青藏铁路职工:包围山现代农业开发项目可行性研究报

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包围山现代农业开发项目可行性研究报告

2010-8-28 23:20:05 来源: 互联网跟帖已关闭

湖南包围山现代农业发展有限责任公司

包围山现代农业开发项目

可

行

性

研

究

报

告

湖南包围山现代农业发展有限责任公司

二OO九年五月

可研报告编写人员

姓名职称（或职务）

颜正坚湖南包围山现代农业发展有限责任公司总经理

李冬雪设计师

李宏工程师

颜鑫湖南师大经济学实习生

第一章、项目建设背景和必要性

1.1项目名称

涟源包围山现代农业建设项目

1.2项目单位基本情况

1.2.1、项目单位名称：湖南包围山现代农业发展有限责任公司

1.2.2、所有制形式：有限责任公司

1.2.3、法人代表：颜正坚

1.2.4、注册资本：500万元

1.2.5、经营范围：生态旅游休闲业的开发；优质种苗的研制和培育；无公害蔬菜、中药材（政策允许的）、苗木、花卉、水果的生产、销售；特种养殖；农产品（除国家规定的专项产品）深加工；农产品交易市场开发，农产品物流业务的开发；保健品的开发；农业设施技术工程及农业生产资料销售等。

1.3项目建设的背景

包围山位于涟源市桥头河镇、石马山镇、渡头塘镇三地交界处，毗邻娄底、涟源城区，娄涟公路从旁经过，涟水河蜿蜒其中，山青、水碧、林茂、洞幽、石奇、树古，空气清新，民风淳朴，园内植被丰富，原生态保护完整，人文底蕴深厚。2008年12月23日，经湖南省人民政府批复为省级森林公园（湘政函〔2008〕266号），规划面积237.7公顷。本项目拟依托包围山森林公园得天独厚的旅游资源、林木资源优势，开发集休闲、娱乐、渡假、旅游、农业综合开发于一体的独具特色的现代生态农庄。

经济的繁荣，带给了人类丰富的物质享受，但同时也产生了体验乡村生活的渴望。这种现象在越是城市化的地区，其需求越大，由于紧张劳累的都市生活，使城市居民得不到宁静和安逸，“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享休闲农庄”的民俗特色游逐渐成为旅游消费市场的热点。

随着“绿色环保”新观念的普及，人类渴望返朴归真、回归大自然的心态日益迫切，这样的想法已经成为一种时尚，因而加速了旅游者向往乡村生活的情景。本项目正是基于这一市场开发热点应运而生，并依托包围山优质的森林旅游资源促成本项目的建设。

1.4项目建设的必要性

作为推动消费结构、农业结构、就业结构和社会结构转变的最佳产业结合点，作为促进农村三次产业联动发展和经济、社会、生态协调的有效载体——现代农业产业的休闲、旅游、渡假、娱乐、种（养）殖等多种功能对于加速城乡经济社会融合，促进人与自然和谐发展有重要的意义：

1.4.1.适应就业结构调整的需要

近年来，伴随城市化、工业化进程的加快，农村的人地矛盾越来越突出，农业劳动生产率提高困难。而农产品消费支出在居民消费支出中所占比重的持续下降，进一步弱化了农民在“农内”增收的潜力，致富农民必须到“农外”寻找出路。

发达国家的经验表明，一个国家只有适应产业结构的变化，同步调整就业结构，减少农业人口，才能使农民获得平均的社会报酬，因此，转移农民已经成为农民致富的必然选择。一般而言，农民转移就业有两种途径：一是向“农外”的二、三产业转移；一是向“农内”的二、三产业转移。但是由于受到农民个体素质、知识差异、技能门槛和投入能力等因素的制约，使得二、三产业很难下沉到传统的农业领域，因而给传统农民向二、三产业转移增加了难度。

现代农业产业的发展找到了传统农业与现代旅游业的最佳结合点，为农民利用农田、农舍和山水生态资源发展民营经济提供了有效的载体，是促进传统农民尤其是山区农民增收致富的很好途径。

1.4.2.适应产业结构调整的需要

现代农业产业是依托农业发展起来的休闲旅游产业，它的发展拓展了农业的功能，为农业向二、三产业延伸开辟了通道，增强了农村三次产业的综合发展能力。项目的建设适应了我市经济结构调整和增长方式转变的根本要求，作为关联度很大的产业，它对优化农业产出结构，加快高效生态农业发展，对丰富农业功能，调优农村产业结构都具有积极意义。

1.4.3.适应消费结构调整的需要

改革开放以来，我市经济持续快速发展，城乡居民收入不断攀升，生活水平持续提高，消费结构也随之不断升级。2009年全市城镇居民恩格尔系数为33.0%，农村为39.2%，居民的食品消费支出占消费总支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出则不断提高，越来越多的城市居民向往到农村品味清幽闲适、纯朴自然的田园生活，寻找一种与城市生活不同的新鲜感觉。

