九乡新闻网铜箔胶带 pet布导热:《民事取证方略
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 06:21:34
字号：大 中 小 对己方有利的证据材料对方拒绝提供怎么办？
滕威
[取证背景]
2003年11月3日，某房地产公司与某银行签订《房屋预售协议》，约定：合同签订之日，银行向房地产公司支付购房款60万元。同日，房地产公司致函银行，称：定金60万元划入某实业公司在你行的帐户用于还贷款。当日，银行从自己的帐户上，划款60万元到某实业公司的帐上。此后，双方又于2004年12月7日签订《商品房预售合同》，其主要内容为：银行购房的总价款为225万元；从合同签订之日起至2005年5月，分次还清；还约定了双方的违约责任等。合同在第23条又用手工添加了补充约定：双方之间其他协议的结算条款一律无效，以本协议为准；以银行实际汇入房地产公司帐户并出具财务收据进行结算；帐外付款，房地产公司一概不认。双方均未在手工添加处盖章。
合同签订后，房地产公司将房屋交付给了银行。银行支付房款110万元。后双方因对银行于2003年11月3日划拨60万元给某实业公司的行为应否认定为银行所付房款问题发生争议。房地产公司遂诉至法院，请求判令银行支付下欠的购房款60万元，并承担违约责任。
被告某银行认为，其已经将购房款60万元，划入房地产公司指定的收款单位某实业公司的帐户。而且，2004年12月7日的《商品房预售合同》系房地产公司在2004年11月7日《商品房预售合同》上单方添加第23条内容并涂改落款时间而来，有原告出具的《承诺书》可以证明。
原告房地产公司未能提供《承诺书》上所指的2004年11月7日的《商品房预售合同》。
本案中，某银行虽然确实划出了60万元购房款，但是该笔购房款是否属于针对某房地产公司履行的债务，这就涉及到的所签订的合同中第23条是否为单方后添加问题，以及由房地产公司指定帐户划入购房款的行为是否符合约定，这也成为本案争议的焦点问题。尤其对银行来说，其举证负担较为严重，不可轻视。
[方法叙述]
针对某银行的举证责任，某银行提供了以下反驳证据：1、2004年11月7日，房地产公司出具了一份《承诺书》，内容为：某银行于2004年11月7日与我公司签订的《商品房预售合同》完全是为了方便我公司工作需要，归航不承担任何经济法律责任。2、2004年4月，双方签订的《以车抵款协议》，该协议约定：银行以一辆轿车折价35万元抵付购房尾款。该协议签订后，银行将车过户给了房地产公司。3、2004年11月7日双方签订的《商品房预售合同》复印件。该复印件上的23条内容仅是“本合同一式两份，甲方执一份，乙方执一份。”并无人工书写的“双方之间其他协议的结算条款一律无效，以本协议为准；以银行实际汇入房地产公司帐户并出具财务收据进行结算；帐外付款，房地产公司一概不认。”的内容。
[证据分析]
银行虽未提交2004年11月7日《商品房预售合同》原件，但却能够对未提交证据原件的原因作出合理的解释，即用提交房地产公司出具的《承诺书》予以证明，而房地产公司拒不提交《承诺书》中所指的2004年11月7日的《商品房预售合》，在此情况下，应当依照最高人民法院制定的证据规则第75条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，并配合案件的其他证据进行解释和质证。如《以车抵款协议》中出现的35万元的“购房尾款”字眼等。
[方法点评]
我们可以想象，人民法院在审判实践中，一定会遇到许多疑难问题，那么，面对案件实态的纷繁复杂，法官们会如何考虑。其实，法官无非就是遵循逻辑严谨、内容精确、推理前后一致这样一些原则，一般会严格控制并谨慎适用，以保证被推定的事实的客观真实性和结果的公正性。在本案中，某银行对房地产公司持有2004年11月7日的《商品房预售合同》原件的基础事实履行了举证义务。《承诺书》的内容足以证明银行是应房地产公司的要求且是在该公司承诺银行不承担任何法律责任的情况下，才在2004年11月7日的《商品房预售合同》上加盖了公章，《商品房预售合同》实际由房地产公司持有。由此可以确立拒证的当事人确实持有该证据的基础事实。另外，房地产公司在法院履行了告知义务后，仍然拒不提供《承诺书》上所指的合同，且没有说明具有正当的理由。而银行提交的2004年11月7日的《商品房预售合同》复印件第23条中并无“双方之间其他协议的结算条款一律无效，以本协议为准；以银行实际汇入房地产公司帐户并出具财务收据进行结算；帐外付款，房地产公司一概不认。”的约定，若原件与复印件一致，房地产公司依据该约定主张权利，显然不应当得到法律支持。综合判断其他一些证据，即结合当事人于2005年5月签订的《以车抵款协议》，可以得出与拟推定事实相同的结论。《以车抵款协议》签订时间在《商品房预售合同》之后，该协议约定银行以车抵款35万元，此乃总房款225万元扣除已付110万元和争议的60万元后的余额，由此也可以佐证房地产公司当时认可该60万元冲抵了银行的购房款。
从本案中，我们也能够获得一些教训和经验，在从事交易时，一定要注意索取证据材料，尽可能地避免口说无凭现象。当然，要善于将提供证据的责任转移到对方当事人身上，以此解脱自己。要学会在有限的证据资源范围内，尽可能的运用逻辑、经验以及法律来综合判断，力争达到所举的证据都能被法官采信，而被采信的证据又能支持自己的观点，最终达到进行诉讼的目的。
《民事取证方略》——案例二 [原创 2009-11-15 22:49:36]
字号：大 中 小 录音资料能否证明房屋承租人拖欠房租费
滕 威
[取证背景]
2002年11月26日，某服务中心与王某签订房屋租赁协议书一份，约定将某服务中心坐落于市区的120平方米的营业用房出租给王某开办服装专卖店，租期为2002年12月1日至2005年11月底共三年，年租金为20万元，每半年的第一个月付清半年租金，如王某延期交付，每月按年租金的千分之三支付滞纳金。后双方实际履行中将付款方式更改为每季度支付该季度租金。
