伤不起的“等贷族”

银根收紧政策频出，深楼市滋生海量“等贷族”

(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    不断调整的信贷政策，持续加强的楼市调控，滋生了大量伤不起的“等贷族”。过了银行的审批关过不了额度关，过了额度关过不了利率关，过了利率关又过不了自己的心理关。上家钱不到手房不脱手，若不接受不妥协，拿不到房又担心上家以此为由要终止交易没收定金。如此纠结的“等贷族”，着实伤不起。

    银根紧缩时期的特有名词。特指在贷款政策多变、银行贷款收紧的背景下，交付定金后焦急等待银行出具贷款承诺函的购房一族，及签合同后排队等赎楼、等银行放款的卖房业主。“等贷族”在今年第一季度规模达到顶峰，在银根紧缩时期将长期存在。

    在即将到来的6月，黎军（化名）除了要迎来毕业典礼之外，还要准备迎接一场官司。

    90后黎军的父母为他提前准备了一套房，但没想到突如其来的贷款政策变化，会令他陷入房产纠纷。“如果不是因为银行突然要求提高首付，如果不是换银行耽搁时间，如果不是刚好碰上调控政策，一切都会很顺利。”提及这笔房产交易，他十分郁闷。

    “等贷”=两次加息+一场官司

    今年1月18日，黎军下定购买了位于宝安西乡的一套二手房，交通银行口头承诺可以做到贷款7成。1个月后，黎军支付了80多万元首期款，放到交通银行做监管，并提交各项资料供审核。

    但就在这时，银行态度发生了变化。银行工作人员告诉他，由于贷款额度紧张，银行开始重新审核资料，发现他尚在大学就读，不在优质客户之列，要求他追加1成首付款。这意味着，黎先生需要额外支付30多万元。这一突如其来的变化，让黎军措手不及。但交易还要继续进行，在中介的斡旋下，黎军又与业主重新签了份协议，更换到建设银行重新办理按揭。在建行，黎先生被承诺可以拿到7成贷款。

    3月2日，黎军到建行签了首期监管协议，同意将在交通银行监管的首期款转过来。但他没想到的是，就在同一天，深圳出台新规定，即补办社保、纳税证明也不能过户，黎军在这个环节卡了壳。无奈之下，黎军开始频繁与业主协商，要求解除合同、退还定金，业主断然拒绝。协商未果之时，银行贷款政策已生变，央行宣布两次加息。而最严峻的问题是，他无法办过户，业主也不同意转到第三人购买。

    谈不拢，只好法庭见。5月11日，黎军一纸诉状将业主告上法庭。业主同时提出反诉，要求黎先生支付20%违约金，总共60多万元。如果不出意外，6月份，黎军还将迎来第二次开庭。“房子没买到，还惹了一场官司。”黎军说。

    银行：“有时一周接一次总行通知”

    不断收紧的贷款额度，和不断调整的贷款政策，是滋生“等贷族”的直接原因。接受记者采访的一线地铺中介人员告诉记者，在“等贷”最集中、银行额度最紧张的时间段，银行的口头承诺已完全不可作为参考，拿到贷款承诺函也可能过不了额度关，要过额度关很可能利率就要再提高。“我就有个客户，已经跟银行签了按揭合同，但后来银行又单方面要求将利率提升至1.1倍，否则就不放尾款。”世华地产中介人员陈善伟说。

    对此，银行也表示无奈。“今年以来贷款政策不断改变，1个月之内变3次是很正常的事。最频繁的时候，我们每周都会接到一次来自总行的调整信贷的通知。”一位南都记者熟悉的银行信贷经理说。他说，贷款政策面的变化，银行内部的变化，都会带来信贷调整。同时各个区域也在不断变化，给多少额度并非是固定不变的，每个区域都会根据区域市场做调整。他坦承“自己都不知道贷款政策什么时候会发生什么变化”。

    接受记者采访的业内人士表示，“等贷”高峰时期的买卖状况是：在递交材料时，不知何时能拿到贷款承诺函；拿到贷款承诺函后，不知银行何时会放款，也不知贷款利率会怎么变。你所能做的，就是“等贷”。“银行额度紧，导致各个环节很紧张。以前的二手房交易过户1个多月绰绰有余，现在普遍需要2-3个月。在去年底今年初的敏感阶段，4、5个月都不少见。涉及到银行的审批、赎楼、放款等三个环节，是拉长交易周期的主要原因。”港置地产按揭部经理班香花说。

