迎夏树桩盆景图片:袁名富：重庆农民“上楼”样本新村存隐忧

　　三府村里有两个村民居住集中点——桂花新村和大岚娅新村，搬入此新村的村民皆是因城乡建设用地增减挂钩项目，转让了自家的宅基地及其附属建设用地而置换进来的。

　　金风镇下辖多个村庄部分被高尔夫别墅项目征地或租地，使得农民失去了宅基地和农用地，而专门修建了莲花新村。

　　2007年开始，重庆市等全国多个地区提出了以“三个集中”推进城乡一体化的建设思路。这就是，在贯彻国家宏观政策和发挥市场机制的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则，推进工业向园区集中，农地向适度规模经营集中，农民向城镇和新农村居住区集中。

　　上述两个农民新村中，三府村依据的是国务院 “三个集中”。耕保科科长周密在接受本报记者采访时表示，“还说不清楚，我们会去调查一下的。”

　　样本新村房屋出现质量问题

　　记者在九龙坡区政府多个部门采访时，多位官员都谈到了九龙坡区城乡建设用地增减挂钩的项目——桂花新村，并称是挂钩项目的样本新村，不仅重庆市内外的不同级别的国土部门官员来考察学习，而且国务院国土资源部部长徐绍史也亲自来此调研考察，并给予高度的评价。

　　5月20日下午，本报记者从重庆城区租车前往九龙坡区城乡土地增减挂钩试点项目西彭镇采访，在蜿蜒的山道上，驱车行驶了一个多小时，三府村的两个新农村居住区凸现在两座遥相呼应的山包上，白色墙壁和黑色屋顶，在山村里异常地显眼。

　　进入桂花新村，Ｈ形的水泥路将该新村分隔开来。村主任李依平告诉记者，90户农民被安置在桂花新村，78户安置在大岚娅新村。自2010年7月交房后陆续有村民搬入居住，目前搬入的只有20多户。

　　在新村的中央，矗立着三块宣传牌子，上边有几幅国土资源部部长徐绍史以及多位重庆市领导来此考察的照片，还有上千字的宣传文字：

　　“（2010年）7月30日，国土资源部党组书记、部长徐绍史冒着酷暑到我区西彭镇调研城乡建设用地增减挂钩试点工作，…… 徐绍史部长一行到西彭镇三府村挂钩试点项目区进行实地调研，与干部群众座谈，详细了解村民生活、生产情况，询问村民对建设用地复垦、房屋拆迁补偿满意情况。徐绍史部长在讲话中指出，在没有现成经验可参照的情况下，九龙坡区仅用两年时间，便把城乡建设用地增减挂钩项目做得颇为不错，他感到非常高兴。”

　　当地有几个村民闻知有记者来采访，便拉着记者反映问题，说得最多的便是房屋质量出现了问题。

　　在村民匡云霞家的门面房，一位年纪较大的村民当场给记者演示，他用脚踩踏水泥地面，便从地下发出“空空”的响声。村民告诉记者，包工头在施工时没有把地下土基夯实，而且地面铺设的水泥显得薄。

　　他还告诉记者，“交付使用不到一年，匡云霞的房屋水泥地面已经翻新一次了，门面房的中间塌陷下去了20多公分。”

　　有几位村民带着记者分别看了各自的房屋，多栋房屋有裂缝。村民杨昌烈家屋顶已有两处出现漏雨，客厅地板交接处有多处裂缝，墙壁也不同程度地出现裂痕。

　　对此，三府村村委会主任李依平也表示，房屋质量一般。

　　他告诉记者，造成的原因主要是承包商为了赶进度，有些工作没有做实。2009年4月启动，半年期完工。

　　据了解，中标桂花新村项目建设的开发商为西彭石踏建筑公司，每平米招标价格为434元人民币。该公司把工程全部承包给了私人罗大华，罗为西彭镇本地人。

　　当地农民告诉记者，包工头没有实力，采取挂靠的方式承揽工程。

　　对于桂花新村项目的验收情况，村民的说法为“还没有验收”，而村主任李依平表示已经验收了，但本报记者在九龙坡区国土局采访时，相关负责人则表示西彭镇的新村项目都没有验收。

