辐射4 mod合集 3dm:2011中国房地产百强企业家华南交流会

【主持人】：各位贵宾大家下午好！我是中国指数研究院深圳总经理刘海波先生，欢迎大家参加2011中国房地产百强企业家华南交流会。欢迎各位！
    3月25日我们在北京钓鱼台宾馆发布了2011年中国百强企业研究的成果并进行了百强企业家峰会。今天欢迎大家来到美丽如画的三角洲岛参加2011中国房地产百强企业家华南交流会。今天交流会是北京发布会的一个延伸，更是华南优秀百强企业和上下游企业交流的平台。
     今天我们有华南的百强企业，也有上下游企业，还有杭州、长沙、武汉等全国其他地区的百强企业欢聚一堂。
我们欢迎所有到场的嘉宾。这次交流会得到深圳市花样年彩生活科技有限公司全程支持。
    下面有请深圳市花样年彩生活科技有限公司总经理唐学斌先生致欢迎辞。

【唐学斌】：尊敬的各位来宾，女士们、先生们、朋友们大家好！今天在美丽的三角洲海岛我们隆重举办2011中国房地产百强企业家华南交流会。
    借此机会，我谨代表深圳市花样年彩生活科技有限公司向远道而来的贵宾朋友们表示热烈的欢迎，同时为能够有幸结识来自房地产各行业的新老朋友感到十分的高兴，并希望与新老朋友密切合作，发展互相合作的关系。
   2010年房地产行业与企业经历了调控不断曲折多变的一年，2011年随着商品房与保障房双轨制的确立，在政策调控与货币紧缩的环境下，我相信在座的各位依然感受到调控政策带来的重重压力，房地产企业将如何发展？我们的发展方向在哪里？我们如何改变融资策略？如何加强房地产业上下游企业合作与共赢，非常值得大家共同探讨。
   在过去的八年，深圳市花样年彩生活科技有限公司承蒙这么多开发商与各界友人的支持和协助，取得了迅猛飞速的发展，我们由一家单一的物业管理企业向社区综合运营商的华丽蜕变，逐步实现从深圳面向全国的战略布局，一直以来我们秉承着为客户创造价值的企业理念，不断尝试通过科技与创新为手段，为客户提供优质的管理和服务，致力于提升物业服务行业的社会价值，带动行业长远而健康有序的发展。
    房地产业已经步入了新的发展时期，今天各路精英汇集于此交流共享信息资源，让思想和观点在此互通互补，放大大视野，成就大战略，共谋房地产业长远健康发展，让我们张开理想的翅膀迎接更加辉煌新兴的挑战。
    最后我衷心的祝愿各位女士、先生们身体健康家庭幸福，工作顺利。预祝2011中国房地产百强企业家华南交流会圆满成功。谢谢大家！
   
【主持人】：下面有请中国指数研究院营销中心总经理侯瑞波先生演讲。演讲主题是2011中国房地产百强企业华南研究成果发布。

【侯瑞波】：我对华南应该不陌生，大家对我也不陌生，华南分院从成立到现在之前一直是我在做这块，所以有很多新老的朋友，这个成果出来了以后，就开了交流会，非常高兴能够与大家一起交流我们的成果。
   2004年第一届发布百强，当时和国务院研究中心企业组、清华科技研究所三家机构在在2003年成立了这个组织，当时是在1月10日我们发布了第一次中国房地产上市公司成果，这个成果包括了中国在大陆上市的公司，也包括在中国房地产在香港台湾上市公司的情况，这是我们第一份成果。
   一晃九年过去了，百强是2004年开始发布的，到今年也是第八个年头。2011年是比较的特殊，为什么比较特殊？刚好是“十二五”规划的一个开局之年。国家整个基调定义为积极的财政政策和稳健的货币政策。4月份大家已经看到稳健货币政策是怎样的情况，同时我们也看到了比较大的调整，在积极建设保障性住房情况下调控房地产市场，在这种情况下我们叫做新周期、新格局，在这种大背景下开展2011中国房地产百强企业家的研究。
   我们做了很多能够适应当前时代的方案体系。我们认为有两个地方是非常重要的：一是企业的盈利性，在2011年新周期下，我们认为是很重要的指标体系；二是我们认为企业融资能力是2011年最重要的预期指标，正好在这个情况下，2011年体系分成7个2级指标体系，加上30个3级指标构成整个评价体系。
    大家关注到销售业绩，销售业绩只是作为行业研究的一个参考指标体系，这是30项重要指标之一。
    我们看看指标体系，销售业绩单独拿出来跟大家一起做一项成果，同时我们把7项的2级指标体系做出各个指标的TOP10。
   我们来看看销售业绩，销售额和销售面积同比增长45.6和19.1%，这是今年整个百强企业增长的情况。相对于整个行业增长幅度要高很多，百强企业销售额均值已经达到143.6亿，同比增长45.6%，销售面积百家企业均值达到144.9万平方米，同比增长19.1%，全国商品房销售额增加18.3%，销售面积是11.1%的增长，我们看到百强企业在整个行业无论是销售额还是销售面积，从销售指标来看增长速度远远高于整个行业的增长速度，同时看到八年来趋势越来越明显。
    我们来看看百强企业之中，我们今年有26家华南企业进入了百强企业，这26家百强企业占到了整个百强企业市场份额31.78%，接近整个百强企业1/3左右的市场份额。
   同时我们来看看百亿企业，百亿企业目前超过了30多家，这在2011年增长是非常快的，我们看到1/3的百强企业销售额在100亿以上，比上年的百亿企业数量有明显的上升，其中华南占了10家，销售额在50-100亿增长到28家，目前企业差不多有60多家，超过了50亿以上，销售面积指标增长也是非常的快。
  2010年市场变化非常快，百强企业的反应速度比整个行业反应速度要快一些。我们看到国内最主要的企业是在做2011年指标的时候，比如说年终指标的时候，在2010年之前很少有企业把指标分成上半年、下半年、一季度、二季度、三季度这样去分，主要是上半年业绩大约只占40%，下半年占60%。
    2010年底的时候，主要企业是反过来，上半年期望值达到业绩60%，下半年是希望达到40%，这是目前企业变化比较快的地方，而且在2011年国内最大的企业和最重要的企业也都在做这样的变化。
   刚才说到百强市场份额达到27.4%，行业集中度提升竞争力格局变化，这是今年提出新的格局，在2010年的时候第一季度，我记得做报告的时候，国内前十销售额的企业，当时在去年一季度达到16.8%，有十家企业份额占到整个中国房地产市场份额16.8%，所以整个企业非常紧张的情况。刚好2010年11月份，我们统计国家前十名企业占到中国房地产市场份额是10.3%。全年数据也是接近10%左右，中国的前十名的企业占到中国市场份额10%左右，我们的预判前十名的企业占到中国市场12.4%左右。
   我们看到百强企业和领先企业在这种格局下会继续的进步，业务模式拓展规模在增加，总资产同比增长52.1%，整个销售业绩快速增长一方面是百强企业的盈利；另外一方面百强企业规模的扩张，成长的速度，融资能力、经营能力都提出了很高的要求，我们看到2010年至2011年都是大规模开发，这种模式到现在也没有变，因为在2009年有很多企业，包括有很多代理公司都提出了观点，有可能会大幅度的变化，也许可能在规模上这块有些变化，因为大家可能更多追求的是质量，追求的盈利能力。
   我们看到现在格局还需要延续一段时间，百强企业总资产增长52.1%，总资产均值达到389.5亿元，净资产均值达到96亿元，我们看到百强企业目前的负债率还是非常高，百强企业规模扩张很重要的推动因素是企业融资活动非常活跃，这已经成为了一个百强企业新的特点，一个是业务模式的转变，从企业规模中扩大；第二是适应政策的变化，积极参与保障性住房，保障企业规模一直在扩大，所以大家在适应中变化，我们提到盈利性，盈利性是未来企业追随重要的目标，盈利水平百强企业是在提升，净资产收益率是20%。
    盈利能力前十名企业前五名企业全部都是华南企业，百强企业和整个行业规模最大的企业这100家前五名盈利能力最强的企业集中在华南，华南在这些方面应该是领先整个行业。
    说到成长性指标包括从销售规模各个方面整个成长性或是高于整个行业很多这么一个情况，增长是9个百分点，新开工面积占到全国房地产企业新开工面积的11.3%。
    市场向三、四线城市拓展，从2009年开始关注二、三、四线城市，在一线城市调控会越来越严厉，这个情况到目前来看和我们当时预期是一致的。
    我们也没有想到说三、四线城市调控也是非常严厉，三、四线城市由于市场空间比较小，在比较短的时期就比较容易达到饱和情况，我们还是建议大家这方面是比较谨慎的情况。 我们看到万科一季度增长和去年同比增长36%多，这个增长还是比较快的。