本项目充分利用了包围山及周边村镇丰富的自然人文资源，把旅游产业延伸到农村区域，迎合了人们返璞归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游内容，增加了旅游产业的供给层次，为游客提供了更多的消费选择。

1.4.4.适应社会结构调整的需要

当前城乡二元经济结构逐渐被打破，越来越多的农民走出农村区域、农业领域，流向城市和二、三产业，城乡间的要素流动、人员流动、信息流动日趋频繁，经济联系越来越紧密。在这样的背景下，城乡社会各阶层加速分化与融合，社会结构步入快速调整期，城乡一体化已是大势所趋。

本项目作为一项沟通城市与农村、市民与农民、农业与休闲旅游业的复合型产业，它的发展充分体现了以工促农、以城带乡的要求，既为城市居民提供了了解农业、贴近农民、认识农村的机会，也为增进农村居民对现代文明的了解和认知提供了平台，促进了城乡交流，将有力地促进社会主义新农村的建设。

1.4.5 可行性研究报告编制依据

（1）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；

（2）国家和省、市等政府主管部门下发的农业综合开发项目申报指南；

（3）国家有关部门发布的农业综合开发项目可行性研究报告编写指南;

（4）国家和省、市有关部门颁发的政策、法规、规定、标准和规程、规范等；

（5）项目单位提供的项目建议书等基础资料。

第二章、项目建设条件

2.1自然条件

2.1.1、气温：年平均气温17.4℃，年极端最高气温40.1℃，年极端最低气温-12.1℃。

2.1.2、风速、风向：常年主导风向为北风，年平均风速1.5—2.0米/秒，多年最大风速为20.3米/秒。

2.1.3、降水量：多年平均降水量1300—1400毫米，一日间最大降水量147.毫米，降水量集中在4—7月。

2.1.4、地形地质：根据建设地点地形地质资料，建设地点地层岩分布具有规律性，多为坡积残积物风化形成的红褐色、棕褐色粘土，无石灰岩及岩溶等不良地质现象，土层呈硬塑、可塑状，密度、厚度10—30m，上部土层允许承载力为200—250KPa，是良好的地基持力层，自然地坪基本平坦，局部地势有小幅起伏，坡度在5‰左右，地震基本烈度小于V1度，宜于工程建设。

2.2社会条件

2.2.1、交通优势明显

近年来娄底铁路、公路网络建设成绩显著，国家级高速公路上（海）瑞（丽）高速公路已通车，横贯祖国东西、与规划中的二广高速公路在横穿涟源，其与娄底城区的连接线经过公园中央区；正在修建的长沙—韶山—宁乡—涟源红色旅游高速公路至包围山仅几公里。南北向洛（阳）湛（江）铁路与东西向湘黔铁路亦相交于娄底，形成一个东西南北相交的交通枢纽。娄涟、娄湘、娄宁高等级公路纵横交错，与娄星北路、新星北路等区内主要线组成稠密而便捷的交通网络。项目建设地紧靠娄涟高等级公路，至娄底中心城区仅20分钟车程，交通十分便利。

2.2.２．良好的政策环境

本项目的建成，将在包围山森林公园现有的旅游资源基础上增添一道靓丽的风景，有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务内涵；有助于盘活农户家庭的闲置资产，拓展农村资源的功能，促进农业向上兼容，而且有助于降低农民进入非农产业就业的门槛，推动农民就地转移，实现充分就业，符合政府产业政策，政策环境宽松。

2.3资源条件

项目依托包围山现有旅游资源，古树名木，郁郁葱葱；阔叶片林，景随时变；柔禽猛兽，游嬉林间；神古峰、竹叶峰、涟水石崖、书目岩、沙坳河谷、椿木坑瀑布等自然、人文景观穿插其中，加上项目自身的“农家游”、“特色游”、“体验游”等特色资源，对游客有着强大的吸引力。

第三章、项目建设单位基本情况

湖南包围山现代农业发展有限责任公司的母公司湖南九龙经贸集团有限公司是一家以国内贸易、连锁经营、生态农业、地产开发、高新科技、工程建筑等为主体的多元化、综合性民营企业，总部位于湖南省娄底市最繁华的商业中心——氐星路与长青中街交汇处。公司始于1997年创建的九龙商厦，经过10多年的建设与发展，现有总资产20亿余元，商业场地面积达20万余平方米，年经营销售额超过20亿元，在2006年的湖南省私营企业百强排名榜上位列第17位。目前，集团辖四大管理部门，三大事业部19家子公司，组织机构清晰，运营监管规范，市场和业务逐步扩大，现代企业制度正逐渐建立起来。
近年来，公司全面贯彻落实科学发展观，坚持“利义天下，造福大众”的企业宗旨，发扬“务实创新，和谐共赢”的企业精神，不断开拓进取，开发了一批符合国家产业政策、市场前景广、就业容量大、社会效益佳的项目，已形成一业为主、多业并举的产业经营模式：一是房地产业，包含房地产开发及工程建筑、市场开发、广告装饰等产业；二是物业产业，有物业管理、酒店经营管理等；三是农业产业，包括科技农业开发、种植养殖、园林绿化工程、农产品市场、休闲农业、旅游开发等产业；四是国内外贸易，涉及钢材、矿石、煤炭、白酒、造纸原材料、鞋业零售等产业。至2009年，公司已达年营业生产总值20亿元，创利税1.5亿元的规模；拥有农业综合用地5000余亩，商业经营场地面积20万平方米；公司员工1000余人，辖区内经营业主3000余户，安置从业人员1.1万余人，为拉动区域经济发展、促进社会主义新农村建设、解决下岗职工与大学生就业、构建和谐社会做出了积极贡献。

