北京新地王诞生记

6月27日，合景泰富地产以总价7.1亿元、楼面均价4.32万元/平方米的高价夺得了北京崇文菜市场地块，刷新了仅仅保持了一年多的北京地王纪录。

15个月后，北京与“地王”又碰面了。

踏入杂草丛生的边界，空旷却并不宽阔的“6030.6平方米”早已失去了原本的市井熙攘。6月27日，合景泰 富地产控股有限公司（下称“合景泰富”，01813.HK）以总价7.1亿元、溢价率 140%、楼面均价4.32万元/平方米的高价摘得该地块。

该地块的楼面均价刷新了2010年3月15日由北京海淀区蓟门桥地块所创下的30197元/平方米的纪录（该纪录是由中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司创下的）。

尽管如此，无论房企还是房地产协会，抑或是咨询机构，几乎所有的市场参与者都认为，崇文门地块的高价源自其本身的小体量以及地理位置的稀缺性。因此“新地王”并不具备任何趋势性或符号化的意义。

　　低调的“新地王”

在拍卖 之前，市场并未意识到新的均价“新贵”将诞生于此。

拍卖文件显示，崇文门菜市场地块位于北京市东城区崇文门外大街，东至崇文门外大街，南至东打磨厂街，西至北京电力工程管理中心，北至崇文门西小街。总用地面积为6030.6平方米，建筑控制规模为16242.7平方米，挂牌起始价为2.96亿元。

来自北京土地整理储备中心的资料显示，崇文门菜市场这块地6月13日开始挂牌竞价，到27日竞拍当天，已经过了17轮报价，总价从起拍价2.96亿元提升到3.2亿元，每次竞价增幅为150万元。

竞拍开始不久，参与其中的15家企业刚把板凳 坐热，拍卖师就把每轮的竞价幅度一次性提升至1000万。在此增幅的基础上，崇文门地块报价迅速蹿上4亿元。手持12号牌的广州市丰璟房地产开发有限公司（下称“广州丰璟”）在5亿元的价位杀入，并持续作战。广州丰璟便是合景泰富的项目公司。

报价持续到大约第25轮，参与竞拍的苏宁、新世界等企业纷纷高挂免战牌，放弃竞标。而手持“71”号牌的神秘竞拍者却一直连战到底。最终，在这位神秘人物的架高之下，实际买家合景泰富以7.1亿元人民币价格摘牌。

面对超过4万元的楼面均价，华远地产董事长任志强在公共言论平台上评论说：这么高的单价，看来“又要被约谈了”。

有媒体援引合景泰富副总裁罗国庆的观点报道说，从地块所处的位置和区域来看，公司认为这个价格处于一个合理的范围，拿下北京地块也符合公司全国战略发展的需要。

不过合景泰富北京公司营销总监孟令文在拿地之后第二天接受媒体采访时说：“我们既然拿下了就不觉得价格高。”他表示，即使楼面价超过了4万，但公司完全可以承受。

7月1日，一位要求匿名的合景泰富人士在接受《中国经济周刊》记者独家 采访时表示，“这是公司在北京所拿下的第二个项目，拿地可以提高企业的影响力，符合集团战略发展，同时也是对集团实力的证明。”而对于“新地王”一说，该人士未予置评。

如此外交辞令般的回答符合一贯低调的合景泰富的性格。这家于2007年7月登陆香港证交所的广州企业，其实际控制人 为主要持股者、董事局主席孔健珉。据传，在创立合景泰富之前，孔曾任职于工商银行广州分行白云路支行，担任信贷部主任。而在南派房企中，孔健珉行事是公认的“低调”。

　　买楼的钱哪里来

合景泰富方面认为，目前国家所调控的是房地产住宅项目，而并非商业地产。所以不会有政策方面的压力。不过“目前崇文门地块将开发怎样的项目，尚不能回应，因为目前团队正在着手进行可行性研究”。

