关税费。

119、 租入店铺的首次装修费用如何进行摊销？

　问题内容：
　　1、我司是零售行业，存在租赁相关的店面作为经营场所，为营造营业环境，我司会对刚租入的店面进行内、外墙面的粉刷、地面装饰、安装消防设施、电线灯具等电气材料、VI、代言人灯箱、等装饰装修，我司是按其他长期待摊费用按三年进行纳税调整，请问此操作是否符合税法规定？ 2、首次装修后，我司会根据店面设施的老化、市场装饰风格的改变、VI、代言人及营销策略的改变，平均每年均会对租入店面进行局部的重新装修，并更换老化、过时内部设施，请问此部分费用是否可以一次进入当期费用？

　　回复意见：
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　　企业以经营租赁方式租入固定资产，对固定资产的初次整体装修支出，凡符合《税法》第十三条规定的，可以做为长期待摊费用支出，分三年摊销。今后发生的装修支出，可以根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条及其实施条例第三十三条的规定，应作为当期费用一次性在企业所得税前扣除。

120、 估价入库的原材料，可否税前扣除？

问题内容：
　　企业估价入账的原材料，待所得税汇算期满时仍未取得发票，可否所得税前扣除？

　　回复意见：
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　　根据税法规定，企业各项成本、费用要有合法凭证。企业第二年已汇算清缴了，如还没有取得上一年度原材料的合法凭证，要进行纳税调整，不得所得税前扣除。

 

121、 合作开发房地产项目纳税问题？

问题内容：
　　合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方（甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。对于乙方的分配所得应该纳税吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定：
　　“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　……
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
　　《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定：企业的下列收入为免税收入：
　　……
　　（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十三条规定：“企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。”
　　根据上述规定，合作开发房地产，一方仅出具资金，居民企业取得项目税后利润分配，为免税收入。 

122、无偿使用期间房产税应如何缴纳？

 

问：房屋出租方（产权人）将房屋交由承租方进行装修后无偿使用一定时间，问无偿使用期间房产税应如何缴纳？
　　   
　　答：依据房产税相关规定，房屋承租方将租用的房产进行装修，在一定期限内无租使用，其实质是承租方以房屋装修费抵顶租金，属于房屋出租。因此应由房产的产权所有人，即出租方按规定缴纳房产税。

123、土地租赁营业税能差额纳税吗？

问题内容：
　　我公司原为园艺种植销售公司，与一公司签订土地租赁合同租入一块土地，后公司老板成立新公司（关联公司）专门从事农业种植，现想将所租的土地以相同价格转租给新公司从事农业种植，我公司土地租赁营业税能差额纳税吗？是否能减免营业税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：
　　“第五条　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
　　（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
　　（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
　　（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
　　（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
　　（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
　　第八条 下列项目免征营业税：
　　（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；
　　（二）残疾人员个人提供的劳务；
　　（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；
　　（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；
　　（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；
　　（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；
　　（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
　　除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。”
　　因此，你单位转租土地行为不能享受营业税差额纳税政策及营业税税收优惠。 

国家税务总局
2010/11/01

 

 

 

124、 关于个人所得税的缴纳与扣减问题

问题内容：
　　我是一名因国企改制而买断工龄、离开原单位的工作人员。在现供职单位取得的薪酬已达到缴纳个人所得税的标准。因为该单位不给本人（外聘人员）转移和缴纳社会养老保险、医疗保险和失业保险金，所以上述保险金所包含的“单位应缴比例部分”和“个人应缴纳比例部分”均由本人一并缴纳。现供职单位在计算个人应缴纳所得税的应缴额时，仅将我所缴纳“三金”中的“个人承担比例部分”在税前扣除，而我个人替“单位缴纳的比例部分”则不予扣除，照样缴纳个人所得税，并说是上级文件规定，我觉得无法理解。 请问：上述问题和政府文件的具体条款如何理解？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　根据个人所得税政策规定，单位和职工个人按国家有关规定缴纳的基本养老保险费、医疗保险费、失业保险费等（一下简称“三险”），可以在计算个人所得税前扣除。但是，如果单位不替职工个人缴存“三险”，而是由职工个人担负应由单位缴存的“三险”，则个人的缴费额超过了税法规定扣除的限额，在计算个人所得税前不得扣除。单位不给职工个人缴存“三险”属于单位违反国家规定，建议纳税人向当地劳动监察部门举报单位的违法行为，要求单位履行为职工缴存“三险”的义务。

125、 退休人员津贴如何缴纳个人所得税？

问题内容：
　　我是四川省离休干部，从今年元月开始，单位从我的工资收入中每月扣缴83.32元的个人所得税。需按津补贴超过二千元的余额缴纳个人所得税。但是根据国税函[2008]723号文件“离退休人员从原任职单位取得的各类补贴、奖金、实物，应在减除费用扣除标准后...缴纳个人所得税”。我现在的疑问是：津补贴是国家财政拨款发给的，怎么会是“原任职单位取得的各类补贴”呢？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　根据《国家税务总局关于离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴征收个人所得税的批复》（国税函[2008]723号）规定，个人从原任职单位取得除离退休工资以外的奖金、津补贴等，其超出费用扣除标准的部分，应按“工资、薪金所得”项目征收个人所得税。

126、 林地转让怎样缴纳个人所得税？

问题内容：
　　个人（非农业生产者）通过拍卖方式取得国有林地经营管理权，后又高价转让另人（非农业生产者）经营，问转让所得是否征收个人所得税？应按什么税目征收？怎样征收？

　　回复意见：
　　您好：
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　　根据个人所得税法的有关规定，个人（非农业生产者）通过拍卖方式取得国有林地经营权，又高价转让他人经营，属于个人所得税应税行为，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。

127、 工资总额可以扣除我以个人参保形式缴纳的住房公积金再来缴纳个人所得税吗？

问题内容：
　　我们单位尚未办理住房公积金福利，我以个人参保的形式缴纳住房公积金，请问：单位发给我的工资总额可以扣除我以个人参保形式缴纳的住房公积金再来缴纳个人所得税吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　对于单位未为职工缴纳住房公积金的，而由职工个人自行参与住房公积金制度，并由职工代替单位缴纳应由单位缴纳的住房公积金部分。如果所在城市住房公积金管理部门同意该职工个人缴纳住房公积金，根据现行个人所得税政策规定，其应由职工个人缴纳的部分，可按照有关规定在个人所得税前扣除，而职工个人替单位负担的部分，在计算个人所得税时，不得扣除。

128、 计算个人所得税时华侨还能不能扣除四金？

问题内容：
　　公司聘用了几位归国人员，他们在保留了外国永久居住权的情况下，还持有了身份证和城镇户口，并缴纳社保和住房公积金。根据国税发[2009]121号，他们有外国永久居住权，符合华侨的界定。但他们又缴纳四金，还算华侨吗？在计算个人所得税时，可以同时扣除华侨的附加费和四金吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　您公司所聘用归国人员，在国内已取得身份证和户籍，且已参加国内的基本养老、基本医疗等社会保险和住房公积金，尽管仍具有境外居留权，从其在境外居留时间上来判断，可能已不属于华侨身份，不应享受附加费扣除2800元的待遇，其缴纳的“三险一金”，可以在计算个人所得税前扣除。

