九乡新闻网辐射4游戏有几个避难所:应该坚决抛弃论价拍卖土地的做法 张允若
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 22:17:16
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我不是房地产专家。但是我亲见土地拍卖场面，竞拍者纷纷举牌报价，以竞价最高者获胜。这完全是一种鼓励推高地价的机制，如此这般，要想降低地价、降低房价，岂非天方夜谭吗？
国有土地属于全国人民，应该真正用以造福国人；土地不是政府的，政府不能搞土地财政，借土地谋利。因此，土地拍给哪个开发商使用，不该看出价的高低，而要看哪个开发商最能用好土地，为民众谋取最大的福祉。为此应该彻底抛弃以价论英雄（所谓“地王”）的错误做法，而要以建造物美价廉的住宅为民造福的原则来决定取舍。这才能扭转土地价格越拍越高的危局，也才能体现国家出让土地的应有的宗旨。
本人建议，根据开发商提供的工程投标书，按照合理利用土地、提供质优价廉的民居为原则，经过公开、公平、公正的评议，择优决定中标者。具体来说：
一、把土地价格设为不变项。政府的土地管理部门，应该根据地块的所在环境，参照当前市场情况，经过公开论证，确定其等级，并确定不同等级土地单位面积的出让价格。确定以后，在若干年内保持恒定不变。
二、把土地开发利用的质量和建成住宅的售价，设为可变项。为了便于比较，可以设立进行评估的指数体系，竞拍时以指数的高低论胜负。
这方面又有两种做法可供选择：
（1）采用综合指数体系。其中主要应该包括三个方面的指数：1、建筑质量的高低，包括用材的质量、设计的质量、施工的质量等；2、配套设施的完善，包括车库、绿化、公共用房、服务实施等的完善程度；3、房价低廉的程度，单位面积价格低、设备利用率高，尽可能价廉物美。
要研究设立综合指数体系。把上述各个方面进一步细分并逐项打分，然后把各项分数相加，得出总的竞标分。这将是评估中标者的重要依据。
（2）采用单一指数体系。可以把上述前两个方面设为不变项，而把第三方面设为可变项。也就是说，把建筑质量和配套设施都列为刚性要求，作出明确、具体的规定，任何人如要开发这片土地，都必须达到这些要求。而房屋的单位面积的销售价，则由竞拍的开发商自报。
在这里，售价高低、或者说性价比指数是主要的评估标准。在确保质量和配套要求的前提下，房屋单位面积销售价越低越能取胜；也就是说以性价比的高低来评估谁该中标。
三、不论是采用综合指数体系或是单一指数体系，操作时都不能像举牌报价竞拍那样简单。它要求竞拍者对土地的开发使用作出总体规划和具体设计，对建筑质量、配套设施、房屋售价等方面作出明确承诺，形成工程投标书。竞拍时应该由独立的评审委员会（政府部门牵头，包括权威专家、民意代表），通过公开、公平、公正的评估和投票，决定谁能中标。其程序应该和各种重大工程招标的程序相类似。评审过程要对媒体开放，公众也可以旁听，竞拍的结果和中标的理由都要公布，以加强舆论监督。
四、建立开发实施的监督机构（政府部门牵头，包括监理单位和专家），全程监督中标者的开发状况。开发完成后，要按照标书逐项验收，确保达到竞标时的承诺，包括他对销售价的承诺。要规定严格的奖惩措施，超标者得到鼓励，不达标的要重罚，包括取消他今后参与竞标、继续从事房产业的资格。
以上只是一点设想，很不完善，涉及的也只是住宅用地的拍卖问题。但是，我愿把问题提出来，引起大家的思考，特别是行家专家们的思考和研究。至于具体的实施办法和操作方案，还可进一步探讨。
众所周知，目前土地出让费已占到房屋建造成本的三分之二，土地出让费在竞拍过程中不断上涨，成了房价上涨的最大推动力。只有改变以出价高低竞拍土地的做法，才能釜底抽薪，从源头上撤除房价上涨的动力。而且，只有按照土地为民造福的指数来竞拍，才能从根本上推动开发商合理开发土地，不断努力去提高房产的性价比，不断努力去为国人建造真正价廉物美的民居。否则，房价高企、疯涨不止的局面决难改变，居者有其屋的目标决难实现，民生的改善，社会的和谐，全都成了自欺欺人的空谈！
（2011.1.）