董事长萧正滔同志是湖南涟源人，1971年5月出生，研究生，高级经济师，特级国际职业经理人.他先后就读于湖南财经学院、湖南电大、湖南师范大学，目前在清华大学攻读工商管理博士学位。创业期间，先后获“中国杰出企业家”、“全国优秀青年企业家”、“第五届湖南十大杰出经济人物”、湖南省青年企业经营者“鲲鹏奖”、“全国帮扶青年创业计划先进个人”、“湖南省第四届再就业带头人”、“首届湖南省优秀青年民营企业家”、“全省关爱员工优秀民营企业家”、娄底市“优秀中国特色社会主义事业建设者”和“捐资助教模范”等荣誉称号。萧正滔同志是湖南省第十届、十一届人大代表，娄底市第二、三届人大常委会委员，娄星区八届人大常委会委员，湖南省青联常委，湖南省工商联常委，湖南省青年企业家协会副会长及娄底市青年联合会副主席。
为促进本项目实施，现以九龙集团下属农业产业化龙头企业九龙科技农业有限公司为投资主体,并吸纳社会资源专门组建了本公司——湖南包围山现代农业发展有限责任公司（以下简称“包围山农业公司”），法人代表颜正坚，注册资金500万元，注册地点湖南省涟源市桥头河镇余中村。

项目依托省级森林公园——包围山森林公园的优质资源，开展核心景区包围山森林公园的资源保护、整体开发和以此为依托的周边村镇休闲观光农业的综合开发等工作。经营范围包括优质种苗的研制和培育；无公害蔬菜、中药材（政策允许的）、苗木、花卉、水果的生产、销售；特种养殖；农产品（除国家规定的专项产品）深加工；农产品交易市场开发，农产品物流业务的开发；保健品的开发；生态旅游休闲业的开发；农业设施技术工程及农业生产资料销售等。

第四章、市场分析

4.1需求分析

近年来，随着生活水平的提高，越来越多的城市居民开始在紧张的工作之余，将目光投向农村，寻求一种有别于城市的静谧、安逸、健康的休闲方式，以达到亲近自然、放松心情、返璞归真的目的。同时，广大农民为应对日益加剧的人多地少矛盾和剩余劳动力转移困难等方面的挑战，开始尝试依托农业田园景观和自然生态环境开拓新的增收致富渠道。

正是在这样的宏观背景下，依托民间力量，以休闲农庄、度假山庄等为主要形式的乡村休闲旅游业，从无到有逐渐发展起来。从省内已有休闲农业的发展形势来看，休闲农业以其健康、休闲、低廉等优势牢牢占据了省内旅游市场的相当一部分份额，尤其是短期的如周末游等旅游方式中，休闲农庄特色游大放异彩。

据湖南省农办对34个县（市、区）初步调查统计，到2008年底，全省年营业收入50万元以上的休闲农业企业有4000多家，大大小小“农家乐”有20000多家，从业人员23万人，拥有养殖水面、种植基地100多万亩，全年接待游客2900万人次，实现营业收入38亿元，同比增长26.7%。农庄经营规模不断扩大，品牌农庄越来越多，全省三星级以上农庄由2006年的87家增加到192家，目前全省五星级休闲农庄有86家，并涌现了千龙湖、绿色大地、百果园、大明山庄、梦里故乡、浩博农庄、酃湖度假村等一批年经营收入突破1000万元的大型休闲农庄。

娄底作为一个迅速发展的工业城市，生活节奏日趋紧张，“休闲农业”这一休闲旅游方式也正日益收到民众的欢迎。抽样调查显示，有13％的受访者已进行过“休闲农业”形式的旅游消费，近八成的受访者对这种新型的旅游方式表示欢迎和向往，说明“休闲农业”在娄底有着旺盛的生命力和市场发展空间。

4.2娄底休闲产业特点及发展潜力

4.2.1、据调查，娄底本地居民平时的休闲活动包括自发出游、踏青、采风等活动，由于缺乏休闲娱乐旅游之处而被压抑的这部分市场需求将在包围山休闲农业建成后得到极大的释放，娄底本地市民将成为项目客源最主要的一部分。