　　本报记者力图联系该项目的监理方，但村民和村主任都表示不知道监理方的名称。向西彭镇土地整治办公室副主任孟世信电话求证，但其电话一直无人接听。

　　莲花新村：违规项目造成的矛盾体

　　从九龙坡城区租车，向西行驶半个小时，便是金风镇境内。

　　这是一个典型城乡结合部，宽阔的水泥道路上既有扛着锄头或背着背篓前行的老农，也奔驰着各种私家小车和客运车。

　　莲花新村，建在金风镇海兰村内，分布在一条长约1公里的街道两旁，整齐划一。本报记者通过调查了解到，该新村是由金风镇内多个村庄的失地农民组成，主要包括海兰村、白鹤坝村、大石村等数个村庄。

　　傍晚时分 ，穿行其中，记者注意到，在新村的街道上，漫步的村民中有穿戴整洁手拉着手的情侣，有饭后悠闲散步的老人牵着小孩，还有扛着农具收工回家的农民，广场上还聚集着一群跳舞的人，但更多的是聚在一起打麻将的人。

　　通过采访了解到，很难说这个新村居住的是农民，因为有很多人已经转为城镇居民了。

　　“莲花新村，简直就是一个说不清道不明的地方，一开始就是由一个违规的项目造成的。”一位姓冉的农民告诉记者。

　　冉姓农民所指的违规项目便是由重庆腾翔实业有限公司投资开发的上邦高尔夫社区。

　　上邦高尔夫社区主要由一个18洞72杆国际标准高尔夫球场以及配套开发的上千栋别墅组成。

　　5月18日，记者以买房者的身份进入该社区，在营销中心，一位工作人员详细介绍了该社区的开发历程和未来的前景。“我们现在正在开发的高尔夫和别墅区共有7500亩，未来总的开发目标是15000亩的规模。别墅卖得非常好，剩下的已经不多了。”

　　但是，本报记者通过调查了解到，目前重庆市国土资源和房管局对该项目进行了查处，并处罚款1200万元。九龙坡区国土局一位工作人员告诉记者，腾翔公司开发高尔夫球场没有手续，打着绿地公园的名义搞开发。

　　“我们的地都是被上邦高尔夫征了，补偿标准是一个人两万一千元，这就把我们一辈子赖以生存的土地一次性卖了。”村民杨美华表情有些激动地说，“至于高尔夫究竟每亩给多少钱，我们村民一个也不知道，只听说一亩给了13万多（元）。”

　　村民或居民除了对高尔夫违规征占了他们的地有意见外，对金风镇政府卖给他们的房子迟迟不办产权证的意见很大。

　　“土地是金风镇政府从海兰村租过来的农用地，都是海兰村村民的耕地，我们的房子没有产权证。”已经转为居民的张银全告诉记者，“房子是我们用钱从政府手上买来的，一平米340多块钱。”

　　对此，九龙坡国土局办公室主任宋小川告诉记者，“他们已经要求镇政府尽快给村民把房屋产权证办下来，但是一直没有办成，不知是什么原因。”

　　此外，由于无一分地可耕，村民们普遍反映，生存上的压力比没有搬入新村来之前大了很多，主要因为是生活成本的增加，而当地政府没有相应的就业扶持政策，除了外出打工，就没有其它谋生的手段。

　　农民杨美华给记者算了一笔生活账：“进了新村，啥都要买，四口人，一个月大概的开支在800块钱左右，水、电、燃气、大米、油、菜，都要掏钱买，以前都是自己能生产的，如果没有稳定的收入，或者家里人得了个什么病，就无法承受得了。”

　　无论是西彭镇三府村，还是在金风镇的海兰村，接受本报记者采访的多位村干部都表示，绝大多数农民不愿意选择这种生活方式。他们分析主要的原因，政府只是简单地把他们集中在一起居住，但没有配套的就业、医疗、教育和低保等政策的实施，生存生活没有保障。

　　针对农民的意愿，本报记者采访了20多位农民，其中90％以上的农民还是愿意回到过去的那种有田有独立院房的生活状态。

　　重庆九龙坡区土地新政实践调查

　　5月20日，重庆市九龙坡区国土资源局耕保科科长周密足足花了两个小时，才说通“前来讨个说法”的九龙镇九龙村某村民。

　　九龙村，是全国第一个被批准试点实行股份制的村庄。其试点内容精要概括是：将全体村民个人资产（包括土地资产）与村集体资产分为若干股份，成立一个类似于股份制企业的合作组织，村民和集体依据股份获得收益和分红。

