重庆打响房产税第一枪：剑指炒房 弱化改革成本

[导读]为什么房价并非最高的重庆，会率先打响房产税改革试点的第一枪？

文/《财经国家周刊》记者 王玉光

1月下旬，重庆召开了两场重要的新闻发布会，而且都和房地产有关：一个是2010年开工建设的几个重庆公租房项目即将登场，2011年约有20万套公租房将陆续进入摇号配租程序，意味着政府开始兑现公租房民生承诺。

另一场发布会，是重庆就试点征收房产税的有关细节做出说明。会议原定1月25日晚间召开，“因故”推迟至1月27日晚。

就在这场发布会的前一天，国务院常务会议公布了八条房地产市场调控措施，业界称之为“新国八条”。“新国八条”对应条款提到了营业税、土地增值税，对房产税并未提及。

重庆不属于高房价区域。目前主城九区房价均价在每平方米5000元到6000元，连续多年低于周边的成都、贵阳、昆明等省会城市。

为什么房价不是最高的重庆，会率先打响房产税改革试点的第一枪？

重庆市市长黄奇帆的回答可凝练为两点：一是如果等到房地产市场混乱了、价格高企了再出台，有点贻误战机；二是重庆是国务院授权的综合配套改革试验区，“试验区本身就应该为国家多做一些综合性的试验”。

“加税”和“免税”

重庆的房产税和公租房，一个是“加税”的政策，另一个享受政府的土地无偿划拨和十余项“免税”优惠。

根据重庆市拟定的房产税征收暂行办法，将对主城九区的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，按年度征收税率在0.5%至1.2%不等的房产税。

重庆对“高档住房”的界定是：“建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。”据此，超出的价格越多，缴税越重。

目前，重庆拟定的房产税计税依据，是以房产交易价为征税基数。根据国际惯例，一般会以房产评估价计税，这需要一套流程缜密的批量评税技术。黄奇帆表示，未来三五年，重庆也可能会使用评估的方法计税。

据了解，重庆推出的房产税改革试点方案，实质上是一个“扩税”改革。根据此前的税法，房产税的征收对象是商业经营性房产。重庆此次则是将征税范围扩大至个人住房。

黄奇帆还明确表示，对高端房产征收的房产税，将集中用于公租房建设。虽然相对于过千亿元的公租房建设所需资金而言，目前仅能征收到的“1.5亿元”左右的房产税不过是杯水车薪，但至少显示出重庆市住房政策的明确指向——“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。

重庆当地业内人士则将房产税征收方案形象地称之为“劫富济贫”。

就在重庆房产税试点方案发布的当天，上海也点了一把“火”，同期推出沪版房产税试点方案。与渝版房产税略有不同，上海明确征收对象是“本市居民家庭新购的第二套及以上的住房”和“非本市居民家庭在本市新购的住房”；计税依据方面，试点初期暂以房屋市场交易价格的70%缴纳；适用税率暂定为0.6%。与重庆相同的是，上海也明确房产税收入用于公租房建设。

剑指炒房

1月27日晚，重庆和上海启动房产税改革试点的消息一经传出，就成为国内几乎所有报纸、网站的头条新闻。

曾有财税专家向《财经国家周刊》记者指出，房产税不过是一个“小税种”，近年来却不断引发“大讨论”。之所以如此，在于人们对房产税调控房价的作用寄予了过度的预期。“这其实是一种集体误读。”

在重庆房产税新闻发布会当天，黄奇帆也坦言，重庆开征房产税“象征意义大于实际意义”，“调整收入分配的意义大于调控房价的意义。”

黄奇帆表示，重庆试点开征房产税，大的着眼点是为“健全中国的财税体系”探路。在他看来，完备的社会主义市场经济体系中，财税体制应该既包括生产环节的交易税种，也包括财产环节的持有税种。重庆试行房产税之举，在于完善后者。

至于房产税能发挥怎样的调控房价的作用，黄奇帆表示，“最大的作用就是体现在遏制炒房方面。”房产税是对房产持有环节征税，税负成本不能通过交易行为转嫁，因此，虽然“不可能一下子把高房价压下去”，但必定会对高房价起到“遏制和收敛”的作用。

在重庆房产税试点新闻发布会上，黄奇帆数次对“炒房”问题语重心忧。在他看来，炒房最大的贻害，是“会使城市的投资环境恶化，贻误整个经济大局”。

就在赴重庆采访前一个月，《财经国家周刊》记者曾在中国炒房客的“大本营”温州蹲点调研。所见一幕从侧面印证了黄奇帆的担忧：这个昔日的“中国民营经济之乡”，如今几乎找不到一家不沾染房地产投资的实体企业。打火机、眼镜、服装鞋帽、电器制造等传统加工制造业的大小老板“群体性不务正业”，将大量产业资金用于炒房、炒地，使温州实体产业陷入“空心化”之局，制造业产业转型升级乏力。