   我们刚刚说到经营的稳健性，目前经营的格局和发展的模式都没有改变，目前百强企业和整个行业一样是在稳健性方面都面临非常大的挑战。
   这是我们提到几个挑战方面，提到今年指标体系7个2级指标，其中融资能力作为单独的一项指标和其他6项2级指标进行一起研究，也表明了我们对融资能力看的是非常重要，融资能力百强企业优势非常的明显，投资现金流入增长58.6%，这是目前整个百强企业融资能力、现金流是非常高的，融资能力前十名，融资能力还是非常突出的。
   盈利能力前五名全部是华南企业，同时融资能力前十名企业之中，华南企业也有6家，目前华南企业在这方面还是遥遥领先的，还是领先整个房地产行业。

   从百强企业融资的情况来看，新增银行授信尽管规模总量仍然在增长，但增长比2009年明显放缓，已经由上年164.9%下降到13%。前一段时间，我们在做2011年整个市场预判的时候，我们跟银行有关机构沟通过一次，通过房地产市场房地产贷款增速会下降30%左右，当时银行认为有可能比这个数字下降还要多，今年融资的情况是非常紧张的。
   相比之下百强企业融资活动，流入均值达到35.2亿元，高达58.6%，实际的资金流入没有减缓，百强企业都是非常明显的，优势包括土地各方面向百强企业集中，这种趋势非常明显，这种趋势是加快的。融资能力优秀的有几方面支撑：一是百强企业基本形成了广泛的业务布局，相对来说完善产品线和项目运营体系以及运营能力，这方面企业经营硬实力更加强一些，百强企业经历了这么多年发展，在业内积累了良好的盈利。二是我们看到百强企业都是跨区经营的企业，品牌的软实力也是非常的突出，银行贷款的手段和其他融资方式来说都是非常优秀的，我觉得2004年百强企业研究出来了以后，对我们百强企业经营贷款大力支持，中国农业银行是第一家，接着是中国工商银行都对百强企业提出了支持的说法，同时也是不断的落实。我记得在2006年各个银行都在落实，特明确的是农业银行通过我们召集大家谈资金合作的事情，这是我们大家看到的。
   目前这些大型的银行都是和百强企业、优秀企业通过前几年的探讨，这几年无论是授信额度还是实际贷款都是增加比较明显。同时我们看到指标体系，其中提到规模性和运营效率是比较辩证的事情，我们运营效率研究指标也是非常重要指标体系，我们看到规模非常大，百强企业是规模最大的，品牌最优，运营效率也是非常好的。百强企业存货周转率提高到7个百分点， 2008年之后的这几年百强企业提高是非常快的。
  百强企业承担更多的是社会责任，百强企业中纳税增长是非常快，在解决就业，上下游相关产业发展，尤其是目前参加保障性住房或者政策性住房也是非常积极和主动的，成为地方建设的推动力量，从2010年今年保障住房这块都做了很多的贡献，这是目前百强企业总体的情况，同时每年百强企业策划代理也是非常重要的研究课题。
   我们看到2011年研究成果从几方面：一是业绩方面，销售收入是8.6%，另外跟我们百强企业相比业绩增长没有那么快，人均绩效下降了5个百分点，整个策划代理的行业人均绩效是在下降的。从业务方面来看，业务面临了很大的调控压力，尤其是代理环节更多的是跟交易是相关的，政策频繁的调控必然对交易占了比较大的影响。目前从业务方面看，行业也面临了很大的调控压力。
    我们看看策划代理的优质企业和品牌的领先企业和百强企业或者是规模比较大的优质企业合作是更加的稳定，根据经营的策略，策划代理这个行业这几年并购案例也是非常多，思源去年上市以后也有一些策略和动作，也是在积极布局二、三线城市。
   下面是趋势具体的情况，这是布局二、三线城市的情况，一手代理业务中百强企业代理总建筑面积的比例已经2007年10.9%上升到13.8%，增长了将近3个百分点，总建筑面积差不多增长了6个百分点。这是今年整个百强企业关联数字，但是我们有些关键指标包括运营效率，运营效率作为统计指标的时候，到今年华南还是非常优秀，华南企业现在来看是非常领先的，尤其华南企业在融资能力方面也是非常突出的，这是目前整个成果的情况。
    回顾百强企业2010年的发展，加速扩张仍然是很重要的趋势，我们并没有像很多业内人士所说的出现其他的变化，这些方向包括盈利的追求，目前是处于孕育和实验的阶段。
   中国房地产业已经步入了“十二五”开局之年，新的发展趋势已经展开，企业发展面临经济增长方式转型的挑战，同时面临着竞争新的格局，在新的格局下面必然有新的成长，在激烈的市场竞争中应时而变，这是百强企业把握市场波动变化，保持卓越积极增长业绩的最佳策略，希望华南企业能够继续引领行业。
    今天借此机会把目前在做几个课题可能对大家有启发。
   目前，我们TOP10研究组目前重要的课题是中国房地产上市公司研究成果，这个成果我们会在6月份发布，发布的成果应该今年也做了一些重大的变化，今年把上市公司作为一个价值发现点，中国房地产上市公司对价值发现或者是价值挖掘并不是很充分，这和整个市场环境有一点关系，我们希望大家关注这一项成果，上市公司对中国最优秀的企业价值发现可能不一定是综合实力方面，包括财务创造，各个方面挖掘一批有价值的企业。
   我记得在2009年住建部政策研究中心专门成立了中国房地产动态政策研究组，这个研究组我们当时定为希望第三方身份能够客观的评估和预评估中国房地产政策，结合房地产发展的模型对中国房地产市场做出有效的预判，作为中国房地产重要的智囊机构，同时把政府一些精神理念与成果精神进行判断。我们看到中国政策也是非常的密集。
   第三我们做的课题我们和国家统计局成立了中国房地产热点问题研究组，这是专门研究中国新的房地产发展趋势，目前研究两个课题一是保障性住房，保障新住房课题研究的主要是三个方面，我们认为是中国房地产住房急需解决的问题，中国房地产保障性住房模式是怎样的？这个课题我们已经和国家统计局进行了正式的课题，中国房地产模式是怎样的情况，发展趋势是怎样的？这和整个行业包括政府和房地产机构对这个课题都非常关注，同时希望把中国好的模式下面好的最优秀的案例能够找出来，把这种模式和案例进行有机的结合，这是我们要做的第一个课题。
   目前国家差不多在50%市场份额土地要做保障住房的，我觉得这个课题会来合作，我们来看到各个城市土地落实情况，保障住房落实情况以及和整个计划披露情况是怎样的，这是我们密切跟踪的课题，中国房地产企业到目前来看热情都非常高涨，到底怎样参与到保障性住房50%的市场份额，到今天为止中国重要的房地产企业都没有办法回避的一个课题，这是目  前在做保障性住房的，这是需要积极推进，这对企业还是有些帮助。
   刚刚提到目前国内企业都在往往三、四线城市布局，今年我们和国家统计局合作两个课题，一是保障房，二是目前房地产在中国所有的城市当中发展的机会，这个课题我们从2004年差不多也做了八年，但是主要是集中在40个大中城市，因为数据或许有些压力，今年之前主要是中国40个大中城市投资机会研究，今年把宏观经济数据和房地产数据全部拿出来，中国差不多所有的地级市还有400多个很重要的县级市，会把这个课题跟整个行业分享，把这个成果和课题与大家做一个分享。谢谢大家！
   