129、 邮寄送达税务文书，受送达人拒收如何处理？

问题内容：
　　我们在邮寄送达税务文书（税务行政处罚告知书、税务行政处罚决定书）时，个别受送达人决绝签收，请问如何处理？是否只能采取公告送达？公告送达地点是否是办税服务厅或受送达人住所附近？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　税收征管法实施细则第一百零六条规定，有下列情形之一的，税务机关可以公告送达税务文书，自公告之日起满30日，即视为送达：（一）同一送达事项的受送达人众多；（二）采用本章规定的其他送达方式无法送达。
　　根据以上规定，就本案例而言，公告送达，应当是在直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达方式无法送达的前提下才能实施。公告送达，可以在税务机关公告栏、受送达人生产经营地（住所）附件张贴公告，也可以在报纸上刊登公告。

130、 股改限售股解禁的应纳税股份数量如何计算？

问题内容：
　　对于股改限售股纳税的一点疑问：该通知的纳税方式明显不合理，例如：2006年股改时受让1000股，如果公司没有分红送股，至2010年解禁后纳税仍按照1000股计算，对此无疑问。但是如果期间经历分红十股送十股，则到2010年持有股数为2000股，除权后其每股股权与净资产均只有股改复牌时的50%，但按照目前的证券公司预扣预缴纳税方法，其它所有数值在纳税公式公式中都不做改变，但纳税股数却变成2000股，纳税金额是之前一种情况的2倍。这明显是不公平的，能否给予解释？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　根据财税[2009]167号文件规定精神，限售股解禁前的所送股份也属于限售股，应一并征收个人所得税。对于您所举案例，2006年1000股十送十后，限售股为2000股，如上述限售股于2010年1月1日以后减持，则证券公司应按2000股扣缴税款。为加强税源监管和保护纳税人权益，证券公司所扣缴税款是预扣税款，纳税人如果认为预扣税款超过其实际应缴税款，可在扣缴税款次月起的三个月内，携带完整、真实的实际转让价格和实际转让成本的凭证到证券公司的主管税务机关办理清算、申请退税。

131、转让旧房在加计扣除时应按几年计算？

问：对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值税时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目金额，2005年10月购买的房产在2010年6月出售，在加计扣除时应按几年计算？

　　答：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条对转让旧房准予扣除项目的加计问题作出了如下规定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一项规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第一项、第三项规定的扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。根据上述规定，2005年10月购置2010年6月出售的房产，可按5年计算加计扣除。

132、按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原值计征房产税？

问：按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原值计征房产税？

　　答：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。因此，按揭买房发生的利息支出，凡按照国家会计制度规定应该计入房产原价的，需计征房产税。
133、 企业重组时自然人股东是否须缴纳个人所得税？

问题内容：
　　有限责任公司以净资产折股、整体变更设立股份公司时自然人股东是否须缴纳个人所得税？

　　回复意见：
　　您好：
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　　在企业重组过程中，如对资产评估增值，并将增值部分通过资本公积等转增股本，实际上是企业对股东的派息红利，应按照个人所得税法和有关政策规定征收个人所得税。

134、 股权激励所得如何缴纳个税？

问题内容：
　　1、境外母公司（拟上市）将其股票及股票期权授予给境内子公司高管，境内子公司高管如何在境内申报缴纳个税？是适用国税函（2007）1030号文，还是适用国税函（2009）461号文？ 2、国税函（2007）1030号文“二、该公司雇员以非上市公司股票期权形式取得的工资、薪金所得，在计算缴纳个人所得税时，因一次收入较多，可比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发〔2005〕9号)规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税。” 按国税发〔2005〕9号文的规定，“在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次”。假设上述境内子公司员工在被授予股票及股票期权前已按〔2005〕9号文的规定对当年取得的年终奖申报了个税，当年取得上述母公司非上市股票及股票期权所得时是否可以按全年一次性奖金的征税办法再采用一次？

　　回复意见：
　　您好：
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　　境外上市母公司向其境内子公司高管授予股权激励，可按照国税函[2009]461号文件有关规定执行。国税函[2007]1030号文件是对某公司涉税问题的处理案例，国税函[2009]461号文件印发后，国税函[2007]1030号文件原则上不再执行。

135、 清算期间的坏账损失是否需要报批？

问题内容：
　　我是一家税务师事务所的执业注册税务师，最近做一家企业的清算所得税业务，清算企业由两个股东成立清算组，自己说账上的大额的其他应收款收不回来了，直接冲减了未分配利润，这种作法对企业所得税是没有什么影响的，但涉及到清算个人所得税。我想问一下，这种情况作为中介机构，应该如何把握？清算期间的坏账损失，是否需要报批？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　在企业清算中，企业如有大额应收款项收不回来，应先按照《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[2009]57号）、《国家税务总局关于印发<企业资产损失税前扣除管理办法>的通知》（国税发[2009]88号）等有关规定，申请确认财产损失后，可以在计算企业清算所得中扣除。在此基础上再按照个人所得税有关规定计算个人所得税。

136、 竞业禁止补偿金如何纳税？

问题内容：
　　公司支付给离职员工的竞业禁止补偿金是按照工资薪金还是按照偶然所得纳税？《财政部、国家税务总局关于企业向个人支付不竞争款项征收个人所得税问题的批复》（财税[2007]102号）中要求按照偶然所得纳税的规定与公司向离职员工支付情况不同。其他的规定对竞业禁止补偿金没有明确规定。

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　对于离职员工取得的竞业禁止补偿金收入，可以按照《财政部 国家税务总局关于企业向个人支付不竞争款项征收个人所得税问题的批复》（财税[2007]102号）规定，按“偶然所得”项目征收个人所得税。

 

137、绿化工程企业应当如何申报缴纳营业税？

　　问：A市某绿化工程企业在B市承接了一项绿化养护工程，根据合同约定，该企业将在B市为客户栽种1.5万株水杉树苗，并在工程完工后1年内提供树苗日常养护，保证成活率在85%以上。合同明确约定了绿化工程价款和养护费收费标准。该企业应当如何申报缴纳营业税？
　　   
　　答：根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）》（国税函〔1995〕156号）的规定，对绿化工程按照“建筑业——其他工程作业”项目征收营业税。而纳税人提供的苗木养护劳务属于服务业范畴，应按照“服务业——其他服务业”项目征收营业税。因此，纳税人应分别核算绿化工程与养护劳务的营业额，分别缴纳营业税。其中，绿化工程劳务应在应税劳务发生地B市缴纳营业税，苗木养护劳务应在机构所在地A市缴纳营业税。
　　                    发布日期：2010年11月15日            来源 : 国家税务总局纳税服务司

