财经视线-只做有价值的财经新闻2011年10月08日 星期一 总第353期

中国式危机之房价的选择

北京楼市“金九”的成交量持续低迷，房价也在下降。中原地产据此预计京9月总成交量可能在1.35万套左右，较去年同期下降将超过50%。上海网上房地产显示一手住宅可售面积为869万平米，为近4年来最高。地产大佬任志强在微博里感叹到，开发商很快就只剩裤衩了。

楼市金九银十泡汤，房价拐点呼声渐起，开发商叫苦买家观望居多，政策不断推出也释放了调控不断加码的信号。一路狂奔的房价在政策和市场的夹击之下，是否已在下行？房价实质性下跌开局了吗？……[详细]

重庆市长黄奇帆：房产税明后年可能全国推广

楼市基本面：房价高烧迎降温 拐点渐进

• 一线城市房价已连续两个月停涨 或迎来拐点

  国统局数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。随着调控政策的持续深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而全国总体房价也可能在9月迎来拐点……[详情]

   

房企买家处境：负债压顶房企叫苦 买家冷眼观望

• 房企负债超万亿资金链紧绷

  在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多。106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。22%的业绩增长背后，一个尴尬的事实让人惊讶，房企背负的债务总额突破1.09万亿元，同比上涨41%，多数资产负债率在70%以上。如果随着资产负债率的攀升，开发商不得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债……[详情]

   

• 金九银十前景堪忧 四成购房者“拒绝出手”

  对“金九银十”期间购房者的购房计划显示，全国共有44.37%的购房者选择“拒绝出手”，而愿意在此阶段购房的仅占24.17%，另外有 34.79%的购房者表示暂时观望，需要看看楼市的具体情况再做决定。有超过六成的购房者属于刚需购房者，改善型购房者占比为27.92%，而以投资为目的购房占比则不足一成……[详情]

   

决定选择的因素之：开发商降不降价 政府是否让利

• 开发商降价羊群效应渐显 多楼盘已事实性降价

  富力地产董事长近日出人意料地宣布了下调房价消息：“价格在政府的号召之下，只能做出向下的调整。”富力绝对不是第一个调价的开发商，当然也不会是最后一家。事实上，大部分企业都已经作出调价准备，以应对即将到来的供应高峰期……[详情]

  备注：在房价构成中，开发商利润，政府土地收入和税费等占多数，房企开发总成本构成中向政府支出约44%。

   

• 全国卖地收入21年涨6732倍 从4.5亿飙到3万亿

  就土地成交价款来说，1989年为4.47亿；1991年突破百亿，为101.87亿；此后10年间逐年飞涨，2010年达到30108.93亿元，与上年相比增长了70%以上。而从1989年4.47亿，到2010年的30108.93亿，21年间土地成交价款增幅达6732倍……[详情]

  备注：从房价构成来看，开放商让利，政府降低土地成本以及适当减税，才是房价下降的两大动力。

   

决定因素之二：房产税推广 政策催生拐点力度

• 重庆主城存量独栋别墅下月开征房产税

  重庆市将对主城符合要求的3400多套存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆既是全国个人住房房产税首批试点城市，又是率先在全国对存量住房开征个人住房房产税的城市。“随着存量房产开始缴纳房产税，意味着重庆借助房产税新政，对房地产调控做到了全方位覆盖，而房产税政策对于市场调控的作用，将进一步向纵深推进。”重庆地产经理王雪松表示……[详情]

   

• 限购令持续发威 二三线城市降价潮开始蔓延

  2011年9月，浙江台州限购政策落地，也一举拉开了二、三线城市“限购”的序幕。业内专家指出，多种政策效应叠加，已经对二、三线楼市的后市预期产生不小影响，多个城市“金九”开局不利，全国房价下降的拐点已经具备一定的条件，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点或将在半年内进一步确立，房价还有进一步下滑的空间……[详情]

   

房价选择大辩论：真摔还是假死？

• 成思危：房价不可能大跌 二三线城市有上升空间

  著名经济学家成思危表示，受房地产宏观调控政策影响，未来房价最多可降25%，但是虽然目前房地产成交量价出现下跌，短期内大跌的可能性不大，因为一旦房价出现一定降幅，持币观望的购房者可能就要出手，这种可能性导致房价不会很快大幅降下去。未来房价下降有赖于开发商让利，以及政府降低地价和减少相关税费……[详情]

   

• 谢国忠语出惊人：未来房价下跌50%都很正常

  “大家应该注意到一个很奇怪的现象，就是全球房地产市场都在暴跌，唯独中国的房地产市场还处于牛市中。事实上，未来国内的房价下跌50%都很正常”，谢国忠语出惊人地表示到，“在中国进入长期通胀的大背景下，不光是今年信贷不会放松，明年也同样不会放松。因此一旦货币政策持续收紧，大量的开发商就将面临倒闭潮”……[详情]

   

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调查

许小年：土地制度不改房市困局难破

楼价高关键在于土地供应和地方财政紧密相连，对此一要打破土地供应一级市场的垄断；二要监督各级政府不能乱花钱。

中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年认为，中国房地产市场若要突破困局，就必须思考改变现有的土地制度。许小年表示，目前中央政府采取的调控房地产市场的手段都无法解决楼市问题，限价、限购等调控手段一方面侵犯企业的经营自主权；另一方面侵犯消费者的自由选择权，与市场经济精神完全背道而驰。

许小年称，中国这么大的国家，房价这么高肯定是不对的。只有受到地理条件限制的地区，房价才有可能长期居高不下，比如香港中环就是一岛，土地供应有限，它的房价很高。但上海和北京都可以向外扩张，房价这么高就没有道理，这是体制性问题限制了土地供应，使得房价居高不下。

许小年表示，目前楼价高问题难以解决，最关键的地方就在于土地供应和地方财政紧密连接在一起。若要突破困局，就需打破土地供应一级市场的垄断，增加土地供应。再往下推，土地私有化的讨论则要提上议事日程，因为土地私有化不仅仅是建立土地一级市场的必要条件，也是保护农民利益、减少土地征用中社会冲突的根本性措施。

此外，还要考虑财税体制的改革，增加民众对财政支出的监督。财税改革讨论的重点不是中央和地方怎么分钱，而应着重于如何监督各级政府包括中央政府别乱花钱。

他表示,目前在打压房价的各项措施下，房价也许会降下来10%，但大概不超过30%，然后是报复性反弹，历史已多次证明这点。若想避免这种暂时的受压又报复性反弹局面的出现，就一定要进行制度上的改革。

本期责编：木木

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本期结语

限购，房产税，加息，提高房贷首付比或收紧房贷，这一轮的房产调控的核心是从限制需求层面上做文章。金九银十的冷落又在某种程度上印证了房价下行已可期盼。政府单方面的打压需求，能不能让此轮房产调控有实质性效果，结果仍未可知。