钟馗五鬼纹身图片:二手房交易及注意事项 2

二手房交易及注意事项 2

2007-10-22 12:16:44|   

读者疑问： 办理上市资格核对，查档前应准备哪些材料？

律师答疑： 查档前应准备哪些材料如下： (1) 房屋所有权证书； (2) 房屋共有权人同意出售的书面意见； (3) 身份证或者其它有效身份证明； (4) 与原产权单位签订的公有住房买卖合同； (5) 委托人持公证处公证的委托书。目前上市资格的核对已大大简化，可以与办理过户手续同一天办理。

读者疑问： 办理上市手续，是不是一定要去蓝岛交易大厅？

律师答疑：办理上市手续不一定去 蓝岛交易大厅 ， 除了去蓝岛交易大厅办理上市手续之外，交易主体还可以通过三家代理机构的连锁店就近领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，填写后，交回店面。

读者疑问：使用权的房屋能继承吗？

律师答疑：房屋继承是房屋产权转移的一种方式，是指有继承权的公民依法接受死者房屋遗产的行为。所谓死者房屋遗产，按照我国《民法通则》的规定，系指死者生前拥有所有权的房屋，在公民死亡后继承开始时作为死者的遗产来处理。继承人有权继承该合法遗产。如果死者生前对其居住的房屋没有所有权，只有使用权，如租用的是房管局所有公房或租用其他私人拥有的房屋，则不能作为遗产来继承。死者的亲属如果要继续使用该房屋，则需与房管局或出租人协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，在被继承人死亡后继承人有权按遗嘱继承或者法定继承来继承该房产。

我父在宣武区、西城区有两处房产，价值 193 万。我父于 2004 年 3 月份去世。在 2004 年 7 月份，我突然收取法院传票，山西某寺院将我起诉，要分我父的房产，称我父将房产给了他们，寺院称我父生前立有公证遗嘱，可我一点也不知道。请问公民能将自己的房产赠给寺院吗？

律师答疑：按照我国民法通则的规定，公民生前可以将自己财产遗赠给其他公民、组织及国家。寺院应当属于受遗赠的主体。

读者疑问：房屋的遗嘱公证能由别人代理行使吗？

律师答疑：按照司法部公证程序规则的规定，遗嘱不能由别人代为申办。

相关法规：公证程序规则

第八条　当事人、当事人的法定代理人或法定代表人，可以委托代理人申办公证事项，但申办遗嘱，遗赠扶养协议、赠与、认领亲子、收养、解除收养、委托、声明、生存及其他与当事人人身有密切关系的公证事项除外。

读者疑问：没有行为能力的人所立遗嘱生效吗？

我母亲有两处房产，在 2005 年 3 月 17 日 被医生判定为病危，不能吃饭，不能站立，只能躺着，手已不能抬起，意识已经模糊，已经不能说话，不能表达自己的意志和思想，三天后我母亲去世。我母亲去世后三天，我弟弟突然出示一份我母亲于去世前一天即 3 月 19 日 的一份公证遗嘱，请问这份遗嘱有效吗？

律师答疑：根据你所述情况，你母亲当时的 病情及精神状态，应当认定其是无行为能力的人。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，如遗嘱人立遗嘱时已无行为能力，遗嘱上本人的签字并非本人真实意思表示，可以是伪造的，所立遗嘱无效，应予撤销。

相关法规：《中华人民共和国继承法》

第二十二条的规定，无行为能力或者限制行为能力人所立遗嘱无效。

读者疑问：受赠人两个月内未表示接受遗赠，该遗赠是否还有效？

律师答疑：受遗赠人在知道受赠后两个月内未表示是否接受遗赠，应视为受遗赠人已放弃接受该受赠房产。根据《继承法》第二十五条第二款的规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，做出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃遗赠。受遗赠人应向财产共有人即被告表示是否接受或放弃，受赠人没有表示，已失去受赠的权利。

