100分为健康，200分为狂热的话，半数专家称商铺市场现在能打到150分———

关外透支明显 后海已现虚高

(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

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    伤铺·观点

    宝安商铺半年涨六成有过热倾向

    ◎何世胜　中原地产工商铺总经理

    写字楼买现在，商铺买未来，如果按照以前租金超过月供的标准来看，深圳目前工商铺的利率在6-7厘，租金回报只在2-3厘，深圳商铺投资略显过热。其中，龙岗和宝安两区由于近年来交通的建设，商铺炒作有“路通则财通”的说法，炒作的氛围相对浓厚一些。

    比如宝安半年前大概在3万元/平方米的商铺，现在已经涨到5万元/平方米，涨幅过六成，而这半年时间内，区域人口和消费还没有大的变化，只能说人们更加看好未来的改变，所以希望值变得非常的高。如果以100分为健康，200分为狂热，宝安目前在130-150分的高度。宝安中心区的商铺已经有叫价到10万元/平方米的，合理的租金应该达到800元/平方米，但是目前可能只有200-300元/平方米，依然有人愿意买，对于未来的期望值就很高。包括海岸城和深圳湾的商铺售价已经炒到20万-30万元/平方米，租金回报2厘都不到，尤其是目前处于加息通道中，并且加息周期还不会太短，租金收入太低的物业相对风险就会大很多。

    商铺的投资很难说底线在哪里，一个商铺很难说值不值得买。如果和香港比，有些铺位买来就不是做生意的，比如周大福可能就会选择一个拐角位的商铺，只是因为可以是个很好的广告位，省下来的广告费可能比租金要多多了。而且不能只看生意好不好、用家怎样，还要知道大概区域内商铺是不是很容易找租出去、空置率如何。参与商铺投资的人至少要了解这个区域的空置情况以及租约情况。很长期的租约由于签订时间较早，租金较低，未必值钱，短期的租约，则要考虑自己的承担能力，一旦未来长时间空置，自己能否应付。

    ◎核心观点：如果以100分为健康，200分为狂热来评估，宝安目前在130-150分的高度。宝安中心区的商铺已经有叫价到10万元/平方米的，合理的租金应该达到800元/平方米，但是目前可能只有200-300元/平方米。

    海岸城、后海商铺已有泡沫

    ◎吴自标　世华地产营业副总经理

    如果100分表示市场健康，完全非理性的狂热投资为200分，那么现在深圳的商铺投资大约在140-150分之间，即开始偏向非理性市场了，而我认为接下来并不会继续狂奔，而是会稳定在150分左右，因为可见的大环境是信贷持续收紧、市场上泛滥的流动性逐渐回笼，这样大家的投资会趋于谨慎。

    目前就深圳的商铺投资，个别地方已经出现泡沫，需要警惕。比如海岸城，现在商铺价格高达35万元/平方米，而租金停留在600-800元/平方米/月，年租金回报率只有2%左右，近一两年的买家都是在短线炒作，经过几手至今的价格已显虚高。附近的后海区域，依托于豪宅区的商铺也在住宅限购的环境下被热炒，社区型商铺都在20万元/平方米以上，我认为已经透支了未来5-8年的升值空间，以这个价格，如果要安全性的话，租金要上1000元/平方米/月，而现在租出去的才500元/平方米/月，更何况很多还空租。

    当然，现在的商铺投资，很多并不看重租金回报率，而是想趁着热潮炒一把，或者只因为买不了住宅了，买商铺求资金保值。这么多年下来，大家都看到，只要经济环境没问题，商铺售价和租金都是往上涨的，如2008年有些商铺租金下跌，那是因为当时全球性金融危机。但是，也有些涨价缓慢或者长期租不出去的地方，这样的商铺从投资升值的角度来看可能就是失利甚至亏本的，要避免的话，目前环境下的商铺投资有个底线，我认为如果是价格较高的成熟区域商铺，那么以现有租金计算的年租金回报率至少要5%以上，而且要警惕有些业主联合租客以假租约虚报高租价的情况，要实地考察，根据周边铺位租价来综合评判。

    ◎核心观点：如果以100分为健康，200分为狂热来评估，那么现在深圳的商铺投资大约在140-150分之间，即开始偏向非理性市场了。海岸城，现在商铺价格高达35万元/平方米，而租金停留在600-800元/平方米/月，年租金回报率只有2%左右，价格已显虚高。

