本报记者 谢嘉明

　　一些情侣出于各种原因，在婚前合资买房或合作买房。当两人分手后，如何处理房产往往成为双方争议的焦点。购房者未正式结婚，怎么确定房子的权属关系？分手后，房子升值收益该如何分配？就这些热点问题，结合相关案例，记者采访了业内人士

　　同居如何划分“共同财产”

　　案例：2008年，热恋中的上海人林先生与陈小姐决定以156万元，共同购买一套两居室房产。林和陈各自拿出了8万元和6万元的储蓄，而林的父母另外拿出了18万元资助儿子买婚房，这样就凑足了两成（32万元）首付款，其余124万元则办理了银行贷款，当时贷款账户是以林先生的名义开设的。

　　今年两人分手，此时房子已升值到274万元，贷款余额为111万元。法院判决，林先生对该房产享有八成的份额（首付32万元中有八成是林方出资），陈小姐享有两成的份额。在贷款余额111万中，按两成计算，陈小姐应当承担22万元，而房子升值到274万元，所获得的折价款是54万元，林先生在成为房屋产权人后，除需向银行承担剩余贷款的还款义务，还应支付陈房屋折价款32万元。——据《上海法治报》

　　走访：在南宁，一些情侣在同居期间共同出资买房并不少见。业内人士认为，在未确定婚姻关系时，共同出资买房的双方要妥善解决好“共同财产”问题。 

　　南宁某律师事务所律师覃志伟介绍，未婚时男女双方的“共同财产”定义并不等同于夫妇婚后的共同财产概念。根据《婚姻法》等法规，夫妻的共同财产在离婚时如何分割，有较完善的法规界定，而同居关系的“共同财产”，就很难界定权属，因为两人没有形成婚姻关系，并没有共同财产的定义。比如，在同居期间房子产权证是男方名字，但银行还贷是女方出的钱，万一双方分手，女方很难以出资还贷为由分割房屋产权。

　　江南一楼盘销售经理马琳告诉记者，她接待的一名客户，就因为没有妥善处理好同居关系的财产问题，导致无法买房。这名客户在今年年初已经交了定金买房，过后，这名客户告诉她，由于女方觉得房子买大了，不愿意共同承担月供，想退房或换房。而他认为，大家出资买大一点的房可以一步到位安居，如果房款主要是他承担，房产证当然不署女方名字。因为楼盘不能退房，这名客户所交的一万元定金被开发商没收。

　　一些法律界人士认为，婚前出资共同购买大物件理应“亲兄弟明算账”。当事双方最好找些第三人如朋友、亲属、同事在场证明交付过程，否则就是闹上法庭，双方都无法说清楚。特别是还未登记成为合法夫妻之前，更是不要轻易将生活中的另外一半也添上做房屋产权登记人。在条件许可的情况下，贷款按揭、物业费等费用最好“专款专用”，这样长期由某人在固定账户里提供或扣除，可以在发生纠纷时，向法院提供有力的资金支付证据。

　　有署名产权未必“万事大吉”

　　案例：阿军和阿丽是一对情侣，今年阿军的父母弄到一套较便宜的内部房指标，房款是阿军家支付。阿丽提出要在房产证上署名，阿军表示同意。购房一事阿军委托阿丽办理，阿丽将阿军家支付的购房款，分数次先转到自己账上再转到楼盘。

　　今年6月，阿军和阿丽分手，阿丽提出要拥有房产50%的支配权。法院认为，虽然产权证上署有阿丽的名，但阿丽用来买房的钱是从阿军家账户转来的，自己并没有付款，其主张的房产50%支配权是不当得利，法院不予支持。经协商，阿军支付20万元（约占房产价值的20%）给阿丽，阿丽则同意房产变更为阿军一人所有。  

　　——据《城市快报》

　　走访：广西某律师事务所律师张立洪介绍，按我国现行法律规定，共有财产分为两种：一种是共同共有，即共有人对共有财产不分份额地共同享受权利和承担义务，共同共有多存在于具有特殊关系的人之间，如夫妻、家庭之间；另一种是按份共有，即共有人按各自享有的份额对共有财产享受权利和承担义务。

　　如果以个人名义买的房产（《购房合同》上只有一个人的签名），那么房产就归个人所有。按照情理上来说，如果另一方也出钱了，应该归还另一方钱财，但前提条件是未签署购房合同书的一方必须拿出有力的证据证明其支付了其中的费用。如果没有证据的话，就无法收回房产或钱物。而在同居关系中，当事者想拿出有力证据证明自己支付了购房费用，并不容易，因为碍于面子，给钱一方往往不会要求收钱一方提供收据。