读者疑问：房屋已做公证赠与他人，没有正式过户是否可以反悔？

王老 先生今年 63 岁，认一干女儿 李 小姐 23 岁， 王老 先生于 2004 年在东城区购买了一处房产，产权证上写明由 王老 先生所有， 2005 年 1 月份， 王老 先生决定将该房产赠与干女儿 李 小姐，并签订了赠与合同。但随后双方一直没有办理过户手续，而 王老 先生一直在该房内居住，房产证也一直在其手中。 2005 年 8 月份，干女儿 李 小姐因交通事故不幸死亡， 李 小姐的生母拿着赠与合同索要该房产，并要求 王老 先生办理过户手续，但此时的 王老 先生却因经济原因及干女儿已去世等原因，不想将该房出赠。请问：房屋赠与后还能反悔吗？这种行为是否合法？

律师答疑：按照最高院的司法解释，房屋赠与成立的条件是：办理了过户手续赠与成立。未办理过户手续，但受赠人得到合同及产权证书且实际占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续，如果赠与人与受赠人签订了公证的赠与合同则不能撤销，应该继续履行。 《合同法》规定，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用撤销的规定。 从上述法律规定可以看出，房屋赠与合同是实践性合同，房屋赠与关系的成立，必须是以办理了过户手续，或者受赠人根据赠与合同取得产权证书并已实际占有使用该房屋，为认定条件。

本案中， 王老 先生与 李 小姐虽然到公证处办理了赠与公证，将该房赠与 李 小姐，但他们未办理房屋产权过户手续，故该赠与尚未生效。 再加上赠与行为并不具有社会公益性质，也没有做过公证，所以根据《合同法》的规定， 王 先生完全可以有权撤销赠与行为，收回房屋。 现在 王老 先生提出不愿赠与，符合法律规定，该房产权仍归 王老 先生所有。

相关法规：《最高人民法院关于贯彻执行 < 中华人民共和国民法通则 > 若干问题的意见》第 128 条： “ 公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。 ”

中华人民共和国合同法

第一百八十六条　赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
　　 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

读者疑问：签订房改合同、交纳首付款后爱人去世我能继续购买该房屋吗？

我和受人都是国企职工， 2001 年 12 月，我爱人与其所在单位签订了房改售房合同，并交纳了首付款。但今年 1 月份，他去外地出差时，不幸遇意外事故死亡。现在我爱人单位以职工已死亡已不具备民事主体资格为由欲解除与他签订的售房合同，请问我爱人单位这样作对吗？我能否继承该房屋？

律师答疑：根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室联合下发的《关于房改售房若干问题的通知》（京国土房管改字［ 2000 ］第 178 号）文件的规定：＂购房人在办理售房手续过程中死亡的，并已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款。房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。

读者疑问：子女继承父母的房产还交契税吗？

律师答疑：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母之间继承房屋不用缴纳契税。办理房屋继承手续只收房产证的印花税 5 元 / 本。

相关法规：国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复

　一、对于《 中华人民共和国继承法 》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
　　 二、按照《 中华人民共和国继承法 》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

读者疑问：如何办理房屋继承手续？

律师答疑：办理继承公证的首先要准备好继承公证书或继承法律文书、被继承人房屋所有权证及其它房屋主管部门要求的证件，然后到房屋交易主管部门办理手续。首先要填写《房屋所有权登记申请书》并向交易主管部门提交如下证件：

（ 1 ）房屋所有权证；

（ 2 ）继承公证书或继承法律文书；

（ 3 ）继承人身份证明复印件（核验原件）；

继承人如是军人需提交《军官证》复印件或《士兵证》复印件；继承人如港澳同胞需提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件；继承人如是台湾同胞需提交台胞证复印件；继承人如是外国人需提交护照复印件；