    成交量萎缩当下“等贷”高峰已过

    根据银行、中介、开发商等多方面的反馈，从去年年底一直到今年4月份，是深圳“等贷族”规模最庞大的时间段，此后由于深圳新房、二手房成交量萎缩，银行的贷款资金需求总量相对减少，“等贷”情况已有所缓解。“现在是难得的相对宽松的时间段，跟前几个月相比，银行的审批、放款速度都快一些了。”中联地产房贷业务B区总经理肖会峰说。

    但他同时表示，跟之前的正常时期相比，还是有较大差距。在贷款审批环节，以前当天就可搞掂，现在至少需要一周时间。如果贷款金额大、成数高，则要看银行当月额度是否“给力”；在赎楼环节，以前一周左右就能做完，现在一般都要提前1个月申请。

    业内人士告诉记者，“等贷”高峰期已过的当下，还有四类购房者容易成为“等贷族”。一是递交资料不够齐全的；二是贷款金额较大的；三是从贷款人财力证明和所需贷款额度相对照，风险较大的；四是和贷款申请银行无业务往来的“陌生客户”。

    尽管当下“等贷”现象已有缓解，但接受记者采访的银行业内人士仍表示，由于贷款变数大，即使拿到贷款承诺函，也不一定能如约、如量贷到款。“因为目前的贷款承诺函，并没有对贷款成数、利率、放款时间等的约定。即便是按揭贷款合同，也是借款人签字之后统一交由银行走流程审批，其间没有一份正式文本留在借款人手上，合同格式文本中也没有就放款时间的约定，基本上借款人只能被动等待审批。”一不愿具名的银行业内人士如是说。

    贷款紧政策频出“等贷”长期存在

    当下“等贷”现象缓解，但业内认为，持续收紧的信贷、不断出台的调控政策，是时刻悬在“等贷族”头上的两把利刃。“现在的情况跟历年都不一样，深圳这么多年情况来看，今年遇到的情况仅仅是一个开端，关于规模的控制，我们判断会成为一种常态，因为当前各家银行都遇到新的经营环境。在中央对房地产市场调控政策和对通胀预期管理的方向和力度没有转变的前提下，规模紧张和头寸紧张的情况将会持续。”招商银行深圳分行个人信贷部副总经理叶正茂说。

    中原地产宝中区区域总经理郑昌洪认为，来自中央收紧信贷的金融政策仍在持续，这就使得二手房市场上的“等贷”现象会一直都存在。“我认为后期至少可能存在几个变数：一是存款准备金率提高，银行额度再收紧；二是贷款政策变化，首付、利率再提高；三是政府出台调控政策，使得‘等贷’的人在交易程序上卡壳，需要满足条件后再提交资料；四是7月1日开始二手房可能要执行按评估价征税政策。”肖会峰说。

    深圳大学国际金融研究所所长国世平表示，贷款紧缩现状今年仍将持续。“当下中国房地产市场泡沫严重，国家一定会加大力度调控房地产市场。在这个背景下，银行房贷收紧的趋势将是必然的。今年下半年将毫无疑问会维持收紧的状态，明年也仍将会持续。”国世平说。他认为，当前存款准备金率一再提高，这意味着银行手中可支配的贷款会越来越少，额度越来越小，整个房贷市场也仍然会是供大于求的状态，“等贷族”在较长一段时间内仍将存在。

    采写：南都记者 黄露

    案例1

    申请贷款“二进宫”，足足等了近半年

    陈涛，2010年11月贷款，40岁，企业主；

    ◎“等贷”时长：半年

    ◎“等贷”原因：银行审批拖延到首期监管期结束，重新审核资料再排队

    陈涛在深圳做生意但并非深圳户口。2010年10月份，他看中了南山某海景豪宅的一套顶层复式，想买来自住，200多平方米的房子总价1100万。当时该房产处于查封状态，要交易就先要解封。

    律师全程陪同也没用

    解封此房产并不难，只需要业主去缴纳80万的解封担保金即可，但当时本来就很缺钱的业主担心交了钱解封了房子却卖不掉，所以希望能等到银行给买家顺利放款后再直接去办理。为了促成此单买卖，同时规避可能出现的一些纠纷和交易风险，当时由中介推荐并邀请了广东国晖律师事务所的周科全程参与相关事宜。据周科介绍，当时很明显的是买卖双方都有诚意成交，但具体操作涉及到银行、法院等职能部门的不可控因素太多，因此在签订的购买合同中就有特别备注一条，如果买方贷款未能成功申请下来，买方无责，如果贷款申请下来了卖方在2个月内未能成功解封，卖方无责，都不追究责任合同自动解除。