签约前，王某已经交纳保证金5万元，某服务中心于2002年10月18日开出了5万元的收据。2004年1月，某服务中心以王某拖欠2003年7月至2004年1月的租金共11.6666万元为由起诉到法院，要求王某支付上述租金及滞纳金4200元。
原告某服务中心提出，按照惯例做法，都是先开出收费收据给承租人后再收取租金，2003年9月12日收据开出后，王某一直没有付款。
但被告王某提出：有关租金交纳事宜，以致使自己的妻子金某办理的。并提出自己已经交付了2002年12月至2003年9月的房屋租金，有原告某服务中心开出的行政事业单位结算凭证三张可以证明。这三张凭证的日期分别为：2003年1月29日、2003年7月18日、2003年9月12日，数额分别为：6.6666万元，5万元、5万元。2003年9月以后，所承租的房屋被通知拆迁，租赁合同因此终止，不应当支付2003年9月以后的租金。
本案中，有一个关键的焦点问题，就是原告某服务中心主张被告王某拖欠2003年7月至2004年1月的租金，而被告认为自己2002年12月至2003年9月的租金已经全部交付完毕，并提供了原告方开出的书面收据。那么，被告究竟是否拖欠租金，其举证责任就在原告某服务中心一方，也就是看服务中心能否有证据足以证明，被告提供的收据是自己先开票后收费的习惯造成的，或者证明被告提供的票据是假的，总之，原告某服务中心只有证明被告王某确实欠交租金，才能打赢这场官司。
[方法叙述]
某服务中心工作人员沈某找到王某的妻子金某，就房屋租金问题进行商谈，并对谈话内容进行了录音。沈某在谈话中多次提到王某欠8个月的钱、没有支付2003年7月以后10万元的房租等问题，金某对此没有正面承认，也未作出明确否认，只表示愿意将2003年的房租和2004年的房租合并重新商定。
[证据分析]
本案中，王某提供的某服务中心行政事业单位结算凭证，是其如数交纳2003年7月至2003年9月房屋租金的书面证据。而某服务中心为了证明王某拖欠2003年7月至2004年1月的租金，采取录音的办法，向法庭提供了录音资料。但是，录音的内容中并无实质性内容可以直接证明王某认可拖欠租金的具体数额及期限，录音中谈话人有非本案当事人，其证明效力远低于被告王某所出具的结算凭证，且原告某服务中心并无其他证据可以佐证其先开票后收费时习惯做法的主张，故根据现有证据应当认定王某已经交纳2003年7月至2003年9月的房租5万元。
[方法点评]
鉴于房地产纠纷的双方当事人在诉讼过程中，就违约经过的叙述往往是“公说公有理，婆说婆有理”，争执不下，事先有准备地录下对方无防备情况下承认的相关事实、对己方有利的谈话，不是为一定的举证措施。早些年，最高人民法院出于种种主客观原因，在出台的司法解释中明确否认了私自录音的证据效力，并施用多年。然而，2001年12月颁布的最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》则没有重申这一规定，而是以“无疑点的视听资料”一说正式取代了这一原则，从而将相关形式的证据认定，从形式方面转移到实质内容，而仅在取得手段的合法性方面设置限制条件。也就是说，一般情况下，只要不是以强迫、诱骗等不法手段或侵犯隐私方式取得的视听资料，均可作为举证证据提交法院，由法院对其实质性内容进行审查、判断认定。但是，并不是说有录音在手，官司就一定能赢，本案就是一个很具典型意义的例证。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》，下列证据不能单独作为认定案件事实的证据：1、未成年人所做的与其年龄和智力状况不相当的证言；2、与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；3、存有疑点的视听资料；4、无法与原件核对的复制品、复印件……。那么，就本案中原告某服务中心提供的录音资料的内容来看，王某的妻子作为房屋租金交纳的经手人，在某服务中心工作人员上门催交房屋租金时，没有情绪激动、明确反驳房租已交，就常理而言应当认为其确实未交纳房租。但是，从诉讼证据效力的严格意义上来讲，录音中始终缺乏正面肯定欠租的明确内容，应当属于有疑点的视听资料，且无其他证据予以佐证。因此，原告所提供的这一视听资料证据的效力明显低于被告提供的原始结算凭证。
我们再从另一个角度来判断。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可依照下列原则认定：1、国家级关、社会团体已职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；2、物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；3、原始证据的证明力一般大于传来证据；4、直接证据的证明力一般大于间接证据……。本案被告王某手中持有的结算凭证系书证，而原告某服务中心提供的是一种视听资料证据。这就涉及到取得录音资料和录音资料在相关诉讼中的证据效力问题。
由此我们想到，在现实中，当事人往往缺乏取证技巧，导致获得的录音证明力不足。从有利诉讼的角度来说，录音应尽早进行，这是因为越是早进行，取证对象越无防备，特别是在初次交涉时，一般不会歪曲事实，这个时候的谈话录音真实性最强，作为证据的价值也最大。如果是在交涉几次以后，对方往往会从有利于自身的利益出发，持有防备态度。关于谈话的方式，既然是偷录，当然最重要的就是不能让取证对象察觉你是在录音，所以神态、语气都要自然。应当注意以下几个事项：①谈话过程中交代一下时间、和谈话者的身份；②注意与其它证据的内容相互印证，因为有其他证据佐证，是录音证据可能被法官采信的一个条件。③基于对他人合法权益的考虑，谈话内容不要涉及与案情无关的个人隐私或商业秘密，如果一定要涉及，必须征得对方的同意。④不要采用要挟口吻，否则可能会被指为不合法而不予采信。⑤着眼于事实的叙述，不必纠缠于法律责任的争论。⑥注意抓住要点，适当控制谈话的时间，以防时间长了被对方察觉，导致取证失败。本案中原告取证的不成功，主要还是没有把握好视听资料的特点和取得技巧。应当说，原告的教训是非常深刻的。