（ 4 ）如继承的房屋是房改房的，继承人还需提供原购房契约复印件（核验原件）

（ 5 ）房屋所有权证附图、登记表复印件。如证中无图可不提交，登记表不复印原产权人姓名）；

（ 6 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上；

（ 7 ）继承人如果是非完全行为能力人继承提供监护公证书原件及监护人身份证原件及复印件，被监护人的身份证明。

读者疑问：办理房屋赠与一定要先办赠与公证吗？

律师答疑：办理房屋赠与手续时必须要先到公证处办理赠与公证，包括赠与公证书与受赠公证书。

如何办理房屋赠与手续？

律师答疑：办理房屋赠与首先赠与人与受赠人双方需先做赠与公证，房屋需做评估，然后将房屋行政主管部门要求提供的资料准备齐全交填写《房屋所有权登记申请书》就可办理房屋赠与手续。但是按照北京市的规定，赠与的前提条件是必须取得了房屋所有权证，并且目前房改房性质的房屋不能办理赠与公证。在办理房屋赠与公证时需提交下面的文件：

（ 1 ）房屋所有权证；

（ 2 ）赠与公证书，受赠公证书；

（ 3 ）房产价格估价报告；

（ 4 ）私有平房的应提供房屋安全鉴定报告；

（ 5 ）赠与人和受赠人的身份证明复印件（核对原件）；

本市个人提供身份证复印件，外地个人提供身份证复印件、《暂住证》或《居住证》复印件；如是军人需提供《军官证》复印件或《士兵证》复印件；如是港澳同胞需提供中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；如是台湾同胞需提供台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；如是外国人需提供护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明。

（ 6 ）楼房提供：房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；

（ 7 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上；

（ 8 ）受赠人是非完全行为能力人提供监护公证书原件及监护人身份证复印件（核对原件），被监护人的身份证明。

读者疑问：办理房屋赠与需交纳哪些费用？

律师答疑：办理房屋赠与的费用主要包括三部分：一是房屋评估费，由评估部门收取；二是房屋赠与公证费，由公证机关收取；三是按房屋评估价的 3% 收取的契税，由国家税务部门收取。另外还有房产证印花税每本 5 元。

读者疑问：如何办理因继承发生的房屋赠与登记手续？

律师答疑：因继承发生的房屋赠与登记是指原产权人去世后，经过法定继承程序确定了继承人，而继承人将所继承的房产部分或全部转赠给他人所有并要求进行房产登记的行为。申请的条件是取得房屋所有权证，办理了继承公证、房产赠与公证。办理手续除填写《北京市房屋所有权登记申请》外，还应提交下列证件：

（ 1 ）房屋所有权证；

（ 2 ）继承公证书；

（ 3 ）赠与公证书、受赠公证书；

（ 4 ）房产估价报告；

（ 5 ）私有平房应提供房屋安全鉴定报告；

（ 6 ）赠与人和受赠人的身份证明复印件（核验原件）。

本市个人提交身份证复印件；外地个人提交身份证复印件，《暂住证》（《居住证》）复印件；军人提交《军官证》复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

（ 6 ）楼房提供：房屋所有权证附图、登记表复印件（证中无图的除外，登记表不复印原产权人姓名）；

（ 7 ）测绘部门提供的测绘图、表两份（一份在受理窗口提交，另一份在制证窗口提交）；

（ 8 ）受赠人是非完全行为能力人提供监护公证书复印件（核验原件）及监护人身份证复印件（核验原件），被监护人的身份证明。

交纳的税费：

房证印花税： 5 元 / 本；

契税：按赠与份额计算，即赠与份额乘以评估价的 3 ％。

（七）与房屋有关的其它问题

读者疑问：法院查封拍卖房屋如何办理过户？

律师答疑：法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知书到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。登记时个人提供的身份证明与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件；法人的授权委托书、法人的身份证复印件，受托人的身份证原件复印件；境外单位 ( 含港澳台 ) 提供：法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；还应提供测绘图、表。

读者疑问：如何办理房屋析产或分割手续？

律师答疑：在夫妻离婚、兄弟姐妹分家等情况下，可能会涉及到共有房屋的分割，这时就需要办理房屋析产手续，也称房屋分割手续。办理房屋析产手续的前提条件是已取得了房屋所有权证，双方或多方签署了合法有效的财产分割协议，再办理析产手续时，除填写《房屋所有权登记申请书》外，还应提交下列证件：

