透明人魔无删减版图片:中国土地学会副理事长黄小虎： 地方政府不宜包揽太多保障房建设

1000万套保障性安居工程建设任务，主要通过政府包建、以土地财政担保情况下的配建等方式，在保障性安居工程建设的初期，政府大力投入是必要的，但是如果不能尽快理顺机制，让市场资金来运作，则政府包建的风险就会越来越大。

此外，占据房地产半壁江山的保障房，其大规模投入市场，将力挫商品房房价，利好房地产调控。不过，当前中国在建设了如此大规模的保障房之后，为何房价仍处高位？

“导致房价飞涨的根本原因是当前住房制度的缺陷，虽然保障房增加供应，可以缓解供需矛盾，但是住房制度不改革、完善，商品房市场的竞争循环也将推高房价。”住房问题专家、中国土地学会副理事长黄小虎如是说。

对此，黄小虎给出的方案是，改住房“双轨制”为“三轨制”，增加一个半市场半保障轨，缓解政府在保障房筹建方面的压力，调控房地产市场。

政府包袱太重

《21世纪》：鉴于大规模保障房建设量所需要的巨大的资金缺口，任志强等人士认为今年的保障房任务不可能完成，对此，你怎么看？

黄小虎：保障房任务已经成为地方政府政绩考核内容，实行问责制，根据各地方政府的实施态度来看，总体上是积极、认真的。各地方政府想方设法的筹集资金，力争完成任务。比如各地纷纷效仿重庆、黄石模式，建立保障房的融资平台，创新保障房的融资方式，引进各路资金解决保障房建设的资金问题等。

总的来说，在政府主导、社会合力的情况下，今年完成1000万套保障房建设任务，应该没什么大问题。

《21世纪》：资金问题一直是保障房建设的难题，在保证保障房建设任务的同时，地方政府是如何创新为保障房融资的？

黄小虎：不管是是重庆模式、还是黄石模式，当前，各地保障房融资都万变不离其宗，即通过市场筹集资金。比如，以储备土地抵押或以政府信用担保贷款建立政府融资平台等。其中，保障房建设中，经济适用房、限价房和棚户区改造，可以通过销售收回投资并取得利润保证资金平衡，银行和各类社会资金也很乐意进驻。

但是有一点，市场上的资金是具有趋利性的，而廉租房和公租房不可能产生回报，因此也不受市场资金的青睐，也最让地方政府头疼。据测算，公租房和廉租房的资金缺口是2500亿元，这需要地方政府创新构建模式。比如上海模式，以政府回购担保，成立公租房投资基金；重庆模式的廉租房和公租房分配5年后可以出售，以及当前普遍实施的“捆绑式”配建，开发商在建商品房的同时，配建5%或10%的公租房，要求国有企业承担公租房建设任务以及鼓励有条件的大企业用自有土地建公租房等。

《21世纪》：如何看待政府主导的保障房体系建设？

黄小虎：这是住房“双轨制”中的完全保障轨，是对于政府的要求。

但是地方政府在保障房领域的包袱太多，存在诸多弊端。首先，保障房的前期投入需要大笔的资金，后期的管理也需要源源不断的投入，最终都将诉诸地方财政，长此以往，财政的“包袱”会越背越重，从而不可避免的产生政府的信用危机。

其次，保障房的建筑质量，以及房子建成之后的管理、准入、退出、维修等，对于地方政府来说，都是一个非常严峻的挑战，而这项挑战又势必要求地方政府扩大公务员或准公务员队伍，不利于精兵简政。

另外，许多地方为建保障房或公租房而成立的机构，既是政府部门，又是企业或事业单位。既负责融资，又负责建设，还负责经营和管理。既储备土地，又有房产。结果是权力不断扩大，不利于廉政建设，不符合市场经济的要求，也不利于转变政府职能。

“三轨制”住房体制

《21世纪》：5年新建保障房3600万套，将对市场产生何种影响？能对房价起到抑制作用吗？

黄小虎：占到城市住宅20%的保障房供应将会改变当前的住房格局，从整体上抑制房价过快上涨。不过其不可能撼动甚至下调房价，也不是治本之策。

房价上涨的根本原因是当前中国住房制度的缺陷，大量的投资投机性需求，通过购买房产再转手倒卖赚取差价，如此反复，房价自然就被推高。即使到2015年，保障房建设量占20%，还有80%的家庭需要商品房解决居住问题。假设其中投资、投机主力为10%-20%，那么剩下的60%-70%的自住性需求根本无法与投资、投机需求竞争，只起一个垫底的作用。

而当前的房地产调控，以打压投资、投机为主，但是单纯的打压，只能减少供应。一些措施如收紧流动性、限购，只是在短期内抑制房价上涨速度罢了，并不可能真正降低房价，而提高首付等措施，还可能误伤自住性需求。

此外，在现行利益格局下，会影响政府财政，难以持续，一旦回归，房价仍然无法控制。

《21世纪》：解决住房问题的治本之策是什么？如何进行？

黄小虎：增加住房供应，解决供需矛盾，不过只增加保障房和商品房的供应，解决不了中等收入人群的问题。

我认为，应该改革住房制度切割开自住性需求和投资投机性需求，针对当前的住房“双轨制”即完全市场轨和完全保障轨之外，再加一个半市场半保障轨，形成住房“三轨制”。

而其中第三轨，我觉得比较好的形式是发展住宅合作经济，在国外有近200年的历史，在解决人们的住房问题，发挥着显著作用，比如，德国的居民住房，其中30%是合作社提供的。合作社既是市场主体也为政府提供一定保障的对象，比较便于规范。

《21世纪》：增加第三轨，发展住宅合作经济可以下调房价吗？

黄小虎：当然可以，在我国，房合作社是非营利性经济组织，剔除政府对于合作社给予的土地、税收等优惠政策，就单单刨除开发商利润，就可以把房价控制在成本价格区间内。

而且，它也有助于打破开发商的自然垄断，遏制投资、投机。根据合作社的规定，符合条件的社员，有居住权、继承权，但没有完全的所有权，不能上市买卖，也就不会产生投机炒作引起的房价大起大落。

而且，住宅合作社有广泛的适应性，收入高人群，可以参与建档次高一些的房子，收入低的则可参与建档次低一些的房子。如此，也可以让一部分中等以及偏上收入的购房资金撤出商品房领域，增加住房供应和更好的满足自住性需求。