4.2.2、近年来，娄底经济发展呈现加速趋势，商贸流通活跃，因各种公务、私事而进行会议接待、休闲娱乐旅游等的活动将成为包围山休闲农业的重要客源。

4.2.3、项目建成迎客后，将会吸引许多原籍娄底现今在外地工作生活的娄底老乡，他们大多属于精英移民和财富移民，经济收入丰厚、文化程度较高，对家乡的文化有更多的认同感和自豪感。家乡旅游业的发展必定会吸引他们及其家人、朋友、同事和亲戚，这个市场不可小视。

4.2.4、就旅游距离远近、旅游时间长短而论，近距离一日游是国内旅游适销对路产品。快捷的高速公路网络（京珠、上瑞高速公路）为打开周边市、县的市场提供了便利，1-2小时的车程的短距离势必激起长、株、潭、衡等地区广大旅游者个人自助和举家驱车出游的热潮。

4.2.5、由于娄底地理位置上的优势以及交通线路汇集，包围山将成为周边市、县乃至全省大旅游圈的一环，十分有利于吸引长、株、潭、衡、南岳旅游区、水府庙旅游区、新化梅山龙宫、曾国藩故居、紫鹃界梯田等旅游区及周边凤凰古城、张家界景区等客源，具有发展中转旅游和过境旅游市场的潜力。

4.3重要客源市场分析

4.3.1、娄底本地市场

2009年娄底GDP达334亿元，人均GDP8247元，本地居民有外出旅游的需求，且有一定的支付能力。对于本地的旅游景点有参与兴趣，并极有可能重复消费。包围山休闲农业区距娄底、涟源城区均不到20分钟车程，既能达到“出城游”的独特体验，又不会因车程太远而太过劳累，将越来越彰显其独特的优势和价值。本市境内游客是包围山休闲农业的核心客源市场，是急需稳定扩大的市场，可重点发展休闲、度假、教育、观光游。

4.3.2、长、株、潭、衡市场

2009年，长、株、潭、衡城镇居民可支配收入分别为13924元、12455元、10944.9元和8373.9元，具有较强的支付外出旅游的能力。此外，整个长株潭衡及娄底地区文化一脉相承，这些地区的居民在区域文化上有着较强的认同感，容易产生共鸣。在交通方面，高速公路互通将旅程缩短至1-2小时左右，因此，只要科学整合，深入挖掘文化底蕴，包围山极有可能成为长株潭衡地区广大旅游者所青睐的品牌旅游地。

4.3.3、其它客源

除上述两大客源外，周边花明楼、韶山、湄江、大熊山等旅游景点也有部分分流客源，项目对本地农村居民及来娄的商业、务工人士也有较大的吸引力。综合而言，其市场预测保守估计在３万人次／年以上，具有广阔的市场前景。

第五章、建设方案

5.1、拟开展服务项目

（１）餐饮——吃农家饭

（２）住宿——住农家院

（３）体验——做农家事

（４）休闲——享休闲农庄

项目集观光、休闲、体验、人文、景观为一体。开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔菜、赏花、采茶，尽享田园乐趣；开辟农家乐、休闲垂钓、水上运动、拓展培训等项目，让游客放飞心情，体验乡土情趣；花香鸟语、绿茵滴翠、环境幽静，将成为娄底民众商洽、休闲、娱乐、会议、度假的理想场所。

5.2、建设内容

项目主要依托包围山森林公园，重点对沿涟水河石狗大桥至秦古寨两岸进行休闲观光农业综合开发。

用地情况及主要建设内容:

租地：2000亩

预征地: 800亩

利用公共水域（涟水河）: 700亩

道路建设：3000ｍ

总占地面积：2800亩

1、农业综合开发：包括园林苗木的工厂化育苗、以合作化组织形式带动农民种植、加工特色农产品。开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔菜、赏花、采茶，尽享田园乐趣。

总用地建设：1200亩

2、涟水河综合利用开发：在700多亩水域中进行淡水鱼围网养殖或网箱养殖，水鸭、草鹅山羊等养殖。

其中主要项目：鱼塘占地120亩，养殖鸡、鸭、草鹅共30000只。

总占地面积：700亩水域及河滩

3、休闲农业：开辟农家乐、休闲垂钓、民俗村等项目，休闲马会、开心农场、青少年动植物教育基地、水上运动、野外拓展训练基地等体验乡土情趣。

其中主要项目：马会项目占地150亩，马80匹；民俗村占地5亩；野外拓展基地100亩；青少年动植物教育基地15亩；农家乐100亩；休闲中心155亩。

休闲农业占地550亩

项目总投资2.6亿元

总用地建设:2800亩

主要为休闲娱乐设施的建设，兼具种植、养殖功能，主要建设内容包括：

（1）房屋主体建筑工程（见下页表）

（2）园林绿化工程，包括：绿化苗木栽种，如桃树、红枫、柚子、杜英、杜鹃、红继木、马尼拉草、金叶女贞、丛竹、桂花、杨梅、柳树等。绿化地平整。

附属设施建设，如园路、花坛、亭子、水池、池塘、水塔等。

基建项目

数量

占地面积（亩）

商务休闲会所、生态酒店

200

乡村高尔夫练习场

500

钓鱼场

120

人工沙滩浴场

跑马场

200

综合运动场

温泉馆

户外拓展基地

400

农事体验区

300

新农村建设

100

景观寨门、寨楼

员工住宿楼

主要基建项目表

（3）景观林荫道与沿河风光带建设

园区主干道设桃树夹道栽培，即景观林荫道。涟水河河堤较宽，沿河岸修建风光带，可以进行加高加固，筑堤、防洪、亮化，设码头一个，休闲餐饮农家28处，垂钓区一个。在风光带上游客既可以观赏涟水河两岸美丽的自然风光，还能享受独具风味的农家特色餐饮，同时也可怡然垂钓，享受静谧的乡村生活。