（ 1 ）房屋所有权证；

（ 2 ）离婚判决书或离婚调解书。如双方未通过法院离婚，则 2003 年 10 月 1 日 以后协议离婚的双方到场确认离婚协议及提供离婚证原件和复印件，双方不能同时到场办理的离婚协议书还需提交公证书；

（ 3 ）本人身份证复印件（核对原件）；协议离婚需提供双方的身份证复印件（核对原件）；

（ 4 ）房改房提供原购房契约复印件（核对原件）；

（ 5 ）房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；

（ 6 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上。

办理房屋析产手续的费用是收取房产证印花税 5 元，不收其它费用。

读者疑问：如何办理夫妻更名手续？

律师答疑：从《中华人民共和国婚姻法》的规定来看，如果夫妻之间对婚姻关系存续期间财产问题没有特殊约定，那么房产无论登记在谁的名下，都属于夫妻共同财产，双方都共同共有，从法律上来说办理夫妻更名没有什么意义，但如果双方约定该房屋属于一方那么法律也是承认这种约定的。目前夫妻办理更名手续一般是因为取暖费的问题，有些单位福利较好，为职工交纳取暖费，但必须是本单位职工名下的房产才享受这种福利待遇，因此种原因办理更名的较多，但供暖费由产权人单位交纳的做法从整个社会大环境来说不符合公平公正的原则，因此存在改变的可能，最终可能由产权人自己负责。

办理夫妻更名手续的前提是已取得房屋所有权证，办理手续时需夫妻双方同时到场，填写《房屋所有权登记申请书》，具体提交的证件因房屋性质的不同而有所不同，具体提交资料如下：

（ 1 ）如是房改房，需提供原售房单位的证明，写明因供暖原因允许将产权人变更为配偶的名字；如是商品房、经济适用房，夫妻双方写变更申请并简单注明理由；

（ 2 ）结婚证复印件（核验原件）

（ 3 ）夫妻双方的身份证复印件（核对原件）；

(4) 房屋所有权证；

(5) 房改房提供原购房契约复印件（核对原件）；

(6) 屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；

办理夫妻更名手续只需提供房产证印花税 5 元，其余任何费用均不需交纳。

读者疑问：如何办理房屋交换手续？

律师答疑：房屋交换是指当事人双方以各有的房产相互交换的行为，在房产的交换中，每一方交付的房产都要为对方所有，产权互相置于对方只名下。有时互相交换的房屋价格不同时，双方也可互找差价。房屋交换的前提条件是双方的房屋均已取得房屋所有权证，一般房屋交易主管部门只办理本行政区域内的房屋互换，且办理交换房屋的发证机关与办证机关是同一机关。比如北京市与上海市的房屋就不能办理互换手续，但上海市民如在北京市西城区购房，准备与西城区的另一套住房互换就是可以办的。办理房屋交换手续除填写《房屋所有权登记申请书》外，还需提交下列资料：

（ 1 ）房屋交换双方提交材料：本市市民提交身份证复印件（核验原件）；外省市市民提交身份证、居住证或暂住证复印件（核验原件）；军人提交《军官证》复印件（核验原件）

（ 2 ）与原产权单位的买卖契约（已购公房提供）

（ 3 ）房屋所有权证；

（ 4 ）房屋所有权证平面图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；

（ 5 ）房屋交换合同一式三份；

（ 6 ）契税完税凭证或减免证明；

(7) 已购公有住房和经济适用住房交换还需提交缴纳土地有关费用的证明和发票。

如是央产已购公有住房交换需经在京中央和国家机关住房交易办公室审批同意后才能互换，另外央产房一方还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书；物业费、供暖费清结证明。

