九乡新闻网马里奥毛瑞尔人怎么样:三十年固定按揭和美国房产市场 ..
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 12:07:52
马克·卡拉布瑞 加图研究所高级研究员
美国国会现在开始辩论房利美和房地美的未来。有些人坚持用纳税人的钱支撑按揭市场，他们说如果没有这种支持，那么三十年期固定利率抵押贷款就会消失。但是，实际上，三十年期抵押贷款种种好处被严重夸大。因此，继续补贴三十年抵押贷款不应成为把纳税人钱置于高风险境地的借口。
首先，我们应该认识到30年期固定从来没有消失过。“珍宝”抵押贷款市场同样提供30年固定抵押贷款，却没有政府担保。事实上，“珍宝”抵押贷款市场一直占据了固定利率抵押贷款半壁江山。
当然，“珍宝”抵押贷款利率较高，但是对于借款人成本较高并不意味着给社会增加较高成本。因为如果政府补贴的话，那么就是别人在支付补贴。“珍宝”抵押贷款本质就是房屋所有人自己支付那部分补贴。
“珍宝”抵押贷款利率较高和现在房利美和房地美的标准三十年抵押贷款利率差额已经达到30至40个基点。造成这种差距的原因很多，联邦政府担保只是其中之一。如果没有联邦政府担保，利率将可能上升10到30个基点。但这种小幅上升，将不会对住房拥有率产生影响，也构不成整个金融体系的风险。
奥巴马政府很可能会说担保是有价格的，消费者会偿还的。但是如果定价是精确公平，收费将是消费者支付，那么担保贷款和非担保贷款之间差价将缩小甚至更多。果真如此，我们又何必需要担保贷款呢？
有人认为，30年期固定抵押贷款是值得补贴的，因为它提供给借款人确定性。但是，如果借款人真的考虑确定性的价值，他们应该愿意支付其真实成本。更重要的是所谓提供确定性提供被证明是假的。
虽然在目前的制度下，借款人每月稳定的支付固定的按揭贷款，但这种做法使得家庭，纳税人和大众被捆绑在一起承担难以预料的负债。没有什么比提供给房利美和房地美抵押贷款市场救助更大的“隐藏的费用”或“支付休克”了。
实际上，大多数借款人也不一定要求30年长度的年限。今天一个典型的按揭大约是为期五年，而典型的房主住在他们房子时间不到10年。 如今，为购买新车的消费者很容易得到没有政府担保的十年期固定利率贷款，同理，我们可以合理想象私人市场即便不能为所有借款人，也能为大多数消费者提供时间足够长的固定利率抵押贷款以便满足他们的需求。
降低对三十年固定利率贷款的依赖也将改善我们的经济绩效。由于经济衰退期间，利率趋于下跌，扩张期间趋于上升，所以，经济衰退时期，降低抵押贷款的利率将给予消费者资金刺激时，同时在经济扩张时期提高利率业也有助于减弱经济过热。
更多的依靠浮动利率抵押贷款也可能会降低成本和金融危机的频率。与普遍看法相反，浮动利率抵押贷款并没有造成当前的危机。缺乏借款人权益，不良信贷和疲软的就业市场解释了目前经济的萧条。
另一方面，我们知道肯定地说，30年期固定抵押贷款的广泛使用造成了储蓄和贷款危机。在危机发生之前，许多人认为将利率风险管理集中于少数实体，如房利美和房地美将有助于更容易更廉价的管理风险。但事实远非如此。
如果金融机构确实比消费者更好地管理利率风险，那么这些公司应可为消费者提供有吸引力的条件来进行风险管理。这将允许消费者进行真正的选择。
今天，所有的家庭 -在他们作为纳税人的角色- 是被迫承担金融风险的不确定性的，他们没有合同签约的自由，这肯定不是一个“维护消费者权益”支持者愿意看到的结果。