（4）种植、养殖区

百果园

利用主干道两侧山地共300亩，进行无公害水果栽培，包括：

桃（夹道桃花林风光带）：85亩

杨梅：65亩

奈李：65亩

枇杷：65亩

百果园兼具观光、娱乐及经济功能，不仅是农庄的一道靓丽的风景，还可以让游客亲手采摘水果，体验田园乐趣。

淡水渔场

利用已有的山塘7眼，合理开发进行淡水鱼养殖，并在此基础上建设钓鱼基地，水源为天然山泉水和地下水。包括：

1、淡水鱼塘：3眼，共60亩，主要进行鲤鱼及青、草、鲢、鳙四大家鱼养殖，采用混养技术以青草、蔬菜废叶及家禽家畜粪为饲料精心养殖。

2、特种渔业：3眼，共30亩，分别为团鱼塘、龙虾池及鳄龟塘。

3、特色养鱼池：1眼，共30亩，集特色鱼种养殖与观赏与一体，主要开展桂鱼、红鳟鱼、三文鱼等珍稀鱼种。

第六章、进度安排

项目建设分期进行

第一期2010年—2011年，总投资2.6亿元。

建设内容：主体工程建设：生态鱼塘建设；马会项目建设；休闲商务项目建设

基础设施建设：水电、道路修建；办公楼；员工宿舍。

第二期：2011年—2012年，总投资2000万元。

建设内容：种养殖基地建设；休闲娱乐设施建设

包括:牲畜养殖场；无公害蔬菜基地；百果园。

第七章

组织管理结构与人力资源配置

7.1工程项目管理

建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，

需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务‘这种须知应该有与项目管理相应的功能、经验，能够为业主提供优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。

为确保项目顺利进行，成立独立的项目法人，负责项目的建设和经营。项目法人采用有限责任公司的形式。

7.2组织管理结构

采取直线式职能制，实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。下设生态园区办公室、财务部、人力资源部、保卫消防部、环卫部、市场营销部、中央商务区管理部、生态农业观光区管理部、宗教文化展示区管理部、户外运动休闲区管理部.

公司组织构架图

总经理：负责主持中心全面工作；

行政副总经理：分管办公室、财务部、保卫消防部、环卫部、修缮部、人力资源部；

经营副总经理：分管市场营销部、中央商务区管理部、生态农业观光区管理部、宗教文化展示区管理部、户外运动休闲区管理部；

办公室：负责中心日常接待、对外协调、车辆管理、一般园内设施维修，文电收发传送等工作；

财务部：负责内部财务计划制定、财务管理、会计事务、资金调度（包括融资操作）及外部收费管理；

人力资源部：负责园区行政、人力资源管理、职工技术培训等工作，制定薪资方案；

保卫消防部：负责维持景区正常秩序、日常环卫、防火安全等；

环卫部：负责维护景区内停车场、广场、林道、公路、民俗文化街道等日常卫生、垃圾清运、田园及绿地管理等；

市场营销部：负责市场行情、产品定位、营销计划、旅游策划、广告宣传等；

中央商务区管理部：包围山生态度假酒店、娱乐中心会议培训中心、游泳池等管理；

生态农业观光区管理部：负责蔬菜园、百果园、农家采摘园、优质苗木种植基地管理；

宗教文化展示区管理部：负责

户外运动休闲区管理部：负责户外运动场、户外拓展训练、小型高尔夫球场管理。

第八章投资估算与资金筹措

8.1估算范围及依据

8.1.1估算范围

按照项目建设方案和建设内容，分区对具体建设内容按有关标准和实际情况逐一估算。（包括包括绿化工程、安全卫生与环保、娱乐设施、服务设施、基础设施）。

8.1.2估算依据

1.国家发改委i、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改委投资【2006】1325号）；

2.土建工程：以《湖南省2001建筑工程概算定额》为依据，并参考当地同类工程建造价格估算指标进行概算；

3.预备费用按照工程费用总额的5%进行计算；

4.仪器设备以厂家报价和市场询价估算；

5.建设期利息按照央行公布的5年期贷款基准利率4.05%进行计算。

8.2投资估算

项目投资包括固定资产投资和流动资金估算。

8.2.1固定资产总额估算

本项目的建设投资由建筑工程费、土地征用及租赁费、设备购置费、工程预备费、工程勘察设计费、建设期利息和培训等其他费组成（详情见附表1、2、3）。

1.建筑工程费

生态农业园区功能区设施建设已基本完善，需要投资16324.5万元。

2.土地征用及租赁费

包括租地费、征地费和上缴规费。经估算，租地2000亩，费用均价0.05万元/亩.年，租赁期为50年，建设期2年；征用土地800亩，费用均价为2.0万元/亩。本项投资额共计1700万元。