(8) 非完全行为能力人还需提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

房屋交换时需交纳下列费用：

1 、双方各万分之五印花税；

2 、交换房屋差价的 1.5 ％的契税；

3 、如是房改性质的房屋双方均按每平方为主 15.6 元的标准缴纳土地出让金；

4 、双方各交纳房产证印花税 5 元。

读者疑问：如何办理房产更名或更址登记？

律师答疑：房产更名或更址登记是指房屋权利人的名称、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的。更名的申请条件是取得房屋所有权证，提供了更名的证明材料；更址的申请条件是取得房屋所有权证，派出所出具了地址变更证明。办理变更登记手续时除填写《北京市房屋所有权登记申请》之外，还应提交下列证件：

单位提交：

（ 1 ）变更证明文件；

（ 2 ）房屋所有权证、国有土地使用证；

（ 3 ）变更后的测绘图、表；

（ 4 ）营业执照复印件；

（ 5 ）法人身份证明书、授权委托书；

（ 6 ）受托人身份证复印件（核验原件）。

个人提交：

（ 1 ）变更证明材料；

（ 2 ）房屋所有权证；

（ 3 ）房改房提供原购房契约复印件（核验原件）；

（ 4 ）本人身份证复印件（核验原件）；

（ 5 ）变更后的测绘部门测绘成果（房屋平面图、房屋登记表等）

办理变更登记只交纳房证印花税 5 元 / 本税费。

  
读者疑问：如何办理个人房屋抵押登记？

律师答疑：个人办理抵押是指以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。办理个人抵押登记的前提条件是取得房屋所有权证，无司法查封、拆迁冻结，没有产权纠纷，签署了合法有效的抵押合同。在办理抵押登记手续时除填写《北京市城镇房地产抵押登记申请书》之外，抵押双方分别提交下列证件：

( 一 ) 抵押人提供材料：

（ 1 ）本人及配偶身份证、结婚证复印件（核验原件）；

（ 2 ）房屋所有权证原件及复印件；

（ 3 ）产权人未婚或离异的须提供单身证明；

（ 4 ）委托他人办理的须提供有法律效力的委托书；

（ 5 ）受委托人身份证复印件（核验原件）；

（ 6 ）抵押权人认可的抵押物价值说明或评估报告；

（ 7 ）房屋出租情况的说明（房屋如果已出租 , 需在办理抵押登记前告知承租人抵押情况）。

（二）抵押权人提供材料：

（ 1 ）营业执照复印件；

（ 2 ）金融许可证复印件；

（ 3 ）法人代表身份证明书；

（ 4 ）抵押登记授权委托书；

（ 5 ）受委托人身份证复印件。

（三）借款合同、抵押合同。

办理抵押登记只交纳房证印花税 5 元 / 本的费用。

读者疑问：如何办理依据法院或仲裁机构的判决书或裁决书登记房屋所有权的手续？

律师答疑：依据判决或裁决的内容登记房屋所有权的前提条件是申请人具有仲裁裁决书、法院判决书，应有房屋所有权证；没有房屋所有权证的房屋是不能登记的。因拍卖、判决单位过户需持法院单方过户协助执行通知书；申请人首先填写《北京市房屋所有权登记申请书》，除此之外，还应提交下列证件：

（ 1 ）仲裁裁决书或法院判决书；

（ 2 ）被裁决对象是个人的提供个人身份证复印件；被裁决对象是单位的提供营业执照（法人代码证书）复印件、法人代表身份证明书、法人的授权委托书、受托人身份证复印件；

买方是本市个人提供身份证复印件（核验原件）；外地个人提供身份证复印件；《暂住证》（《居住证》）复印件；军人提供《军官证》复印件或《士兵证》复印件；港澳同胞提供中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提供台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提供护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

买方是境内单位提供：法人营业执照或事业单位法人证书复印件、批准该法人或组织成立的文件复印件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证原件复印件；

买方是境外单位（含港澳台）提供：经过公证的法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件复印件；法人的授权委托书、受托人的身份证复印件等材料需按规定办理公证、认证，并提交经公证的中文译本；北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；