138、境内企业是否需要代扣代缴提供技术服务的外国企业的所得税？

　问：某境内居民企业支付一笔不涉及特许权使用费的技术服务费给一家外国企业，这家外国企业未在中国境内设立机构场所。请问，境内企业是否需要代扣代缴该外国企业的企业所得税？
　　   
　　 答：如果上述外国企业未派员来中国境内提供技术服务，该项技术服务属境外劳务，对非居民企业取得来源于境外的所得，根据《企业所得税法》第三条和《企业所得税法实施条例》第七条，中国不予征收企业所得税。如果外国企业派员来中国境内提供技术服务，即使其未设立实体性机构、场所，也应把派员提供服务的场所作为其在中国境内设立的机构、场所，由外国企业申报缴纳企业所得税，或者由县级以上税务机关指定支持技术服务费的境内居民企业从其支付款项中扣缴企业所得税。如果属于上述后一种情形，外国企业需要享受税收协定待遇的，应按《国家税务总局非居民享受税收协定待遇管理办法（试行）》（国税发〔2009〕124号）的相关规定办理。

139、已全额开具发票且同时开具了红字折扣发票的房地产开发公司的应纳税所得额，是否可以减除折扣金额？

问：某房地产开发公司2010年5月售出一套商品房，已全额开具发票，并另支付给购房者部分折扣，同时开具了红字折扣发票。那么，该房地产开发公司的应纳税所得额，是否可以减除折扣金额？
　　   
　　 答：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二项规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
　　上述房地产开发公司支付给购房者的折扣，因未与购房款开在同一张发票上，故不得从营业额中减除。

140、城镇土地使用税和耕地占用税有何不同？

问：城镇土地使用税和耕地占用税有何不同？已缴纳耕地占用税的，是否还需要缴纳城镇土地使用税？
　　   
　　答：城镇土地使用税和耕地占用税不同之处在于，耕地占用税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为在土地取得环节一次性征收的税种，目的是保护耕地。而城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，在土地的持有和使用环节征收的一种税，目的是引导企业集约、节约土地，促进土地资源的合理配置。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。
　　城镇土地使用税和耕地占用税是在不同环节征收的税种，因此，占用耕地的纳税人在缴纳耕地占用税以后，在土地持有和使用过程中仍要缴纳城镇土地使用税。但是在占用耕地的当年，考虑到纳税人已经支付了较高的补偿费、缴纳了耕地占用税，因此，《城镇土地使用税暂行条例》将其缴纳城镇土地使用税的纳税义务发生时间设置为批准征用耕地的1年以后，从而保证耕地占用税和城镇土地使用税的合理衔接。

141、地租赁合同是否属于印花税应税凭证？

问：土地租赁合同是否属于印花税应税凭证，是否需要贴花？
　　   
　　 答：土地租赁合同和房屋租赁合同等有区别，它不是印花税应税凭证。《印花税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。《印花税暂行条例实施细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。也就是说，印花税的征收范围采用列举的方式，没有列举的凭证，不需要贴花。由于在印花税税目表的财产租赁合同税目中没有列举土地租赁合同，因此签订的土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不需要贴花。

142、内设机构间提供劳务是否征收营业税？

问题内容：
　　我们是一家省属煤炭企业，为统一管理大型设备、提高设备用效率，根据《煤炭工业企业会计核算办法》（能源经[1991]29号），对于井下用大型设备，一直采用内部租赁形式，由机电处下设设备租赁站行使管理职能（内设机构、未领取税务登记），向所属各煤矿（分公司性质）收取租赁费（租赁费主要由设备折旧、修理费组成），请问内部收取的租赁费是否交纳营业税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《营业税暂行条例实施细则》第十条规定：“除本细则第十一条和第十二条的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。”
　　因此如符合上述条件，你公司内部收取的租赁费可不缴纳营业税。 

143、 企业是否应按小额贷款公司的利率确认利息收入？

问题内容：
　　企业将从小额贷款公司借入的贷款（利息高于银行同期利率）提供给关联公司使用，与关联公司约定年末向关联公司按银行同期贷款利率收取利息，企业每年末依据合同约定确认利息收入，请问，企业是否应按小额贷款公司的贷款利率开具发票，并确认利息收入？

　　回复意见：
　　您好：
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　　依据实际发生原则，既然你公司约定按银行同期同类贷款利率收取利息，则向关联公司开据资金占用费发票时只能以实际收取的利息金额如实开票，并确认利息收入。另外由于你公司高息借入，低息借出，不符合独立交易原则，根据《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法（试行）〉的通知》（国税发〔2009〕2号）相关规定，你公司可能面临关联纳税调整。 

144、融资租赁售后回租是否可以开具发票？

问题内容：
　　根据国家税务总局2010年第13号公告的规定，企业在与租赁公司开展融资性售后回租业务时向租赁公司出售固定资产的行为不属于销售行为，不征收增值税和营业税。那企业在开展售后回租业务时，是否可以向租赁公司开具资产销售发票？由于租赁公司需要发票作为资产入账的依据，因此承租人有义务向租赁公司开具资产销售发票。部分地区的税务机关实行“以票控税”的方式，此类发票的开具是否对承租人的纳税征缴产生影响？

回复意见：
您好：
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　　根据现行政策规定，融资性售后回租业务中承租方出售固定资产的行为不属于销售行为，不征收增值税，因此，承租方不能向出租房开具销售发票。

145、企业分红代扣代缴所得税时点如何确定？

问题内容：
　　根据国税函[1997]656号文（该文现行有效），扣缴义务人将属于纳税义务人应得的利息、股息、红利收入，通过扣缴义务人的往来会计科目分配到个人名下，收入所有人有权随时提取，在这种情况下，扣缴义务人将利息、股息、红利所得分配到个人名下时，即应认为所得的支付，应按税收法规规定及时代扣代缴个人应缴纳的个人所得税。但根据最新个人所得税法，规定支付时才代扣代缴，这一规定是否与前述文有冲突？是真正支付给个人时才代扣代缴还是股东大会做出决议时即代扣代缴？

　　回复意见：
　　您好：
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　　国税函[1997]656号文件规定，扣缴义务人将应分配股东的股息、红利所得，通过扣缴义务人的往来会计科目分配到个人名下，该所得所有人可以随时提取，即视为个人所得税法所称的“支付”，扣缴义务人应按规定扣缴税款，该文件规定与个人所得税法“支付”概念不冲突。

146、境外设计劳务所得税如何缴纳？

问题内容：
　　我公司为台资贸易型企业，同境外（台湾）一家公司签订了合同，委托该境外公司为我公司提供设计劳务。该境外公司在大陆未设办事机构。请问：我公司在付对方设计费时，就应代扣代缴的企业所得税，适用哪些文件的哪些具体条文？如果支付的设计费为70万元人民币，该如何计算应代扣的企业所得税？该设计劳务是对方派人到境内完成。

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　如果非居民企业未派员来中国境内提供设计服务，该项技术服务属境外劳务，对非居民企业取得来源于境外的所得，根据企业所得税法第三条和企业所得税法实施条例第七条，中国不予征收企业所得税；如果非居民企业派员来中国境内提供设计服务，即使其未设立实体性机构、场所，实质也应把派员提供服务的场所作为其在中国境内设立的机构、场所，由非居民企业申报缴纳企业所得税，或者由县级以上税务机关指定支付服务费的境内居民企业从其支付款项中扣缴企业所得税；非居民企业需要享受税收协定待遇的，应按国税发[2009]124号文件相关规定办理。
　　具体计算方法可按国税发[2010]19号文件《国家税务总局关于印发<非居民企业所得税核定征收管理办法>的通知》第五条和第七条处理。

147、国有独资公司将子公司股权无偿划转给另一国有独资公司是否涉及所得税？

问题内容：
　　国有独资公司将其控股40%的子公司（此子公司为上市公司）股权无偿划转给另一国有独资公司，是否涉及企业所得税，依据是什么？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
　　国有独资公司将其长期股权投资无偿赠送另一国有独资公司，应当视同销售申报缴纳企业所得税。其无偿赠送行为，不符合公益性捐赠，不得税前扣除。

148、出租方收取的空调费应缴营业税还是增值税?