　　“他们（九龙村）一直在做这个事情，搞了两、三年了，但一直没做下来。”周密告诉本报记者，“一些农民翻老账，把上世纪八十年代的都翻了出来。”

　　“城乡统筹，先行先试。在国家土地大政方针之下，我们尝试了很多办法，但实施起来很难。”即使是在国务院批准的改革试验区，面对复杂与敏感的形势，一些基层政府及土地部门人士接受记者采访时，也都欲说还休。

　　2007年6月，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，通知要求成都市和重庆市从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。

　　九龙坡区是重庆市政府批准的第一个统筹城乡发展综合改革先行示范区。该区位于重庆西部新城的核心板块，全区幅员432平方公里，辖7个街道，11个镇，常住人口98万，其中农村人口22万。

　　作为重庆市的示范区，九龙坡区在土地政策改革领域里，走在全国前列的是探索实施城乡建设用地增减挂钩。据九龙坡区政府的公开资料显示，该区此举得到了国土资源部部长徐绍史的高度评价。

　　增减挂钩模式

　　为缓解城市建设用地紧张、减少农村建设用地闲置，国土资源部于2004年出台了“城乡建设用地增减挂钩”政策，鼓励地方把农村利用不充分的建设用地复垦为耕地，再把由此产生的建设用地指标用于城镇建设。

　　重庆地区成为国土资源部批准的全国挂钩试点地区之一，过去几年里，九龙坡区在这方面做了一些先行先试的工作。

　　九龙坡区国土局办公室主任宋小川告诉记者，该区的城乡建设用地增减挂钩项目可归纳为两种模式，一是在九龙坡区西彭镇，以国有资本为依托的渐进实施模式；二是在九龙坡区白市驿镇的农业科技园区项目，以产业为支撑的整村推进模式，这两个项目均由国土资源部于2008年6月批准实施，目前已下达挂钩周转指标3615亩。

　　“但在后来实施过程中，情势发生了变化，农业科技园区的项目被纳入重庆市整体规划中，增减挂钩试点工作就取消了。”宋小川说。

　　本报记者重点调查采访了西彭镇增减挂钩项目，该镇的做法是，将全镇城镇建设用地规划区范围以外区域规划为拆旧区，按照“先易后难”的原则分3年逐步组织实施，涉及18个村、236个社，幅员面积4429公顷，计划拆除农房49万平方米，涉及3667户、13008人，可腾退建设用地209．13公顷。

　　目前，该项目已在12个社开展试点，涉及163户、626人，已建成3个集中安置点，86户拆迁户迁入新居，复垦建设用地96亩。在首期试点基础上，正在实施的涉及8个村1097户、18．3万平方米旧房拆迁，分18个安置点新建12万平米农民新居，复垦后，可归还1100亩周转指标。

　　为了解决拆旧、新居建设和宅基地复垦的成本，在实施挂钩项目前，西彭镇政府引入国有企业重庆渝隆资产经营集团公司作为投资主体，为项目前期实施提供资金保障。

　　置换出来的建设用地指标，在扣除农民安置和村集体公益事业发展用地后，有偿用于城、镇、村建设，按照同期地票价格收取指标使用费，当前为13万元／亩，建设用地复垦成本为8万－10万元／亩，基本实现资金平衡。

　　对于置换出的建设用地指标使用情况，西彭镇土地整治办公室负责人没有向本报做详细的解答。

　　“作为出资回报，给了重庆渝隆资产经营集团公司一些用地指标。”一工作人员称。

　　土地政策破茧困境

　　“这几年，我们一直寻找突破口。土地是个极敏感的事情，国家实施严格监管。九龙坡区作为城乡统筹综合改革先行先试点来讲，我们的积极性很高，但又面临一个两难的境地。”宋小川如是说。

　　宋小川告诉记者：“比如集体建设用地如何流转，在大政方针下，我们选准了增减挂钩试点，在一个封闭的区域内运行，逐步做这个事情，首先做试点，然后看效果，效果好就推广。从目前的效果来看，这张名片打出来了，重庆市境内外很多地方的国土部门纷纷来看，国土资源部徐绍史部长也来视察了试验点。”

