重生吕布吕奉先:资本对话：外资房地产投资基金国内投资案例分析----第一房地产投资融资网

资本对话：外资房地产投资基金国内投资案例分析
http://www.land163com 第一房地产投资融资网 2005-11-6 10:49:00
主持人：谢谢顾总的演讲！下面一个环节我们我们刚才演讲的嘉宾坐到台上来，跟大家做一个互动，因为刚才讲的问题很专业，来宾可能会有很多问题和他们进行探讨。下面我读一下上台的嘉宾，美林集团全球资本投资部中国去总裁蓬钢，扬子基金总裁周浩先生，世邦魏理仕北京副董事总经理黄大为先生，麦格里中国物业投资银行首席投资执行龚术女士，还有金融街控股股份有限公司常务副总经理高靓。有请！
主持人：各位刚才聊了很多方面，我们谈谈你们找项目中遇到的两个问题。
龚术：我们在中国待了10年了，我们在收购成熟性物业的时候有一个开发商租约不落实的情况，所以很多要暂停，实际上这个是非常不对的感觉。
高靓：应该说跟国外的基金公司合作有两三天的时间了，在谈判的过程中有两个最的多问题，无论是基金公司还是国内的房地产公司需要提前想清楚再去做，今年我们做了一个房地产与金融的年会，实际上我们过所有的开发说可能都需要自省一个重要的问题，是不是每一个人与国外的基因公司合作，以什么方式合作，这是每一个开发商慎重考虑的问题。就是与国内的房地产公司和国外的基金公司合作，并不是带上了国际化的帽子。所以对国外的投资基金而言，我觉得第一他不是猛兽，其实他只是一个投资人，他只是希望投入你的项目得到他的利润，仅此而已，如果你不把这种利润分享给别人，不想把这种管理权跟别人分享的话那你没必要这么做。所以我们要知己知彼，各其所取。
我认为国内的房地产公司来讲，第二个面临的问题是，可能从资金的需求，或者从项目的运作的模式上，的确需要跟一个国外的基金公司去合作，但是如果要完成这个成功的合作，应该还要实现一个很成功的角色转换，这个转换就是你要由一个纯粹的投资人变成一个投资人兼管理者，要从独立管理人变成由别人决策你实施管理的角色转变。有了这个外国基金公司的参与，可能这个利润你是不能全部拿到的，不能等到赚钱的时候才想要把这么赚钱的事跟他一起做，所以如果能够完成角色转换，我们就可以成熟的跟国外的基金公司去进行成功的合作了。
主持人：赵总我想问你一个问题，应该说顺驰是一个有争议的公司，那在你投的过程中有没有一些顾虑的问题，跟大家分享一下？
赵宁：我们两家公司一起投的顺驰，孙总只是顺驰置业的股东并不参与他们的运营，顺驰置业有一个很专业的运营团队，孙总只是提供一些策略的上建议，是这样的一个概念。当时我想就是说，也有些同仁会问我们，你们担心不担心你们的钱进到顺驰置业里面会被顺驰开发那边暂时用了，大家知道房地产这方面很缺钱的，但是我们同时也做了顺驰调查，顺驰房地产这边不会也不可能用我们这笔钱，因为我们这些公司的账和整个的机制分得是很清楚的。这个是当时我们最大的顾虑之一，后来是圆满的被解决掉了。
主持人：听了您的回答，我们总结出两条，一个是公司的管理架构，另外就是公司投了钱后钱的去向，这个非常重要。台下有哪些问题吗？
提问：在我们中国国内并不缺乏资金，我们中国的银行的资金有30万亿，大部分资金在银行，这说明国内公司要投资在国内完全可以，但是却跑到国外去花很大的精力和财力，这个问题您认为症结在哪？从大的方向讲是一个渠道不畅的问题，如何让这个渠道畅通，是不是投资产品要走向大众化，是不是国内的产品投资的门坎很高，老百姓无法走到这个系统里面来？
