九乡新闻网香港 艳星 秦虹电影:陈真诚 金九已梦碎银十或泡汤
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 18:30:16
陈真诚：金九已梦碎银十或泡汤
——房市已供大于求，十一或继续冷清
文/陈真诚
[导读：伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市，形成可供销售的新房源…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
尽管此前一直有人不相信，也不愿意，但事实已是如此：“限贷”、“限购”等调控政策，已经逼走了大量的投资投机性需求，自住性需求者往往继续观望乃至弃购，有效需求不足，市势持续低迷，成交量持续大幅下跌，在一些地区阶段性、结构性供大于求已成不争事实，有些地区的房价也真实性下降，房地产市场已步入了向下回调的调整周期。
“十一”长假房市难改低迷大势
无法否认，今年以来，在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下，不只是一线城市，而几乎是全国性市场，房地产成交量一直在持续大幅度下降。
刚刚结束的中秋小长假，房地产市场并没有迎来节日的热闹，而是比之前的冷清更为冷清，不少城市的成交量普遍出现了比之前更大的幅度下跌，更强化了房价回调、市场向下调整的趋势。目前这种市场局势，意味着房地产市场预期还在继续向下。
可以说，传统“金九银十”，今年一开局，其梦想就已破灭，已被凄冷的市场现实粉碎。在“金九”梦想已破灭之后，市场往往会思考接下来的“银十”会怎样？近在眼前的“十一”长假的市场会怎样？
事实上，持续已久的房地产调控已开始见效，目前不见调控政策可能松动迹象，房价下调市势已经形成，市场已逐渐形成了房价将有比较大幅度下降的共识，尤其消费者已逐渐接受了房价将有比较大幅度下降的预期，房地产市场已步入调整周期。
在调整周期的前期，房价高价位下的小幅降价，未必能刺激买方的需求，吸引买方出手购房，消费者或会选择继续观望乃至弃购。
目前，虽然部分楼盘已经开始了有限促销式的小幅降价，但不在多数消费者认可的范围内，离多数消费者的心理期望还相差很远，因此，多数消费者继续选择观望乃至弃购。
无需讳言，近年来，房地产市场高热下，快速大幅增加的房屋销售，大量提前透支了市场需求。如今，在政策调控之下，投资投机性需求基本离开市场，自住性需求的有效需求不足，部分有自住性购房需求的消费者继续观望乃至弃购，这种情绪或还将蔓延，无疑将使目前冷清市场雪上加霜。
基于目前房地产调控形势、房地产市场整体氛围和整体市场大势来看，种种迹象显示，如不出意外，接下来一段时期，包括十月分在内，房地产市场或将继续低迷，成交或将继续清淡。
也就是说，“金九”之后，接下来的“银十”或也将泡汤。即将到来的“十一”长假，房地产市场难改低迷大势，或将迎来史上最冷清的“十一”黄金周，成交或还继续大幅下降。总而言之，冷清，或将成为“十一”长假乃至整个十月份房地产市场的总结词。
这种市势的发展结果将是，买卖双方的市场地位关系将发生改变，即市场向买方市场变化。这在过去多年中，是少见的。
既有存货去化时间需2年以上
房地产市场普遍出现的这种持续低迷，各地成交量大幅度下降，意味着房子难卖。房子难卖，就意味着供方产品滞销，将形成越来越多的积压，也就是行业常说的待销库存。这是个很简单的逻辑。
事实上，在经过持续多日的成交大幅下降之后，几乎全国性市场的新房存货大幅攀升。在舆论普遍关注、信息传达比较快而且传播渠道广的一线城市，各方面关于存货急升的数据屡屡被暴出，截至目前的去库存时间一般需要一年以上，甚至到两年左右。
不得不说的是，上述说法或许还显保守。这是因为，市场信息相当不透明，统计数据也往往难以真实反映出市场的即时实际情况，一些持有待销存货者往往由于各种原因而不愿意承认或完全公开所有的存货量，因此，市场的实际存货可能比已经暴出的数据还要高出不少。