《民事取证方略》——案例三 [原创 2009-11-17 17:07:07] 字号：大 中 小 能否将拆迁安置纠纷中新获取的行政批文作为证据使用
滕 威
[取证背景]
原告张潼家住在淮安市区内，有一套住房，其子张小潼一直在此房内从事家电维修职业，并领有营业执照。张潼一家五口人。2003年，被告某城镇开发公司对张潼居住的地区实施拆迁。同年12月15日，双方签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议在主要条款中约定：由被告某城镇开发公司安置张潼三套住房；若有门面房，则安之门面房，若没有门面房，则安置连家店。
2004年6月，复建房建好后，被告即在富康新村小区安置原告张潼一家三套住房。由于被告没有安置原告门面房，原告张潼便准备在102室破墙开店。然而，因物业管理的需要，原告张潼破墙开店受阻，导致原告张潼之子张小潼不能正常经营。于是，张潼、张小潼一起以原告的名义起诉被告某城镇开发公司，要求法院判令被告安置原告门面房或连家店，并赔偿在此期间的经济损失。得知张家父子要为破门开店一事向法院起诉，富康新村物业管理委员会又出具证明，表示同意张潼户在七住宅底层破墙开店。
另查明，被告某城镇开发公司在自己所开发的富康新村一带已经没有门面房。
原告张潼、张小潼就此认为，被告没有按照当初订立的协议履行安置门面房或连家店的义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
被告某城镇开发公司认为，因安置房屋一带确实没有门面房，而临街底层房屋因规划原因又没有被同意开连家店，所以才没有安置原告家门面房或连家店。但是，经过我们协调，富康新村小区的物业管理委员会已经同意原告家破墙开店。
但原告认为，即使小区的物业管理委员会同意破墙开店，也是违反《中华人民共和国城市规划法》规定的。
在这个案件中，其存在的现实是，富康新村一带都没有门面房了，新安置的底层又没有可以开店的合法批准手续，那么，如果不能解决原告方的开店问题，被告某城镇开发公司承担违约责任就是确定无疑的了。
[方法叙述]
在案件的审理过程中，被告某城镇开发公司找到了淮安市规划设计院，说明情况后，规划设计院同意原告张潼家的一楼102室房屋，在不影响建筑物单体的安全的情况下，可以在北侧沿窗口边沿垂线且以二边垂线为限开店，规划设计院出具了这一意见函，于是被告顺利地取得了关于部分房屋破墙开店的建设工程规划许可证；同时被告又到街道办事处请求帮助，街道办事处也同意被告在底层的部分住房中破墙开店的申请。
[证据分析]
被告某城镇开发公司依法对原告居住的地段实施拆迁，其与原告张潼之间订立的拆迁安置补偿协议应当是有效协议，那么，被告应当严格按照协议履行自己的义务。但是，被告没有门面房可供安置，也无法安置连家店。在此种情形下，被告方违约败诉已成定局。但是，被告没有消极、被动地等待被动的结果，而是用变通的办法履行协议，被告方及时地向行政部门申请，使得在案件审结之前，获得了102室破墙开店的行政许可。被告以其获得的行政审批手续作为证据材料，证明可以满足原告开店的要求。
[方法点评]
本案中的被告，并没有像通常民事诉讼中的被告那样就原告的诉求和理由进行答辩，为自己开脱，而是在办理行政审批手续上下功夫，并将批准手续作为民事证据材料及时地提交给法庭，从而使得自己在诉讼中的被动性减轻了许多。为什么会这样呢？这恐怕还是与拆迁安置纠纷的特殊性有很大关系的。
大家都知道，房屋拆迁安置纠纷常常在适用法律上，或者在履行过程中，具有一定的特殊性。也就是说，在房屋拆迁案件中，法院的裁判往往会受制于地方政府制定的规章，而非国家制定的在全国范围内实施的法律、法规，具有鲜明的、浓厚的地方性色彩。各地方的拆迁政策，如安置补偿、补偿标准等，往往存在很大的差异。对此，本案原告掌握的比较好，在诉讼请求上要求被告继续履行协议，为后面纠纷的解决或者说胜诉打下了基础。
虽然双方当事人达成了拆迁安置补偿协议，其具有民事合同的一般的、普遍的性质，但是，又具有差别，表现为两点：其一，房屋拆迁行为本身因有政府的许可而具有一定的强制性，如果被拆迁人拒不搬迁，拆迁人可以申请人民法院强制执行。其二，拆迁协议的内容必须符合政府的有关拆迁政策，并不完全是当事人双方的意志。本案中，被告明白，原告要求被告安置门面房或连家店的请求符合拆迁政策的要求，而且有拆迁协议予以证明。所以，在应诉过程中，被告能够积极地从办理行政审批手续入手进行取证。只要政府有关部门允许原告张小潼破墙开店经营，也就实现了合同的目的。
需要指出的是，作为本案被告的某城镇开发公司采取这样的取证方法也是具有一定风险性的。试想，如果有关行政部门不批准底层楼房可以破墙开店，那会是什么结果呢？因为是否批准，对于申请人来说，在逻辑上是不确定的，所以，这种取证方法尽管可行，但风险较大。如果要避免诉讼上的被动，恐怕还得在缔结协议的时候慎重一些为好。《民事取证方略》——案例四 [原创 2009-11-23 22:11:49] 字号：大 中 小 如何证明预定的墓穴被他人恶意侵占
滕 威
[取证背景]
原告邓某于2001年11月20日向被告某县民政局下属的某殡葬管理所预定了该县金灵寺墓园下二排第15、16号两个墓穴，并预交了墓穴占地费1.2万元，取得了上述两个墓穴的使用权。
2002年8月初，第三人刘某到金灵寺墓园，其看好了第15号墓穴，要求购定使用。金灵寺墓园的管理人员告诉刘某，第15号墓穴已经被人预定，不同意刘某使用第15号墓穴。刘某便设法通过他人找到了被告某县民政局的主管人员，被告单位主管人员便出具了一张便条，内容为：“……下二排15号先埋甘莉莉”。第二天，第三人刘某便在第15号墓穴安葬了其亡妻甘莉莉的骨灰，并于当月19日交纳了墓穴占地费用等。