蓬钢：前一段我在上海举办了美林主办的关于保险公司如何拓展投资新产品的问题，你就会发现目前整个中国的保险行业它的资产规模每年以非常快的速度增长，而且以后增长的潜力还是非常大的，但是保险公司资金目前的限制是不允许投资房地产里面的，看国外国家的保险公司非常大规模，他们在房地产方面分配都在5％、10％左右，而中国是零，的确目前的资本市场还处于初级的阶段，这些政府都有他的考虑。银行为什么对发展过快的行业有一定的限制，也是考虑到如果放得太宽会出现很多的问题再保险业开会的时候，临时们也都有这样的顾虑，一定要建立一个完善制度的前提下，才能够把他运用起来。
主持人：国内有这么多钱，我们又缺钱，怎么样结合起来，国外又有钱，中间把它运用起来也不是简单的事，我们有很多发法规等等问题。应该说有很多公司已经有很好的经验了，借这个机会大家可以问一下。
提问：我们想青椒扬子基金周总一个问题，扬子基金和国外专业的投资基金组建的时候要充分发挥资本杠杆的作用，用5％的资金可以放大到20倍的功能，还举了例子，1千万可以组建25美金的投资基金，可不可以把这方面的具体操作给我们介绍介绍。
顾弘：一般来说国际基金组建的话要有一个组织基金的，你自身要组建这个基金要投资一笔钱，要保证对投资者的承诺，国际上有一个惯例，如果体一个发起人是一个新手的话他希望你出20％，如果他认可你的话他可以低一些的。对发起人来说有几块收入，一个就是管理费，这个重点用在平时的操作中，并不是作为利润消化的。如果是两家发起的话，那就是同等比例，这个看你的股权比例，如果你的比例在里面小那你出资的比例也小。最近我们还要组建一个基金，关键是首先你这个管理团队要有一个很的好信誉，包括原来的工作记录，这是很重要的，第二个就是投资者觉得你透明度很高，公司的结构很重要，第三个你管理团队的能力很重要，你做得越成功他对你的要求越严。
提问：您好！我想请教扬子基金的老总，我知道国外基金是基于税收的优惠性，国外的法律和税收的构架给投资人利益最大的体现，那么国内的法律结构和税收的支撑体系，我理解中国政府实际上是一个税收导向性的经济发展的策略，扬子基金在这方面是怎么解决的？
顾弘：应该说我们前期花了200亿美金，具体就是设置一些法律结构等等，像扬子基金从理论上讲它还是一个境外基金，重要有几个方面，一个是税收的问题，第二个是受法律的限制，因为要目前为止没有一个成文的产业基金法出来，就国内产业基金是有些障碍的特别是在税收方面，因为我们都是机构投资者，相对来说这个问题很重要，但是不是那么直接，REITS更直接了，他的发行有很多的障碍，就是税收问题，这个问题很多人在探讨，但是近期很那有一个解释。
主持人：基本的方法就是海外的公司注册在中国有税收优惠的地方。他们只交50％税收，那税收就减少了。
提问：我所做的事情可能跟大家所不同，我是来自北京的一家负责旧城改造的公司，但是应该说我们的问题都是一样的那就是融资，我想请教各位专家，特别是麦格里以及美林的专家，对于旧城改造这样一个事业，在国外应该说是很普及了，但是我们国内的地产商还在比较关注新的项目，我想请教的就是对于旧城改造国外的基金最关心的是什么？他们的看法是什么？以及各位专家有什么样好的建议，谢谢！
龚术：应该说在旧城改造的项目接触得还是比较少，但是也接触过一些。现在比较大型的旧城改造，牵扯到的面比较广，比如那就文物保护单位，有一些历史专家和学者对这个改造有一个很多不同的意见，包括冲突、争执在里面，从我们这个角度来看，旧城改造需要政策性的很大的倾斜。比如在那样的地方不可能建容积率高的项目，你的方案会受到各个方面的左右，并且政策到底能支持到什么程度，并不是很明朗的阶段，在这种情况下海外投资者没有一个明确、清晰的概念。我们觉得在旧城改造在政策方面要尽快出台一些政策，把高昂的拆迁费用能力让我们比较清楚。从基金投资者来讲你要有一个非常清晰的投资和回报的过程，如果他在这个方面比较模糊不清楚，说不清他回报是多少，这个做起来就比较困难，所以多方应该在改造规划上包括政策上需要更清晰的规划方案在里头，才有利于你在吸引投资方面有一个比较清楚一点的方向。