    整体过热不至于关外透支较明显

    ◎姜奇夫　美联物业深圳营业部副总经理(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    深圳商铺投资这块目前的确是比较火，特别是去年住宅限购后，很多资金快速转到了这一块，因为通胀太厉害资金是必须要找到出路的。

    不过要说“过热”的话，现在整体看还不至于，起码我看深圳的商铺投资还是前景很好的，可能局部地区会有一些提前透支，比如关外的宝安中心区、龙岗中心区等等。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    一是实际的消费能力还没有完全跟上来，更多的是一些片区概念性炒作；二是在周边住宅、写字楼的入住率没提升的时候，人流量还不足以支撑现在这个价格，市场没有经历一个充分的培育期，我判断是透支了差不多四五年的样子吧。

    现在有个特点就是以前从来没有投资过商铺的很多置业者也开始入市，对于这些“新手”的建议，我觉得一句话很关键：买好的贵的是不会买错的。

    为什么这么说呢，首先商铺最最关键的还是看地段，其次就是看门面的具体位置，观察了解铺面经营情况是投资者应该的必修课，只要是一个区域内位置最好的铺面，即使贵过别家也是可以买的，旺的地方先不说了，即使是不旺的地方，像类似转角双铺这种很“打眼”的门面，总是不愁租的，买铺最怕的就是一直空置。

    即使是选择社区商铺，也最好要挑小区内“主区”的铺位。

    商铺投资很难说有什么“底线”，这跟政府规划、片区地段、长远期眼光等很多复杂因素有关，谁能肯定说20万/平方米的铺就买不得，1万元/平方米的铺就一定值得买？

    另外如果要用具体分数评估的话，深圳整体应该在130分左右，稍有点偏热，宝安中心区和龙岗中心区等差不多是150分。

    ◎核心观点：如果以100分为健康，200分为狂热来评估，深圳整体应该在130分左右，稍有点偏热，宝安中心区和龙岗中心区等差不多是150分。

    零回报也有人接手有些看不透

    ◎吴素星　21世纪泛城不动产工商铺总监

    深圳地铁线路目前更是没有完全普及，影响了商圈的培育。商业地产正常的回报率应该是在3%左右。目前市中心的热点地带如东门、华强北以及海岸城现在进入的话则在2%左右，但是除了上述热点商圈，景田、新洲或是关外的龙华、布吉等地目前的回报率会相对高一些。

    最近两年商业地产相比住宅的确上升势头很猛，有来自政府、信贷以及行业从业者等多方面的因素，当然也不乏炒作的概念。相比北京上海，深圳的商业地产发展较早，自2004年开始就已现商业地产投资者，当时的回报率可以达到7%-8%，由此吸引了大量的外来和本地资本进入。发展到现在，有些成熟的区域如东门有的铺位目前回报率只在1%-2%，如果从历史发展的角度来看，的确有局部过热的嫌疑，有些零回报甚至负回报的商业地产也会有人接手，价格还会上涨，这也会令很多人看不透。我觉得只能这样解释，即中国目前还没有太多的投资去向。我之前留意过这样一则报道，四大会计师事务所之一的普华永道曾提出，在2023年中国银行的总资金量有可能超过美国，间接反映出中国富人的富裕程度。在深圳，四五千万的商铺一次性支付的富人有很多，我们可以认为目前市场上资金量仍是充裕的，保证了即使盘源不好仍有人接手。

    在2008年的时候，由于美国次贷危机，深圳写字楼和商铺出现过短暂的空置及租金下降，但2009年以来，市场又出现了回转。租金一直都在稳步上升，从而也说明了实际需求量仍在不断增加。而相比香港、北京、上海等国际大都会，深圳的商业地产租售水平还不及上述城市，整体还在发展中，亮起红灯的说法个人认为为时尚早。如果100分算是投资健康理性，那么深圳的商铺算是130分吧，基本还属于健康范畴。

    ◎核心观点：如果以100分为健康，200分为狂热来评估，深圳的商铺算是130分吧，基本还健康。但有些零回报甚至负回报的商业地产也会有人接手，价格还会上涨，这也会令很多人看不透。