　　在我国的《民法通则》等法规中，对不当得利是不保护的。所以在同居关系结束时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的就要根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。

　　有的购房者认为，房产证上署了自己的名就“万事大吉”，这种观点是错误的。即使当事双方没有文字协定，如果一方有异议并提供有力证据，法院仍有可能对当事者享有的得益份额作出界定，不一定会作出均等财产分割。

　　不过，一些业内人士也认为，当前法规还存在不足之处。比如，某男当初答应在房产证上署女朋友名，但过后他后悔了，想甩走女朋友，故意说房产证是女朋友利用他对她的信任（同居时知道对方的银行密码，可以随时拿到对方身份证、户口簿），瞒着他办的共同署名。在这个情况下，女方拿不出证据证明，就会导致权益受损。

　　要取得产权有前提条件

　　案例：2010年5月，贵阳的范先生与高女士相识。恋爱一段时间后，他向女方提出求婚，但女方提出，要他出资购买市区的一处房产共同居住，以此作为结婚条件。范先生同意了，并在办理过户手续时将房屋登记为其与高女士共有。

　　在随后生活中，范先生发现与高女士性格不合提出分手。高女士认为房子已经共有，她也有一半份额。法院裁定，范先生与高女士共有房产，是以高女士结婚为所附条件，现双方分手，所附条件已无法实现，所以该房屋还是范先生的个人财产。  

　　——据《贵州都市报》

　　走访：张立洪律师介绍，南宁有一些购房者是通过家人资助而购房的，而家人资助的前提，就是要两人结婚。有的购房者在前提条件发生变化，即两人不能如愿结婚时，当事一方却不懂得运用相关法规来维护自身权益。

　　《民法通则》规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”也就是说，附条件的民事法律行为在未达到所附条件时，不能生效。但关键是，如何证明这个前提条件的存在。

　　一些业内人士认为，就算主张方拿不出证据证明这个前提条件的存在，只要证明当事者没有出资购房，也可以从侧面证明“共同署名是为了结婚”这个前提条件的存在。因为如果不是出于结婚目的，购房者在产权证上加上另一非血缘关系人士的名字，于情于理都不合。

　　但是，有的纠纷就算有法可依，处置起来还是遇到实际难题，覃志伟律师就遇到一个烦恼案子。据介绍，韦先生与阿英都是工薪阶层，参加工作不久都没有什么积蓄。两人热恋后，韦先生家人表示愿资助首付款15万元，让他们买婚房结婚，产权证署两人名字。不料，购房后阿英感情发生变故，分手后不再与韦先生联络。虽然覃律师有把握把产权归属韦先生一人，但找不到阿英，产权证就难以办理更名，这让韦先生担心以后过户还有麻烦。

　　“隐身”出资购房权益难保障

　　案例：西安某机关公务员张小姐获得购买一套集资房的资格，由于拿不出钱，她恳请男朋友安先生帮支付房款。

　　由于单位加强管理等原因，最终产权证上没有署安先生名字。两人分手后，安先生认为这套集资房产权属他，张小姐则认为是凭她的工作关系才能买到如此便宜的房子，安先生所支付的钱是借款而不是购房款。法院判决，张小姐在期限内按银行同期利息，偿还安先生所支付房款的本金。

　　——据《三秦都市报》

　　走访：根据我国有关法规，同居关系是不受法律保护的。所以，在同居期间发生的债务、债权关系，当事者要谨慎应对。

　　记者了解到，南宁也有一些购房者是双方合作购房，但产权只登记在一人名下的情况。这些购房者，有的是因种种原因，不方便在产权证上共同署名；有的是当时碍于面子，不好直接提要求在产权证上署名，而选择了“隐身”出资。 

　　“隐身”出资带来一个直接的问题是，很难区分款项的实际用途。有时，恋人在分手后的各种财产纠纷，即使能拿出一些口头证明或人证，但因为并非协议，根据法官自由裁量权，最终只能由法官确定这些证据的证明力的大小，而不能作为确凿的证据。

　　张立洪律师认为，金额大的资金应当在支付时写明具体用途。出资人可以在产权证上“隐身”，但起码让受益者出具字据，标明这笔款项的作用，否则这笔钱就是“来无影去无踪”。双方共同出资购房，登记在一方名下，如果最终未能结婚的，在双方没有特殊约定的情况下，很多案例仍然确定该房屋系登记方个人财产，在分割时判令登记方返还未登记的一方出资的份额。但是，在房子升值的时候，同样一笔款用于购房所获得的收益，和银行同期利息相比是较大的。