九乡新闻网魔兽7.0武器附魔幻化:商业地产：炒房客下一站
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 03:32:40
在北京中关村经营电子产品的浙江人陈先生说，最近一段时间的心情随着房市忽起忽落，颇有些忐忑不安。
33岁的陈先生大学毕业后就开始了自主创业的生涯，一直做低压电器、稳压电源等产品的外贸和批发零售。但是在陈太太的“点拨”下，最近几年投资房地产业也挣了点钱，他发现，房产投资比自己的主业利润高，风险低，不用天天陪着客户吃饭喝酒，更不用整天担心自己垫的货款不翼而飞。
2003年，陈先生的父母以不到9000元/平方米价格为其购入海淀区某高端项目两套200平方米左右的住房，如今该项目已涨至3.5万元/平方米。但这两套房子他没舍得卖，一个作为自己在北京的栖身之所以及公司办公和经营地点，兼做库房。另一套房子供父母亲戚来京时暂住。
其后，2005年，陈先生和家人又在太太的“指导”下购入南三环附近某项目三套小户型房产，均价不到5500元，如今均价已达2.3万元。但2007年底陈先生以1.5万元左右的均价抛售了其中一套60多平方米和一套90平方米的房产，获利约140多万元。
后来，这一对年轻人不再满足于这样的“小打小闹”。
去年6月份，他们一口气在通州北苑附近某楼盘买了6套房子，均价是9000元左右，而今年3月已经涨到了2.1万元/平方米。“到了3月份我们觉得这个价格已经很高了，于是以2万元左右的单价卖掉了，大概挣了有500来万吧。结果4月初看这架势以为还要涨，有点后悔卖早了。但是到了4月下旬，一下子风声又变了。最近的挂牌价就比当时跌了每平方米三四千块，中介说现在成交价在1.8万元/平方米左右，挂价低的有1.6万都不到的。”陈先生说。
陈先生的房子抛掉后没多久，“国十条”出台。当时陈太太正带领几位来北京探亲的乐清老家亲戚，把CBD、百子湾、望京、通州、亦庄等房地产热点区域的楼盘横扫了一遍。陈先生表示，他们一行人发现了一个有意思的现象：像亦庄这样住宅价格已经涨到每平方米2万元以上的热点区域，附近不少写字楼的价格都不到1万元/平方米。这样的情况在房价高涨区域多有体现。例如，花园路某独栋商业楼均价2.5万元/平方米，周边住宅价格已超3万元/平方米；霄云路某甲级写字楼售价2.7万元/平方米，周边三个住宅项目均价分别为3.7万元/平方米、5.1万元/平方米和8.2万元/平方米；东四环北路某商业广场售价2.6万元/平方米，同一项目住宅部分价格为4万元/平方米以上；西城区德胜门某写字楼售价2.5万元/平方米，西城区黄寺大街某商业街均价2.7万元/平方米。
而租金的情况恰恰相反，SOHO中国（行情,资讯,评论）董事长潘石屹表示，目前中国商业地产的租金回报率大约在4％—5％，尽管低于国外商业7％—8％的平均租金回报率，但和中国住宅1％的租金回报率相比，则要高得多，“1％就是100年的时间才回得了本，政府给你的使用年限才70年时间。”潘表示。不过，陈先生也表示，不同的项目，经营情况差别比较大，有很多商场虽然理论上定位准确，但管理不行，也可能失败。
陈太太和她的亲戚们最终以6000多元/平方米的价格团购了亦庄一栋3万平方米的写字楼。
“当时也去房山、大兴看了，觉得这些地方虽然便宜，但商业要成熟起来起码还得5年，还有比较大的投资风险。”陈先生说，连东三环的美罗城都可能倒闭，何况五环六环外的区域。
“最近出的调控政策主要针对住宅市场，商业地产受到的影响较小。再说，我们全款付清的话就更没什么影响了。”陈先生说。
陈先生现在最担心的是，听说上海要开征特别房产税，不知道上海的做法会不会沿用到北京。“之前听到的说法是只针对新购房屋收取，如果用来出租的房屋已经交了房产税就不重复征收。但今天又听说只要属于商业地产的物业都要交这个税，把我搞迷糊了。”陈先生说，他自己也只能走一步看一步。
“住宅这块调控以后，商业地产是投资性房地产市场的一个很好的去向。中国的住宅和商业地产价格倒挂是全世界都没有的现象，也是一个投资的好机会。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理何锋表示。
而林达集团董事长李晓林也表示，投资类或投机类的资金，本来是应该流入商业地产领域的，商业地产的价格应该比住宅价格要高，一铺可以养三代，但现在情况正好相反，投资和投机的钱都流入了住宅市场，住宅价格涨得很高，商业地产一直没起来，导致价格倒挂，住宅价格比商业地产高。
“2009年房价一路高涨，但主要是住宅在涨，商业其实没怎么涨。从长期来看商业地产的投资回报率应该高于住宅，能不能把拥挤的住宅市场投资转移到商业地产上来？宏观调控应该有保有压，主要调控的应该是关系到老百姓居住问题的住宅房价，保商业地产，压住宅地产。如果对商业地产实行政策优惠，把投资资金吸引一部分到商业地产上来，就会使住宅市场变得更为宽松。”李晓林为抑制高房价开出了一剂“民间偏方”。