九乡新闻网金芝荷:过半主要城市房价还在涨 今年末房价拐点或现
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过半主要城市房价还在涨 今年末房价拐点或现
2011年07月11日 08:11
来源：辽沈晚报
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买房还是不买？降价还是不降？这是眼下购房人和开发商都纠结的话题，谁率先迈出让步的步子？加息了房价会不会出现拐点？云遮雾绕的楼市成为大众绕不过去的一个结。
房价同比涨幅最高达3成
2011年楼市已经走完上半场，与以往不同的是，楼市在今年上半年遭遇了“史上最严厉的调控”。梳理半年楼市风云，那些鲜活、有个性甚至有些南辕北辙的声音和观点，曾对市场作出种种判断及预测，折射出2011年楼市是充满思辨的，喊涨与叫跌同在，利好与利空博弈，而最终的市场状态让人大呼“不可理喻”。
7月4日，某研究院发布《2011年上半年中国主要城市住宅市场交易情报》表示，2011年上半年重点城市市场总体低迷，多数城市成交量下降。但主要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大。
20个主要城市中，9个城市成交量下降且幅度较大，海口跌幅最大超过60%。11个城市成交同比增长，但幅度多在10%以内。但从成交均价看，除北京、深圳和杭州出现同比下降外，其他城市成交均价上涨且幅度不小，居首的重庆涨幅同比达30.1%。
沈阳连续6月商品房 成交量超百万平方米
而我们生活的沈阳，上半年可谓“风光无限”，创纪录地连续6个月商品房成交量超过百万平方米。来自香港联祥的统计数据显示，上半年沈阳市商品住宅就共成交659.44万平方米，成交量与去年同期相比上升54.57%，共成交73530套。
分析认为，沈阳传统淡季的一季度因为政府限购政策的出台传闻使得许多观望的刚需与改善型购房者出手置业导致成交量出现淡季不淡的局面，虽然刚需为主的市场格局对于市场运行的趋势能起到极大的保障作用，但随着政策面不见松动，楼价依然高位运行的情况下，如果下半年供应量的进一步放大，下半年很可能出现供求关系失衡的局面。
楼市新语
宋丹丹求潘石屹别再盖楼
1月，著名演员宋丹丹在微博上向潘石屹发问：“长安街南边那么好的位置，你盖了那么一大片难看极了的廉价楼，求你了，不带这样的！ ”
政协委员建议征房产空置税
全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海表示建议征收房产空置税十分必要。
任志强炮轰保障房大跃进
针对住建部要求今年11月底前，1000万套保障房必须开工，任志强炮轰说：“这简直是大跃进，连工人和塔吊都不够，更别说土地和资金了，你还得加快速度，只能偷工减料！ ”
买不起房的男人隔代结婚
北京对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓就“研发”出了“隔代结婚论”，说：“我觉得80后男孩子如果买不起房子，80后女孩子可以嫁给40岁的男人。 80后的男人如果有条件了，到40岁再娶20岁的女孩子。 ”
专家解析
转眼2011年楼市走过半场，在纷繁的辩论声中，人们更希望拨开迷雾，听到更接近理性的声音，本报记者采访了易居房地产研究院综合部部长杨红旭和中国房地产学会副会长陈国强教授，看看他们是怎么说的。
杨红旭：地方政府恐放松调控
解析：今年上半年，国内主要城市商品住宅成交量明显低于去年同期，成交量出现较大幅度的下滑，是多个原因造成的：一是今年上半年陆续出台了较严厉的调控政策，市场消化政策需要一定时间；二是在严厉的调控政策下，开发商推迟了推盘导致供应没有放量；三是因去年楼市的销售火爆，有较好的资本积累，资金链相对宽松。
在今年上半年楼市中，二、三线城市的表现好于一线城市，中西部城市又好于东部和沿海城市，这也体现了因基础不同，不同城市在楼市表现不尽相同，整体没有特别明显的规律。
预测：下半年，在成交量持续低位徘徊、银根收紧的背景下，房地产调控政策也将进入瓶颈期，而随着各开发商推盘的加量，一方面开发商以降价换成交量的局面可能出现，而带动整体成交量会好于上半年；另一方面，地方政府迫于土地财政压力而放松政策的可能并不能排除。可以肯定的是，下半年对楼市来说将有一个明显的震荡期。而国家层面是否会在今年末或明年放松调控政策尚不得而知，这取决于未来一段时期市场的变化，比如保障房建设进展如何，重点城市房价涨幅是否在调控目标之内，需求结构中投机性是否有效抑制了等。
陈国强：今年末房价拐点或现
解析：部分楼市数据显示，尽管面临着最严厉的调控政策，但标杆性的项目和企业在上半年出现，无论销售面积还是销售额的入榜门槛，较去年同期有约五成的增长，这说明整体上分化加剧，在调控背景下好的企业、产品所获市场份额进一步加强，楼市进入品牌经营趋势。
