房屋买卖合同须由当事人签字

2011年1月21日   B08：政策法规   稿件来源：房地产时报   作者：陈云芳

---

　　

    □房报记者陈云芳

    同意卖房，接受了定金和首付款，也到房地产交易中心签署了《上海市房地产买卖合同》，后卖方竟然悔约。这是怎么回事？

    马先生于2009年9月看中了许女士名下位于南汇的一套商铺，双方经商议，约定房价为68万元。马先生当即向许女士支付了购房定金2万元，并签署“收据”一份。之后，许女士将房屋钥匙及该房屋的相关材料复印件（房产证、身份证等）交给马先生，马先生实际占用了该房屋。

    同年11月11日，在中介陪同下，买卖双方共同前往南汇房地产交易中心签署了《上海市房地产买卖合同》。该合同第六条第一款约定：“甲、乙双方确认，在2009年12月25日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。 ”当天，双方又共同到银行，马先生向许女士的账号转账支付了30万元房款。

    2009年12月25日，马先生和中介按约到南汇房地产交易中心办理过户手续，许女士没来，电话中她声称老公不同意售房，房子不卖了。此时，虽然距离9月份商定买房才3个月，但涉案房屋已上涨了近100万元。听到许女士这个意见，马先生不接受，随即委托律师发函，要求许女士按约办理房屋过户手续，并把剩余房款36万元划账到许女士账户，付清了所有房款。

    此时许女生的丈夫从国外赶回来，坚持不同意卖房。由于协商未果，马先生只能诉讼到法院，要求许女士办理房产过户手续。诉讼中，许女士的先生表示:该房屋虽然登记在许女士一人名下，但这是夫妻共同财产，许女士无权擅自处分，因此买卖合同是无效的。许女士还表示，买卖合同上的签名不是她本人签的，要求进行笔迹鉴定。

    鉴定结果是买卖合同上的签名不是许女士签署。如此，许女士称既然买卖合同是假的，自己不卖房了，最多只应当承担双倍返还定金的违约责任，即向马先生赔偿4万元而已。而让马先生感到不解的是，2009年11月11日那天他和许女士及中介一起到房产交易中心签署买卖合同的——但因为交易大厅人比较多，中介将打印好的合同交给许女士后，就和马先生在一旁聊天，没有去盯着许女士签名。

■律师分析：

    王翌敏律师（上海市君悦律师事务所合伙律师、上海律师协会民事专业委员会委员）：根据当时交易实际，提出不能仅凭鉴定结果推翻原被告签署的房屋买卖合同，而是应该综合本案其他证据材料，佐证马先生和许女士就买卖涉案房屋达成一致意见。比如双方在9月份签署的定金“收据”，许女士承认是真实的，这上面明确记载了涉案房屋的地址、房屋价款等事项，也明确了原被告的购买意思。

    同时，现有证据也表明，马先生已经履行了房屋买卖合同的主要义务（即支付了全部房款），许女士也已经接受，且许女士也实际交付了房屋。因此根据合同法第37条等规定，不论《上海市房地产买卖合同》上她的签字是否真实，涉案房屋的买卖合同已经成立。

    至于许女士先生不同意卖房这一情节，不能作为确认买卖合同无效的理由，因为马先生在和许女士签约时，已经到房产交易中心去核实，了解到涉案房产证上的产权人名字仅为许女士一人，其尽到了作为签约者应有的审慎注意义务，况且其已经全部支付了房款，其作为善意第三人的权利应当得到保护。至于许女士的先生如果认为许女士侵犯了其作为共有人权利的，可以向许女士进行追偿。

    最终一审法院采纳了原告方的观点，完全支持原告方的诉讼请求，判决将涉案房屋过户给马先生。但，许女士不接受判决，提起上诉。最终，在二审法官主持调解下，鉴于现有鉴定报告认定房地产买卖合同上许女士的签名不是其本人所为，又考虑房屋市值已上涨100多万元的实情，马先生和许女士达成调解：许女士将房屋过户给马先生，马先生再给予许女士15万元补偿，各方当事人都满意地接受了这一方案。

    结合本案，有两点提醒广大读者：

    1、房屋产权若只登记在夫妻一方名下，产权人是否有权独自售房？《婚姻法》第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有（有约定的从约定）。 《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第89条又规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但是第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，虽然涉案房产是许女士及其丈夫的夫妻共同财产，但是马先生作为善意第三人，其支付了合理对价，所以法院仍然判决马先生向许女士单独购买房屋的行为是有效的。

    但为了避免风险和麻烦，在购买房屋时，要问出售方该房屋是否有其他共有人（如配偶）？如有，则应请产权共有人共同签署相关协议。

    2、为避免出现本案中房屋买卖合同上签名不实的情况发生，在签署重要文件时，务必留心对方签名是否其本人所为，是否使用其正常的书写习惯，以免今后发生争议。