    陈涛当时很喜欢这套房子，又看有大中介、专业律师，同时感觉业主也还靠谱，所以在2010年11月正式签了购买合同，定金60万，接着在2010年12月初去银行办理了首期款330万的资金监管。按理说，一切都很顺利，办完资金监管后一到两周时间就能办下贷款，但谁知银行却一直拖着，也不明确表示贷不了，也不给放贷，就总说还在审批。周科分析说，原因一方面可能是陈涛并非深户又是在深首次置业，贷款额度却高达770万，银行可能觉得风险大，另一方面也可能跟年底银行贷款额度用得差不多有关，他们期间多次争取和催促也感觉有些无能为力，只能一直干等到了今年2月份才终于拿到了贷款承诺函。

    首期款监管过期又要重新申贷

    贷款承诺函一出，业主赶紧拿钱解封。3月份房产解封，可谁知道银行方面在放贷上却又反悔了，理由是，早在去年12月份签署的首期款资金监管协议的有效期是3个月，现在时效已过，银行已把首期款退回到了买家账户上，由此贷款承诺也自然解消了。

    此时银行表示，放贷应该没有问题，但之前的时效已经到期，就必须要重新申请再走一次流程，前期做了很多工作，如换银行又不知会遇到什么情况，无奈陈涛只能强忍郁闷重新办理首期款监管和贷款申请。这一等又是一个多月，直到前不久5月初，业主才拿到钱开始去办赎楼和过户，整个等贷过程持续了近半年。

    案例2

    等贷2个月，利息多出12万元

    陈明，IT从业人员，30岁，今年3月份买房；

    ◎“等贷”时长：2个多月

    ◎“等贷”原因：银行额度紧张

    春节后，陈明在宝安区看中了一套小户型的房子，总价130万元左右。买房前，关于购房资格，售楼员已经提前问了很多遍，并且建议陈明先去银行了解自己的征信和贷款情况，以免签了合同之后没有办法按期支付首付。

    从10个工作日到2个多月

    因为是第一次买房子，而且已经听说贷款比较紧张，所以陈明从一开始看房子的时候就开始多方了解贷款情况，之前有售楼员告诉他“签完合同10个工作日内基本都可以办好按揭”，但是等到自己买房子的时候，整个过程好像也没有特别坎坷，但是还是等了2个多月才算办完，陈明说，“跑银行的时间比选房子的时间还多，一家人等得心都慌了”。

    陈明告诉记者，3月初去问的时候，银行还告诉他可以做到3成首付，7折利率，130万的房子可以首付40万。这样算下来按揭20年，需要支付约48万元的利息，每个月还款5700元左右。算了算，可以接受，于是陈明一家拉开“等贷”的序幕。

    递交了自己的身份证，查询了名下的物业情况递交给银行，并且打印了社保局的社保流水和证明，一起递交给银行，过后被告知，由于婚姻状况填写的是“已婚”，所以必须提供结婚证明以及配偶所有资料，并填写了承诺提交资料属实的保证函，银行经过近10天的审核，出具“按揭受理确认书”给开发商，这才与开发商签订购房合同。

    优惠减少利息多出12万

    “售楼员告诉我之前大概3-7个工作日就可以把贷款办完，现在需要1个月左右。”陈明说，没想到2个月之后都没有办完。买卖合同的审核备案就需要14个自然日，宝安区还需要做额外的监证，仅这两个环节就需要近1个月的时间，银行拿到已经确认成立的合同作为抵押，然后再开始放款。“因为我办理的时间刚好在3月底，银行说当月的额度20日左右就已经用完了，必须等到下个月。”陈明说。

    但他没有想到，就这样等了一下，就要多付十几万的利息。4月5日，准备金率再度提高，并且加息0.25，随后办理贷款的人员通知陈明，7折优惠利率办不到了，首套房贷能够拿到的最低折扣是8.5折。尽管每个月还款多出600元左右，陈明一家没有明显感受，但是总体需要支付的利息多出12万元，还是非常心痛。“不幸中的幸运是后来有朋友买房，据说8.5折优惠也没有了，他只申请到了9折，看样子我还不是最糟糕的。”陈明安慰自己。

    案例3

    换银行、增首付，最后还是没额度

    吴娟，私营企业主，31岁，去年11月签约购买某二手房；

    ◎“等贷”时长：4个多月

    ◎“等贷”原因：贷款金额大银行迟迟不批，换银行又遇“限购令”补充细则

    “真的很不走运，什么情况都被我碰上了，拿了200多万出来等了4个多月，最后还是没买成房子。”吴娟只能苦笑。

    首家银行要求提高首付、利率

    三年前“裸婚”的吴娟，努力攒着钱买房，得益于近两年家中小店的生意突飞猛进，去年11月21日，签了套602万元的豪宅。首次置业，首付3成，那就是180多万，虽然有这豪气，可这真金白银的近两百万现金，还是需要点时间凑凑，于是，付了15万元定金，吴娟和业主约定30日内监管首期款。

