九乡新闻网风水分房示意图:属“非法套利”还是“依法抵债”
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 17:00:39
□ 王伟平
案 情
A企业根据某地开发区投资优惠政策，在当地以优惠出让价格获得一块100万平方米的国有土地使用权，后因经营不善，拖欠B企业大量货款，被B企业告上法庭。法庭上，双方达成调解协议，约定将该100万平方米国有土地使用权作价抵偿给B企业。经评估，备案后的土地使用权当前价格高于优惠价，但低于国土资源部的工业用地最低出让价。当B企业凭法院调解书到当地国土部门办理土地使用权变更手续时，引发争议。
一种观点认为， A企业的行为属于非法转让土地使用权，国土部门不应为其办理过户手续。A企业在以优惠价格取得该地块国有土地使用权后，未完成投资协议中约定的投资建设行为，违反了与开发区签订的投资协议。调解书中抵偿B企业债权的土地价格已高于当时A企业取得土地使用权时的优惠价格，A企业从这次土地使用权转让中牟利。另外，A企业抵偿B企业债权的土地使用权价格低于国土资源部的工业用地最低出让价，其行为损害国家利益，违反土地管理法规。
另一种观点则认为，A企业并不构成非法转让土地，国土部门可为其办理过户手续。
评 析
笔者赞成第二种观点。
第一，A企业的行为并没有违反土地管理法规。A企业已取得该地块的土地使用权。法院将登记在A企业名下的国有出让土地使用权作价抵偿债务，不违反法律的相关规定。至于A企业违反与开发区签订的投资协议而形成的违约责任，则属于另外的民事法律关系。
第二，A企业的行为并不具备主观牟利的故意。尽管在客观上，该地块使用权评估后的价格已经超过了当年取得时的价格，但这是A企业由于调解债务诉讼而产生的，并非A企业主动或者故意的转让行为导致。虽然A企业获得了土地使用权的差价，但这些“利润”是直接用于抵偿B企业债务的，如果按照非法转让土地来处理，很难认定A企业的非法所得。
至于A企业与B企业在调解协议中所确定的土地使用权价格，只要经过有资质的评估机构评估并报国土资源行政管理部门批准备案，就是合法有效，即使该估价低于工业用地最低出让价也并不违法。因为工业用地最低出让价是约束政府在首次出让国有土地使用权时的价格，对国有土地使用权的再次转让并不能产生约束力。
第三，按照《依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十六项的规定，经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。因此，国土管理部门可以为其办理土地登记。