3.设备购置安装费

包括信息平台、给排水、消防、电力、通讯等所需设备的购置，需要投资320万元。

4.预备费

按工程费用总额的5%进行计算，需预备费816.23万元。

5.工程勘察设计费

按工程费用总额的2%进行计算，需预备费326.49万元。

6.其他费

包括培训费及宣传广告费和其他客户费等，估算为200万元。

7.建设期利息

本项目全部投资资金来源主要是由自有资金、银行贷款和国家扶持资金组成。本项目建设需向银行贷款10000万元，利率按最新央行公布的4.05%计算，建设期利息为405万元。

本项目固定资产投资为19752.22万元。

8.2.2流动资金估算

流动资金属于铺地性质的流动资产，它将被长期占用，只在项目终结年一次性收回，一般采用公司自筹方式解决。

本项目可行性研究报告按照行业流动资金占用比例估算项目建设流动资金投资估算，一般情况下，本项流动资金投资额约为1000万元。

8.2.3项目总投资

项目总投资=固定资产投资+流动资产=19752.22+1000=20752.22（万元）

8.3资金筹措

8.3.1企业自筹

企业自筹16459.84万元，用于固定资产投资15459.84万元；流动资金投资1000万元。在建设期内由于试运行，会产生一定利润，可满足企业一部分自筹资金。

8.3.2银行贷款

申请银行贷款10000万元，全部用于固定资产投资。

8.4投资计划

项目建设期1年，项目资金分两年投入。第一年投入15459.84万元，其中新投入流动资金500万元；第二年新投入流动资金500万元。

第九章、财务分析

9.1评价依据

本报告依据国家颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二天）》及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。

9.2 基本数据

9.2.1计算器的确定

项目建设期1年，项目计算期拟定为10年，其中第一年为建设期，第二年全面进入生产营业。

9.2.2 生产负荷预测

第一年生产负荷80%，年营业额5632万元。

第二年生产负荷100%,年营业额7960万元。

9.2.3 收入预测

项目建成投产后，年营业经营收入7960万元。

中央休闲商务区：4000万元/年；

生态农业观光区：2310万元/年；

户外运动区：1020万元/年；

户外休闲区：400万元/年；

民俗文化景观区:100万元/年；

其他：110万元/年。

9.2.4总成本费用估算

总成本费用估算按10年合计计算。

1、水电费：估算490万元；

2、环保费：估算1078万元；

3、维修维护费：估算为784元；

4、工资及福利费：估算为5174.4万元；、

5、折旧及摊销费：估算为3096.11万元；

6、育林费：估算为686万元；

7、财务费（利息）估算为1761.75万元；

8、管理费：估算为401万元；

9、不可预测费：估算为2744万元；

10、消防费：估算为490万元；

11、苗木购置费：估算为7840万元；

12、游客保险费：估算为980万元；

13、其他费用：估算为1568万元。

总成本费用（包括建设期1年）估算27093.26万元。

9.2.5报表编制

1、土建工程投资估算表；

2、设施设备投资估算表；

3、固定资产投资估算表；

4、经营收入估算表；

5、总成本费用表。

6、固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表；

7、贷款还本付息清偿能力分析表；

8、损益表；

9、现金流量表。

9.3 财务分析

9.3.1 税金和税后利润

利润总额=销售总额-总成本-营业税金及附加。

企业所得税=应纳税所得额×税率。

税后利润=利润总额-企业所得税。

1、税金：

销售税及附加按销售收入的3%计算（按税法规定税率为8%），所得税按利润总额的15%计算（按税法规定税率为33%）。公积公益金按15%提取。

本项目10年为国家创所得税7179.03万元，销售税及附加2318.16万元，合计为9497.2万元，年平均税收949.7万元。

2、税后计算期利润为40681.2万元，年均4068.1万元。

9.3.2财务分析评估

1、投资利润率、投资利税率。投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年平均利润总额或年利税总额与项目总资金之比。

根据损益表可知：

年均利润 4068.1

投资利润率=—————=—————×100%=15.96%

总投资 30547.8

年均利税+年均税收 4284.5

投资利税率=———————=————×100%=19.89%

总投资 30547.8

2.财务内部收益率（FIRR）、财务净现值(FNPV)/财务内部收益率（FIRR）是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：