问题内容：
　　我公司经营范围是房地产开发、自有房屋出租、物业管理。我公司现有一商场出租给多个商户独立经营，通过自建的中央空调系统和锅炉向各商户供冷和供暖，收取商户的租金及空调费(因不方便安装计量表,空调费是按商户承租的建筑面积计算的)。请问收取的空调费，是按混合销售行为统一缴纳营业税？还是按兼营行为，租金缴营业税，空调费按供应冷气和暖气缴增值税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　混合销售中的应征增值税的货物与应征营业税的劳务必须具有关联性，而出租并不必然要伴随着供冷与供暖，因此根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定：“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税，未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。”你公司对租金按服务业缴纳营业税，供应的冷气与暖气按销售货物缴纳增值税。 

149、托管收益是否能做收投资收益免税？

问题内容：
　　我公司拟受托对母公司下属的另一家子公司进行托管，按协议约定，以子公司经营的税后净利润做为我公司的托管收益，该子公司所得税率与我公司一致，请问，我公司是否可以将该收益做为投资收益列账，并予以所得税前扣除？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《企业所得税法》第二十六条第二款规定：“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。”
　　你公司并没有对另一子公司投资，因此取得的托管收入属于服务性收入，不属于投资收益，不可以享受免税政策。 
　　 

150、财产损失可以申报吗？

问题内容：
　　我单位是一家房地产产企业，按照国家淘汰落后产能名单要求，需要淘汰锅炉一座，该设备与10月已停产并开始拆除，预计2011年1月份拆除结束。淘汰锅炉账面净值200万元，残值变价50万元（残值废料通过公开招标整体出售，已签订协议，收到定金10万元），问我单位形成的财产损失现在可以申报吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）第一条规定：“本通知所称资产损失，是指企业在实际生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失，包括现金损失、存款损失、坏帐损失、贷款损失、股权投资损失、固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。”
　　国家税务总局关于印发《企业资产损失税前扣除管理办法》的通知（国税发〔2009〕88号）第三条规定，企业发生的上述资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。
　　你单位该项设备其实并没有处理完毕，收取的只是定金而并不是资产处理收入，因此此时不应当就该项财产损失申报扣除。 
　　 

151、执行新企业所得税法后，收到的股息红利是否要弥补亏损？

  

问题内容：
　　请问：2008年起执行新企业所得税法后，母公司亏损台帐中确认的以后年度累计可弥补亏损是否应扣除收到的股息红利（或者说：收到的股息红利是否要弥补亏损母公司的亏损）？（母子公司的税率一致，且子公司已纳税）

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号）规定：
　　“三、有关企业所得税纳税申报口径
　　（六）税收优惠填报口径。对企业取得的免税收入、减计收入以及减征、免征所得额项目，不得弥补当期及以前年度应税项目亏损；当期形成亏损的减征、免征所得额项目，也不得用当期和以后纳税年度应税项目所得抵补。”
　　另根据《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）填报说明》（国税函[2008]1081号）填列规则：居民企业间取得的股息红利属于纳税调整减少项目，不能弥补亏损。 

152、股改后如何缴纳个人所得税？

问题内容：
　　有限责任公司整体变更为股份有限公司时，盈余公积和未分配利润转增股本和资本公积，个人股东如何缴纳个人所得税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《国家税务总局关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复》（国税函[1998]333号）规定：“青岛路邦石油化工有限公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本，实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本。因此，依据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[1997]198号）精神，对属于个人股东分得并再投入公司（转增注册资本）的部分应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税，税款由股份有限公司在有关部门批准增资、公司股东会议通过后代扣代缴。”
　　因此，盈余公积和未分配利润转增股本应当按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，转增资本公积不计征个人所得税。 

 

153、 清算企业剩余资产分配如何进行税务处理？
   问题内容：　　企业清算，存货和固定资产作为剩余财产向股东分配。企业国有股占37.42%，公司一直亏损，从未分红。是否按视同销售缴增值税？计税价格怎么算？（有评估报告，但已过报告有效期）　　
   回复意见：　　您好：　　
   您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：　　 　
　根据《增值税暂行条例实施细则》第四条七款规定：“将自产、委托加工或购进的货物分配给股东或投资者，视同销售货物。”这里的分配给股东或投资者应当理解为抵付应付股利，企业清算缴纳企业所得税后，将包括存货和固定资产在内的剩余财产向股东分配实质上属于抵偿股东投资资产，，应此应当视同销售申报缴纳增值税。　　计税价格依《增值税暂行条例实施细则》第十六条的如下规定计算：　　纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额： 　
　（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； 　
　（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； 　　
  （三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 　　组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 　　
属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。 　　
    公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

154、 企业所得税滞纳金从什么时候开始起算？

     问题内容：　　企业所得税滞纳金从什么时候开始起算？企业自查发现所得税按季预申报预缴纳时有差错，并于预算清缴时补申报缴纳了该差错引起的少缴税款部分，根据《企业所得税法》规定，企业所得税按年度计算，以及国税函[1998]63号关于企业所得税检查处罚起始日期的批复，企业所得税滞纳金从汇算清缴结束的次日起计算加收，该企业汇算清缴前已经自查自补的税款是否还应该计算滞纳金？如果要，为什么？　
　   回复意见：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：　　
   　根据《国家税务总局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2009]55号）第三条有关企业所得税政策和征管问题规定：“对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关管理性、程序性文件，凡不违背新税法规定原则，在没有制定新的规定前，可以继续参照执行；对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关的政策性文件，应以新税法以及新税法实施后发布的相关规章、规范性文件为准。” 　　根据《国家税务总局关于企业所得税检查处罚起始日期的批复》（国税函[1998]63号）规定：“根据企业所得税暂行条例及有关规定，纳税人应按照规定期限报送年度企业所得税申报表。对年度企业所得税的检查，宜在纳税人报送年度企业所得税申报表之后进行。这种检查（包括汇算清缴期间的检查和汇算清缴结束后的检查）查补的税款，其滞纳金应从汇算清缴结束的次日起计算加收，罚款及其他法律责任，应按征管法的有关规定执行。” 　　根据《国家税务总局关于企业未按期 预缴所得税加收滞纳金问题的批复》（国税函发[1995]593号）规定：“根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条及《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第十五条的规定，对纳税人未按规定的缴库期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令其限期缴纳税款外，同时按规定加收滞纳金。” 　　根据《企业所得税法》第五十四条规定：“企业应当自年度终了五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，并结清应缴应退税款。” 　　据此，企业所得税是按年度汇算清缴，在汇算清缴期内补申报税款不属于发生滞纳税款行为，不需要计算滞纳金。但如果预缴期间少预缴的税收，按照规定需要计算滞纳金。