而且，一些人在计算去存货时间时，往往以历史同期的销售量或去库存速度来做参数，而在目前市势下，目前的市场销售量、去库存速度等不可能达到历史同期水平，因此，这种参数并没有现实意义，实际上不能成其为计算现在到将来的去库存时间的参照依据。
这就是说，依此推算，按照目前的市况以及市场持续低迷、成交持续大幅下降的市势来看，即便截至目前的存货，即便不再增加新的存货，去库存的时间也可能不止1-2年，而会要到2年以上，或要2-3年左右，甚至更长的时间。
滞销的新房增量延长去库存时间
应该说，问题其实比这还要严重。这是因为，伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市，形成可供销售的新房源。事实上，在目前的存货基础上不再增加新的存货，几乎是不可能的。
众所周知，近年来，由于房地产持续高热，土地市场表现一度异常，地价与房价齐齐快速大幅上涨，有的土地地价成数倍增长，刺激着土地成交，一些开发商大量抢地买地，政府大量拍地卖地。在这种市势下，各地卖出了大量土地，其中不少是需多年连续开发才能开发完的大宗土地，大盘用地比比皆是，意味着将来将有大量土地所开发的新的房源陆续上市销售。
而且，各地市场还存在大量囤地现象，一些土地甚至是从2007年前开始囤积的，一些土地在卖出若干年后至今还没动工开建。在如今市场异变、房价地价预期向下、部分地区或楼盘房价已经下降或松动之后，开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发，就意味着可能将承受损失。因此，接下来，往往会有新的土地开工建设，新的楼盘陆续开盘上市销售，形成新增房源。
不难想象，从近几年政府所大量卖出的土地来看，如果政府继续坚持调控不放松，不松动包括土地政策在内的房地产调控政策，那么，这些未来即将开工建设而后推出上市的新盘和已开始推出待销（有的还有后期将要推出）的楼盘的可售新房的增量，将非常大，非常可观。
无疑，这些不断增加的可观的可售新房，也会与既有存货分抢市场。如果未来即将推出的新房增量不能及时卖出，其形成的积压，将会进一步增加未来存货总量，延长整体去存货的时间。
因此，照此推算来看，预计到年底，存货存量的消化时间，即去库存的时间，一般需要3年左右。而后，随着时间推移，继续不断有新盘上市或新的房源推出，如果市势持续低迷，成交冷清，滞销的房屋形成新的积压，新的房源增量就会部分转化成存货增量，增加到时的库存存量总量，延长整体去库存时间。
入市二手房房源也会分抢市场
而另一方面，近年来，房地产市场高热下，投资投机性购房一度盛行，投资投机者手中握有大量房源，可随时抛向市场套利。
如今，由于市场形势异变，房价预期向下，意味着投资投机者如果继续持有手持房屋不能卖掉就可能面临资产总价缩水或财产贬值的风险，因此投资投机者可能陆续向市场抛售手中握有的二手房。这也就是说，将来二手房房源可能成规模性地陆续抛向市场。毫无疑问，这种可售二手房房源将相当可观。
这些可观的可售二手房房源，如果陆续抛向市场，自然会大会增加市场供应总量，而需求总量如果不能及时增加，相反可能萎缩，哪怕不变，其结果就会进一步改变供求形势，加大市场供大于求的压力。
同样无疑的是，将来陆续抛向市场的可售二手房房源，也会与可售新房存货乃至未来新房增量分抢市场。如果部分入市二手房房源不能及时卖出，将会进一步增加未来可售或待售商品房总量，进一步延长整体去存货的时间。
通胀已成房价下降阻力
不难想象，既有新房存货存量、未来即将上市的新房增量以及大量的可售二手房源，其总和之量将相当庞大，将构成未来可观的待销总量。虽然，期间无疑会有一定的房源卖出，但可能远不能达到平衡消化库存的水平。这也就是说，到年底，按照目前的市势，上述三方面房源形成的待售商品房总量的消化时间，或需要3年以上。