2003年2月，原告邓某得知其预定的第15号墓穴已被他人使用后，先到金灵寺墓园查看，并多次找被告提出解决此事，花费了大量的交通费。经多次交涉后，均不能得到满意的结果，无奈之下，邓某于2004年1月向法院提起诉讼，将某县民政局告上了法庭，并将刘某列为第三人。
原告认为被告某县民政局将使用权已经转让给原告的公墓墓穴，又应允第三人刘某使用，这是明显的侵权行为。因此要求被告及其第三人将墓穴腾交出来，并要求被告赔偿损失6500元。
被告某县民政局则辩称，虽然未经邓某同意便同意刘某使用第15号墓穴，但对此已经向邓某表示过歉意，可以考虑适当地赔偿些损失。
而第三人刘某则述称，自己使用的墓穴是经过被告同意的，也交付了墓穴占用费，并且办理了有关合法使用的手续，更本不存在侵占问题。
很明显，本案中原告邓某的理由是正义的，但要获得胜诉，也得有支持自己理由的证据材料才行。虽然被告某县民政局已经认可侵权，但是第三人刘某并不认可自己侵权，如何证明第三人是恶意还是善意，就成为原告邓某的一大难题。原告的诉讼请求是要求被告及第三人腾出墓穴，如果第三人是善意的，那么，是否能够支持原告的这一诉讼请求，恐怕还得打个问号。
[方法叙述]
邓某将保存完好的自己曾于2001年11月20日预定金灵寺墓园下二排第15、16号墓穴占地费的收据，作为证据材料递交给法庭。除此而外，原告邓某找到了金灵寺墓园管理员李某，请他证明他曾经告诉过刘某，下二排第15号墓穴已经被人预定的事实。鉴于被告某县民政局并不否认侵权的现状，原告邓某找到该单位的主管人员杨某，请其提供证明，杨某出具了书面材料，证明刘某的妻子死亡，急等下葬，而刘某偏偏看好已被邓某预定的第15号墓穴，无奈只好给他先用安葬其妻。邓某还来到第15号墓穴拍下了甘莉莉的墓碑照片。另外，邓某还申请法院查阅金灵寺墓园墓穴登记簿，提取15号墓穴登记证副本以及第三人交费收据存根等。
[证据分析]
显然通过上述一系列的证据材料，应当说原告邓某的诉讼请求，已经能够较有把握地获得法院支持了。因为被告某县民政局已经认可了一个墓穴给两家使用的侵权事实，这就明显减少了原告的一些举证负担。那么，针对第三人刘某的行为，原告邓某提供了金灵寺墓园管理员李某的证言以及被告单位主管人员杨某的书面证言，这两份证言反映的事实基本一致，且能够相互印证，再配合当前第15号墓穴甘莉莉的墓碑照片以及墓园的墓穴登记证等，应当说，刘某恶意侵权的事实已经昭然若揭。原告邓某还要求被告某县民政局以及第三人刘某赔偿交通费等损失，其当然会提供相应的证明损失的材料，但这已经不是什么难题，无须专门加以分析。
[方法点评]
对墓穴使用权能否提供法律保护，这本身就是一个极富挑战性的问题。只有在对其予以肯定的前提下，才能进行有效的诉讼活动。本案如果让原告胜诉，就可能会出现一些诸如执行方面的障碍。试想，被告和第三人若不自觉履行判决确定的义务，那么，被执行的主体是死者家属即第三人刘某和当地的政府部门某县民政局，而被执行的标的是死者的骨灰，被执行的现场又是公共墓地，其困难是可想而知的。时下法院都非常讲究法律效果与社会效果的统一，而这一系列的客观情况，往往会直接影响案件的裁判结果。这就是说，原告邓某若不能在证据方面占有绝对优势，其胜诉的可能性就会非常渺茫。
我们再从责任承担方面来分析。目前主流的观点就是，不动产物权包括不动产的物上请求权，必须经过登记才具有公示效果，而本案中的原告邓某所预定的第15、16号墓穴并未通过登记程序，如果承办法官以第三人刘某是善意取得15号墓穴而判决邓某败诉也不是没有可能。所以，在整个诉讼过程中，原告的风险还是较大的。当然，原告并没有懈怠举证，其获取的证据都能够逻辑地支持他的请求，故最后的结果也一定会是邓某胜诉。
事实上，如果原告邓某不通过侵权之诉而是从被告违约的途径去解决恐怕会更轻松一些。因为原告邓某交纳了15号墓穴占用费，而被告某县民政局通过下属的殡葬管理所收取了这笔费用，则在两者之间便形成了墓穴使用权转让合同关系。作为被告必须保证原告邓某的墓穴使用权，却将其由转让给第三人刘某，明显是违约行为。那么邓某通过违约之诉，同样可以达到要求被告继续履行合同并赔偿损失的目的。这一段的意思主要还是想表达，如果原告邓某提起违约之诉，其举证负担将会减轻许多。
通过这个案件，我们得出一个结论性的东西，那就是：当违约责任与侵权责任发生竟合的时候，哪一种诉求对己有利，就选择哪一种诉。这里的“对己有利”，不应当仅仅理解为在诉讼结果方面对己有利，还应当包括诉讼上的方便、诉讼成本的低廉以及获取证据方面的简单和便捷。
《民事取证方略》——案例五 [原创 2009-12-01 14:56:15] 字号：大 中 小 如何证明按单位分房政策借款购买的房产性质
滕 威
[取证背景]
顾某（女）与徐某（男）系夫妻关系。1998年7月，顾某向所在单位借得购房款13万元。同时，顾某与单位约定：若顾某的业务做到一定数量，所购房屋即归顾某所有。同年9月28日，顾某则以11.9万元先购入一套房屋，并领取了以顾某为所有人的房产证。2000年4月，顾某向法院起诉要求离婚。在诉讼离婚过程中，就双方共同居住的该套房屋的分割问题，顾某提出该套房屋实际是由其单独向房产公司购买，不属于夫妻共同财产。2001年7月26日，经价格事务所评估鉴定，该房价值15.76万元（不包括装潢）。
徐某在其辩称中认为：顾某与徐某共同居住的房屋，虽然登记的所有权人为顾某，但根据顾某单位提供的书面材料(包括财务记录和协议书)以及单位政策，这套房子已经归顾某所有了。所以，该房屋系双方婚姻关系存续期间所得的财产，应当视为夫妻共同财产。
本案的关键就在于如何证明按单位分房政策借款购买的房产的性质。根据谁主张谁举证的原则，本案中，原告顾某提出房屋属于个人所有，并且提供了一个人名义登记的房产证。那么，被告徐某欲推翻这一主张，就应当就所争议房屋为夫妻共同财产进行举证。
[方法叙述]
徐某找到顾某所在单位的领导，要求查看顾某的创收成绩以及有关协议，该单位提供了如下一些证明材料：1998年7月20日顾某向单位借款13万元；1998年9月28日顾某以11.9万元购买一套住房；至1999年1月10日，顾某在职期间创收已达60万元；顾某与单位的协议书，其主要内容就是：顾某业务做到一定数量，所购房屋即归顾某所有。