155、 预付账款可否在土地增值税清算中计入开发成本?
      问题内容：　　我公司是一家房地产公司，因为工程质量问题与承包本项目的建筑公司发生纠纷，一直无法做出竣工决算。预付账款也就无法转入开发成本，现在地税部门要求进行清算，我公司是否能将预付账款中已开具建安发票的关于建筑工程的部分计入开发成本,，并按此数字作为开发成本计算土地增值税？这样做可以吗？　
　   回复意见：　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：　　 　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行”。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。因此，贵公司土地增值税清算没有取得合法有效凭证，不能扣除。

156、 房地产开发企业支付的土地使用税如何列支？

问题内容：　　某房地产开发企业，开发产品尚未竣工，其支付的土地使用税，是否一次性税前列支？ 　　
回复意见：　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：　　 　　
      土地使用税在管理费用核算，企业按规定缴纳的土地使用税，无论开发产品是否竣工，支付的土地使用税可以在税前扣除。

157、 亏损企业是否可享受残疾人工资加计扣除？

问：亏损企业是否可以享受残疾人工资加计扣除的优惠政策？ 　　

答：《关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知》（财税〔2009〕70号）规定，根据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》的有关规定，现就企业安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题，通知如下：企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，可以在计算应纳税所得额时按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。企业就支付给残疾职工的工资，在进行企业所得税预缴申报时，允许据实计算扣除。在年度终了进行企业所得税年度申报和汇算清缴时，再依照本条的规定计算加计扣除。亏损企业可以享受残疾人工资加计扣除。

158、 企业集团取消合并纳税后，以前年度尚未弥补的亏损应如何处理？

问：企业集团取消合并纳税后，以前年度尚未弥补的亏损应如何计算企业所得税？ 　　

答：根据《国家税务总局关于取消合并纳税后以前年度尚未弥补亏损有关企业所得税问题的公告》（国家税务总局公告2010年第7号）规定，自2009年1月1日起，取消合并申报缴纳企业所得税后，对汇总在企业集团总部、尚未弥补的累计亏损处理如下：　　1.企业集团取消了合并申报缴纳企业所得税后，截至2008年底，企业集团合并计算的累计亏损，属于符合《企业所得税法》第十八条规定5年结转期限内的，可分配给其合并成员企业（包括企业集团总部）在剩余结转期限内，结转弥补。　　2.企业集团应根据各成员企业截至2008年底年度所得税申报表中的盈亏情况，凡单独计算是亏损的各成员企业，参与分配第一条所指的可继续弥补的亏损，盈利企业不参与分配。具体分配公式如下：成员企业分配的亏损额=（某成员企业单独计算盈亏尚未弥补的亏损额÷各成员企业单独计算盈亏尚未弥补的亏损额之和）×集团公司合并计算累计可继续弥补的亏损额。　　3.企业集团在按照第二条所规定的方法分配亏损时，应根据集团每年汇总计算中这些亏损发生的实际所属年度，确定各成员企业所分配的亏损额中具体所属年度及剩余结转期限。　　4.企业集团按照上述方法分配各成员企业亏损额后，应填写《企业集团公司累计亏损分配表》并下发给各成员企业，同时抄送企业集团主管税务机关。

159、 支付给劳务派遣人员的薪酬能否在税前扣除？

问：公司根据与劳务派遣公司签订的派遣协议，支付劳务派遣人员的工资、福利，其支付给劳务派遣人员的工资，能否当成工资费用在企业所得税税前扣除？能否作为计算三项经费税前扣除数的基数？　　 　　

答：《企业所得税法实施条例》第三十四条规定，企业发生的合理的工资、薪金支出，准予在税前扣除。前款所称工资、薪金，指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。　　《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）规定，税务机关在对工资、薪金进行合理性确认时，要看企业对实际发放的工资、薪金，是否已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。因此，企业对受雇的工作人员应依法履行代扣代缴个人所得税义务，相应产生的工资费用可以作为工资、薪金在税前扣除。劳务派遣接收企业支付劳务派遣人员薪酬给劳务派遣公司，对劳务派遣人员没有个人所得税的代扣代缴义务，相应产生的工资费用不能作为工资、薪金在税前扣除，也不能作为计算三项经费税前扣除数的基数。

160、 职工贪污挪用公款造成单位资产损失可否在税前扣除？

问：单位所属职工贪污挪用公款造成单位资产损失，犯罪嫌疑人在逃3年以上，目前仍未归案，所造成的损失可否在企业所得税税前扣除？　　 　　

答：《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）第十一条规定，具有法律效力的外部证据，是指司法机关、行政机关、专业技术鉴定部门等依法出具的与本企业资产损失相关的具有法律效力的书面文件，主要包括：1.司法机关的判决或者裁定。2.公安机关的立案结案证明、回复。因此，企业如能提交上述规定的判决、结案证明等资料，可以提交相关资料到主管税务机关进行审批，经审批通过后，可以在税前扣除。

161、 销售使用过的固定资产形成的损失能否在企业所得税税前扣除？

问：销售使用过的固定资产形成的损失能否在企业所得税税前扣除？是否需要提供备案？
　　   
　　答：根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）第五条规定，下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失。第十条规定，企业发生属于由企业自行计算扣除的资产损失，应按照企业内部管理控制的要求，做好资产损失的确认工作，并保留好有关资产会计核算资料和原始凭证及内部审批证明等证据，以备税务机关日常检查。

 

162、 以土地使用权投资入股其土地成本如何确认

　　关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？

　　　房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况

确认土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定   

 征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

　　（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开

始开发的，按照上述规定处理。

163、 问题内容：
　　尊敬的税官：您好！请教一个关于土地增值税的问题： A为自然人，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，股东确认价为2000万元，B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐。2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。我们认为B房地产公司在清算土地增值税时土地的扣除成本应为2000万元。理由是：财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字［1995］048号第一条规定：“关于以房地产进行投资,联营的征免税问题 对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税” 虽然财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 　　六、本文自2006年3月2日起执行。 ” 但该文件是自2006年3月2日起执行，所以我们认为对2005年10月的行为不应追溯。但税务机关的检查人员认为B房地产公司在清算土地增值税时土地的扣除成本应为1000万元。理由是：财税字［1995］048号第一条规定的是暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税”，该文件不是说免税，只是说投资环节不征税，而是转让环节时要再征回税款。所以清算土地增值税时的扣除成本只认可购买原价1000万元。请问哪种做法是正确的。请给出具体的文件规定。非常感谢！