蓬钢：我觉得旧城改造的项目在政策上，法规上有很多模糊的地方，这样会为投资者带来很多不确定的因素，这些不确定因素对房地产投资人来讲是非常不好的一方面，应该说房地产投资和风险有很大的区别。房地产投资要看得清楚，要一步一步都要分析得清清楚楚。
主持人：是不是旧城改造中间有一个空置的环节，因为土地还要招拍挂，还要经过投钱的实体是不是就存在不清楚的地方呢？
蓬钢：应该说旧城改造有它的特殊性，他和一般的法律条规是有冲突的，这样的话律师一分析不知道在哪一条了，所以风险不太好衡量了。
主持人：现在国外投资者在中国想找到一个什么样的项目？
黄大为：肯定是又安全、回报率又高的，在中国很多的投资商他们都很成功。国内的企业真的要跟国外的基金合作，要做充分的准备，把公司的资料研究一下，这个是长期的工作。国内的开发商也有诚挚跟国外的投资者合作，随着法规慢慢的完善，这块前景是非常好的。
主持人：时间的关系，我们还有最后两个问题。
提问：我们是新注册的房地产公司，我们公司的经营理念主要是文化地产，在中国可以说过去买房子就是买房子，现在买房子主要是买规划、环境。现在我们房地产商主要是卖文化，只有有文化的地产才能让这个城市有亮点，我请教一下在国外有没有文化地产，我们现在最大的困惑就是融资问题。咱们这两个公司能否对我们的文化地产感兴趣。
蓬钢：在一个成熟的市场你的地址会会说明很多的问题了，这一点我是同意的，文化地产这个词我觉得这个概念一直是有的，一个成熟的地产得到非常注重建立一个良好的社区。那么已经在良好社区里的人非常舒适，没有在这个良好社区里面的人非常希望进入，现在北京哪一个社区是文化社区呢？现在是难以定义的，很多开发商把这个项目做得非常漂亮，所以开发商不仅要注意把项目做得漂亮，还要做到高尚。作为投资商来讲，只有有价值在，这个项目又能够按照原来的设想，能够实现高尚社区的概念我们非常愿意投资这样的项目。
龚术：所谓文化地产，绿色地产，绿色建筑是你的一个卖点，当然你卖的越多我们是非常环境的。对投资者来讲他有的说营造是非常关键的，但是不是说这个东西就是要文化地产，归根到底还要要做有品质的项目。
提问：各位专家，我是来自河南的开发商，刚才大家谈到投资回报一般通过参股的方式，这样来实现你们投资的回报，所有我们可能使用资金者来讲，我们最关心的使用成本，我们想问的问题是，说得白点，你们怎么换算的，比如说每年收益率起码要达到多少，因为这个是我使用资金的成本。
龚术：投资者最关注的应该是股东方面的回报，就是投资者的回报，比如可以达到20－30％的回报率是一个比较正常的。
蓬钢：其实在其他的市场中我们做股权投资也可以做债务，有各种各样的产品，目前外资参与到国内的市场来讲只能以股权的形式来做，这是一个形式的问题，投资回报主要看项目的风险，回报并不是非常看中的一个问题。
赵宁：我们扬子基金是收购项目的基金，还不是参与股权的合作，因为我们操作难度比较大，我们现在是收购成熟物业和在建的项目达到每年的回报应该是不能低于25％的，这个对开发商来讲是一个奇怪的回报，进行我们今天是地产金融年会，在这以前我们参与过很多这样的会，以前我会说到25－30％，大家可能很奇怪，但是今天随着我们行业的成熟，这个回报率我想有一定的理由，这个也可能是一个市场惯例。
顾弘：应该说优先股受公司法的限制，实施的话也只能在境外操作，如果马上看到25％的回报有一定的难度，通常它会增加一些价值进去，这是每个基金的特色，这些价值比如说我前面讲的，比如克诺尼的模式它有一些关系的品牌，它收购的一些会增加进去，这些为物业价值的提升本身创造了一个很高的价值。还有一个基金有一个趋势收购，这个时候对远期的判断再加入进去。
主持人：应该说是不同的投资基金投不同东西，他们对每一种不同的产品有不同的风险系数，以此来定投资回报。谢谢各位专家！