Σnt=1(Ci-Co)t(1+FIRR)-t=0

式中：CI—现金流入量

CO—现金流出量

（CI-CO）t—第t年度的净现尽流量；n—计算期

财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式为：

FNPV=Σnt=1(Ci-Co)t（1+ic)-t

式中：ic—基准收益率或设定的折现率，本项目取8%。

据现金流量表（附表9）可知：

税前财务内部收益率为30%，财务净现值为4987.1万元（折现率10%）；

税后财务内部收益率为26%，财务净现值为4071.9万元（折现率10%）；

3、投资回收期（PT）.投资回收期是以项目税前收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：PT=(累计净现金流量开始出现正值年份数-1)+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）

据现金流量表（附表9）可知：

税前投资回收期（含建设期）=4.28年;

税后投资回收期（含建设期）=5.3年。

4、贷款偿还期。据贷款还本付息（附表7）计算贷款偿还期为6年（包括1设期）。

9.4财务不确定分析

9.4.1盈亏平衡分析

以营业收入水平比表示的盈亏平衡点（BEEP），其计算公式为：盈亏均衡点=（固定成本/营业收入-营业税金及附加-可变成本）×100%=31.57%

计算结果表明，项目经营收入只要达到预计收入额的31.57%就可保本。

9.4.2敏感性分析

该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收期的敏感性分析。从分析的情况看，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。

9.5结论

该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合娄底市、涟源市旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善涟源市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。

从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。

第十章、社会效益分析

1、有利于促进农民转移就业、增收致富

项目所在区人民大多受地域和思想的限制，发展农业的科技含量较低，农民广种薄收，毁林开荒现象严重。那么，如何能够找到一条在短时间内既能发挥生态效益，又能靠山地生存的农户脱贫致富，并能让广大农户所接受的有效途径已摆在当地政府面前，为此，建设一个集高效养殖、传统、优势种植、生态环保、旅游观光于一体的生态农业综合开发基地，可以有效地起到示范作用，带动农户转变观念，提高科技水平，迅速走上一条可持续发展的生态高效农业建设新路，为发展农村经济，增加农民收入作贡献。

现代农业产业是传统农业与现代旅游业的最佳结合点，为农民利用农田、农舍和山水生态资源发展民营经济提供了有效的载体，不仅有助于盘活农户家庭的闲置资产，拓展农村资源的功能，促进农业向上兼容，而且有助于降低农民进入非农产业就业的门槛。休闲农业需要大量的生产工人、服务人员和管理人员，能够使农民就近就地转移就业，增加收入。如怀化中方县的荆坪村有428户，1640人，2001年以来发展休闲农业，已接待游客150多万人次，实现收入7000多万元，人均4.79万元。可见休闲农业是促进传统农民尤其是山区农民增收致富的很好途径。

2、有利于加速高效生态农业的发展，提升农村产业层次

首先，现代农业产业是依托农业发展起来的休闲旅游产业，“玩在农家”是“现代农业”旅游的核心内容，为游客提供丰富、特色、新鲜、优质、安全的农产品是“现代农业”旅游的重要卖点。它的发展有助于带动部分农民专业从事以休闲农业、休闲旅游业为服务对象的特色农产品种养和加工业，促进农民分工分业；有助于加快农产品的就地销售，为特色农产品走向市场开辟了新的渠道；有助于增强农户的资源节约意识、环境保护意识和食品安全意识，促使其发展绿色、安全、可循环的集约型农业。其次，它的发展拓展了农业的功能，为农业向二、三产业延伸开辟了通道，实现了农业由单纯提供农产品向提供生态、文化、休闲产品的转化升级；打破了农村三次产业的界限，促进了农村三次产业的融合，带动了农产品加工、销售和农村商贸旅游、餐饮服务等行业的发展，增强了农村三次产业的综合发展能力。

3、有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务内涵

项目充分利用农村丰富的自然人文资源，把旅游产业延伸到农村区域，迎合了人们返朴归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游内容，增加了旅游产业的供给层次，为游客提供了更多的消费选择。同时，项目还适应了旅游市场迅速扩大的趋势，加快了民间资本向旅游产业的渗透，加速了民营旅游业的崛起，拓宽了旅游产业的服务半径，增强了旅游产业的接待能力，对城市旅游市场构成了有力的补充。

4、有利于实现城乡一体化

本项目作为一项沟通城市与农村、市民与农民、农业与休闲旅游业的复合型产业，它的发展充分体现了以工促农、以城带乡的要求，既为城市居民提供了了解农业、贴近农民、认识农村的机会，也为增进农村居民对现代文明的了解和认知提供了平台，促进了城乡交流。大量涌入的城市游客在为农村消费市场注入活力的同时，将先进理念、城市文明、市场意识和生活新风带到了农村，并在潜移默化中更新了农民的思想观念，提高了农民的民主法制意识、市场竞争意识、科技文化素质和思想道德素质，推动了农村的开放和进步。同时，项目的建设将农户的经济利益与农村的环境保护联系起来，有助于增强农户的资源节约意识、食品安全意识和环境保护意识，促使农民形成集约高效的生产方式和健康文明的生活方式，使其更加自觉地节约利用资源，提高资源的利用效率；更加自觉地运用绿色、高效、可循环的农业技术，发展高效生态农业；更加自觉地控制和减少污染物的排放，保护农村生态环境，促进社会主义新农村建设。