回复意见：
您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”的规定。我们认为：以土地作价入股进行投资或作为联营条件，后又将房地产再转让的，在土地增值税清算时，应以其原投资、联营者为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳

 

的有关费用作为扣除项目中取得土地使用权所支付的金额。
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。

国家税务总局           
2007/12/05

164、个人转让股权的纳税地点如何确定？

发布日期：2010年12月13日            来源 : 国家税务总局纳税服务司

问：个人股权转让取得的所得，个人所得税的纳税地点是如何规定的？
　　   
　　答：根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）规定，个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。

 

165、因公用私人身份证购买的汽车，是否代扣代缴个人所得税？

问：因公用私人身份证购买的汽车，是否代扣代缴个人所得税？
　　   
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税〔2008〕83号）规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税：1.企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的。2.企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款，用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
　　对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税。对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。

166、个人取得保期内的利息收入，是否需要缴纳个人所得税？

问：个人取得保期内因未出险而由人寿保险公司支付的利息收入，是否需要缴纳个人所得税？
　　   
　　答：根据《国家税务总局关于未分配的投资者收益和个人人寿保险收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔1998〕546号）规定，对保险公司按投保金额，以银行同期储蓄存款利率支付给在保期内未出险的人寿保险保户的利息（或以其他名义支付的类似收入），按“其他所得”项目征收个人所得税，税款由支付利息的保险公司代扣代缴。因此，个人取得因保期内未出险人寿保险公司支付的利息收入需按规定缴纳个人所得税。

167、残疾人取得房屋租赁收入能否免征个人所得税？

问：残疾人取得房屋租赁收入能否免征个人所得税？
　　   
　　答：根据《国家税务总局关于明确残疾人所得征免个人所得税范围的批复》（国税函〔1999〕329号）规定，根据《个人所得税法》第五条第一项和《个人所得税法实施条例》第十六条规定，经省级人民政府批准可减征个人所得税的残疾、孤老人员和烈属的所得仅限于劳动所得，具体所得项目为：工资、薪金所得，个体工商户的生产经营所得，个体工商户的生产经营所得，对企事业单位的承包经营、承租经营所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得。《个人所得税法》第二条所列的其他各项所得，不属于减征照顾的范围。因此，残疾人取得的房屋租赁收入不能享受免征个人所得税的政策。

168、以持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，是否要缴纳印花税？

问：以持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，是否要缴纳印花税？
　　   
　　答：根据《财政部、国家税务总局关于以上市公司股权出资有关证券（股票）交易印花税政策问题的通知》（财税〔2010〕7号）规定，投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，不属于证券（股票）交易印花税的征税范围，不征收证券（股票）交易印花税。上述行为的认定，由投资人按规定的要求提供相关资料，由证券登记结算公司所在地主管税务机关办理，并通知证券登记结算公司。
169、一次性签订多年的房屋租赁合同，如何缴纳印花税？

　问：一次性签订多年的房屋租赁合同，如何缴纳印花税？
　　   
　　答：根据《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同应当在合同签订时按租赁金额千分之一贴花。因此，一次性签订多年的租赁合同，应按租金一次性缴纳印花税。比如，一次性签订三年的房屋租赁合同，应当按照三年租金一次性缴纳印花税。

170、借款期间提前竣工，剩下月份的借款支付利息如何处理？

问：某企业4月1日向银行借款500万元用于AB两个项目建设（A项目200万，B项目300万），借款期限1年。当年向银行支付了3个季度的借款利息22.5万元。A项目于10月31日竣工结算并投入使用。11月和12月A项目借款支付利息如何处理？是计入成本还是作为财务费用？
　　   
　　 答：根据《企业所得税法实施条例》第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。根据上述规定，在建造期间发生的合理的借款费用，应予以资本化，作为资本性支出计入有关资产的成本。有关资产交付使用后发生的借款利息，可在发生当期扣除。

171、房地产企业在土地增值税清算时，未开票的房产应如何确认收入？

问：房地产企业在土地增值税清算时，未开票的房产应如何确认收入？
　　   
　　答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

172、 股权投资合同是否需要缴纳印花税

　   问：股权投资合同是否需要缴纳印花税？

答：《中华人民共和国印花税暂行条例》第2条规定，“下列凭证为应纳税凭证：（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。”由此可知，股权投资合同不是印花税的征税对象，

股权转让合同应按照产权转移书据税目缴纳印花税，计税依据为合同所载金额，税率为万分之五，纳税人为书立合同的各方当事人分别纳税。 无须缴纳印花税。

173、可入开发成本的利息如何确定？

问题内容：
　　对于房地产企业，利息费用属于项目完工期间的，需资本化记入开发成本，请问该利息费用是单纯利息支出还是扣除该贷款账户取得存款利息收入后的净额？土地增值税清算时的扣除利息内容也是一样吗？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
　　 《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定：（一）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
　　 因此，土地增值税清算时扣除利息的利息支出应为减去存款利息收入之后的余额。 

174、因纠纷产生的费用年度清税时是否要做纳税调增？

问题内容：
　　我公司是施工企业，2009年因施工合同纠纷被法院判决支付对方材料款、模板费用等100万元，我公司将其列入营业外支出，年度清税时是否要做纳税调增，理论依据是什么？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条 企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
　　企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
　　因此，企业合同纠纷赔付款不属于企业所得税法不允许扣除的支出，不需要纳税调整。 

175、股权出资成立公司评估增值的企业所得税如何计算？

问题内容：
　　我公司以一个全资子公司的100%股权评估作价与甲公司合资成立A公司。我公司对子公司的股权投资成本1000万元，评估作价2200万元占A公司55%股权；甲公司以货币出资1800万元占A公司45%股权。我想咨询一下，我公司以子公司的股权评估对外投资，增值的1200万元是否计入应纳税所得额计算企业所得税？具体适用哪个法规？

回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《企业所得法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”你公司用对全资子公司的长期股权投资换取对A公司的长期股权投资，属于非货币性资产交换，企业所得税应视同销售处理，相应评估增值应作为企业所得纳入应纳税所得额。

国家税务总局 2010/12/15

 

176、征地赔偿的征地款和上面的附属物是否征税？

问题内容：
　　征地赔偿老百姓的征地款和上面的附属物是否征税？有什么依据？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发〔1997〕87号）规定，对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。
　　根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”
　　根据《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
　　因此，土地使用者取得的征地赔偿款符合上述规定的，免征营业税。

177、房屋转租业务应如何征税？

问题内容：
　　某单位欠我工程款350万元达两年之久，现将某处房产交我使用15年抵付工程欠款，我将此处房产以400万元租赁给第三者使用，当地税务机关认定应按全额400万元征收营业税，我对此项业务按服务业：租赁征收营业税并无异议，但认为计税依据很不合理，应按差额计税为宜。那么，到底该如何征税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
　　（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
　　（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
　　（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
　　（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
　　（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。”
　　转租行为目前并不属于差额征税范围，因此应按全额400万元作为计税依据申报缴纳营业税。 