这种商品房阶段性、结构性供大于求现象，这种因待售商品房滞销而陆续形成的积压日趋增多现象，相比一线城市市场，多数二三线城市市场或更严重，或需要更长的时间才能消化待售商品房总量。这主要是因为，当房地产市场经历过持续高热、房价持续快速大幅上涨之后，步入向下调整通道后，在自身消化房地产泡沫的能力、去库存的能力、消化待售商品房总量的能力等方面，本文作者陈真诚认为，二三线城市及更低级别的城市市场，往往不如一线城市市场强。这就是说，一些二三线城市，将来消化本轮调整周期所产生的滞销或过剩的新房房源和待售二手房的时间，会比一线城市更长。
总之，目前，开发商和相关部门等相关市场参与者，应该要清醒地认识并引起重视、积极面对房地产市场已开始显现阶段性、结构性供大于求和未来需要一个相当长的时间才能消化待售商品房总量的问题，并采取有效措施想法设法促进既有存量和未来新增商品房的销售，加快促销售、去库存、降积压的速度，同时二手房源房主也要想法促进销售。
可以说，在市场已经确立下行大势之下，对开发商或待售二手房房主来说，能率先在价格较高位时期促进销售者，往往能获得相对市场优势，获得相对多的好处，获得参与下一轮市场竞争所需的各种资源。那些声称留着不卖或转为持有后继续持有者，可能大多数情况是出于无奈。
不过，话又说回来，尽管如此，但也要看到问题的另一方面。不妨在此再次强调下，本文作者陈真诚认为，房价虽然呈全面性下降之势，但短期内，至少在年内，房价下降幅度依然不会太大。至于个中原因，主要如下。
首先，目前市场在房价涨跌方面依然继续着总体僵持的大势，这种僵持的市势短时间内或难有大的改观。
而且，在之前多年的房价快速上涨、房屋不愁卖的市场中，一些开发商实现了大规模的销售，赚取了足够的利润，或强壮了企业身体，或扩大了企业规模，增强了抗调整的能力。
再则，近年来，政府连续大量投放信贷，使得以大中型企业为主的一些开发商之前已经获得了大量银行贷款，一些贷款至今还在当时确定的贷款期内，还可继续使用，无疑增强了相当部分的资金供给能力，进一步增强了开发商抗调整的能力。当然，那些之前激进扩张、摊子铺得太大或大量买地形成资金积压或尚有大量即将到期缴纳的应交土地款或有大量房屋待售的开发商，情况则可能不一样。
进一步地，市场往往买涨不买跌。在如今市场大势下，待售楼盘小幅降价后，如果未能达到市场已经形成共识或消费者期望的降价幅度，可能强化消费者认为房价将继续降价的预期，等待再多降点价再入市出手买房，因而短期内小幅降价未必能促进销售。这样，一些没有多的资金压力或能通过多种途径融资或认为本轮调整周期不长调整幅度不大而有能力抵抗调整的开发商，在调整早期乃至一段时间内，可能会选择暂时不卖或持有，继续采取不降价或不加大降价幅度的策略。这样，就可能导致开发商与消费者在短期内继续博弈，房价继续僵持一段时间。
尤其是，迄今现实性的通货膨胀已持续久日，存款负利率已持续了近两年之久，而有关部门在打击通货膨胀、解决负利率方面虽然说得多说得重但在行动上依然保守。照目前形势看来，通货膨胀、负利率还将继续至明年。本文作者陈真诚认为，这些无疑对房价、房地产等资产价格预期形成了较强的支撑，加大了短期内房价继续僵持、开发商不愿意降价或不愿意加大降大降价幅度的动力，已成为房价下降的阻力，或将延缓房价下降的速度，甚至不排除房价因通货膨胀支撑而难以大幅度下降的可能。
这样，这些多种市场因素的综合影响结果，一方面，可能强化房价抗调整的能力，部分弱化房价大幅下降预期，或延缓房价下降速度，而另一方面，如果不出意外，调控一时不会松动，相反还有继续强化的可能，目前的市势还将继续，就也可能因之拉长整个调整周期，延长买卖双方的博弈或对峙时间，因而也可能导致房地产市场中阶段性、结构性供大于求的市势会维持更长时间，加大短期内大量待售房源滞销积压的压力，加大由新房存货和二手房构成的大量整体待售商品房有待消化的压力。
[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
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