西安交通大学面积:地价应计入房产原值缴税

地价应计入房产原值缴税

财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

根据财税〔2010〕121号文件规定，自2010年12月21日起，地价要按规定计入房屋价值缴纳房产税。之前，财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）第十五条同时废止。

虽然财税〔2008〕152号文件与财税地字〔1986〕第8号文件关于房产原值确定问题的规定表述不同，但基本原则是计缴房产税的房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

2007年1月1日率先在上市公司执行的《企业会计准则第六号——无形资产》应用指南对土地使用权的处理作出规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。难以合理分配的，应当全部作为固定资产。房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

2001年1月1日开始执行的《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

执行《企业会计准则》的企业，除房地产开发企业外，企业会计账面房产原值一般不包括土地使用权的价值。因此，2007年1月1日~2010年12月20日，取得土地使用权支付的价款可以不缴房产税。财税〔2010〕121号文件发布后，自2010年12月21日起，取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等要计入房屋原值缴纳房产税。

执行《企业会计制度》的企业，因房屋原值中包含土地使用权的摊余价值，因而土地使用权的摊余价值和开发土地发生的成本费用等一直作为房屋原价的组成部分，计算缴纳房产税。所不同的是，自2010年12月21日起，宗地容积率低于0.5的，要按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价缴纳房产税。

假定某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。

2009年应缴纳房产税＝1050000×（1－30%）×1.2%＝8820（元）。

2011年按上述政策规定，计缴房产税的房屋原值要进行调整，将地价计入其中，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。 缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000(元)。 应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600(元)。

假设公司上宗土地于2006年1月办妥征用手续，办公楼于2006年12月建成投入使用，土地面积按办公楼的垂直截面积500平方米计入房屋价值，其他条件不变。按《企业会计制度》规定，相应土地使用权已摊销1年，土地使用权的摊余价值计入房屋原价中。

2006年12月摊入房屋原值的土地使用权＝150×500×（50－1）÷50＝73500（元）。

2007年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋73500＝1123500（元），应缴房产税＝1123500×（1－30%）×1.2%＝9437.40(元)。

财税〔2010〕121号文件发布后，按规定宗地容积率低于0.5的，要按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价缴纳房产税。

2011年缴纳房产税的土地使用权＝150×500×（50－1）÷50×2＝147000（元）。

2011年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋147000＝1197000（元），应缴房产税＝1197000×（1－30%）×1.2%＝10054.8（元）。

（来源： 中国税务报）