 【主持人】：谢谢侯总，刚刚PPT中间大家看到了很多详实的信息，包括各位手上报告的摘要和PPT中间有很多结论都是一样的。刚才我们在侯总的报告中间有三个关健词——新周期、新格局，新成长。“新周期”今年是“十二五”的开局之年，一个新的周期开始，在开局之年，有很多企业也都在探讨自己更快的发展模式。“新格局”当时还有一个叫做强者很强，无论是房地产企业还是策划代理公司实际上大家的这种集中度逐渐在增加，但是我们看到今年有很多新上榜的企业改变了往年百强企业阵营的格局。“新成长”来讲的话，刚才我们看到几个数据，百强企业成长速度，包括运营效率、盈利性、社会责任各方面实际上增长也是非常好的。

    下面进入第二个沙龙研讨环节。
    沙龙研讨一：新形势下，房地产企业如何实现新一轮的跨越发展
    主持嘉宾：中国指数研究院深圳总经理刘海波先生
    参与嘉宾：万科企业股份有限公司深圳商业副总经理朱明辉先生
          卓越置业集团有限公司集团副总裁张远先生
          奥宸地产（集团）有限公司执行副总裁郭祖仁先生 
          龙光地产股份有限公司惠州公司副总经理廖凯先生
          思源经纪副总裁成实先生 
           深圳华盛莱蒙投资基金管理有限公司总裁王宁先生

【主持人】：这六位公司都有代表性，今天也很高兴邀请商业地产的老总，卓越集团中高端物业方面在百强企业当中是比较突出的，无论是住宅，商业地产，甚至包括物业服务都是在往高端看齐，可能在座各位嘉宾对奥宸地产不是很了解，奥宸发源于美国，扎根于云南，现在在北京、环渤海、华东、华南都有业务，是增长很快的百强企业，龙光也是今年新上榜的企业，龙光各位也是比较清楚的，也是一个增长非常快的公司，思源经纪大家都很熟悉。今天我们请到华盛莱蒙的王总，首先他是有地产的背景，基金对房地产开发还是有很多的思考。我们主要的议题是围绕着新形势下，房地产企业如何实现新一轮的跨越发展。
   你们各位和所在的公司的机构如何来判断这个新形势下房地产的发展态势，第二个问题在这种认识下，各位企业你们有什么新的思考，我们围绕着这个主题与各位贵宾分享经验。

【朱明辉】：首先谢谢研究院给大家提供这样一个机会，让我们能在这么风景优美的岛上做轻松的业务交流。我来自深圳万科，现在是负责商业这块的业务。万科大家应该是比较了解吧，所以就不再详细介绍了。

      刚才提到的第一个话题，对我们而言，预测是没有太多意义的。因为我们是专注于做住宅的，所以不管市场怎么调整，我们也必须卖房子，而且作为上市公司，还必须保证业绩的持续增长，不能不卖房子去做别的挣钱的事情，也不能不卖房子了暂时没有业绩等市场回暖的时候再说。但是我们有一些基本原则。
        第一点基本原则是我们经营的基础来自于市场和客户。要把客户选对，然后提供对的产品。这个答案是明确的，客户要选择主流客户，重点面向刚性需求客户，产品要提供主流产品，重点解决刚性需求，这是第一点，也就是基本的业务战略和产品策略。
       第二点是在此基础上，灵活应对动态变化的市场，这是运营层面的问题。对我们来讲，任何时候只要有客户买就必须卖房子，所以对运营的把控就显得特别关键。在这方面我们也有很多明确的指导原则和思想。比如说要保证开盘成交率在60%以上，这些是单个项目层面的，当然还有其他的一些原则，比如说在公司运营这个层面，现在万科在很多城市的分公司都是多项目公司，多项目有一个很大的好处就是可以在面对市场变化时进行更为灵活的运营组合。因为不同产品在不同的市场环境下市场表现是不一样的，项目多的话，有利于灵活调整，以实现运营目标。

       第二个话题是关于持续发展这块。刚才上岛的时候，有人问我是第几次来这个地方。我来到这里已有三次了。第一次来的时候是八年前我刚刚加入万科，那时候的身份是集团规划设计部的建筑师，部门来岛上开业务务虚会。那时候我们整个集团好像才到60几个亿，今天整个集团光一季度的销售规模就已突破350亿了。而且就是在深圳一个城市，去年的销售额也破了100亿。虽然过往这么些年来公司一直发展很快，但在今天这个大平台的基础上，发展的问题对于我们来说仍然很重要，而且还会面临一些新的问题。我想通过对我们现在商业业务的思考从侧面来回答这个跟发展有关的问题吧。
       为什么现在要做商业？我想有两方面的主要原因：一是适应城市发展的需要。前两年公司在总结过往成功经验的时候，发现其中有一个很重要的点，就是我们在一个城市，必须跟这个城市同步发展、同步成长。我们是城市的主流开发商，而城市在不同发展阶段，会提供不同的发展机会，我们就需要提前预判、做好准备抓住这些关键机会。这些机会跟城市化有关系，跟产业转移有关系，跟人口结构变化有关系。
       举个例子，深圳的城市化已经到了城市更新的阶段，我们做了一个简单的统计，现在市场上从城市更新这块释放的土地资源中，非住宅这块所占的比重在30%左右。如果不培养做非住宅业务的能力，你就获取不了这些主流的土地资源，就不能适应城市的发展。
       去年我们在大深圳市场的销售额是106亿，市场份额接近15%。整个深圳市场的容量有限，与全国一些大城市相比，容量较小，住宅这块去年大概是650亿左右。我们未来肯定还是要保持高质量、高效率增长的，所以我们必须要突破市场增长的瓶颈。
      但是有一个数据可以看到一个机会，刚刚看侯总讲的报告中也有类似数据，提到最近几年非住宅部分市场增长迅速。我们的数据也表明，前三年在深圳市场，非住宅部分的市场份额已经从10%增长到了20%，三年翻一倍，而且在当前调控大背景下，增长只会更猛，所以非住宅这块业务对于深圳这样一个市场容量不大的市场来讲，还是一个重要的商业机会。如果我们进入这个细分市场，就能把整个市场蛋糕做大。现在我们在做市场统计的时候，算市场份额的时候，不光要包括住宅这块，还会把写字楼和商业也统计进来。未来要持续发展、增长下去，要突破增长瓶颈，就需要抓住这样的机会。深圳不像上海、北京那样，市场容量都在几千亿，深圳只有几百亿，也可以说这块是因为增长的压力而带来的新的机会。
      另外一方面的原因是来自于客户需求方面的。深圳去年的人均GDP已经突破1万美金了吧，按照1400万人口来算也突破了1万美金。一般到这个阶段的时候，客户需求、客户的生活方式会呈现出多样化的状态，我们以前给客户提供的生活方式主要是基于这种以房子为主的社区生活上。现在住宅只是客户一个基本生活载体，客户的消费及生活方式更加多元化。我们用建筑赞美生命、给客户提供无限美好的生活空间，给客户创造更好的生活体验，就要求我们现在不仅仅只给客户提供房子和社区。所以我们要在给客户提供更加宜居、舒适的房屋和社区基础上，我们还要开发并经营城市级购物中心、区域级商业中心、度假酒店和度假公寓等，与之相关的还有如游艇会等运动休闲度假会所等等。所以未来我们不仅仅是考虑给客户盖一个房子，而是要给客户提供满足他们需求的、健康幸福的生活方式。
        总结前面大家提的两个话题，第一个话题就是要在选对客户的基础上做对产品，然后灵活运营，以应对市场的调整；第二个话题就是我们的发展必须基于城市的发展，这是我们生存和发展的根本。这是我们一点点思考，仅供参考，谢谢大家。