　　在现行国家土地政策下，九龙坡区政府及国土局也不断寻求一些操作层面的突破，但据本报记者了解，一些出台了的举措也仅是停留在地方政策上，具体推行依然艰难。

　　“我们是分局，绝大多数土地政策的先行先试需要市政府和市局指导。市局的监管力度比较大，很多政策我们不敢突破。”周密表示。

　　她告诉记者，九龙坡区国土局曾出台了一个关于农村集体建设用地流转方面的文件，但最后用不了，因为没有审批权限。

　　同样为建设用地，农村集体建设用地与城市国有建设用地存在同地不同权的现象。

　　“能不能让农村集体建设用地与城市里的建设用地一样，享有一些抵押、出租、有偿使用的同等权利，这是目前一个我们在努力寻求突破的地方。”周密说，“土地管理过程中，农村的集体建设用地这一块管理相对来说比较死，而城市里的可以抵押、出租，有一个很顺畅的流程；我们也想把农村的建设用地搞活。我们努力做了，但没法运行。”

　　“存在的原因一是没有上级的支持，另一方面是没有政策支持，比如银行抵押，我们跟银行也接触了，但在跟银行的接触中，银行表示需要市国土局同意。”周密称。

　　叫停“双交换户改政策”

　　2010年7月，重庆市发布了《关于统筹城乡户籍制度改革的意见》推出一个宏伟计划：至2020年，将该市户籍的1000万农民转户成为市民。这是中国1949年以来最大规模的农民转市民运动。

　　早在2007年重庆成为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”时，即为日后的户改埋下伏笔。当年9月，国务院通过《重庆市城乡总体规划（2007年－2020年）》，规划提出“至2020年，城镇人口2160万，城市化水平达到70％左右”。

　　2007年，九龙坡区被重庆市列为城乡统筹先行试验区，该区自行制定了试点内容——宅基地换住房，承包地换社保的“双交换”政策。

　　因补偿标准较高而颇受农民欢迎。但伴随而来的是巨大的财政压力。为了使集中起来的承包地产生更大的经济价值，引进农业龙头企业下乡，九龙坡在耕地上建起“小产权”的厂房。同年底即被国土资源部的“百日执法”行动发现，责令整改。

　　自此，九龙坡区的城乡统筹试验陷入停顿，此案至今余波未平。

　　“其实，成都市很多年前就开始了，只是从来不宣传，先做，做得也很好。”宋小川说。

　　在一些农民转为市民后，由于一些待遇享受不到，农民有很大的意见。九龙坡区在陶家镇转了700多农民的户籍后，就没转了。

　　“双交换政策的叫停，政府有限的财力是一个重要的原因 ，比如说住房、社保等等，都必须有比较大的财力来支撑。”宋主任表示。

　　土地流转中的补偿过低

　　记者在多个采访点调查了解到，土地流转过程中，农民自身的权益难以保障。

　　金风镇海兰村接受记者采访的村民都认为，耕地和宅基地被占用过程中，开发商给他们的补偿过低，每个人仅2．1万元的补偿标准。

　　即使是九龙坡区政府大力实施的城乡集体土地增减挂钩项目，在实施过程中，也被指侵占了农民的利益。

　　比如：在农民退出农村集体建设用地包括宅基地及院坝等附属建设用地时，针对不同情况，实施的补偿标准不统一，但农民退出来而产生建设用地指标在实施招拍挂时，价格一样的。

　　本报记者从九龙坡区西彭镇获得三份不同的建设用地整理补助标准清单。据该镇土地整治办公室工作人员表示，参与挂钩的农民一般都是房子比较老旧的土坯房，该类房的补偿为每平方米180元，但同样能产生建设用地指标的堤坝和其它附属建筑用地，补偿标准则非常低，每平方米补助标准在30元上下。

　　从该土地整治办公室提供的各类补助标准看，对房屋拆迁类补助标准达到了十类，最高钢结构房屋每平方米补偿标准为330元，最低仅为45元。

　　该镇三府村桂花新村村民杨昌烈的妻子告诉记者，退出宅基地，拿到政府的补偿金，搬入新村，购买安置房。这样一进一出，欠下了2万多元的债务。

　　一些专家认为，如何平衡土地收益，农民村社集体经济组织、政府（镇政府也好区政府也好）、企业各方面利益怎么分配，这也是个很关键的问题，如果这些关系处理不好的话，侵犯了农民的利益，会影响社会的稳定。