    30日后，吴娟如期将180多万首期款打入银行资金监管账户，并提出了贷款申请，银行也在五个工作日内出了贷款承诺函，当时据银行和中介人士的口头承诺，可以做到7成贷款、8 .5折利率优惠。然而，在经历好几次补交银行流水清单、保险单、基金股票权证等，该银行在今年2月初予以退件，称该客户贷款风险过大，在额度紧张和风险严控的现状下，审批通不过，除非将首付提高到5成以上、利率按照基准。

    “当时主要是考虑要精简流程、加快速度，所以选择找业主赎楼所在银行贷款，可我之前和那家并无任何业务往来，银行对我这样首套就这么大额贷款的陌生客户很警惕，因此贷款更难批。”吴娟说。意识到这一点后，她果断表明要换银行，在中介帮忙操作之下，将首期款由原银行撤出，打到了另一家银行的监管账户上。

    换家银行又遇额度不够

    换了的这家银行是吴娟熟悉的一家，其存款、信用卡、基金股票等大部分金融资产都在那，加上相关资料已经准备齐全，该银行很快就批了贷款。但是，时值今年3月，各家银行都在政策规定的利率下限之上，纷纷上调房贷利率，就首套房贷款的优惠利率已经销声匿迹，普遍都要按照基准或者上浮，几家前期放贷较猛、存单较多的银行，都要按照上浮10%办理。

    吴娟所在的这家银行正是其中之一，其客户经理称“一季度还没过完，深圳分行的全年额度就用了近三分之二”。于是，即便银行一再表明吴娟是其“优质客户”，给她批的贷款利率也要上浮10%.“一下子从8.5折到1.1倍，我当时算了算利息支出要多整整100万，怎么想都不行，就找银行再谈判。”吴娟回忆时还在那“100万”上加重语气，称而后跟银行达成了首付4成（较之前增加了1成）、利率上浮5%（较之前降了5个百分点）的按揭贷款协议。

    然而，意想不到的问题又来了———业主的赎楼款放不下来，其所在银行称“没额度”。于是，又只能再等了。其间，恰逢3月底“限购令”的补充细则出台，补交社保或完税证明的非深户籍亦不能过户，吴娟恰好又属于此类。在业主苦苦等待赎楼款的同时，作为买家的吴娟又经历两次递件、两次被退的郁闷……双方都疲了，这时担保公司也着急了，因为大笔保障金还扣在银行，就天天追业主，业主无奈就找吴娟商量解约。“问题是我再想买也没办法了，除非再换个人名来过户，一切流程重新来过。所以双方一拍即合解约。”吴娟说万幸的是，业主很顺利地就找到了下一个愿意首付5成且预期能顺利贷款的买家，所以愿意退定解约。

    搞掂这一切，已是今年5月中旬。吴娟虽然为此只损失了3万多元，用于分担支付一半的担保费和赎楼款，但一家三口的购房梦还是没有实现。

    微博调查

    @南都深圳黄金楼市：政策频出，银根收紧，不断调整的银行房贷标准令市场上的买家、业主、中介、开发商措手不及。房贷难放，审批严格，上述各方中的“等贷族”也由此出现。你是“等贷族”吗？你如何看待“等贷族”？

    @葱海马：哎，偶的上年九月开始，到现在已经大半年了还没动静，跟俺耗上了。

    @朱大尉：帮转，偶已经等了三个月了，万恶的邮政银行。

    @深圳陶文杰：我喜欢等贷，可以晚几个月交月供，多好的事。

    @朱文策：有人喜欢“等贷”但结果是首付提高、利率提高，不知道会不会得不偿失。

    @气的拢东墙：以前是不让谈朋友、不让结婚，现在是结婚了不让你洞房，不让你过夫妻生活，哪个更让你伤不起？

    @张梧峰：嫌贫爱富，资本天性。与其坐而等，不如起而行！

    @老生阿泰：等贷，列位谁不想贷？等袋，银行袋子收紧；等待，待到银根再松？等呆，恐怕这回等呆～

    @肖小平：有没有主动等贷的？还是全体都是被动等贷？主动等贷可等银行额度松一点，贷多点呗。银行额度不都时紧时松么？

    @鲁兆明：我的盘里现在一两百户的贷款都没下来呢～～等吧，不等咋办？

    @宇深宙：“等贷”期间最担心遇到的问题是，贷一来，楼价则砍去了一半。哭谁去？

    除买家外，他们也在被“等贷”

