关于土地价值应否计入房产原值征收房产税的思考

字体: 小 中 大 | 打印 发表于: 2010-7-15 21:25    作者: 阿斯兰    来源: 房地产会计网

关于土地价值应否计入房产原值征收房产税的思考
牛春娟      李洁

　　近年来，随着社会经济的持续增长，国家对城镇基础建设的不断完善以及我国第三产业的蓬勃兴起，房产税税源规模日益扩大，房产税从原来的小税种逐渐成为地方税收收入的重要来源之一，但是现行的房产税条例是国家1986年颁布实施的，已经运行了20年，房产税条例已经不能适应现在的社会经济的发展。从近几年房产税的实际征收工作中，发现现行房产税条例规定中存在着缺陷和不足，例如根据现行房产税条例的有关规定，房产税是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，财税地[1986]8号文件进一步明确：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。在房产税开征之时，国有土地都是划拨、无偿使用，企业对土地不作帐务处理，土地价值不构成房产价值，因此不需要缴纳房产税。随着国有土地出（转）让方式的改革，国有土地由行政划拨改为有偿使用，那企业对土地价值是如何进行帐务处理的？是否计入了房产原值？近期，我们带着这个问题对土地价值是否计入房产原值征收房产税的问题进行了调研。
　　一、调查现状
　　从调查结果看，只有购买商品房的企业，商品房房价中包括了土地价格，土地价值就作为了企业房产的入账价值，与房屋一并缴纳了房产税。企业在购入或以支付土地出让金方式取得的土地上建造房屋的，有两种情况：一种情况是执行《企业会计制度》之前，企业是将土地价值计入“无形资产”科目，根据财会[2001]43号文件规定：执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。因此土地价值不构成房产原值，不缴纳房产税。另一种情况是执行《企业会计制度》以后，根据《企业会计制度》第四十七条规定“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按会计制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本”。由此可见，土地价值应当与房屋建造成本一并作为计征房产税的计税依据，缴纳房产税。但在实践中，大部分企业将新建房屋所占用的土地使用权价值未计入房产原值，而是单独计价进行摊销，减少了房产税计税依据，少缴了房产税。
　　二、存在问题
　　第一、土地与房产一并征收房产税，与房产税的立法目的不一致。在我国目前的税法体系中，国家对房产和地产是分别调节，也是分别征收的，房产税是国家对纳税人拥有房产或因房产取得收益征收的一种财产税。对土地而言，我国土地制度实行的是社会主义公有制，任何单位只有享有土地的使用权，而没有所有权，不属于企业长久拥有的资产，而只是国家的资源。因此土地价值计入房产原值征收房产税，与房产税的立法目的不一致。
　　第二、计税依据设计不合理，造成现行的房产税征收中存在同类房屋的税负不均现象。房产税的计税依据有两种：一是自用房产依照房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据；二是出租房产以房产租金收入为计税依据。目前这种片面依赖房产原值方法核算计税依据的方式，导致现行的房产税征收中存在同类房屋的税负不均现象，例如同等建筑规模的房屋，属新征地建造房屋的房屋造价中含土地价值，而在原有土地或无偿划拨的土地上建造房屋的房屋造价中不含土地价值，造成新建地同等规模房屋原值存在着差异，从而使房产税税负不均。
　　第三、计入房产原值的土地价值标准不统一。根据《企业会计制度》第47条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”结转的土地使用权账面价值是指与在建工程相关的土地价值，还是将全部拥有土地使用权的账面价值转入在建工程没有明确规定，导致计入房产原值的土地价值标准不统一。例如房产周围如有大面积绿化地，是否一并征收房产税。
　　第四、土地价值计入房产原值征收房产税与现行土地使用税存在重复征税。主要体现在对课税对象的重复征税，即对内资企业的同一项财产（土地）进行了双重征税，既对纳税人以土地的价值计入房产原值征收房产税，又对纳税人以其实际占用的土地面积为计税依据，征收土地使用税。
　　三、几点建议
　　为了加强税收征收管理，保障国家税收收入和地方财政收入，促进经济和社会主义现代化建设的发展，笔者就土地价值应否计入房产原值征收房产税提几点粗浅看法：
　　第一、对以不同方式取得的土地，无论纳税人如何进行帐务处理，其房产计税价值中都应包括房屋所占用的土地使用权价值。对购置的不需要建造直接可使用的房产，按实际支付的价款计算；对新建的房产按建造该项房产达到预定可使用状态前所发生的全部支出计算，其中包括建房征地费用，如土地补偿金、拆迁补偿费、建房手续费等；对在原有土地或无偿划拨的土地上建房的以所占土地面积的评估价值计算；对原有房屋的房产原值加计土地价值计算。从而达到公平计税价值，公平税负的目的。
　　第二、合理确定计税依据，要改变按照房产原值核算计税依据的方式，统一按房产评估价征税。房产评估价是指房产在评估时的市场价格，由专门的房产评估机构进行评估，可以每隔3年～5年评估一次，这样能够准确反映真实的税基，从而保证房产税税收收入随着经济的发展也得到相应的增长，提高房产税占税收总收入的比重。
　　第三、应根据现行实际情况对房产税纳税义务人、计税依据等房产税条例政策进行及时修订，使房产税税源能够真正转化为税收。
　　第四、将房产税和城镇土地使用税合并为一个税种，现行的土地使用税是以纳税人实际占有的土地面积为计税依据，实行定额税率，达不到合理节约使用土地，提高土地利用效率的目的，也不能有效地调节土地的级差收益。因此，将两个税种合并为一个税种，统一征收房地产税，有利于公平税负、平等竞争，也有利于方便税收征管和加强监管。