[证据分析]
从顾某向单位出具13万元的借条、单位分房政策、单位与顾某之间的协议等可以看出，顾某可享受13万元的分房款，并且该房屋已被顾某做了自己名下的产权登记。所以，根据徐某提供的几份证据材料，已经能够证明这样一个事实：顾某在2000年4月向法院起诉离婚时，所居住的房屋已经归其所有。所以，完全可以认定顾某所购房屋为顾某与徐某的夫妻共同财产。
[方法点评]
本案主要在于被告徐某如何提供反驳证据的问题，要通过某些证据材料证明房屋性质，是较为困难的，但仍然不能等闲视之。首先要弄清楚实体法对证据的要求。否则，就会盲目地收集证据。
从案情进行分析，本案在实体上有两个关键性的焦点问题，一是房屋产权问题，二是顾某的13万元借款问题。顾某向单位借款13万元用于购房，这是事实。但到本案起诉前，原告顾某已经为单位创收60万元，按照单位的分房政策及单位与顾某之间的协议，顾某可享受13万元的分房款，并且该房屋已被顾某做了自己名下的产权登记。根据我国有关房地产产权的法律规定，可以认定该套房屋已归顾某所有，也就是说，顾某享有该房屋所有权这一事实是没有异议的。那么，以此类推，若认定该房屋属于顾某与徐某的夫妻共同财产也应当没有问题。
关于根据分房政策借款问题。有人认为：顾某在该单位期间可以无偿占有、使用单位出资的13万元款，在顾某未完成创收任务的情况下，该13万元款的所有人仍系单位，所以，只要顾某未完成创收任务，顾某欠单位13万元款的事实就是永远存在的。鉴于顾某与单位的13万元款尚未结算，所以徐某分割部分房产及承担13万元款的部分结算责任，显然是不确实际的。现行房价经评估为15.76万元，与13万元之间相差2.76万元，因而，这2.76万元有徐某的一半权利。
我们认为，徐某收集顾某与单位之间的协议以及顾某创收已达60万元的证明材料，意在证明，顾某在业务做到60万元之后，其借单位的13万元款就已被其因业绩所得的奖励所抵消，也就是说，顾某根本无须再清偿单位这13万元借款。如果徐某所提供的证据已经能够证明了这些问题，却仍然认为13万元借款还要偿还给单位，这岂不是与顾某单位的分房政策相背离了吗？也有悖于当事人意思自治的原则。因此，我们认为，所争议房产，不仅应当是原、被告夫妻的共同财产，而且无须认定13万元借款仍需清偿。所以说，被告徐某的证据材料对于证明按单位分房政策借款购买的房产性质以及权利归属是非常有意义的。
在本案中我们发现，不仅涉及到证据的收集问题，而且还涉及到对所收集证据的理解和解释问题。因为根本没有什么直接证据来证明房屋的性质，当事人所收集的证据材料也都属于间接证据，需要依靠若干间接证据进行证明。相对来说，提供这样的证据材料还是有些风险的，但是，对于当事人来说，恐怕也只能提供这些证据了。 《民事取证方略》——案例六 [原创 2009-12-13 14:15:32] 如何证明房屋出卖人不当收取的房款数额 滕 威 [取证背景] 原告孙某原住被告某教育设施配套中心的平房一处，后因拆迁及房改事宜，被告下发了《教师住房政策基金暂行办法》，办法第五条规定住房改革基金可作为购买房屋产权的一部分，并计息（按国家认可的银行利率），每年年初计息一次。1996年1月，孙某向被告交纳了8000元的分房基金。双方同时签订了拆迁协议书，该协议第二条约定：必须由我委（被告）职工亲自办理动迁和回迁登记手续，出示所在地正式户口，并退回我委签发的公房租赁证……。 1996年11月，被告某教育局与孙某又签订了购房协议书，协议载明：购房者：孙某；单位：回迁户；楼层：六楼；建筑面积：101.90平方米；公用部位均摊7.90平方米，总金额55227.26元。双方签字盖章。原告按照协议的约定向被告某教育局一次性交付购房款55227.26元。 2002年4月，被告退还原告购房款13210.91元，并向原告交付了一套住房，其面积为67.289平方米。2003年6月，被告向原告提供了安置意见，说明原告应交购房款的计算方法为：新房面积减去原拆迁面积再乘以1051.78元/平方米。 原告孙某认为：原拆迁面积为31.77平方米，而被告是以17.40平方米计算的房款。为此，原告要求被告退回多收的房款22959.15元。 被告某市教育设施配套服务中心、某教育局则辩称：被告方不欠原告孙某的购房款，集资建房期间交的款没有利息；2002年原告孙某已经将应退的房款领走了。 本案中原告需要证明的就是，被告是否多收了原告孙某的购房款，而要证明这个问题，就应当在房屋面积上着手取证，而本案的争议焦点就是，原告孙某被拆的房屋的面积究竟是31.77平方米还是17.40平方米？ [方法叙述] 原告孙某找到被告单位原工作人员，请其证明当时所拆房屋的面积，该工作人员回忆，确定原告当时的房屋面积是30平方米以上；原告留存的拆迁协议书上“现有房使用面积”一栏上，有“拆迁户、31.77”等字样；关键的一个证据是，原告交回给被告的公房租用证，但该证据已经交给被告，上面记载着被拆迁房屋的面积。在无法获取对己有利的证据材料的情况下，提供证据材料的线索或下落本身也是原告取得证据的一个途径，至少自己让法官相信，几个非常重要的证据材料确实在被告手上，从而摆脱自己的取证困难。另外，原告孙某所持有的教师购房协议书以及预购房款收据、分房基金8000元的收据也是不可或缺的基础性证据材料。 [证据分析] 根据被告原工作人员证明，原告孙某原来居住的房屋建筑面积是在30平方米以上，而且原告保留的拆迁协议书上也有31.77平方米的字样。对此被告虽然否认，但其并不能向法庭出示证据，尤其是拆迁协议以及原告交回的公房租赁证，其手中也应当拥有的情况下，却声称找不着或已经丢失，作为法官，此时应当宁可相信原告提供的证据材料，也不会因为被告否认而否定其证据效力。而且，从原告所提供的证据材料来看，双方在1996年11月签订购房协议书时，其约定的购房面积为（101.90+7.90）平方米即109.80平方米，交纳购房款55227.26元及分房基金8000元。