上市房企抢食保障房蛋糕 赢稳定利润降调控风险

赢取稳定利润 降低调控风险

周文天

□本报记者 周文天

2011年保障房建设目标是1000万套，比2010年的580万套增长72％。面对大幕开启的保障房“井喷时代”，众多开发商跑马圈地，是抢食蛋糕还是应对调控？

房企日渐青睐保障房

据中国证券报记者不完全统计，近期积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。

“招保万金”中的金地集团是最晚涉足保障房的。2010年10月11日，金地公告称取得以代建方式参与深圳龙华扩展区0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权，该项目总建筑面积34.89万平方米。这是其首次参与保障房项目建设。

与之相比，万科在保障房建设方面的步伐很大。万科近年已参与公共租赁住房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房项目。公共租赁住房有广州的万汇楼项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。

招商地产2010年9月28日公告称，公司取得保障性住房中标通知书，公司通过竞标将以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。

一向主张“替富人盖房”的任志强近期低调在北京拿地，也将为穷人建保障房。2010年11月25日，北京华远地产和盛世新业联合体成功夺标北京通州区梨园镇砖厂村居住项目，项目包括配建限价商品房与定向安置房。此外，新疆城建是主动申请住房公积金贷款支持保障房建设的公司之一。2010年11月，公司公告称将一些公司资产进行抵押（资产预评估值为16亿元）申请公积金贷款，以支持公司保障房建设。

业内人士称，未来中国住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例，因此，地产商必须主动参与到这两大块的建设中来。

收益率可扩至25%左右

业界认为，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”的蛋糕，以寻找新的利润增长点。

中国证券报记者获悉，金丰投资将重点转向保障房领域的“代建制”模式，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，却是稳定的一笔大生意。

同时，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。某房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。

另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。

不过，并不是所有房地产商都能受益于保障房。也有个别公司与保障房业务失之交臂，中华企业因上海市保障性住房政策调整，而被迫向大股东转让上海市外环内最大的经适房项目——华泾项目，转让原因是该经适房项目已被市政府变更为廉租房项目。从公告确认的转让价格来看，中华企业获得的溢价为零。

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