178、重置固定资产的折旧可否在税前抵扣？

问题内容：
　　我司现正在搬迁，如从政府处取得的搬迁收入1000万元，重置固定资产100万元。按国税函[2010]118号的规定，以900万元计入企业应纳税所得额。请问重置固定资产的折旧可如在税前抵扣，是否与“《企业所得税法实施条例》第二十八条第三款规定：除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。”相矛盾。还是118文中对搬迁税收方面有优惠？即重置固定资产的折旧可否在税前抵扣？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定：“（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。”因此，重置固定资产折旧，可以在税前扣除。 

179、房地产企业取得土地后经过七通一平出让，营业税是否按差额交税？

问题内容：
　　房地产企业取得土地后经过七通一平再出让，营业税是否按差额交税？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条关于适用税目问题规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
　　⑴ 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
　　⑵ 转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。”
　　第三条关于营业额问题规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
　　因此，房地产开发企业取得土地后经过七通一平后再转让，未进入施工阶段，可以按照“转让土地使用权”的规定即差额纳税。 

180、临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？

问题内容：
　　房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　 
　　因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。 

181、土地使用权被分成两部分后，是否需要缴纳土地增值税？

问题内容：
　　拥有土地使用权的外商投资企业分立成两家股权比例相同的企业，其中分立中涉及土地使用权的分立，请问土地增值税是否需要计算缴纳？（分立过程由于股比前后没有变化，因此没有对价支付情况） 无论是否需要缴纳，有无相应的文件支持？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附刏物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
　　第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
　　根据上述规定，企业分立过程中，对房产、土地的分割不缴纳土地增值税。 

182、房地产新项目调研费用是否可以计入当期损益？

问题内容：
　　我司是房地产开发企业，目前我司正进行一新项目前期调研工作，发生了诸如规划设计费、咨询顾问费、勘察测绘费等相关费用，但我司不确定此项目最终能否成功获取，因此将上述费用资本化计入房地产项目开发成本将导致后期无相应收入与之配比而无法税前扣除。 综上，我司是否可以将项目获取前所发生的前期调研费用计入当期损益税前扣除？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”对与取得收入有关的、合理的不能计入开发成本的支出可以计入当期损益扣除。 

183、基建期间发生的赞助、工会经费支出如何记入基建工程成本？

问题内容：
　　1、整个企业处于基建期间，其发生的赞助支出，是全额记入基建工程成本中，还是按什么标准记入基建工程成本？ 2、整个企业处于基建期间，发生的工会经费支出未取得工会经费拨缴款专用收据，是否需要调减基建工程成本？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　1、赞助支出应当计入营业外支出，非广告性赞助支出应当作企业所得税纳税调增处理。
　　2、企业发生的工会经费支出未取得工会组织开具的《工会经费收入专用收据》的，不允许税前扣除。

184、施工企业能否自己给自己企业开建筑业发票？

问题内容：
　　我单位属建筑单位，单位工程部为房产部建了座办公楼，属自建自用，该如何交纳营业税？如何开具发票？单位可以自己给自己开了张建筑业发票吗？

　　回复意见：
　　您好：
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　　根据 《营业税暂行条例实施细则》第五条二款规定：“单位或者个人自已新建建筑物后销售所发生的自建行为，视同发生应税行为。”
　　可见自建建筑物只有在销售时才需要在征收销售不动产营业税同时再征收一笔建筑业营业税，单纯的自建自用并不属于营业税征税范畴，不需要开具发票。

185、营业外收入是否要缴纳营业税？

问：营业外收入中列支的盘盈收入、处置设备类固定资产收入、确实无法支付的应付款转营业外收入、债务重组净收益、政府补助净收益、非货币性资产交换净收益等是否需要缴纳营业税？如果缴纳，营业税率为多少？

答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。

　各项收入纳税情况具体如下：

1、营业外收入中列支的盘盈收入：不属于营业税征收范围，不需要缴纳营业税。

2、处置设备类固定资产收入：对于企业处置设备类固定资产收入需要按照营业税条例中第一条的“销售不动产”进行缴纳营业税，税率为5%。

3、确实无法支付的应付款转营业外收入：该项收入不属于营业税征收范围，不需要缴纳营业税。

4、债务重组净收益：该项收入不属于营业税征收范围，不需要缴纳营业税。

5、政府补助净收益：该项收入不属于营业税征收范围，不需要缴纳营业税。

6、非货币性资产交换净收益：对于净收益部分不需要缴纳营业税，但对于用非货币性资产进行交换的行为，如果贵企业对外交换时涉及到无形资产或者不动产的换出则需要按上述规定分别按“转让无形资产”及“销售不动产”进行缴纳营业税，税率均为5%。

186、劳保费税前扣除须满足的条件

某税务局稽查局在对所辖A公司的检查中，发现该公司“管理费用——劳动保护费”科目金额较上年增长异常。进一步抽查会计凭证发现，该公司当年度服装费支出偏高，100人的单位，支出达20万元。对此，A公司财务经理解释为分批购买的工作服。根据《企业会计准则——应用指南》账务处理的规定，劳动保护费应计入管理费用核算。根据《企业所得税法实施条例》第四十八条规定，企业发生的合理的劳动保护支出，准予税前扣除。该经理认为，金额偏高也不算违反规定。

　　稽查人员不认同该公司上述做法，并根据会计凭证及原始发票的记录，为A公司财务经理作了进一步的剖析。

　　一、根据《劳动防护用品配备标准（试行）》和《关于规范社会保险缴费基数有关问题的通知》相关规定，劳动保护支出的范围包括：工作服、手套、洗衣粉等劳保用品，解毒剂等安全保护用品，清凉饮料等防暑降温用品，以及按照原劳动部等部门规定的范围对接触有毒物质、矽尘作业、放射线作业和潜水、沉箱作业、高温作业等5类工种所享受的由劳动保护费开支的保健食品待遇。企业以上支出计入劳动保护费，可以税前扣除。但要注意的是，劳动保护费的服装限于工作服而非所有服装。A公司发票显示供货商为高档商厦中的知名品牌，且采购数量有限，金额较高，动辄几千元的套装按照劳动保护费列支，显然既不合情又不合理。

　　二、劳动保护支出税前扣除需要满足以下条件：

　　一是必须确因工作需要。若非出于工作需要，则该项支出不得扣除。

　　二是为职工配备或提供，而不是给其他与其没有任何劳动关系的人配备或提供。

　　三是限于工作服、手套、安全保护用品、防暑降温品等。该公司在节假日前后列支的服装费，除少数公司领导外，不能提供完整的领取手册，既然非公司职工使用，则不能按照劳动保护费列支。

　　三、企业为职工发放非劳保必需品无可厚非，例如高层、中层的形象塑造支出，也是公司形象宣传的需要。即使采购服装在发票上注明类别为劳保用品，也不能按照劳动保护费进行税前扣除，其实质属于企业为获得职工提供的服务而给予的一种非货币性福利。根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）的规定，此种非货币性福利不计入职工福利费扣除，应计入工资、薪金总额。计入工资、薪金总额显然可以全额扣除，但企业计入劳动保护费就可能少计应代扣代缴职工的个人所得税。