后仅安置了67.289平方米，却要求原告交纳购房款52472.25元[（67.289－17.4）×1051.78]，很明显，这个数字有误。所以原告孙某的请求应当得到支持。 [方法点评] 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原告孙某本应当证明自己被拆迁的房屋是31.77平方米，但原告所提供的证据材料包括拆迁协议、购房协议以及购房交费收据、被告单位的一位领导同志所写的“拆迁户、31.77”字样等，都还不能作为充分有力的证据。因此，本案应当根据举证责任分配的原则，考虑公平原则和诚实信用原则以及当事人举证能力，应当由负责房屋拆迁的主管部门即本案被告某教育局负举证责任，因为其具有保管和占有有关拆迁档案材料的优势，也更有能力收集和提供证据，来证明被拆迁房屋的面积。这样便将举证责任推到被告身上。 本案原告孙某向法庭提供了证据线索，也算是履行了自己的举证义务。问题是，在本案中，被告仅仅对原告所举证据做出否定性表示，是远远不够的，既然举证责任已经确定在被告一方，那么，就要对自己的主张提供证据并承担风险。由于被告未能提供自己的一份拆迁协议，也未能向法庭出示原告孙某归还的公房租赁证，所以，其应当承担举证不能的法律后果。 未签订物业管理协议如何证明存在车辆保管关系 滕 威 [取证背景] 2002年11月，原告华某向某房地产开发公司购买了坐落于淮安市的住房一处。华某与被告A物业管理公司的管理处口头协商，要求由管理处安排其牌号为苏H3XX6、苏H3XX8的两辆东风牌卡车的停泊车位，管理处安排华某将车停放在小区二期大门外、外围墙内侧主干道上（靠近大门口），由小区治安队负责看管，每年交纳停车费1200元/辆。自同年11月起，华某将号牌为苏H3XX8的东风卡车停放在指定位置，并交纳了2002年11-12月的停车费150元，管理处出具了收据，并发放了编号为059的小区通行证。同年12月，华某将号牌为苏H3XX6的东风卡车停放在指定位置，并交纳了当月的停车费，管理处发放了编号为098的小区通行证。2003年12月，管理处调整车位，安排华某的卡车停放在小区二期大门外、外围墙内侧主干道上。 2004年9月29日早晨，华某发现，停放在指定位置的号牌为苏H3XX8的东风牌卡车被盗，华某即向公安机关报案，该车在诉讼终结前一直未追回。华某多次与管理处交涉未果，后诉至法院，要求A物业管理公司赔偿其损失。 淮安市某物价局物业管理服务收费批准通知书表明：物价局核准被告对小区收取有关费用，其中对停放在小区机动车停车场的车辆收费标准为货车每月人民币120元/辆。法院在审理中，委托淮安市某价格认证中心，对被盗车辆的现存价值进行鉴定，结论为：鉴定价格82300元（含车辆购置费和其它办证费用）。 原告华某认为，虽然自己的停车费只交到2004年6月，但此后华某车辆仍停放在管理处指定位置，而被告也未提出异议，且未收回通行证，故双方均有保管合同仍然履行的意思表示。由于被告未尽到妥善保管的义务，所以应当依法承担赔偿责任。 被告A物业管理公司认为，华某自2004年6月起一直未交纳停车费用，所以，双方没有保管合同关系，治安队员对原告华某的车辆无义务看管；所收费用低于物价部门规定的标准，说明所收费用仅是场地租用费，并不含保管费；再说，原告车辆是否是停在指定位置也没有证据证明；华某的卡车系B汽车运输集团所有，华某不是权利享有人。 原告华某面临着几个证据方面的问题，诸如保管合同是否仍然成立？卡车的所有权是否归自己所有？卡车在2004年9月28日是否定放在指定位置？低于核准价的费用是否仅仅是场地租用费而不包括保管费？等等。其中的任何一个问题不解决，都可能导致原告华某败诉的后果，因此，华某应当围绕这些问题去获取证据材料。 [方法叙述] 华某请求苏H3XX8东风牌卡车的被挂靠单位B汽车运输集团分公司出具证明，其提供的证明中载明：“车牌号为苏H3XX6、苏H3XX8东风卡车为华某购买，挂靠在本公司运输，运输期间向本公司交纳风险押金、管理费；苏H3XX8被盗后，索赔权利由华某行使，与本公司无关。”自2004年7月起，华某的两辆东风牌卡车未交停车费，物业管理处进行了催讨，华某从家里翻出了一份催缴通知单，是被告单位向华某催讨2004年6月以后的停车费的通知，其落款日期是2004年8月2日。原告华某在法定期限内向法庭申请两个证人出庭，其能够证明2004年9月28日晚上，原告将被盗车辆停靠在被告指定的车位。此外，原告还提供了物业管理处出具的收费收据、小区通行证等。应当说，这些证据材料的提供都不是很难的，而且也不要付出什么成本。 [证据分析] 本案首先要解决的是原告的主体资格问题，如果苏H3XX8卡车不归原告所有，那么，其诉讼主体资格就会成为一个障碍，当然依据占有权也是可以主张权利的，但毕竟又隔了一层关系。所以，原告华某首先从B汽车运输集团分公司获取证据材料，证明自己车辆是挂靠在B汽车运输集团分公司的，从而取得了诉讼主体资格，也是对被告的有关辩称内容的一个回答。华某提交的停车费催缴通知单，也是对其非常有利的一份证据材料，因为它可以证明2004年6月以后，双方保管关系的存在，原告未及时交纳费用仅仅是个违约的问题，并不能否定被告所负担的保管合同上的义务。再加上小区通行证、停车费收据而不是场地租用费收据，更加说明了车辆保管合同关系的存在。另外，证人证言在诉讼中的作用也是不可低估的，因为其证明了被盗卡车确实是在被告指定停放车辆的位置被盗的。因此，上述这些证据材料，已足可以使法官相信原告华某的卡车是在被告的保管下被盗的，因而所造成的损失，被告应当予以赔偿。 [方法点评] 其实本案倒也没有什么特别值得推崇之处，因为原告必须要围绕自己的诉讼请求以及被告的答辩来收集证据，而本案中的争议焦点比较明确，迫使原告华某必须按照所列出的焦点去收集证据。实质上，这个案件的关键就在于确认保管合同关系。由于当事人之间并没有订立书面的保管合同，因此，要证明存在保管合同关系就相对困难一些，尤其是在被告否认的情况下。 