（ 3 ）提供测绘图、表；

（ 4 ）契税完税凭证或减免证明。

税费按下列标准交纳：

（ 1 ）商品房：

卖方：万分之五印花税；

买方：个人 1.5% 契税（建筑面积超过 140 平方米 以下的以上 3% ）；

单位 3% 契税；

万分之五印花税；

房证印花税： 5 元 / 本

（ 2 ）已购公房与经济适用房：

卖方：万分之五印花税；

经济适用房：综合地价款 10% ；

价差：当年成本价 6%/ 平方米（优惠价、标准价的已购公房）；

买方：个人 1.5% 契税（成交价在建筑面积超过 140 平方米 以下的以上的按 3% 收取）；

单位 3% 契税；

万分之五印花税；

房证印花税： 5 元 / 本；土地出让金： 3% （如果卖方已缴纳了综合地价款的，不再缴纳土地出让金）；

已购公房：土地出让金：当年成本价的 1% （今年成本价是 1560 元，土地出让金为 15.6 元 / 平方米）；

读者疑问：具备什么条件应当办理房屋注销手续？

律师答疑：具备下列条件应当办理房屋注销手续：取得房屋所有权证，房屋所有权因为下列四种原因已经丧失；（ 1 ）因天灾、战火或人为拆除而致使房屋不再存在、房屋灭失的；（ 2 ）申报不实的，涂改房屋权属证书房屋权利灭失的，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（ 3 ）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的；（ 4 ）因司法协助而对房屋所有权的注销行为等。

读者疑问：如何办理房屋注销登记手续？

律师答疑：办理房屋注销登记首先填写《北京市房屋所有权登记申请书》，然后根据不同的房屋灭失原因选择性提供下列证件：

（ 1 ）房屋所有权证；

（ 2 ）法院要求进行产权过户或者注销、撤消产权证的生效判决和裁定（司法协助行为）；

（ 3 ）房屋所有权证所登记房屋已经灭失或者拆除的证明材料（房屋的丧失）；

（ 4 ）政府主管部门决定收回注销房产证的行政决定（行政行为）；

（ 5 ）申请人身份证、户口本复印件（核对原件）；（个人）

（ 6 ）法人身份证明书、委托代理书；（单位）

（ 7 ）代理人身份证复印件（核对原件）。（单位）

读者疑问：房地产一定要统一登记吗？

律师答疑：土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物均应办理登记；除个人登记的房屋所有权无须办理土地登记外，其他单位所申请的权属登记均应包括房屋所有权登记和土地使用权登记。

读者疑问：能用单位的简称进行房屋登记吗？

律师答疑：房产登记的权利人名称应当为法定名称，或依法登记的名称，不能使用简称、惯称名称。登记名称应以其提交的合法身份证明上记载的姓名或名称进行登记。

读者疑问：别人可以代理我办理房地产登记吗？

律师答疑： (1) 申请房产登记的，当事人应当本人申请登记，当事人也可以委托代理人申请登记，无民事行为能力或限制行为能力人由其法定监护人或代理人代为申请登记。其申请的登记应不损害无民事行为能力或限制行为能力人的利益。

(2) 当事人委托代理人申请房产登记的，代理人应提交当事人的书面委托书。当事人为法人或组织的，提交其法定代表人签署的委托书。当事人为个人的，代理人应提交有法律效力的委托书，必要时可以要求委托书进行公证。

(3) 对同一房产共有人的申请人应共同办理登记，如需委托他人办理的，应提交经所有共有人同意的委托书。由法院强制执行的房产转移过户，可由当事人持法院的裁定书单方办理登记。

