房地产开发模式选"香港模式"还是"美国模式"?

　　冯仑在2003年将房地产开发模式分为2类。

　　一类是香港模式。
　　香港是城市经济体，可供开发的土地面积极其有限。香港政府实行“低税收、高地价”政策。政府的主要财政收入来源于卖地。政府对土地实行垄断，实行高地价给政府带来极大的收益，另一方面几大房地产开发商垄断了70％的新房供应量。政府和房地产商博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。

　　一类是美国模式。
　　美国是大陆经济体，土地随着城市化的进程不断被开发。“在美国，土地是无限供应，只要修路、架轨（城铁）、挖洞（地铁）就会有大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，房地产公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。

　　冯仑在对比了两种模式后，认为：“中国地域辽阔，未来房地产领域的竞争条件和市场化走向更像美国而不是中国香港。因此，未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条极度专业化的道路，是在中国的制胜之道。万科的成功其实就是美国模式的成功。”

　　可是，由于土地制度方面的原因，也就是我在《影响中国房价中长期走势的3大因素》提到的第2个因素，“中央政府和地方政府的分税制造成地方政府高度依赖土地财政，地方政府充分利用“招拍挂”控制建设用地出让规模以制造供应紧张”，中国的主流开发商的开发模式必然向“香港模式”靠拢。

　　研究人员一般都不认为中国缺少建设用地和耕地，尽管官方经常这么宣传。任志强也说，“中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地的面积约16.8万平方公里，占国土总面积的1.75%。如果拿出1%的国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题。”

　　事实上，建设用地从来不是耕地减少的主要原因。据资料，造成中国2002年至2008年耕地减少的最主要因素为生态退耕，2003年退耕还林对耕地减少的贡献高达77.7%；2008年，住宅用地对耕地减少的贡献仅为14%。如果用数字来说话， 18亿亩耕地保护政策只是地方政府人为控制城市土地供应造成城市住宅建设用地成为稀缺资源的借口。查人类近代历史，饥荒反而发生在北朝鲜这样不缺耕地的国家。饥荒的发生，和国家的制度层面关系更大而和耕地绝对的多寡关系不大。大跃进期间中国的耕地远多于现时的中国，且天灾并不比现在更多，可照样发生大饥荒。许小年说，“粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。”

　　因为地方政府高度依赖土地财政而限量供应土地以推高房价和地价，中国大城市的土地供应制度和香港的土地供应制度几无二致。两者的共同点都是，政府的主要财政收入来源于卖地，为了这个目的，政府对土地实行垄断，实行高地价以期卖地收入最大化。因此，在类似“香港模式”的土地供应制度下，企业采用“美国模式”进行房地产开发可能是行不通的。

　　美国最大的房地产开发商帕尔迪公司(Pulte Homes，PHM.NYSE)是“美国模式”的代表。帕尔迪的优势在于其资金周转率，其能将资金周转率维持在1.2的水平。高资金周转率决定了帕尔迪通过提高经营效率来实现盈利，这意味着通过开发更多的楼盘以满足需求，同时不追求在单一楼盘上获取高额利润。这种模式也是万科所推崇所模仿的模式。

　　问题在于，开发商通过提高经营效率和资金周转率，快速开发和销售房子获得的资金往往不足以支撑其继续在原城市开发楼盘附近购买土地用于新项目的开发。简单的说，就是卖房的钱不够买地的钱，卖房的利润不如土地的升值。相反，开发商有意放慢速度开发一个地块可以充分享受到土地升值、房价上升带来的更大好处，这样经营效率虽然低但是单盘利润非常可观。如果，一个全国性的大开发商在一线城市快速开发销售回笼的资金只能支撑其在二线和三线城市买地开发建设，这样的战略开发模式是不可持续的，很明显其继续创造利润的能力将明显下降。

　　巴曙松说，“实际上作为开发商来说，特别是国内的开发商，就是一个加工制造业，买地、买砖头、贷款、盖起来、卖。”把房地产企业视为“制造类公司”，这个观点对采用“美国模式”的房地产企业或许适用。但是，现时中国的房地产公司更像是“资源类公司”。房地产公司价值的主要来源在于其土地储备的价值，持续再融资和持续低成本获取一线城市土地储备的能力是现时中国房地产公司最核心的竞争能力。

　　我认为，在可以预计的未来，政府不会放弃对一级土地市场的垄断，地方政府通过操纵土地供应而维持高房价的利益机制将长期存在。在此情形下，房地产开发企业是“资源类公司”，其价值更多地取决于土地储备而不是快速开发去货能力。低资金周转率和单盘高利润率的“香港模式”更适合中国城市现时的土地制度环境。采用高资金周转率和高运营开发效率的“美国模式”的房地产公司在快速消耗优质土地储备的同时很难再补充同样优质的土地储备，这种模式可能是不可持续的。

　　采用“香港模式”还是“美国模式”？确实是个问题。

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