银行保障房信贷有限倾斜 风险隐忧何在

曹金玲

在信贷资源整体趋紧和保障房建设脚步加快的双重条件下，商业银行信贷投放的倾斜力度如何？

《第一财经（微博)日报》记者昨日从多家银行了解到，银行既“愿意增加保障房信贷资源投入”，但同时也受制于利润水平、还贷能力、配套制度等多项因素，从而显得“积极但不乏谨慎”。

保障性住房进入“快车道”

在房地产调控的大环境中，保障性住房的投入正在加紧提速。

上海方面最新消息显示，沪上计划在五年内供应各类保障性住房约100万（套）户。而住建部年初时就宣布，今年全国将开建保障性住房1000万套，相比2010年的590万套再创历年之最，其面积则大体相当于2010年全年商品房的供应量。

“今年信贷规模较紧，但银行还是很愿意做保障房相关贷款的。”一家股份制银行总行风险政策管理部总经理对本报记者坦言。

交行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟近日报告指出，预计2011年房地产开发投资增速将较2010年有所下滑，但保障性住房建设规模的扩大将对房地产投资形成一定支撑。

唐建伟认为，根据计划，1000万套保障性住房需求投资约1.34万亿元，超过2009年全年房地产开发投资完成额的四分之一，这一计划如果能如期完成，保障房建设将对2011年全年的房地产开发投资形成较强支撑。

值得注意的是，1月26日国务院常务会议提出进一步做好房地产市场调控的部署后，工、农、中、建四大国有商业银行均已表示会加大对保障性住房建设的信贷支持。而银监会方面也要求银行业金融机构加大对保障性住房的信贷支持力度。

但唐建伟同时在报告中提醒称，一方面，今年建设1000万套保障性住房至少需要1.34万亿的投资，综合历史数据，土地出让净收益、中央拨款、公积金收入总共对其贡献不会超过6000亿元，因此就需要地方政府从财政收入中拿出约8000亿元参与建设。

银行信贷有限倾斜？

上述股份制银行总行风险政策管理部总经理对本报记者表示：“银行对保障性住房的信贷投放，主要取决于与当地政府和相关部门的营销结果，尤其是政府层面的配套资金、土地、手续、权益等操作层面的完备程度。”

事实上，这方面的信贷投入已在加大。截至2010年11月末，主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额751亿元，同比增长32%，高于全部房产开发贷款增幅8个百分点；个人购买经济适用房贷款余额198亿元，同比增长42%，高于全部个人按揭贷款增幅10个百分点。

其中，截至2010年底，国开行就累计发放保障性住房建设贷款1455亿元，今年安排此类新增贷款规模将达1000亿元。此外，工行去年累计发放保障性住房贷款为94.15亿元，贷款发放额较2009年增长55%；建行去年则累计发放保障性住房开发贷款44.3亿元，比年初增加31.4亿元。

“银行对于保障性住房态度比较积极，去年我们在大型居住社区投放不少，今年还会根据进度持续投放下去。”一家国有大行上海分行副行长则对记者说：“这一方面有社会责任，另一方面也是国家政策鼓励。总体来说今年还是对保障性住房积极投放，而银行还是会在成本、收益和风险上认真审查。”

但该副行长同时坦言，从利润角度讲，保障性住房信贷投放带来的收益远不及普通商品房开发贷，因为后者的上浮利率较为可观。

风险“隐忧”何在？

本报记者从多家银行了解到，在保障性住房信贷投放中，银行的确遇到利润指标、还款保障等实际问题。

“今年贷款规模控制带来的影响很大，为了完成利润指标，还得多投放一些收益高的项目和贷款。”上述国有银行上海市分行副行长就透露，“但是保障性住房对成本要求很严格，银行一般提供非常优惠的下浮贷款利率，从而会在一定程度上影响放贷增量。”

他继续说，除了利润的考量，银行在保障性住房信贷投放方面最关心的仍是还贷风险。

该副行长表示，比如，公租房不能出售且租赁价格控制得较低，加上日常运营和维护成本并不低，因此可以用来还贷的现金流就可能比较有限。“虽然可以出售的经适房和限价房在资金回流上风险小一些，但也有问题，一般房产项目需要抵押，但这些保障房的土地大多来自政府划拨或限制性用途，要在市场上变现就会非常困难，不像商品房那样，还贷出现问题还可以进行拍卖。”他坦言道。

用这位副行长的话说，银行在支持保障性住房信贷方面“积极但不乏谨慎”，因此也会通过调整借款周期、组织银团贷款等方式来分解一定风险。

也有业内人士指出，在保障性住房项目中，通常地方政府或政府投资公司会注入20%资本金，但不排除个别地方政府因财力紧张等原因，资本金并没有足额到位，从而加大风险。而如何通过财政资金投入撬动银行信贷资金，也是促进保障房建设的方式之一。

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