读者疑问：办理房屋交易等手续需提交什么身份证明？

律师答疑：办理房屋交易手续分为个人提交的材料和单位提交的材料。申请人为个人的提交下列材料：

①身份证应提交复印件，身份证复印件无法提交的，可提交公安机关出具的身份证明原件；

②现役军人提交《军官证》或《士兵证》复印件；

③外籍人员应提交护照复印件；

④香港、澳门居民提交港、澳行政区身份证或往来内地通行证复印件；

⑤台湾居民提交往来大陆通行证或旅行证或者身份证复印件；

⑥申请人为未成年人的，提交户籍证明或身份证复印件，并且提交监护公证。

申请人为单位的提交下列材料：

①申请人为企业法人的，提交营业执照复印件及法定代表人身份证明；机关、事业单位法人提交组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明；

②其他组织申请房产登记的，提交非法人营业执照或者组织机构代码证或单位成立批文；

③外国企业驻国内机构应当提交代表机构登记证复印件及法定代表人身份证明；

④金融机构办理抵押登记时应提交金融许可证复印件。

读者疑问：办理哪些房屋手续必需办理公证？

律师答疑：下列情况需办理公证

①因赠与、继承申请房产登记的；

②当事人约定合同需经公证才能生效的；

③离婚双方协议离婚的，双方不能亲自到场办理的离婚协议书应公证；

(2) 公证书的要求：

①中国（港、澳、台地区除外）各公证机关出具的公证文书（有效期内）均予以认定。港、澳、台地区由司法部委托的律师出具见证文书予以认定；

②外国国家公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使领馆认证，并应当附有中文译本。

读者疑问：申请交易的房屋门牌与证件不符怎么办？

律师答疑：在办理房屋转让、抵押等手续时，有时会遇到门牌不符的情况，主要有下面的情况：①房产抵押合同中所载地址与房屋所有权证所载地址不符；②私有平房现在的门牌与原房契或房屋所有权证上记载的不符；③已有房屋门牌地址变更。遇到上述问题可按下面的办法解决：可由房屋所在的公安机关出具的门牌证明来在证实两处门牌视为同一地址，对于商品房买卖合同中的地址与房屋所有权证的地址不符的，可由开发企业提供门牌的证明。

读者疑问：办理房屋交易手续时所有的证件或文件都要核对原件吗？

律师答疑：在办理房屋交易手续时，工作人员应在核对过原件之后收取复印件，并在复印件上加盖“与原件相符”章注明，对于部分无法提交原件的材料，应要求申请人出具书面的说明保证所提交的复印件与原件相符，并说明原件存于何处。对于部分公证书中所附的复印件可不再核对原件。

读者疑问：在办理交易手续时对合同等有关证件涂改了怎么办？

律师答疑：申请人提交的所有证件、合同、表格原则上不得涂改。确有涂改的，应按下列要求办理：对未经备案的合同的修改，由合同各方当事人在修改处盖章（单位）或签字、按手印（个人）；对申请表格的修改，由原填表人在修改处盖章（单位）或签字、按手印（个人）。

读者疑问：到房屋交易主管部办理各项房屋交易手续时要注意哪些问题？

律师答疑：在办理房屋交易的各项手续时应注意下列问题：

1 ．所有申请表单均应用钢笔和签字笔填写，所有复印件应用 A4 复印纸，大于 A4 纸幅面的复印件应折叠成 A4 纸大小，单位、法人申请材料的复印件应加盖公章。

2 ．所填写的申请表、委托书、法人身份证明以及书面的情况说明、申请原则上不得涂改。如果出现填写错误，修改后由当事人在修改处签字确认（单位的盖公章）。房屋买卖、抵押登记等需要双方申请的登记业务，则在修改处由双方签章确认。

3 ．办理时限为法定工作日，不含节假日，以及上报其他机关、外部征询意见、调节解决纠纷、补充申请材料的时间。如需房屋测绘、房屋评估、安全鉴定的时间不记入工作日。

4 ．办理需要缴纳公共维修基金发票和契税的登记，需要缴纳完毕公共维修基金和契税后， 公共维修基金发票和完税凭证后才能申请登记。

•   被拆迁人身份证复印件并签名同意

读者疑问：我买了一套二手房，请问卖方交的公共维修基金能自然转到我的名下吗？

我从网上个人登记的二手房信息上找到了一套二手房，通过我与房主联系，看房、协商，我们双方就房款、过户、房屋交付等均达成了协议，且双方签订的房屋买卖协议中约定：房屋过户后，卖方原缴纳的公共维修基金自动转移至买方名下，不知此约定后，公共维修基金是否能直接转入我的名下？

