外资基金暗中加力中国地产

点击量：20　回复数：0 金融界香港的网友 发表于 2008-10-20 18:48:08

      
       10月14日,美林宣布融资26.5亿美元建立了新的亚洲房地产基金,美林董事总经理,太平洋(601099,股吧)沿岸全球商业房地产负责人Tim Grady表示,他们认为亚洲房地产中长期存在巨大的机会。这给了正处于纷乱恐慌中的中国房地产市场一针强心剂。
      
      
       就在一个月前,大摩发布报告认为,中国房地产市场崩盘可能性很高,紧接着高盛、花旗等海外投行也纷纷传出消息,不再看好中国楼市,并有 意将它们所持有的房地产项目完全抛售,但同时又有外资抄底楼市的论调不时传出,金融街(000402)PE数据库显示,今年三季度,外资PE房地产基金投资金额环比增长48%,这一动向值得引起关注。
      
      
       集体套现 外资加大楼市动荡
      
      
       自雷曼兄弟宣布申请破产保护后,房地产市场上便接连传出各大海外投资机构出售在华物业的消息,摩根士丹利更是甩卖的主力。
      
      
       摩根士丹利在2003年至2006年间收购的上海锦麟天地、陆家嘴(600663)中央公寓、华山夏都苑等,都在待价而沽;其旗下的房地产基金据称还已开始出售香港物业,包括五个酒店式公寓和中环盈置大厦;对世界第一高楼上海环球金融中心9%的股份似乎也不再感兴趣。而其他外资机构也在开始寻找买家,其中包括花旗银行、美林、澳大利亚麦格理集团等……。
      
      
       事实上,早在雷曼兄弟宣布破产保护前,就已经有人提到目前金融风暴造成全球性的银根收紧,海外基金将面临套现压力。第一太平戴维斯投资部董事陈飞寺介绍,海外基金收购国内房地产项目的主要资金是海外的银行贷款或者其他渠道的融资。在华尔街发生金融风暴之后,很多金融机构不再愿意向这些被视为“毒药”的项目提供资金,使得很多海外基金实际上处于无钱状态。
      
      
       但仲量联行中国业务发展总监陈立民认为,海外基金甩卖旗下物业更可能是投资回报期到来时的正常商业行为。
      
      
       据不完全统计,有数家海外投资机构自2003年开始进入中国的房地产市场,四处出手收罗优质项目,购入金额在350亿元人民币以上。市场人士估计,由于近年房价连续上涨,至今市值已经上涨数倍,估计总市值在1000亿元人民币左右。外资基金投资物业一般都会事前设定一个回报期,这一回报期在3年到5年左右,前期外资购入的一些物业项目,最近几年已经陆续进入首批回报结算时期。
      
      
       陈立民表示,海外投资机构投资物业都是利益驱动的,在物业已经升值的情况下,选择落袋为安也很正常。
      
      
       对华尔街的国际投资机构而言,出售物业回笼资金、把握现金度过危机期,等待未来投资时机必然是当务之急。但外资的集体离场对市场的心理影响却造成巨大冲击。特别是8月份,“国房景气指数”为101.78,比7月份回落0.58点,比去年同月回落2.70点。开发商们从原来几乎不打折,到现在大幅度降价,更是让投资国内楼市的风险加大。
      
      
       唱空做多 PE投资地产暗中加力
      
      
       就在中国房地产市场处于风雨飘摇中时,10月14日,美林融资26.5亿美元建立了新的亚洲房地产基金,美林董事总经、太平洋沿岸全球商业房地产负责人Tim Grady表示,他们认为亚洲房地产中长期存在巨大的机会。
      
      
       这个动作让人不禁想起9月以来外资大行发表的有关中国房地产市场的各类报告。9月12日,摩根士丹利发布了研究报告,高调唱空中国房地产。称中国大城市的房价已经急跌,中国房地产龙头万科企业带头降价25%-30%,雅居乐年初至今已降价10%-15%,并调降今明两年销售量目标逾30%,地产市场上半年遭受严峻考验,下半年也难有突破。房地产行业崩盘的可能性很高,而且可能会对银行业的盈利表现造成重大冲击。
      