【主持人】：刚刚朱总的分享，我相信各位了解了万科最新的想法，包括市场、客户，以及加大对市场的投入。下面有请卓越的张总，卓越商业地产的比重还是比较大，我们请张总谈谈。

    历史地看，保障性住房，共产党政府从成立起到2000年前一直在生产保障房，但老百姓的住房解决得并不好。商品房是2000年以后迅速发展起来，也只有10年的时间，十年发展的结果是解决了许多人的住房问题但全社会在骂开发商。前面五十年的帐谁去算？没有解决好，最大问题是政府主管住宅存在公平和效率的问题，市场恰恰解决了这个问题。未来这个市场里面，我们做商品房开发的优势还是要抓住效率和公平这个刚，尤其是效率，它是我们做商品房企业必须抓的首要的问题。因为在大量的保障房并行情况下，最大优势是效率，至于公平的问题，相对来说政府会制定一个相对公平的氛围。但是，在保障房供给里面会有不公平和效率低的问题。真正保障房大规模上市以后，社会上除了骂房价太高，还会骂腐败，骂不公平，骂慢。卓越一直是比较稳健企业，在2008年的时候，虽然社会上有各种各样的传言，但日子却相对比较好过。

   卓越在2008年的教训下，一直选择走高端，因为社会的资源稀缺了，无论土地、无论资金、无论所获得的项目，都稀缺。所以每个项目都是精雕细琢，都是在走高端路线。从我们做卓越时代广场开始，卓越就走上开发CBD的道路。现在看来，走的这条路市场前景比较好，卓越的资产质量和结构还是不错的和相对合理的。既有住宅，也有商业项目，在这两个大的类别里面，现有存量恰恰是商业项目的比重更大。发展下去，我觉得卓越更多的还是要强调怎么为社会提供高端的商住，这需要我们下更多的功夫研究这个问题，从研究设计到物业服务方方面面，我们必须做得更好。我们更珍惜我们所获取的社会资源，我们也希望在降低社会总成本的条件下为社会创造更大的价值。

【主持人】：谢谢张总，在卓越的十几个城市里面都能够感受到，上周六去东部蔚蓝海岸，在大亚湾这个地方，其实深圳已经做的非常有口碑的，有品质了，蔚蓝海岸搬到大亚湾，我们未来也是非常的期待。我们刚刚分享了万科卓越这两个优秀百强企业关于发展这些观点。我们下面请出思源经纪的成总，刚刚两个是发展商，成总既有政府部门经验，也有发展商的，现在又是美国上市公司的高管，我们看看成总带来哪些精彩的观点？

【成实】：我应该最后讲的，因为我们是下游企业的服务商。我先讲形势，我特别赞同张总所说的关于形势的观点，现在的形势情况是因为原来过去我们欠债太多，现在要补，整个政策要控制房地产的发展，但是实际的情况是保障房需要发展的，这是毫无疑问的，但是保障房的发展并不意味着商品房不发展，商品房同样要发展，商品房要稍微停一下步伐，等一下保障房上来，然后大家再一起发展。我们看到政策是这样的，有1000万套保障房，但是仔细看1000万套，里面是有结构的，大量的廉租房，大量的棚户区改造房，真正用于经济适用房大概是200万套，这是远远不够，现在目前的形势等于是要为我们整个保障房建设腾出时间和空间出来，这是第一个观点。
   第二，实际上对于国民住宅居住问题怎么解决？也不只是一条路，有很多的方法，通过政府建，也可以通过市场化的程度，政府通过各种补贴，税收补贴，现金补贴等形式，中国欠帐太多，政府有些急，采取了目前这样的一个政策，这当然也是一条路径之一，我相信随着时间的发展，随着政府在处理这些问题时间的成熟度，如何解决中国国民居住的问题？我觉得是有更多的途径来走，有更多的路径来走。
   第三，从这两个观点出发，我们如何看待未来？总体来讲中国经济发展的势头，中国城市化的进程，中国整个房地产市场的发展势头是非常好的，不会存在未来路越来越窄的问题。目前实际上我们要解决的是如何保障市场的发展和我们对国民居住问题解决，如何在中间取得协调？这是其一。其二，目前还存在着一个问题，我们调控的目的不是把房价降下来，而是让大家有房住。因为房价降下来不一定有房住，你们知道这个逻辑关系吗？基本上民众喊着降房价，实际上降下房价不一定有房住，因为中国房价统计是结构性的东西，郊区的房子供应多了，房价自然就降了，但是中心城的房价还是以可往上涨的，这实际上是一个假象。
    所以我觉得调控的目的不一定是把房价打下来，而是通过怎样政策的引导和手段，既能保证市场化商品房健康发展，又能够保证我们国民低收入者能够有房住，我觉得这才是调控的目的。
   我看到最近各地的调控政策，我最欣赏的调控城市是长沙，长沙调控是90平方米以下限购，一户只能有一套，长沙的政策就是这么一条。第二条政策是所有严格执行70/90的政策，所有楼盘必须要配90平方米以下，70%比例要严格，然后只限购90平方米以下，其他都不限购。
   所以自从调控政策以来，好像听说长沙房地产市场比较健康发展，因为你压房价大家不要觉得是最大有利的事情，压房价实际上有一个前提，我们不能让经济停下步伐，因为必须有一个经济的成熟度。从这个角度来讲，我们对于整个市场的看法是非常的乐观。当然今年的形势会受到一个影响，特别是上半年，但是应该估计到下半年的时候会慢慢的恢复，当然也不能恢复太快，因为恢复太快又有问题，所以总体形势还是比较乐观。
   第二，主题叫做如何跨越发展？对于思源经纪来讲，我们是做营销代理机构，我们能够帮得上忙在这几方面：一是土地，刚刚坐在这里就有长沙的土地公司，我看到发名片，他们是做土地运作，思源经纪也有前期的思源置地顾问，我们也是做前期市场的运作，通过市场的运作给开发商比较合适的，符合你战略发展，价钱比较便宜的地，思源是全国布局的，我们在全国各地都可以找到比较合适的土地，撮合各地的客户去异地拿到更合适的地，这是我们作为代理公司能够起到第一个作用。第二个作用是卖房，限购以后，我们做了一个策略，异地联合的互动，因为现在本地都是在限购，我们是把全国几十个城市的客户撮合出来，希望能够在销售方面帮助客户。
    第三，因为思源经纪刚刚在美国上市，也有一点钱，我们客户也许资金困难的时候，我们能够帮得上一点忙，因为刚刚上市，去年11月底在美国纽约所上市的，也圈了一点钱，可以帮助客户做一些资金方面的投入。
    最后做一个广告，讲到资金，因为资金链是非常紧张的问题，我们能帮客户是准备5月10日在深圳做一个开发商跟金融投资界的高峰论坛，就是谈在这样的形势下，我们如何解决融资问题？在观澜高尔夫，如果有兴趣可以跟我们联系。谢谢！