    中介人员

    银行要提利率拖延放款唯有妥协

    “去年年底，我的一位客户看中了一套房子，从下定金到最后交房入住，前前后后历经近四个月。其中赎楼贷款和购房贷款的发放成了最难搞定的环节。”世华地产宝安中心区一业务员李甲金说。世华地产新街口分行的中介陈善伟则表示，有的时候甚至在批下放贷许可之后，银行还会提出上浮贷款利率，以保证更高的收益。这时就会给买家还款造成很大的心理压力。

    陈善伟告诉记者，遇到如上情况，买家和银行都不肯让步，只能僵持，中介方也没有好办法，能做的也就只有等待其中一方妥协。“我有个客户跟银行签订了的按揭合同写的是按基准利率贷款，但过户完之后，银行又单方面要求将利率提升至1.1倍，否则就不放尾款。我跟客户尝试了去房协进行投诉，但没有任何回复。最后在僵持了四五个月之后，还是以客户妥协告终。”陈善伟说。

    不过中介人士也告诉记者，由于二手房成交量大幅萎缩，市场需要的资金总量减少了，“等贷”现象目前已有了较大程度的好转。

    业主

    钱迟迟无法到账也没办法

    业主盛先生家的一套位于福田莲花北的长城盛世家园二期的房子被买家看中了，没过多长时间盛先生就跟买家小李签订了卖房合同，小李随即交纳了定金。盛先生因为有急事需要资金周转，于是借用周边亲戚的钱自行凑成赎楼款，将房产证赎出。完成过户之后就等银行放款至盛先生的账户了。没想到左等右等，款就是放不出来，小李因急着入住也搞得焦头烂额。“没办法，只有等，这个月不行也只有等到下个月了。其间小李提出换银行，但都已经实现过户了我怕那样会收不到钱不安全，于是没答应。”(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    好在两个礼拜之后钱终于来了。负责运作该单的中联地产业务员王光顺说，这时他们会一直安慰业主和买家，钱如果银行先前已经批准了，凭借品牌中介公司跟银行之间的关系，电话将情况说明，催促一下就一定会来。而且不同于之前额度紧张的时候，现在虽然银根收紧，但交易量也在下滑，互相抵消作用。“不过在这个时候，业主因已经过户完毕，钱却没有收到会显得焦急，我们的工作就是尽量安抚。”王光顺说道。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    售楼员

    宁可不卖这套房也不想有纠纷

    接受采访的一线售楼员表示，跟之前相比，当下的“等贷”情况已有好转。目前在贷款问题上出现比较多的有两种情况：一是之前有购房者是一次性补足的社保，由于没有一年的流水账单，深圳3月份出台政策之后，这样的客户就失去了购房资格，肯定也没有办法拿到贷款；还有一类是提交的资料不齐，银行要求打回来再补充，这样就只能跟着下一批重新申请，整个贷款的办理时间就会拖得很长。

    “我们会反复提醒业主一定要先去银行查询征信和贷款情况，银行确认之后才能够签订买卖合同，所以现在整体上因为贷款出现的问题并不多。最担心的是因为审批时间拉长，中间出现比如二套房贷进一步收紧，或者首套房贷的首付增加这样的政策变化，如果购房者没有办法再满足这样的条件，就有可能会出现纠纷。这是我们最不愿意看到的情况，宁可不卖这套房，也不愿意因为一套房纠缠很久。”一线销售人员程小姐说。她建议购房者不要把购房款算得太精确，预留一笔机动费用，这样即便后续出现政策变动也不会陷入困境。

    开发商

    影响资金回笼但目前压力不大

    “对于开发商而言，购房者迟迟拿不到银行贷款，还是会影响到后期的资金回笼，多少会有些影响。”深圳一开发商策划部经理陈先生说。

    他告诉记者，跟二手房相比，目前一手房的“等贷”现象占比并不大。在该公司的项目销售过程中，只有3- 4套有“等贷”现象，多数都拿到了贷款。可能存在的情况是，某家银行可能在某一个区域都会有额度限制，比如每天能放多少贷款，到了月底，整个区域的额度都用完了，那就只能等到下个月再排队，但一般问题不太大。

    “目前开发商能做的就是给客户做多一些政策宣传，尤其是购房资格方面，确认无误之后才会签订买卖合同，同时让客户对于自己的贷款情况预先了解清楚。至于银行贷款能否尽快拿到，就要看当时的情况了。”上述人士说。

    专题策划、统筹：南都记者黄露

    专题采写：南都记者 黄露 左娟 卢韵如 何嘉益 郝丹

    制图：唐珊珊