九乡新闻网铁观音和碧螺春的区别:把握中国保障房短缺所带来的机会(2011-02-22 17:28:49)
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/02 17:59:21
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把握中国保障房短缺所带来的机会
作者：埃里克?杰克森博士
2011年2月8日
西方媒体经常笼统地把中国房地产行业描述为一个单一体。在我眼里，这种做法就跟轻易地描述美国房地产一样荒谬。我们都知道曼哈顿上东城的联排别墅跟迈阿密的公寓是没有可比性的，不仅地理位置不一样，它们的类型也不一样，事实上，美国的高尚住宅和经济住房差异很大。就在一个星期前，Barron’s才指出佛罗里达州的低端住宅烂尾楼在日渐增多，而在同一个州的Naples和Palm Beach，这里的高端住宅市场则显得十分火爆，房价在徐徐上升。
商学院提出的“市场细分原理”同样能应用在中国市场。中国的房地产也分为很多等级－从沿海城市到内陆的三线城市，从高端住宅到经济住房－这点与美国市场无异。
去年那些看空中国市场的人都把矛头指向中国的房地产泡沫，特别是北京、上海、深圳、广州这些一线城市的中高端及高端住宅。这些地方的房价节节攀升，导致中国政府采取迅速及严厉的政策，此后，居高不下的房价才得到了控制。
虽然我相信中国高端地产的价格无法跟西方的标准相比（好比说纽约、伦敦、莫斯科或香港），但是我认为中国的保障房市场有着更大的潜力。
众所周知，中国政府向来倡导社会和谐发展，防止任何社会动乱，维稳高于一切。为此，中国政府提出GDP增长“保8”的目标并致力实现之。但是，当去年高端住宅的房价不断上升的时候，政府不仅担心地产泡沫的捅破，更担忧那些住在低端住宅的群众因离“居者有其屋”的梦越来越远而绝望并最终导致动乱。
去年另一个让中国政府头疼的是生活日用品价格（特别是食品）的攀升。两个星期前埃及市民因食品价格过高而发生了动乱。中国政府随即在新浪微博阻止了网民搜索“埃及”这两个字来回避这个敏感事件。
为了确保社会安稳，中国政府近日出台一系列政策来扶持保障房的发展。
从2006年起，中国政府开始关注保障房市场。2007年，政府投入了77亿元（单位：人民币，下同），超过了之前历年所投入的总和。2008年，政府再次投入182亿元，还把保障房事宜列入到了年度工作报告里面。2009年，政府对保障房注资551亿元，并加大对财政困难地区保障房补助力度。2010年，政府拨款802亿元，建造了590万个单位。从2006年至2010年，保障房家庭的数量从329,000增加到1500万。2011年，还有1000万个保障房单位将被建成。预计在未来十年里，随着保障房的推广和4亿民农民工进城等因素，保障房市场仍然维持火热。
中国的保障房分为三类，分别为经济适用房、廉租房和政策性租赁房，每套面积通常都在30至60平方米。
中国的保障房开发可以通过政府直接投资或者政府与企业共同合作。如果政府选择直接投资，筹划、建筑和销售将由地方政府负责。由于保障房的利润较低，给当地政府带来的财政收入有限，因此省政府和中央政府会提供大量鼓励及拨款。我们所见到的保障房更多时候都是由政府转交给企业来开发。为了鼓励企业开发保障房项目，政府会以低廉价格出让土地，并在销售期间给予企业一定的保障。这种双赢合作方式广为当地政府及开发商欢迎。
未来十年里，中国政府希望保障房能覆盖70%的低收入家庭，以确保大部分人能供养房屋。届时，保障房所占的比例将达到20%，与法国持平，并远远超过美国（5%左右）。在保障房这方面，中国很聪明地参照了欧洲国家的模式。
随着政府不断加大保障房开发的力度，未来5年，中国保障房市场的机遇非常广阔。我已经投资了一些在内地与房地产开发商有关系的香港公司。这些香港公司给内地开发商－特别是在那些流动人口居多的城市－以提供资金的方式来分享国内的保障房市场。
我们的分析显示这些项目在未来12至18个月能带来20%－30%的税后利润。虽然这些利润跟高端住宅比起来有一定的差距，但是这些项目享有政府支持的低风险保障。项目成功的关键在于正确选择那些能够履行诺言实现目标的开发商。
【在发表本文时，本文章作者持有新浪网股票以及直接投资国内保障房市场。】
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