【主持人】：成总讲的这几个招对我们行业快速发展都有帮助，拿地、给钱、买房。我们期待有更多的机会跟思源合作。台上还有两位嘉宾来自于比较新锐的百强企业，一个是奥宸，一个是龙光，奥宸发源于美国，扎根云南，现在在环渤海、长三角珠三角都有业务，这是一个发展比较快的公司，这个公司不仅仅商品发展比较快，在保障房方面，我也去昆明看过他们100多万平方米的保障房做得非常棒。

【郭祖仁】：非常高兴坐在这里跟大家沟通，在这里算是向我们同行学习，我们奥宸是在美国加州发源，以前一直扎根于云南，有了15年发展历程，我们2008年来到深圳也是想更多的向华南界的同行学习一起进步，对新形势了解没有张博士那么更有发言权，奥宸地产未来新形势下发展战略，我们讲讲奥宸地产未来发展的思路。
   从住宅地产这块来讲，奥宸起步的时间算是比较早的，现在已经到了一个比较关键点。在新的形势下，我们面临两个选择，是先做强，还是先做大？刚刚张博士讲到新形势下，土地资源是非常的稀缺，奥宸地产在这块未来选择一个思路是先做大再做强，未来我们在北京、南京、环渤海区域，现在华南区域都有积极储备一些资源，后续可能都会有很多陆续上，同行会见到我们的身影，我也是希望更多的人去了解我们奥宸。
   讲到发展模式这块，现在奥宸地产未来主要的发展方向是往几个方向去——旅游地产、商业地产、传统的住宅地产。这是奥宸地产转型的时期，我们会从传统住宅的开发商转型城市运营商或者是旅游地产的开发商，这是我们关键的时期，在这里这几种产品类别的开发当中，我们现在坚持做这个方向是寻找一种合适奥宸地产发展的模式，就要模式化，商业这块刚刚朱总讲得比较多，奥宸地产八年前进入了商业这块，但是我们一直在商业这块没有很多的资源投入到这里面，可能现在这种新的形势下，我们会借助八年积累的经验会有一个快速的拓展，在商业这块非常欣赏龙湖的发展模式，开始进入商业地产我们借助了合资机构，先把系列的产品做起来，目前形成了三种模式，可以匹配各种形态的发展，这种思路是非常的清晰。奥宸地产在商业这块未来会坚持往这几个方向去做，我们旅游商业、城市综合体、还有社区配套的商业或者是社区型的购物中心，形成我们自己的模式后跟着地产一起去发展，让我们地产有很多选择匹配的商业，在旅游这块我们在国内是第一个引入南加州风格这种建筑形态模式的，而且我们在云南这块也是非常的成功，非常有口碑的系列产品。
    我们未来将专注于旅游地产，将加州风格融入进来，未来酒店、高尔夫系列、南加州风情小镇系列产品也会从南加州引入进来，目前是在美国跟DLA设计公司有长期合作，也算是我们在美国总部长期合作，这是为我们提供很多源源不断的支持。 
    传统住宅这块我们可能更多的是向万科、招商、金地、卓越行业领头人学习，也会形成系列化产品出来，我是希望在我们做大的同时，在我们自身提炼提高到一个层次，希望能够跟大家有更多的机会参加这样的交流会。谢谢大家！

【主持人】：谢谢郭总。郭总讲到奥宸在美国和云南，据我所知他们在观澜有一块地在运作，可能华南同仁有机会近距离体验奥宸的产品和服务，下一个请出龙光廖总，龙光是今年第一次上榜的百强企业，也算是一匹黑马，在百强综合实力的榜单上也是比较强，第二是在融资能力方面，龙光是比较靠前。龙光地产在惠州，我们在惠州的地盘上，下面请廖总跟我们分享一下。

【廖凯】：首先感谢大家能够给我这么一个机会与大家分享看法和想法，尤其是听了前面几位专家，包括行业精英的看法以后真是觉得深受启发受益匪浅，因为我来的时候不知道有一个论坛的环节，所以前期也不知道这个题目，也没有做思考，只能说在刚刚几位的发言过程当中，匆忙的思考了一下结合龙光的实际谈几点自己不成熟的看法，只能说是命题作文，就题论题，在新形势下企业如何做跨越式的发展？我自己是这么理解这个题目，发展是我们的目标，跨越式是一个要求，任何一个企业其实都在发展，只是说有些渐进式发展，有些是跨越式发展，要实现跨越式发展实际上是一件非常有难度的事情，尤其是在有一个约束条件下，也就是说题目上面所讲到在新的形势之下，我是怎么理解新的形势？刚刚各位从各方面都提了，我提三个关键词—规范、严格、关注。
    规范：通过这么多年房地产市场化运作以后，客户发展商对整个房屋交易过程要求越来越规范，客户不仅仅关注价格，对物业管理和产品都有自己的想法看法要求，因此整个交易环节会越来越规范。
    严格：一系列的政策的出台，从我们自己分析讲，趋势可能会走向越来越严格，这点我不做多的论述。
   关注：在这种政策约束的条件下，房地产本身是一个关系到国计民生行业，但是目前关注有点过度了，我自己理解发展商一些市场的行为或者是经济行为都被放大了，放在一个道德评价的约束范围内来看这个问题，所以整个发展商的日子实际上并不是特别好过。在这样一个约束条件下，我们龙光实际上用自己的实际行动表达了对这种形势之下我们这种战略发展的趋向。
   龙光这几年通过自身的积累逐步扩大整个产业布局，在原有的基础上也向很多城市进行拓展，同时也有上市的愿望，目前正在运作这方面的工作，龙光通过实际行动证明，我想说明一个问题，做房地产，整个行业的同仁对行业的前景有信心，如果我们自己没有信心，这个行业不可能获得健康的发展。
   因此，龙光在面对这种形势之下，经过了一些讨论以后有这么一个看法，我们自己回归到产品的研究，因为中国改革开放三十年，尤其是近5-10年，实际上中国资产价格重估很重要的时期，我们所有各类资产重新估值，这种情况之下广大人民的生活条件和经济水平都发生了很大的变化。因此，他们对生活或者是居住的这种要求也跟早几年有很大的变化。我们认为应该要充分的关注到客户对居住，也就是说对产品本身的这么一个要求，在这里我顺便提一下，刚刚主持人也讲了，惠州这块，龙光在惠州目前有一个项目今年要推出来，也是在坪山新区的东部，仅靠着坪山新区，大亚湾的新区有一个占地180万平米，建筑面积超过50万平方米的项目，主打人居，我们回归到最传统的，如何解决大家对居住的各种要求。
    我认为龙光一直在思考问题，如何把企业集团的品牌和城市公司品牌相联系，能够做到相互推进，这可能是下一阶段龙光重点关注的问题。谢谢大家！