　　四、企业用于非本单位职工的非劳保必需品，若与生产经营有关，实质属于企业的交际应酬支出，按照业务招待费规定扣除。如果与生产经营无关，则属于企业的赞助性支出，应全额纳税调整。另外，根据《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函[2000]57号）的规定，为其他单位和部门的有关人员发放实物，应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。

 

187、因合同收取的成本差价款是否要缴纳营业税？

问题内容：
　　我公司为一房地产企业。我公司建设的经济适用住房专门用于安置其他地块上的拆迁户。我公司与拆迁户签订的购房合同单价为1800元/平方米(该定价为当地物价部门核定)，因最近几年建筑成本上升，现我公司的建筑成本现已达3000元/平方米。对于成本价与购房合同价之间的差价1200元/平方米，拆迁户所在的原拆迁地块的用地单位将此部分差价补支付给我公司，请问，该部分收取的成本差价款是否要缴纳营业税？

回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。房地产企业销售不动产收取的价款和价外费用，应当缴纳营业税。贵公司建设经济适用住房销售给其他房地产企业拆迁后无房的被拆迁户，应当按照实际收到的价款计算营业税。其他房地产企业支付的补偿款若与贵公司销售不动产有关，应缴纳营业税。 

188、国税发[2009]31号文第三十三条有关地下停车场如何理解？

问题内容：
　　国税发[2009]31号文第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？

　　回复意见：
　　您好：
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　　1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。
　　2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用可以扣除。 

189、政府收回土地使用权需缴纳营业税吗？

问题内容：
　　我单位与土地储备中心达协议，我单位土地使用权先由当地市政府收回，再由政府以土地“招、拍、挂”的形式出让给开发公司。因此，我单位与市土地储备交易中心签订《XX市国有土地使用权收购合同》，同时收到市土地储备交易中心支付的收购金额500万元。请问，此行为是否属于政府收回土地使用权，需缴纳营业税吗？

回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）第八条第一款规定：“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。”
　　根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 》（国税函[2008]277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”

因此，你单位将土地归还给代行政府职能的市土地储备交易中心所收到的收购款，不纳营业税。
　　 

190、质量陪款可否在所得税税前扣除？（房屋漏水质量赔款？）

问题内容：
　　我公司于2008年销售一批设备，已开具增值税专用发票。但今年我公司销售的产品出现质量问题，对方将出现质量问题的设备退回我公司，同时要求我公司赔偿因产品质量问题给对方造成的损失3000万元。请问：我公司的3000万质量赔款，可否在所得税税前扣除？如可以扣除，进行账务处理时后附什么原始凭证。需不需要对方给我公司开具发票？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
　　因此，在经济交易行为中支付的违约金、赔偿金允许在税前扣除。
　　由于该质量赔款是由销售方支付购货方，不属于缴纳增值税或营业税的范围，因此，不需要开具发票，但是入账并税前扣除应具备必要的证据以证明该经济行为的真实性。根据《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发[2009]88号）第五条规定：……上述以外的资产损失，属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。 

191、劳动合同补偿款要不要缴税？

问题内容：
　　我2002年在深圳一家公司工作到2009年10月，每月工资约5000元，2009年10月公司不愿在和我续签合同，由于公司2008年10月至2009年月没有与本人签订合同，公司和我解除合同。我向公司提出补偿，由法院判决公司补发我一年工资约5万元，请问，这5万元要不要交税？已扣税款10982.40元，本人认为这5万元，是我和公司解除合同得到补偿款，不用交税。

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　根据《财政部、国家税务总局关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知》（财税[2001]157号）文件第一条规定：“个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入(包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费用)，其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过的部分按照《国家税务总局关于个人因解除劳动合同取得经济补偿金征收个人所得税问题的通知》(国税发[1999]178号)的有关规定，计算征收个人所得税。”
　　国税发[1999]178号文件第二条规定：“考虑到个人取得的一次性经济补偿收入数额较大，而且被解聘的人员可能在一段时间内没有固定收入，因此，对于个人取得的一次性经济补偿收入，可视为一次取得数月的工资、薪金收入，允许在一定期限内进行平均。具体平均办法为：以个人取得的一次性经济补偿收入，除以个人在本企业的工作年限数，以其商数作为个人的月工资、薪金收入，按照税法规定计算缴纳个人所得税。个人在本企业的工作年限数按实际工作年限数计算，超过12年的按12年计算。”
　　因此，应根据上述规定就超过当地上年职工平均工资3倍数额的部分根据178号文件规定计算扣缴个人所得税。 

192、减资弥补亏损是否调增应纳税所得额？

问题内容：
　　我公司是一家外商投资企业，现为改善公司财务结构，拟减少公司实收资本4000万元，此减资额不汇给股东，直接用来弥补以前年度累积亏损，账务处理如下： 借：实收资本 4000万 贷：未分配利润 4000万。请问，该事项是否应调增当年度应纳税所得额？

　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　 
　　上述事项可以理解为你公司减资后将款项归还给股东，股东再以同样的款项捐赠给你公司用以弥补亏损，根据《企业所得税法》第六条八款规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，其中第八款为接受捐赠收入。”
　　因此应调增当年度应纳税所得额。 

 

193、法院判决企业支付的赔偿金可否税前扣除？

问题内容：
　　法院判决我公司侵犯另一公司的著作权，需赔偿相应款项，有判决书，请问可否税前抵扣，依据是什么？

根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
　　第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：……
　　（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；……
　　企业支付的侵犯另一公司著作权的赔偿金可以税前扣除。但如属于罚金、罚款支出，则不能在税前扣除。

194、分期确认房租如何进行税务处理？

问题内容：
　　一次收的房租20万，租期为2年，已确认了20万的收入同时给租方开具了20万*5%=1万的营业税，现想分期确认收入，只确认10万的收入，请问税务上怎么处理？

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：
　　一、关于租金收入确认问题
　　根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
　　因此，一次性收取的房租收入既可以一次性确认收入，也可以分期确认收入。 

195、租赁场地的装修如何缴纳营业税？

问题内容：
　　甲企业向乙企业租了一、二层楼做为酒店经营场所，并与丙企业签订了装修合同，双方签订包工不包料，酒店装修中，接税务局通知要缴纳装修营业税，那么，装修营业税如何缴纳？

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条　除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。因此，装修工程，施工方可以按照包工不包料的金额计算营业税。
　　《中华人民共和国企业所得税法》第十三条 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除： ……
　　（二）租入固定资产的改建支出；
　　……。
　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十八条　企业所得税法第十三条第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
　　因此，装修支出税前扣除应按以上规定执行。

196、收取客户装饰款是否缴纳土地增值税？

问题内容：
　　现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14000平方米，每平方米销售价格6000元，现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司于购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5000万元，请问收取的客户装饰款收入5000万元，是否需要计算缴纳土地增值税？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。 

197、房地产企业取得次年发票是否可计入汇算年度的建安成本？

问题内容：
　　房地产企业当年建安工程已经发生（房屋当年已峻工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
　　第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
　　因此，房地产企业在计算成本核算终止日前取得的发票均可以计入汇算年度计税成本。