飞科集团:就长沙征收规定谈业主的土地财产权 | 胡同人

就长沙征收规定谈业主的土地财产权

发表时间： 2010-10-18 22:52:31     >   1 条评论

作者：华新民            来源：传知行社会经济研究所

在现行的国有土地使用权收购合同上，点明了土地财产才是房地财产的核心。无论是政府和私人之间，还是民间的两方，都需要从业主手中购买土地产权，这是毋庸置疑的。政府的征收意味着强行购买，但毕竟还是需要花钱购买，而不是强行地白白拿走。

二十多年以来，在外电针对中国有关拆迁的报道中，经常可以读到一个词汇：英文为Expropriate，意即对私人财产的征收。然而这些外国记者们完全弄错了，他们把自己国家的经验套用在了中国，他们以为在中国，拆除私宅也必然会经过征收私人财产的法律程序。

今年一月份，国务院法制办向社会公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称“征收条例”）》的征求意见稿，这个条例的制定本身就表明：在以往这些年来天翻地覆的大拆大建中，根本就没有对私人财产进行过征收，几乎所有的“拆”都是在无视产权人权利的情况下发生的，无论在城市还是在农村。与Expropriate这个词汇相对应的事实完全没有存在过，而现在它则似乎终于要出现了，伴随着国务院的这个“征收条例”，如果该条例的内容确实与“征收”这个名词后面显示的普世原则相符合的话。

但问题是：该征求意见稿的内容偏偏背离了征收私人财产的普世原则，为它漠视了业主的土地财产权（以下简称土地产权），在征收房屋之前先把土地强行地无偿收回，然后再来征收房屋。这样做等于把“征收”变为“没收”为一旦丧失土地产权，与其不可分离的房屋产权便在事实上随之消失了。这样做，也等于令国土部2006年出台的《地籍管理“十一五”发展规划纲要》中强调的“保护广大土地产权人的合法权益”（注：此“土地产权”即通常说的“土地使用权”。以下的论述均以“土地产权”代替“土地使用权”）沦为一句空话，更是违背了要求保护私人财产的宪法和一系列相关法律。

问题又是：湖南长沙市已经于2009年7月擅自出台的《长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定（以下简称“征收规定”）》与该征求意见稿的内容基本一致，主旨也是先强行无偿地收回土地产权。也因此长沙市人民替全中国人民先行体验了这个违反普世原则的所谓“征收”。在长沙的墙上，“征”字代替了以往的“拆”字，但与过去的“拆迁”相比，来势更加凶猛，因为这里是政府直接在出面操作，具有巨大的强制性。一年多以来，长沙市人民饱受比过去更严酷的拆迁之苦，民怨载道，且直接指向地方政府。为了督促国务院的待定“征收条例”走向正轨，为了避免其它各地的民众重蹈长沙覆辙，有必要就长沙“征收规定”的这个根本性的错误来谈谈业主的土地财产权。

错误的文件名称就已经亮出了错误的文件本质，正确的名称本应该是“长沙市房地产征收规定”，而目前的这个却是只征收房屋产权不征收土地产权——先把土地产权强行收回来，再去“征收”你的房屋。但要知道，房地产开发公司在卖房屋的同时，也把他们买到的土地产权再分别卖给了每一个业主，把他们曾经付出的地价通过宗地的分摊融入了每一套单元房价中。因此这土地产权是我们花钱买的，没有道理被无偿地强行收走。而且根据《物权法》第149条，大家的住宅的土地产权将“自动续期”，也就意味着不再存在让人们担忧的“七十年”限期了，这买到手的土地产权现在已经是永久的权利了。细想一下，其实过去的那个“七十年”的说法，也本身就是虚晃一枪，因为从逻辑上讲只有租赁才能存在限期，怎能给买下来的财产限制你拥有它的时间呢？目前在世界上，除了土地背景特殊的香港，除了香港业主与香港政府之间有这种土地的租赁关系并签定租赁合同以外，哪里也不会有这种荒唐事情。

另外还有城市里老城区的祖宅。那就更谈不上国家“收回”土地产权了。因为祖宅业主的土地都是从另外一个私人业主那里买下来的，改朝换代历来如此，直到1966年的文化大革命，然后又在1982年宪法之后被规定自其土地所有权“自然享有”土地产权，指出它的来源既非自出让也非自划拨（见1990年国土法规字13号文和1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》第27、28条）1。既然自私人土地所有权“自然享有”私人土地产权，即国家从来没有沾过手，那么又谈何“收回”呢？这是用最普通的语法常识都解释不通的。如果有人硬要把82年宪法的“城市的土地属于国家所有”理解为对82年12月（第五届全国人民代表大会第五次会议举办时间）以前的城市私有土地的没收行为的话，那就请他出示这个没收行为的实施程序和理由。事实上，国家根本没有理由也不可能没收那数百万城市祖宅业主的土地产权，它只是令其变换了一下名称而已，把“土地所有权”变成了永久的自然享有的“土地使用权”。如果说新房业主土地产权的永久性是在2007年的《物权法》出台之后变得明朗的话，祖宅业主土地产权的永久性则是一直没有变的，百年前的房地契显示了这点，1966年以前中华人民共和国政府签发的房地产所有证显示了这点，近七八年以来陆续发给他们的土地产权证依然显示了这点——在土地年限一栏里是空白的。