【主持人】：谢谢我们廖总，这一组的嘉宾，王总是华盛莱蒙投资基金的总裁，其实刚刚讲今年新形势下，对于房地产企业资本的要求是比较高，我们在分享王总的精彩观点。

【王宁】：首先谢谢中国指数研究院邀请，我们是做产业投资的，我们是两个主要的股东一个是美元基金的华盛资本，另外是香港上市联盟国际共同组成的华盛莱蒙。我的看法是和大家一样的，在这个过程当中会有所调整，大家一定会要不要忽略这个调整，我们认为这个调整对公司是致命的，我们刚刚一直在讲宏观调控的目的，实际上目的大家都很清楚，但是目标我不知道有没有同行清楚，你们有没有仔细想过，这一轮调控影响到关联企业目标什么，我们有一个看法，我们有两个具体的目标：一是国家降低国有商业银行，在整个地产金融领域里面的风险，过去过渡的包袱压在国有商业银行的身上，这次宏观调控很大力度降低银行风险，鼓励民间资本和社会资本进行市场化的流动，这是一个问题。
   第二我们看到实际上这一轮调控不仅仅是一次调整，我们看来是整个行业模式大的调整，从过去简单的发展商模式过渡到专业细分的模式，我国的宏观调控这次看过来未来不需要太多数量的发展，实际上未来会有几种类型的发展商存在。第一类型是百强企业，百强企业里面优秀企业；另外是央行再加上一些上市公司和区域龙头，主要资金是三类——央企、上市公司、区域性龙头企业。大量的房地产企业包括有些发展商是整合重组这种趋势。这是行业自然发展的一个趋势，所以这次的调整当中，整个资本市场的现金流量会那么紧。
   第二，具体我们怎样应对？最近一个月，华南区，百强企业在公司接待了7-8批，包括深圳企业。谈到这些资金的问题，我们是在一年多的时间内唯一一直在境外上市的公司，我们上市完了以后基本上没有喜悦感，就感觉到资本市场，包括国外资本市场对内地房企的看法，前面半小时都没有成交，都是机构投资人去买，也是最难搞的一次上市，包括分红的阶段。在这种情况下，未来1-2年内整个流动性会变得很差，这个时候我们要做好整个资金的安排和计划，但是光光这一点是不够的，我们要广泛的拓展积极的拓展融资渠道，具体操作就会有很多的变化，因为今天是交流会，谈一点建设性的东西跟大家分享一下，我们最近接触发展商有很多谈到需要资金投资，但是具体怎样跟基金对接并不是很清晰，我这里讲几个基本点，首先需要有一个明确项目跟明确的项目进度，时间是最大的变速，明确了一个项目的股权结构，同时在这个过程当中基金有两种：一种是做债券投资；一种是做股权投资，具体用哪一种方式，这是根据企业自己的情况来看。
    另外刚刚谈到建议，最近有一个基金方式在做，我们郴州有一个项目，因为限购，市场是很好的，限购不能买这个房，我们现在用基金的方式去买，整体收购，具体业务交流随后可以跟我们项目经理进行交流。
   投融资的方式是多种多样的，人民币地产的基金也是刚刚开始；另外还有一点是美元基金，美元基金的投资，不是说不可以，可能有很多地产商在谈基金这中间有很大的变速，因为时间的不确定性，我国对美元卡的很紧，从谈好投资到最终落地时间段跨越是非常长的，这些细节具体层面都会有一个准备，这个形势是不容乐观的。但是我相信有准备的企业会成为这一轮调整之后一个真正大赢家。
    预祝各位都成为大赢家。谢谢！

【主持人】：第一场沙龙到此结束，谢谢各位，会后还有更多的交流机会，各位可以找机会跟台上的嘉宾进行交流。
    沙龙研讨二：泛地产企业如何实现强强联合？
    主持嘉宾：中国指数研究院营销中心总经理侯瑞波先生
    参与嘉宾：深圳市花样年彩生活科技有限公司总经理唐学斌先生 
              思源经纪华南公司董事总经理路莹女士
              华润深国投信托有限公司总经理助理邹健先生
              深圳市文科园林股份有限公司董事副总经理高育慧先生
   
【侯瑞波】：第一个话题刚刚谈得特别好，尤其最后王总所说的基金公司，如果想做基金应该注意一些事项，刚才提到华南企业在各个方面都是领军的房地产行业，不仅仅是房地产企业，包括智囊机构、市场机构代理公司、物业公司、服务机构、信托资本机构，我们听两个主题：一是在我们合作的时候，我们怎样去选择合作伙伴；二是在我们选择合作伙伴之后我们如何使自己更加强大，因为提到强强联合，怎样使自己更加的强大，自己强大的同时，怎样使我们的合作伙伴能够更大强大。

【路莹】：大家好！思源进入到华南区收购星彦的事情大家非常的关心，我们之前也开了新闻发布会，也很感谢大家对我们这么关心，实际上今天这个话题我觉得特别好，实际上我们每年都参加，现在思源是一个整体，我觉得这种联合是必然的。实际上大家在谈目前的形势和未来的发展的时候都会遇到一个矛盾的东西是短期利益和长远发展，这个资金怎样做一个取舍和选择，从我们公司来讲思源是可长远和持续的，在这样的市场环境下，我们还是要坚持我们长远的目标，坚持长远目标可能会放弃你的一些短期利益，所以我们在选择客户的时候，思源这种客户结构来讲在全国的代理公司来讲是最好的，我们跟很多大客户在合作，在合作的过程当中，从客户来选择我们代理公司来讲，更关注的是我们怎样能够帮助客户成功，这是我们一直在思考的问题，也一直在追求的方向。
   所以这次思源收购星彦进入到华南区域，思源大的平台上之后，我们感觉特别深刻，从我们进来华南这么长时间，公司老板从来没有跟我们谈过说我们今年要赚多少钱，更多是让思源的体系在华南落地，怎样能够让我们的组织建设更好，能够为客户服务的更好，把基础打好，这是长远的选择。从我们来看，我们这次合作觉得是非常的成功，思源通过收购星彦到华南区域，填补了发展区域的空白，星彦到思源大平台上有了更明确的方向，更好的平台，能够为客户更好服务这样一个服务体系，所以对于我们来说，市场不好可能我们和开发商一样面临很大的压力。
   从另外一个角度来讲又是我们的机会，我觉得行业的洗牌从来都没有停止过，哪些企业能够发展得更好取决于你的目标，你的战略，你的经营模式。从思源来讲，我们追求的是和客户共赢，我们要做客户真正可信任的合作伙伴，所以我们就是要和我们的客户一起共度难关，这是我们的追求和选择。
   从深圳来看，我们过去都讲矛盾的统一或者辩证的看待目前的环境和面临的问题，我们看到深圳的机构非常大，今年有很多的利好，包括大运会、前海发展立项、一号线到五号线地铁的运营、新地铁的发展、整个珠三角一体化、广深惠城市群，现在有很多的利好出来，有很多高速公路都不再收费，所以整个一体化来讲我们面临了非常大的机会。
   刚才龙光的廖总谈到惠州，我们现在在惠州的项目卖得非常好，我们几乎这种市场情况下还是日光或者是周光，都卖得非常好，实际上是很多的深圳客户过来买房，过来投资，所以这种一体化一定会带动周边城市发展，我觉得这种互动对整个珠三角发展来讲都是非常好的，所以未来珠三角的发展都非常有信心，我们也希望能够用我们这样实际行动，用我们的能力服务模式更好的为我们客户服务，共同去面对未来的发展，这是我们的一个想法。

【侯瑞波】：谢谢路总，路总两点谈得特别好，我们不仅仅考虑短期，还要考虑长期。另外我们不以盈利论成败，这是我们服务机构应该有的胸怀，我们想听听邹总讲，目前整个金融机构，刚才说到银行资金非常的紧张，上市短期也是比较困难，融资渠道还是非常难，信托目前也是整个国家比较热的，尤其是发展商这块，我们想听听华润深国投邹总跟我们谈谈。