      
       几乎在同时,高盛也发布研究报告指出,中国房地产不良贷款风险将在今年第四季度和2009年上半年开始显现,中国楼市疲软冲击银行业的最坏时候还没到来。
      
      
       随后,雷曼兄弟中国区首席经济学家孙明春在一份最新报告中称,中国房地产市场正处在压力之下,市场供给过剩,潜在库存或需三四年才能消化,大城市的住房承受能力正在恶化,未来几个月房价应该会继续下跌,并持续至明年下半年。
      
      
       可就在此前的9月3日,摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆的研究报告却表示看好中国房地产业,认为中国房地产行业不存在价格泡沫,随着出口放缓,房地产如失去其作为经济增长的引擎地位,很容易引发中国经济硬着陆,预测楼市政策可能会在明年一季度有所松动。
      
      
       大行研究报告看法不一,甚至前后矛盾,而在大举套现撤离的同时,又重新募集巨额资金杀入中国楼市。据金融街PE统计,专门针对中国的房地产基金,2008年第一季度共有2支募资1.11亿美元,第二季度4支基金,募资金额猛窜到15.07亿美元,第三季度虽只有1支基金募资,金额也达到10亿美元。而投资金额方面,从2008年第一季度的7.977亿美元,二季度的10.17亿美元,到三季度的14.987亿美元,也是保持快速增长势头。
      
      
       对于这些相悖的举动,分析人士认为,大摩出售在华物业或为缓解眼前困境,华尔街各大投行因次贷危机遭受重创,贝尔斯登、雷曼兄弟和美林已相继倒下,摩根士丹利处境也不容乐观,出售已获得盈利的在华物业可以缓解困境,可能并非完全看空中国房地产市场。孙明春就在“看空”的同时表示,长期来看中国房地产市场将继续成长20至30年。
      
      
       投石问路 真正出手等明年?
      
      
       为什么在房地产市场如此冷淡的形势下私募基金却逆流而上呢?自去年宏观调控以来,地产企业饱受资金之困。
      
      
       据相关资料显示, 2008年房地产行业资金缺口将达7100亿元人民 币,相当于行业最高峰的2007年新增房产中长期贷款的两倍,平均每家内资开发商资金缺口达1201万元人民币,相当于2007年年销售收入的24%。虽然2009年资金缺口预测有可能缩窄,但如果行业的成交量不能够回暖,那么会有更多曾经高价购地的企业将面临付清土地出让金压力。
      
      
       在面临生死大限之时,更多的房地产企业开始不惜代价向PE基金进行融资。挤掉一部分泡沫以后的房企,又成了砧板上的肥肉,这对于境外资本而言却成为难得的机遇。
      
      
       事实证明,外资PE已经开始大举涌入中国,意图“抄底”中国房地产市场。尽管央行和商务部早有针对外国人购房的限制规定,但是外资PE也有足够的应对手法。
      
      
       一、设置公司收购项目,对于像凯德置地这种大公司成立的PE基金一般采取这种方法运作的比较多;二、购买股权,外资新成立的基金采用这种方式的比较多,虽然他们也有很多房地产行业的经验,但是由于对中国目前的情况不太了解,只能采取购买一部分股权,然后与国内房地产公司共同开发;三、成立房地产开发公司,自己进行房地产开发,不过如果不是专业做房地产的公司成立PE,由于风险大的缘故很少采用这种方式。
      
      
       金融街PE认为现在还不是抄底房地产的最佳时机,因为,全球房产受美国次级债的影响,依然处于低迷阶段,国内房产也受其波及,不能幸免,房地产见底或者开始有回暖的迹象还没有出现,房价仍有进一步下跌可能。目前,外资房地产基金现身更多是投石问路,总体会再观望一段时间,真正出手至少要等到明年。