在本案中，原告华某支付了停车费并按管理处指定位置停放车辆，管理处发放通行证，并有治安队负责看管，且对小区停车场车辆收取的停车费中就含有保管费，即使低于物价部门核准的停车费收费标准，也只能视为双方自愿的结果。更何况，收受场地费或者道路占用费，还必须经过有关部门批准。所以，停车费收据可以证明双方之间具有保管合同关系。而催缴停车费通知单虽说是证明原告违约的证据材料，但同时也证明了，只有在存在保管合同且车主不履行约定义务时，才会出现保管人催缴费用的情况，而对本案原告来说，后者则更为重要。另外，原告华某2004年6月以后，车辆一直停放在管理处指定的位置，而管理处并未提出异议，也未收回小区通行证，还向原告发出催缴停车费通知。因此，认定保管合同成立时没有问题的。 对书面证据材料不能够证明的事实，应当考虑通过其他证明途径解决。如在本案中，苏H3XX8卡车在2004年9月28日晚是否停放在管理处，就需要通过证人证言的方法解决。本案中的证人证言符合合法证据的特点，且能与当事人陈述及保安在公安机关的调查笔录相印证，因此，本案中的证人证言应当属于有效证据而被法官采纳。 如何证明所交付的商品房不符合约定条件 滕 威 [取证背景] 2003年10月，被告金碧房地产开发有限公司在报纸上刊登售房广告，内容为：首次独家举办房产让利销售活动，设施包括每户均有固定车库，向顶层每户免费赠屋顶花园，每平方米1400元起售，百姓价格别墅享受等。原告迟某看到售房广告后，立即赶往被告售楼处洽谈，并于当日签订了一份商品房买卖合同。双方在合同中约定：被告金碧房地产开发有限公司出售一套七楼（顶层）住宅房给原告迟某，总件数面积为115.6平方米，每平方米价格为1600元，总售价为18.496万元，被告与2004年7月将商品房交付给原告迟某。同时，双方还在合同中约定，如果一方违约，应付房款总价的5%的违约金。 2004年7月26日，原告迟某接受房屋后，发现其与售楼广告有诸多差异，没有屋顶花园、没有车库、面积短少等，遂多次找到被告进行协商解决，但均无效果。2005年2月原告迟某提起诉讼，请求法院判令被告赔偿违约金，返还因房屋面积短少而多收收取的购房款23791元。 原告迟某认为，虽然通常情况下商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该内容未载入商品房买卖合同，也应当视为是合同的内容。原告就是因为看中了屋顶花园及车库才去购买的。因此被告应当按照双方约定承担违约责任，并返还多收取的购房款。 被告金碧房地产开发有限公司则认为，本案的商品房销售广告应当为邀请要约。小区内有车库，屋顶花园也因规划部门不同意才没有建成，属于不可抗力。另外，房屋面积也基本符合合同的约定。 本案中原告索要证明的内容较多，一是要证明约定中有免费赠送屋顶花园、二是要证明约定中有车库、三是要证明房屋面积的短少及其数量。 [方法叙述] 原告迟某在提起诉讼之前，就开始收集证据材料，它不仅找到了当年被告金碧房地产开发有限公司散发的广告宣传单以及刊登商品房销售广告的报纸，而且还收集到了同一幢商住楼的一楼、二楼、五楼、六楼的购房合同若干份。原告迟某还通过律师到当地规划部门进行调查，并复印了关于商住楼的批准文件。 [证据分析] 迟某提起诉讼，当然要提供与金碧房地产开发有限公司签订的合同书，这是其取得诉讼主体资格的基础。迟某提供被告当年的广告宣传单，其目的是要证明被告在售楼广告中明确每户均有固定车库，顶层每户有屋顶花园（免费赠送），百姓价格别墅享受等内容，其内容具体确定，符合要约成立的要件。原告还收集了其他楼层的购房合同，目的是要与自己所购房屋在价格上作一比较。而原告所购买的七楼房屋价格比一楼、二楼、五楼、六楼的都高，可以证明被告在售楼时已经将赠送屋顶花园这一因素考虑在内了。应当推定，原告给出较高的价格购买七楼，正是将屋顶花园作为一个重要因素考虑的。原告迟某提供了规划部门的批准文件，是为了反驳被告所辩解的“规划部门不同意”的谎言。 [方法点评] 我们知道，在通常情况下，销售产品的广告示不能作为合同内容的，其不具有合同效力。其实在本案中，实体法的指引性对原告取证直到胜诉是具有较大作用的，尤其是最高法院的司法解释更是具体明确。例如，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为邀请要约，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当是为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告要想证明被告未按照广告上的允诺便构成违约，除了对法律条文包括对司法解释的条文理解和对照适用以外，在证据方面，必须要提供被告方制作的原始的广告文本，包括散发的广告宣传单的和刊登广告的报纸。这一点，原告已经做到了。 当然，仅仅有了广告文本还不能够证明被告方的违约，因为毕竟合同中没有约定免费赠送屋顶花园。所以，原告所购买的商品房究竟是否包括屋顶花园，就还需要证据证明。一般来说，顶层楼房相对于其他楼层来说价格应该偏低，所以原告想到了到同一商住楼的人家请他们提供购房合同，其收集了一楼、二楼、五楼、六楼的部分合同。当然三楼、四楼通常是人们认为最好的楼层，所谓“金三银四”指的就是这个，所以无需获取三楼、四楼的合同作为证据材料。通过比较发现，原告迟某所购买的七楼房屋价格却比一楼、二楼、五楼、六楼的高，这就证明被告在售楼时已经将赠送屋顶花园这一因素考虑在内了。同时，这也证明了，原告给出较高的价格购买七楼，也是将屋顶花园作为一个重要因素的，这不仅符合常理，也符合市场的价格运行规律。 本案中原告还聘请律师帮助取证，这种积极诉讼的热情固然是好的，但同时也走了一些弯路。因为被告在答辩中称，未建设屋顶花园是因为规划部门没有同意，属于不可抗力。那么，被告对自己的主张也有责任提供证据，根据举证责任分配规则，被告应当就不能建造屋顶花园是规划部门的因素进行举证，提供不出证据的，要承担举证不能的不利的后果。 