5.休闲农业促进了农村生态建设和民俗文化的开发与保护。

以往农民不知道村里的原生态景观和民俗文化还能“变钱”，而发展休闲农业使农民尝到甜头之后，他们便自觉地参与到生态环境和民俗文化的保护和建设中来，形成了开发利用与保护的良性循环。一些以民族风情为特色的休闲农庄，对当地的民俗文化都起到了很好的传承作用。如“金土地”、“梦里故乡”休闲农庄的创办，对保护了该区域内的原始森林都起到了十分有效的作用。

近年来旅游业发展迅速，旅游、休闲、度假消费日益增长，人们的旅游消费观念日益更新，旅游业已成为世界增长速度最快的一个成长型产业。随着人们对经济社会发展视野的拓展，旅游业的内涵大大丰富，与其他产业关联度大大提高，发展旅游业已经成为提高城市竞争力的重要途径。旅游休闲作为现代服务业的一种重要形式，对于区域经济发展以及城市形象提升具有特殊重要的意义。娄底地区地处山区，气候四季分明，‘夏无酷暑，冬无严寒’，山、水、城等旅游景观资源很融洽地组合在一起，又是美食之乡。建立观光旅游、休闲旅游、商务旅游、文化旅游等多层次的旅游体系，逐步将旅游经济影响的乘数效应最大限度放大到国民经济与区域合作体系之中，成为区域经济发展最强劲的推动力之一。据资料预测，未来湖南长株潭三区一体化建设对周边地区经济的推动力巨大，娄底及涟源作为周边地区无疑在未来有相当大的发展前景，借助资源环境优势，大力发展休闲旅游产业。

长株潭一体化经济产业的层域推进

随着三城一体化建设，地区内铁路、高速公路大型区域交通设施的建设，在原有区域发展格局的基础上进一步走向网络化发展，区内各城市、空间板块的经济产业逐步趋于一体化，为整体参与全球和区域分工提供良好的条件。区域一体化协同发展也测试长沙、株洲、湘潭、娄底等大都市区的商务职能、休闲职能等进一步向纵深地带延伸，为区域内广大城镇提供了功能完善、提升和优化的必要条件，一些自然人文资源优越但局限于原有交通瓶颈的市镇将得到跨越式发展的历史机遇。

区域高端商务休闲设施较缺乏

随着长株潭区域社会经济发展水平的全面提升，再加上国际化、全球化发展的渗透，区域内商务需求得到极大刺激，大量的商务洽谈、商务谈判、商务休闲等需要不同类型、不同特色的商务设施予以实现。而长株潭以及娄底等大都市内部由于城市建设和自然环境的限制，商务设施缺乏休闲品质，虽然配套设施良好，但仍无法满足多元化的商务需求。以商务酒店、体育公园、商务会所为代表的高端商务休闲方式在国外商务活动中占有极大的比重，但我国则仍处在初级发展阶段。最近虽然有大量的相关项目动土建设，但是对于内陆城市而言，一方面缺乏国际化先进经验，另一方面如何将国际经验本土化，结合当地资源创造高品质的休闲项目是项目的重点。

项目位置范围

规划用地位于湖南娄底市与涟源市相邻的包围山森林公园内，包围山森林公园位于涟源市桥头河镇、石马山镇、渡头塘镇三地交界处，相邻娄底、涟源城区，娄涟公路从旁经过，涟水河蜿蜒其中，本次规划用地就位于余中区涟水河两岸，规划面积约2800亩（不含涟水河规划段公共水域面积800亩），其中包括综合农业基地，酒店，商务会所，体育公园等用地

.区域条件评述

邻长株潭地区，整体经济支持较为强劲

包围山森林公园度假区项目位于娄底市西北侧，现距娄底市区车程30分钟，未来规划途径包围山的规划道路至市区车程仅10分钟，位于湖南长株潭三城辐射范围以内，娄底市位于长株潭西侧，距湖南省府长沙155公里，距湘潭100公里，距株洲125公里。距离毛泽东故乡韶山也仅距60公里左右，目前有S209、S312以及上瑞高速公路和铁路过境，湖南省整体经济相较江浙、上海、广东其他省份还有一定程度差距，随着湖南交通基础设施不断筹建和投入，娄底整个区域迎来较为良好的发展契机，逐渐有机会作为长株潭三成后花园以及连接湖南省内西部，北部和南部的中心节点，未来良好的发展契机也为包围山森林公园度假区的开发运作提供了有利的基础条件。

对外联系较为便捷

根据规划，未来包围山森林公园度假区项目主要的区域性进入通道主要集中在包围山森林公园东北侧规划道路，以及南面现有道路，由于用地为东西狭长状，因此基地入口处可放在东北侧规划道路以及东南侧，内部道路顺山势东西向布置，总体上看，本项目对外交通联系较好，与周边道路能够有效的连接，利于区域性服务对象的快速直达。