【邹健】：我们现在是华润集团的，原来深国投在中国最主要的信托公司之一，我们在证券信托方面开创了所谓的深圳模式，房地产信托是非常重要的业务之一。作为一个金融中介来讲，我们考虑的问题是在行业里面，行业的增值面是什么？我们现在面临这样一个问题，我的增值面和你的增值面能不能匹配起来，其实之前沙龙都提到有很多政策已经体现出了一种态度，通过十年的快速发展，加上宏观调控的运营模式会发生转变，我们在深入谈这个问题之前，我们再谈谈其他的发展趋势，例如财富管理行业，从交易导向往服务导向转变，以前是卖产品到后来是卖服务，这是一方面；另外一方面是IBM后来不再造笔记本，卖给联想，IBM专注于服务解决方案，因为你卖产品是一次性的，卖完了就完了，你跟客户之间没有联系，你卖完产品以后必须有新的产品，才能活下去。服务不一样，如果你做的好，服务必须有持续性，任何一个行业可以有两种模式去做，一种是产品导向，交易导向，还有一种是服务。万科实际上是走在行业的前端，生活方式是围绕着房子，住宅相关的东西再拓宽我的服务，我和客户之间服务收入不在是阶段性的，而是水流一样，这样对企业收入的稳定性和利润的稳定性是很大的提升。
   从另外一个角度来讲，你就会有很多增值服务，价值链和增值链就会更加的丰富更加的深化。以前房地产信托的合作仅仅是限于融资就是要拿地，你从银行拿不到钱的时候就找信托，这个时候仅仅是这么一种浅层次的。随着整个房地产行业经营模式、价值链模式这么一个重大的转变，你们在思考这个问题的时候，你们以前那种产品导向，交易导向模式在这样一个大环境下是否会发生变化，是否会发生转型？这两个模式永远都会同时存在，这是肯定的，你的选择是什么？你要根据自身的条件选择，当然在这个过程中你会发现需要外界的帮助，我作为金融机构可以帮助你什么，你需要我提供你什么，这是我特别想知道。因为我在管产品开发，行业形势研究，产品开发包括风险管理、知识管理这块。
   我们特别想跟房地产的百强企业坐在一起聊，你们要转型吗？你转不转型？第二如果你转型的时候，你觉得哪些方式是你可以创造价值的地方，持续创造价值，用集团领导的话来说是赚钱，赚大钱，持续的赚大钱。房地产企业来讲怎么赚大钱，怎么持续的赚大钱，在这个过程中不可能做完，我作为金融机构我做什么，我们除了传统的融资，我们类似于像一个银行一样，银行通过吸收存款发放贷款，我们不是吸收存款，我们通过发生信托计划，类似于债一样，因为要还本付息，因为像债券银行，我拿到钱以后通过专业判断，我投企业。
   刚刚侯后总也问了强强联合怎样选取？我们思路也是在探讨，因为价值链是否真正能够满足赚大钱，持续的赚大钱，你的价值链是否符合这个东西，我的价值链和你在一起能够创造效应吗？有了我以后你做二还是做大，如果你只能做0.1那对不起，我不适合你，我们这种情况下，你做到以这些以后，可能变成二、三、我希望你们来提高让我们来进步。
   我们现在业务有几个想法，我们会保持原来的业务，我们会继续做一些创新，房地产企业在做融资的时候，我们特别关注是一个风险的问题，我们现在不具备，我们面对压力非常高，如果说你有很高的抵押率，除非你从银行那里拿不到钱，你才会来找我们，来找我时往往就有这样那样的问题，在国内我们正在考虑做一些柜台交易的东西，我们现在也是在和一些私募基金考虑设立相关结构化或者叫做债券型对冲基金，实际上我从他那里做房地产项目，融资的时候可以考虑和基金在一起，企业向我们进行融资的时候，到期的时候，如果说对冲不了，我就把信托收益权转让。第二考虑资产证券化，你看看传统上有很多企业，从修建销售或者是修建经营的话，你的融资需求不一样，前端你考虑是短期的，然后结束了。
   但是资金是大规模，然后是短期的，必须要把这个钱到位，但是如果你修建、运营，可能你的融资安排在时间和规模上完全不一样，这个程度上就会做很多的东西。比如说市场证券化，你拿一个房子抵押的时候，银行只有6-7层，如果现金流化的话，你可剩的可能得到一个溢价，投资者要求是8-9%，如果说你有比较好的现金流估算以后，测算以后拿到的钱更多一些，这也是一种运作的方式，后面还有很多去深入探讨的，我不在这里占太多的时间。我借此机会如果大家有兴趣做一些探讨随时来找我。

【侯瑞波】：刚刚邹总讲得特别好，选择合作伙伴的三个问题，第一是心态，你能够赚大钱吗？能，第二，你能够持续赚大钱吗？能就OK，第三，我能够帮你做到成熟效应吗？能，那我们就成为合作伙伴。我们有一个心态，希望客户不断的给我们提出新的要求，我们自己也能够成长，帮你提供更好的服务。再次谢谢邹总。
    下面有请深圳文科园林的高总跟我们讲讲，从园林角度怎样为合作或提供更好的服务。

【高育慧】：感谢中国指数研究院为我们提供这样一个自由交流的平台。文科园林公司是国内知名的园林企业，成立于1996年，主营园林景观的设计和施工。我想首先谈下目前国内园林行业的一些特点。国内园林绿化市场容量巨大，据估算，我国每年的园林绿化产业总值达4000亿，但同时，国内也有为数众多的园林企业，据不完全统计，国内大概有3万余家园林企业，而营业额前50位的园林企业总营业额不到市场总容量的5%，产业极为分散。尽管市场容量大，机会多，但多数园林企业仍面举步维艰的境地，从某种程度上说，可能由于此类企业未能做很好的定位及选择合适的客户有关。

谈到选择客户，作为乙方，往往是被客户选择。要做到“选择客户”，必须有个前提，就是要有个强势的品牌，能被客户认可，能让客户认为你能为他带来更多的价值，就是大家常说的“打铁还需自身硬”。只要企业品牌做大做强，增强自身核心竞争力，才有选择客户的底气。

在品牌建设、增强核心竞争力方面，我们有如下体会和大家分享：

    一是建立严格的质量管理体系，完善企业施工规范，保证优良的施工品质。园林行业在国内是个比较分散的行业，园林行业的规范尚未统一，各地的规范也不一样，鉴于此，公司制定了内部质量管理体系和严格的质量规范，并在实践中逐步发展和完善。在施工过程中，以质量控制的“计划-执行-检查-纠正”循环和项目部内部、项目部之间和公司级常规检查和抽查的三级质量控制系统，依据企业内部施工规范为准绳，对各个在建项目严格要求，有效地保障了工程质量，同时也建成一大批质量过硬的优良样板工程，赢得了客户的口碑。同时，公司非常注重员工的培训，除了公司级、项目部级及班组级的常规培训外，公司每年年终均进行大规模、长时间的集中培训，就工程中出现的质量、管理问题做专项培训，增强了员工的质量意识，对保持施工质量的稳定起到了较好的作用。

    二是建立健全完整的产业链，增强公司成本优势。我公司具有国家城市园林绿化一级、风景园林规划设计乙级、市政公用工程总承包二级、园林古建施工及造林设计和施工等资质，可为客户提供高水准的园林绿化工程设计、苗木供给、园林景观工程施工、后期管养等一揽子服务。我公司拥有全国领先的景观规划设计院和数千亩苗木生产基地，公司目前已在全国二十余省市开展业务，积累了丰富的跨区经营的经验，可为全国范围内的客户提供园林景观从规划设计到施工后管理养护整体解决方案。同时，由于业务的纵向成功整合，公司能以具有竞争力的价格承接工程项目，并能保证合理的利润空间。