不过在拿地当天，国际投行瑞信并不对该地块看好。拿下土地之后，瑞信便发布报告，将合景泰富的评级“维持中性”。

瑞信认为虽然该地块面积较小，但公司之前并无开发或管理商场的经验，预料相关投资将增加运营风险。另外，由于竞争加剧将令财务需求加大 ，预期商业地产的新入门者将会失败。瑞信预期，7.1亿元人民币支出短期内不会大大改变公司财务状况，但可能会造成长期现金负担。瑞信认为其目标价5.4元不变，评级维持“中性”。

合景泰富就此对本刊评论说，公司有足够资金储备，不会因为资金问题影响该项目。

而在此之前的3月份，合景泰富发行了到2016年到期的优先票据，本金总额为3.5亿美元，年利率12.75%。其目的为“拟用作现有及新增物业发展项目资金”。

有猜测认为，这笔票据融资 实为购买崇文门地块所用。不过上述合景泰富人士予以否认：“购买崇文门地块的资金为企业内部自有资金，并未使用上述优先票据融资”，“而且公司有足够的资金支持，不会出现上述机构所预判的资金压力”。

一位曾服务于国内知名商业地产企业的高级管理人士对《中国经济周刊》分析说：“崇文门地块的单价相对较高，估计综合成本将达到55000元每平米左右。如果用于出售，其回报率可能并不理想，而用于投资项目或并不划算。自建写字楼以自用的可能性比较大。”

对于“此处将建商场等商业中心的说法”，该人士认为，此地面积太小并不适合购物中心的建设。

　　“地王时代”再临？

有舆论怀疑，之所以能再度出现“地王”或可能是因为同类企业的“抬轿”行为。

“7.1亿元”与“71号”或许只是个巧合。据说在拍卖现场，无人辨清“71号”的来历。有报道称“历时半个小时的拍卖结束后，这位71号买家就迅速离开了交易大厅”。

有曾经参加过竞拍的房企人士告诉记者，“抬轿”、“架高”之类的手段确实存在于某些拍卖场合。“若企业代表真的想拍得土地，基本都会愿意透露企业信息。如果一直隐藏身份，叫高地价却退出竞拍，当然会让人怀疑架高地价。”

“简单地说，就是把地价叫高，让别人拍走，以拉动自己在周边区域的项目价格。”该人士认为，在有些土地拍卖过程中，负责“抬轿”的企业资金实力较为雄厚，且有双重计划。“如果企业能拿下土地就凭借实力自己吃掉，如果拿不下来，抬高土地价格对自有项目也是有利的。”

正略钧策管理咨询顾问康桄瑀告诉《中国经济周刊》：“一般这种架高的行为伴随很大的风险，一旦操作不好，很可能让自己套牢其中。不过，这种行为更多地在联合体竞拍的情况下出现。”

阳光100副总裁范小冲接受《中国经济周刊》采访时说：“北京崇文门地王实为个案。这一地块只有6000余平方米面积，只能建设一个单体的小型建筑。这与当今动辄几十万平方米的项目无法比较。此外，这块地本身就是商业用地，地理位置相当稀缺，位于繁华的二环附近，并不需要太多的配套建设。尽管其楼面均价很高，但是其商业价值将会更高。相比之下，地价已经算是便宜了。”

“架高”行为仅仅是产生地王的一种可能性原因。在北京地王出现前后，在浙江和深圳也出现了地王。范小冲认为，国家目前依旧没有放松对房地产市场的调控，但是未来在个别区域中的热点地块亦有可能再次出现“地王”，这是由其地理位置的稀缺性所导致的。

中国房地产协会某高层告诉《中国经济周刊》，较短时间内出现三个“地王”并不能说明中国又回归到“地王频现”的阶段。“崇文门地理位置稀缺，在北京已难找同类地块。而在深圳的地块则基本属于量身定做 。至于浙江义乌的地王，则是由于城市本身便是民间资本聚集的中心。”他预计，由于未来一线城市面临更加繁重的保障房建设任务，房地产商拿地的热情或将继续谨慎。“下半年再出地王很难，但是不排除再出地王的可能性。”