调控政策不仅是针对开发商，事实上也指向地方政府，随着调控的深入推进，因土地成交和楼市成交的下滑，地方政府财税压力会越来越明显，主观上放松调控的动机会产生。对购房者、开发商、地方政府来说，多空的博弈将成楼市热点。
预测：从政策体现的效用来说，随着时间的推移政策效用会更加明显，一来开发企业资金链断裂的风险加大；二来库存越积越多，开发商出于回笼资金去库存，以降价去库存的趋势便会明显，在现有政策不变的前提下，今年三季度至年末，房价的拐点出现的可能性将加大。此外，值得关注的是重点城市抑制投机需求政策不变，保障房建设顺利推进，会分流部分中低端的需求，并降低商品住房的市场预期，促使开发企业在发展模式、运营模式上都会面临变化和调整。
数据
21.5%
央行宣布从6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调后，大型银行存款准备金率达到历史新高的21.5%，开发商银行贷款难度加大。
10%
银根收紧，家庭首套住房按揭贷款利率下浮的优惠不仅被取消，不少银行陆续将利率上浮10%。
799.5万平方米
香港联祥数据显示，今年上半年沈阳商品房共成交799.5万平方米，共成交87491套，其中商品住宅共成交659.44万平，共成交73530套。
8856元/平方米
某研究院6月百城价格全样本[最新消息 价格 户型 点评]调查显示，6月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与去年6月同比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.19%。
3.23万亿元
国家统计局数据显示，今年1至5月房地产开发企业本年资金来源3.23万亿元，增长18.5%，但来自国内贷款仅同比增长4.6%，个人按揭贷款更是下降8%。
大事记
1月27日，国务院八条措施调控楼市传言已久的楼市第三轮调控终于亮相，2011年的中国楼市迎来了新的“国八条”。二套房贷首付提至60%，保障性住房等用地不低于总量70%，要求房价过高城市限购等。
1月28日，上海、重庆28日起试点征收房产税作为国家首批个人住房房产税改革试点城市。
2月24日，全国保障性安居工程工作会议召开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。
3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起正式开始执行。
4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
4月6日，央行上调存贷款基准利率0.25个百分点。
6月，住建部部长姜伟新公开表示，今年1000万套保障性安居工程必须在11月底全面开工，并强调保障性安居工程建设任务既是经济任务又是政治任务。
从限购令到“限离令”
“限制”可以说是上半年楼市最显眼的关键词，从年初的“新国八条”出台，标志着楼市全面进入“限时代”：限购令、限价令、限贷令、明码标价令……
同样难眠的还有陷入焦虑的购房者，或为自住或为投资，但民间的反应则喜感十足，有段子称，因“限购令”执行后各地离婚率出现大幅攀升，个别一线城市竟然实施“限离令”，要求一个城市日离婚量不超过百对。
中国住房二元制元年
房价高不高？房价该不该降？不同立场者自然会有不同的说法。而楼市调控的高层官方语调，也从“抑制重点城市房价过快上涨”的表述，到“要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平”。
楼市调控，同样绕不过利益攸关方的地方政府，在落实地方版“限购令”上，大多城市与生产总值和居民人均可支配收入增幅挂钩，只有北京明确价格“稳中有降”。
上半年楼市中，大规模保障房建设无疑成为一个强音。 5月起国家相继出台政策积极建设保障房、增加计划用地及融资支持。 2011年保障性安居工程用地全国计划供应7.74 万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年实际供地3.24万公顷相比，增加138.9%；同时融资支持政策的出台，将加快下半年保障房开工建设。某种意义上说，2011年是中国住房二元制元年。
楼市调控正在步入深水区，政策是否放松或何时放松成为大众谜语，楼市未来会有什么变化？而一切关注的焦点仍是下半年房价能不能降。但有必要记住一个道理，房价不会永涨不跌，也不会只跌不涨，所以无论唱空还是唱多，只需坚持己见自圆其说并自觉接受市场的洗礼。 主任记者胡海林
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