律师答疑 ：不能，买卖双方或任何一方必须携带买卖双方身份证复印件、买卖合同复印件、公共维修基金发票、买方房产证复印件 ( 若已办下来 ) 到北京市国土资源和房屋管理局居住小区管理办公室办理更名手续后才能转到买方名下。

律师提醒 ：公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。公共维修基金若不更名，原则上新的买方就无权使用该公共维修基金，在业主委员会提请中修、大修、改造、更新时，要登记各房主交纳公共维修基金的情况，而买方有可能因拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金。目前，买卖双方不做公共维修基金更名的情况非常普遍，为了保护买方的合法权益，律师建议还是应该办理更名手续，且更名手续并不复杂。

读者疑问：如何识别假《房屋所有权证》？

律师答疑：近年来，有些不法人员伪造房产证办理过户手续，以实现其将无处分权的房屋出售的目前。那么如何辨别《房屋所有权证》的真伪？

一看房屋所有权证用纸。真正的房屋所有权证的内页所用纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，是由北京印钞厂证券分厂印制的。

二看防伪底纹。真房屋所有权证除封面及封底外内页所有的底纹均为 “ 房屋所有权证 ” 六字，字迹清晰， 2000 年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强。

三看房屋所有权证的封皮。真证封皮为深红色，上部印有国徽，下面印有“中华人民共和国房屋所有权证”，这些字分两行，上面一行“中华人民共和国”，下面一行是“房屋所有权证”，上下两行字是完全对齐的，但字号的大小不一样，上面的字小，下面的字大。

四看团花及建房注册号。真房屋所有权证有一团花，该团花立体感强。团花下面是建房注册号，真证的号码是机器印制的 11001, 数字清晰。建房注册号上面团花下面印有“中华人民共和国建设部监制”。

五看微缩文字。 2000 年以后印制的房屋所有权证发证机关一页最顶行花边最下面一行里藏着微缩文字，用肉眼看为一道虚线，在放大镜下清晰可辨 “FWSYQZ” （ “ 房屋所有权证 ” 汉语拼音第一个字母的大写）。

六看发证机关印章。真房屋所有权证的发证机关是由机器套红印制的 “ 北京市建设委员会”（ 2004 年以后）或“北京市国土资源和房屋管理局”行政公章，而填发单位的图章是用印泥盖上去的。

七看流水编号。真房屋所有权证的流水号是机器印制的， 2000 年后印制的权证编号下方，还印有 “ 北京印钞厂证券分厂印制（ 200× ） ” 字样。

八看房屋所有权证的内容。内容一般包括房屋所有权人、房屋坐落、地号、产别、房屋状况、共有人、土地证号、权属性质、使用年限、设定他项权利摘要、附记等，通过核实这些信息确定房屋所有权证的真伪。

九看房地产平面图。真房屋所有权证上有一张房地平面图及一张房屋登记表。图和表上均盖有测绘部门的章，另外图和表是与房屋所有权证粘贴在一起的，在粘贴的连接处盖有骑缝章。

读者疑问：发现伪造的房屋所有权证如何处理？

律师答疑：根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以 1000 元以下罚款；非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以 1 万 —3 万元的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果持假证人处分了合法产权人的财产，则真正权利人可以申请撤销该房产证，对买方来说，可能会造成比较大的损失。

注：本书所列办理产权证登记、转移等交纳的材料、办事程序等以及交纳税费的标准、贷款利率等内容，可能随着时间的变化而随时做出调整，具体办理各类业务所需提交的文件、材料、办理流程、税费交纳的标准以政府行政机关及银行的要求为准。