沿海城市的“前车之鉴”，让眼下正谋求打造“内陆开放高地”的重庆心有忌惮。就此，有业内人士认为，重庆房产税改革，集中体现了政府“剑指炒房”的决心。

弱化改革成本

在黄奇帆看来，要调控房地产，不可能靠“房产税一招儿就点中要害”。他提出了调控房地产的“五个坐标”理论。

这“五个坐标”分别是：社会房屋的配置体系、土地供应方式、供求关系、货币政策和税收政策。黄奇帆说，“五个坐标”决定着“一个社会的房地产秩序或经营状况，以及房价状态”。

《财经国家周刊》记者采访发现，“五个坐标”已成为重庆市住房制度设计的准绳。

重庆市近年来逐步确立了“市场+保障”的双轨制住房供应体系，改变过去单一靠市场解决住房问题的模式，提出30%至40%的市场住房需求由政府的公租房解决，60%至70%通过市场化商品房供应。

基于对双轨制住房体系的探索，重庆在2002年就确立的“八大投”土地投融资规划模式再次发挥体制性优势。作为政府掌控并授权经营的八个城市公共事业投融资平台，“八大投”较早地将城市建设用地圈至政府手里，一方面稳定住地价，另一方面使开发商钻不了“囤地”的空子，土地增值收益尽入政府囊中，成为重庆探索“民生导向”发展路径的“盘缠”。

重庆市发改委主任杨庆育告诉《财经国家周刊》记者，重庆市房价多年来始终处于低位，以及重庆对公租房建设舍得投入3万亩“零地价”用地，背后的关键，就是上述模式发挥了作用。“一般来说，地价成本占房价的30%。也就是说，房价涨落30%的决定权，已控制在重庆市政府手里。”

相比之下，有些城市控制不住对土地的需求，或是地价受开发商炒作、操控，地价成本最高可超过周边房价，成为“面粉贵过面包”的“地王”。对此，黄奇帆说：“土地怎么管理，和房价有密切关系。”

住房制度“五个坐标”中，最不受重庆市地方政府掌控的，是货币政策和税收政策。根据我国现行体制，这两项权力归属中央。

对于前者，有分析人士指出，重庆市大规模兴建公租房，提出3年4000万平方米的惊人计划，其中深意，或已隐含了“以加大住房供应稀释货币超发”的逻辑。“公租房没准儿会在未来让重庆吃出个通缩来。”这位分析人士对《财经国家周刊》记者这样表达个人观点。

至于税收政策，这次重庆试点房产税改革显然获得了“破冰”的授权。在1月27日的新闻发布会上，主持人开场白的第一句话即明确，重庆成为房产税改革先行者，起因于“2010年12月8日，国务院第136次常务会议同意在部分城市进行对个人住房房产税改革试点”。

《财经国家周刊》记者了解到，在2010年重庆“两会”期间，黄奇帆就提出过“特别房产消费税”的动议。期间，有财税专家指出，此举有违中国税制改革传统。因为按照惯例，地方政府没有征税权。如果重庆方案获批，无疑是中国税制改革历史上的“破天荒”之举。

重庆方面也深知，要推出住房持有环节税，最难逾越的就是立法程序。因此，无论是此前提出的“特别房产消费税”，还是今日启动的“个人住房房产税”，重庆都力主基于对现有税法进行微调式改革试验。

据《财经国家周刊》记者了解，这种做法在理论界颇受关注，原因是“改革的成本最小”。

「重庆模式关键词」

“五个重庆”：“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”，是引领全市人民奔小康的5项重要举措。2008年7月20日，作为重庆发展的新目标、新追求，首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为重庆的战略决策。

唱读讲传：从2008年起，唱红歌、读经典、讲故事、传箴言，巴蜀之地刮起了一阵“红色旋风”。薄熙来说，文化建设和经济建设一样重要，重庆人民有了更丰富的思想内涵，有了更高的文化品位，重庆就越有合力，越有后劲，就越有实现跨越式发展的可能。

留守儿童培养：父母双方至少有一人长期在外务工的留守儿童，重庆共有230余万，其中父母均在外务工的占130余万，留守儿童家庭人口数占该市总人口的12%以上。重庆市已启动了留守儿童培养模式研究，并总结出了留守儿童培养“4＋1”模式：对留守儿童开展思想政治、人格品质、心理情感、行为养成四方面教育，以及体质健康一方面培养。

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