本案中还涉及到关于车库的约定问题。因为在广告中对此仅说“每户都有固定车库”，这个内容还是有些含糊不定，而且原告实际上已经可以使用一个车位，这一事实原告也是认可的，所以，原告迟某主张应当拥有单独一个车库，所提供的证据是不太充分的。 至于面积误差问题，恐怕就得请求鉴定部门进行勘验鉴定了 如何证明房屋产权已经超过诉讼时效 滕威 [取证背景] 孙大、孙二、孙三与孙四系亲兄弟姐妹。1968年，兄弟姐妹与母亲陈某共同居住在两间公房内。因为当时住房比较紧张，经房管部门同意，在公房旁边自行搭建了一间15.7平方米的私房（以下简称“讼争房屋”）搭建该房时，孙三年龄还小，孙二是个女的，已经出嫁，建房的部分材料就有孙大采购，但孙四与其母亲陈某也出资出力。孙大、孙四各自结婚后，原来的两间公房孙大和孙四各住一间。 1980年，经家庭成员共同协商后，经讼争房屋由孙三与母亲陈某共同居住。孙三个人还出资对讼争房屋进行了修理，后又经房管部门同意，在该房屋后面搭建了一间平台，面积大约11平方米，与讼争房屋相连相通。搭建后不久，孙三从单位分到了房子，便通过市场交易所，将平台和讼争房屋一起以1300元的价格转让给了孙四。孙四买进后自己住了，把母亲陈某安排到其原来居住的一间公房里居住。 1992年，孙四对平台和讼争房屋按法定程序领取了产权证，孙大等人均未对此提出过异议。1998年，孙四一家搬到别处居住，便将原来居住的平台和讼争房屋出租。其母亲陈某仍住在原处，生活由兄弟姐妹共同负担和照顾。2003年5月，陈某因病去世。同年8月，孙大向人民法院起诉，请求法院确认其为讼争房屋即15.7平方米私房的产权人。 孙大认为：孙三所转让的房子，并不包括讼争房屋，所转让的只是孙三自己搭建的11平方米的一间平台；讼争房屋作为孙大、孙四及其母亲的共同财产，孙四在未经全体共有人同意的情况下，即将讼争房屋擅自登记在自己的名下，侵犯了其他共有人对讼争房屋的合法财产权益，属于无效民事行为。 孙四则认为：自己受让的房子中就包括讼争房屋。孙大的诉讼请求已经超过了诉讼时效，法院应当驳回孙大的诉讼请求。 孙四受让的房子中是否包括讼争房屋，固然是个焦点问题，但本案的关键焦点还应当在于孙大的请求是否超过诉讼时效，这是本案中当事人需要证明的一项重要内容。如果未超过诉讼时效，那么，将讼争房屋界定为家庭共同财产应当没有问题。但是，如果超过诉讼时效，则孙四间取得讼争房屋的所有权，作为原告的孙大只能承担败诉的法律后果了。显然，本案中的被告孙四，应当就孙大的请求已超过诉讼时效负举证责任。 [方法叙述] 孙四手中拥有1992年就办理好的房屋产权证，但为了证明本案中的两个焦点问题，孙四找到当时的市场交易所，在一个热心的管理人员的帮助下，他从陈年的登记簿中翻到了当年房屋交易的备案内容，其赫然记载着：交易时间是1983年10月26日；交易房屋面积26.7平方米；交易价1300元；……。孙四提供了家庭人员居住情况、领取产权证的手续材料复印件（原件在房管部门存档）、出租房屋协议书等。 [证据分析] 讼争房屋原来系家庭共同财产，后来经家庭成员共同协商，将给房屋分给孙三与母亲居住，孙三还对该房进行了维修，并且有搭建了一个平台与讼争房屋相通，后来孙三以1300元的价格将房屋转让。本案在诉讼中，孙大没有举证证明孙三所出让的房屋中并不包括讼争房屋，相反，孙四却证明了自己受让的房屋中就包括讼争房屋，而且，其所提供的证据材料年代久远，又是交易时的原始记录，可信度是非常强的。另外，对于诉讼时效问题，从家庭成员的居住情况看，孙大一直居住在一间公房里，从未与其他人发生过争议；在办理产权证的过程中，房管部门的同志上门调查和测量，孙大等人当时也都在场，也没有任何人提出过任何异议；1998年以来，房屋一直由孙四对外出租，已经几次与人签订了房屋租赁合同或协议，也从来没有人提出过异议。这些证据材料足可以证明，即使讼争房屋有孙大的份额，孙大早也就应当知道自己的权利被侵害，但其没有在诉讼时效期间内行使自己的权利。也没有提供证据证明存在时效中止、中断和延长的情形。孙大的请求已超过法定二年的诉讼时效期限，应当是非常明确的。 [方法点评] 本案中被告孙四采用的取证方法比较简便易行。因为它必须围绕争议焦点进行取证。那么对于孙三所转让房屋的范围，用当初房屋交易所的备案登记进行证明，明显具有说服力。对于诉讼时效问题的取证，根据实体法的规定，应当从孙大知道或应当知道自己的权利被侵犯时开始计算，那么就要证明孙大是否知道以及何时知道孙四占有房屋的。孙四所收集的一系列的证据材料，应当能够证明自己的主张，导致原告孙大的请求面临危机。 我们来分析一下孙四所提供证据的证明过程：本案是房屋权属纠纷，争议焦点为确定房屋权利是否超过诉讼时效。从案件的具体情况来看，讼争的15.7平方米的房屋原本是孙大、孙四及其母亲陈某共同搭建的，应当属于家庭共同财产。后经家庭成员共同协商将此房交给孙三使用，孙三又另建一间11平方米的平台，并于1983年将平台连同讼争房屋以1300元的价格转让给孙四。兄弟姐妹均未持反对意见。时隔8年，在1992年孙四向房管部门申请房产证时，房管部门按法定程序征询公告一个月，兄弟姐妹也均未提出异议。之后，孙四办理了房屋产权证，并出租给他人居住。对此其他人也一直未提出过异议或要求分得租金。到2004年5月，陈某去世后，孙大突然起诉要求确认自己是房屋所有权人。在长达将近20年的时间里，孙大明知讼争房屋的转让、出租等事实，却从未主张过权利，那么根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或应当知道自己的权利被侵犯时起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为二年。显然，孙大在不能证明从1983年至起诉时止的期间内存在诉讼时效中断、中止的情况下，其起诉早已超过诉讼时效，其权利应当不受法律的强制性保护。 字号：大 中 小 字号：大 中 小 字号：大 中 小 字号：大 中 小