    三是通过品牌项目，彰显自身实力。我公司自2007年起在内地开始承接工程项目。近年来公司业务量每年以超过50%的速度递增。公司本着“做一个项目、树一个精品”的理念，强调项目的施工品质和景观效果。施工项目本身成为公司的最好的广告，很多优质的客户是通过公司建成的项目主动找上门来的。效果良好的项目，在区域业务拓展方面也是起到了以点带面的广告效果。

    作为国内实力最强的园林企业之一，文科园林已经形成了以园林景观规划设计、房地产园林景观施工、市政绿化工程施工、苗木生产销售“四轮驱动”的经营构架。在房地产园林景观业务方面，我们最初就定位于国内知名的地产企业，公司业务在全国进行布局，知名的地产企业也均为全国布局，这样会找到诸多的契合点，并有可能达成进一步的广泛合作。公司目前已与恒大、万达、万科、合生创展、珠江投资、和记黄埔等一批知名地产企业建立起长期的业务合作关系，并成为数十家国内百强地产商的长期园林景观提供商。

    目前，国内的地产企业越来越注重园林景观的品质，更有一些具有远见的地产企业，在项目规划之初，就请专业的园林景观设计公司介入项目的总体规划，而有别于通行的做法，即先做好建筑规划，再见缝插针式的做景观规划。园林规划参与项目前期规划，这对园林公司提出了更高的要求。园林公司只有在设计和施工业务，甚至在苗木供给方面，均能为地产企业提供高品质的服务，才会为地产企业所称道，才能与地产企业建立起紧密的关系，只有这样，才能增强了园林企业自身的盈利水平和生存空间。反之，如果一味的“被”客户选择，则发展路子也就会越走越窄。

【侯瑞波】：高总刚才提到我们要帮助客户，同时也要帮助大客户走向全国，我们也走向全国提供更好的服务。
   花样年上市之前，我们帮花样年做认证，当时是中国唯一一个从物业策划代理包括开发企业三个领域都是中国房地产百强的几家企业。第二，因为去年路总提到南下，因为当时花样年唐总也是作为故事的推动者和见证者之一，花样年彩生活为今天的活动做了很好的服务，大家应该有所体会，今晚和明天还有更好能够感受到花样年彩生活是怎样的公司。请唐总讲讲。

【唐学斌】：首先我代表深圳市花样年彩集团欢迎大家参与活动，现在有点晚，不敢占用大家太多的时间，有些话跟大家交流，刚刚高总说咱们园林行业全中国大概有三万家，但是不知道中国的物业管理有多少家，但是我知道深圳大概有将近3000家，上海、北京这些地方都不会少于这个数，可能全中国有将近8万家左右的物业公司，这个行业公司数量非常多，为什么会出现这么一个情况？我觉得跟几个方面有关，房地产业截止到今天来看，绝大多数房地产公司成功有些房地产公司真的非常成功，例如万科这些公司过去五年增长了10倍，甚至数十倍，这样跨越式发展确实让其他行业的人非常羡慕，所以他也让这些开发商有实力来养这个物业公司。
   第二，我们房地产公司大多数也很纠结，大多数的发展商都是有这种养孩子的心态，自己的孩子要给出去，自己开发的楼盘，有些开发商说比自己的孩子很重要，自己的孩子怎么不去管呢？这种心态就导致了整个物业管理行业确实是公司非常多，尤其是很多的小公司并不具备服务能力，物业管理还有一些特点，可能跟我们行业认识也很纠结有关系，记得我们当时在做ISO9000的时候，我们做物业管理水平不太高的人把工艺的ISO9000文件进行参照，翻到7.1章节叫做设计，当时我们觉得这个物业管理也搞设计，就是保安、清洁、维修很果断把这个章节删除了，所以我们所有的房地产公司，你们都可以回去看看你们物业公司ISO9000文件，无一例外缺少7.1章节，物业公司认为这个物业服务是不需要设计的，这导致了实际上我们物业公司有很多分级，例如我们是一级物业管理公司，我们对物业小区没有分级，例如酒店有奢华五星级、四星级、三星级、招待所，我住招待所就知道洗手液不太好，床单被褥有点毛病，但是物业管理行业不太一样，业主可能花五毛钱也要享受五元钱五星级的服务，实际上整个行业问题很多。有很多发展商也是很痛苦，但是又舍不得拿出去，舍不得给别人来管理，我们现在觉得这个行业确实是第一个问题是规模的集中度不够，现在应该说万科这些大公司已经能够做到整个房地产开发量的1%的这种规模，现在物业管理最大能够做到千分之一，万分之一这种规模，没有上百分之一。
   第二，很少有物业管理公司对这个行业的发展或者是对这些技术进行研究，对项目进行研究，所以我认为整个行业效率是比较低的，现在物业管理面临问题题比房地产公司并不会小，国家已经出台了一个政策，五年之内公司要翻番，物业管理公司的人工支出占到整个物业管理费支出将近60%，高的甚至达到80%，所以人工费上涨，比如说深圳今年4月1日开始人工费上涨20%，我相信对很多物业公司毁灭性的，很多没有相应的办法应对，可能第一次、第二次涨工资我们还可以通过减少人员，降低服务标准这些方式应对大的环境，但是再涨2-3次，我相信很多公司都撑不下去，我觉得物业管理行业应该大幅度提高集中度，物业公司要去着力研究如何提高行业的效率，提高行业的服务品质，这些才能够产生出一些真正有市场价值的公司为房地产公司提供更好的服务。
   我们现在没有一个地产商是满意自己的物业公司，当然我也不满意我的物业服务，但是没有办法，这里面有一个过程，有一个相互磨合期望值和实际能力的匹配，但是我觉得大的环境、大的趋势下，一定会以自觉或者是不自觉大家可能把物业公司当猪养，当孩子养，要把物业管理和一些大有效率的企业去合作，地产公司能够从物业管理困惑当中解脱出来，能够把精力更好的放到如何应对地产行业本身可能要面临的这种挑战，现在的挑战可能会比较大，我现在收到路总原来的分支企业星彦，我看到他们的报表比较的痛苦，实际上我们的成本很低，现在报告上来的情况是怎样的，想买的人确实买不起，有资格买的人确实买不起，想买的人基本上没有资格，现在整个深圳房地产中介面临一个非常有趣的现象，所以成交非常稀少，可能比去年下降50%以上，实际上大家市场政策的反应，所以我相信房地产公司应该说要拿出一点精力和时间来应对这个挑战。
    今天晚上在我们海岛还安排了晚宴，海岛的晚上可以放烟花、散步，也有烧烤，也可以吹海风，可以无聊的躺在床上看看星星，这些都可以，祝大家在海岛玩得愉快。谢谢大家！

【侯瑞波】：刚刚唐总做的比喻非常好，我想到一个故事，刚刚提到房地产公司所有的项目都当做自己的孩子，总是舍不得交出去，中国教育的历史上，每个家庭都有自己的孩子，所有有钱家庭都为自己的孩子请一个私塾老师，电视上经常看到，那时候没有学校，所以私塾老师来教自己的孩子，慢慢的私塾现在都不见了，没有了。所有的孩子都送进了学校，我想房地产公司看作是自己的孩子是非常好的，最后要交给专业的物业公司来搭理和管理物业，最后谢谢各位嘉宾。谢谢各位嘉宾，话题交给主持人。