九乡新闻网软件工程师发展前景:楼市真实需求萎缩 房价拐点临近投资危险2011年05月15日 08:25
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楼市真实需求萎缩 房价拐点临近投资危险
2011年05月15日 08:25
来源：证券市场周刊 作者：王金
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提要：随着房地产资金争夺战进入中后期，房价的拐点将逐渐到来，未来房地产投资增速将会有明显回落。最新的民间地产借贷年化利率在50%以上，这一现象很好地回答了房企资金链告急，开发商的降价压力昭然。
随着房地产资金争夺战进入中后期，房价的拐点将逐渐到来，未来房地产投资增速将会有明显回落。
五一期间，国务院总理温家宝在视察北京保障房项目时首次提出“降房价”的说法。之前一些大型开发商高管曾对本刊记者表示，下半年有可能出现一个旺销窗口。这种判断大抵基于政策松动的幻想，然而温总理的说法让此种幻想彻底破灭。
通常出台房地产紧缩政策后，要经历成交量下降，持续低迷，开发商销售不畅，无法回笼资金，资金链撑不住等一系列连锁反应，最后才进入到降价环节。
而在这场持久战中，力量的对比瞬息万变。只要中央政府的决心不变，开发商的实力将被不断消耗。以目前的情形分析，如果流动性持续全面收紧，导致外部融资切断，并且需求真实萎缩，旺销窗口迟迟打不开，存货又不断堆积，那么开发商真的要歇菜了，降价拐点将来临。
虽然2011年1-4月份房地产开发投资仍维持34.3%的高增长，在房地产销售减速的情况下，造成房地产投资高增长的原因可能是：前期土地购置尾款的支付，保障房项目的开工。
随着房地产资金争夺战愈演愈烈，未来房地产投资增速将会有明显的回落。申万预测，2011年房地产投资增速将下降至18%。
房企拿地节奏放缓
2011年地产调控政策进一步加码，随着限购、限贷、房产税、保障房等一系列重磅炸弹抛出之后，乐观情绪渐渐消散，开发商也普遍调整策略，由激进转向谨慎。
万科[简介 最新动态]董秘谭华杰在接受本刊记者采访时谈到，对于此轮地产调控，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。“和2010年唯一不同的是，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，并主要以非现金的方式获取项目，以度过行业低谷期。”
2010年，万科逆势新增2957万平方米的土地储备，同比增加139%。然而2011年2-4月，万科仅在二线城市获取7个项目，拿地金额仅为64.3亿元。万科4月亦放缓推盘节奏，新推盘规模比3月下降了约三成。
经过2010年的积累，房企存货量达到历史高点。WIND数据显示，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，与2009年同期相比，增加了2495.55亿元，同比增幅达41.70%。保利地产[简介 最新动态]是最为激进的，存货同比增加了88.71%；万科则相对稳健，存货同比增加了48.01%。
万科董秘谭华杰坦言，调控已对市场产生了明显影响，“随着2010年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步上升。”
截至目前，除了深耕商业地产的SOHO中国[简介 最新动态]拿地热情不减，各大开发商均放缓了拿地节奏。远洋地产、龙湖地产、雅居乐等公司高管均向本刊记者表示，不一定有拿地的必要。
2011年一季度，全国120城共成交土地4372宗，环比减少21%，同比增加13%；成交土地面积19891万平方米，环比减少31%，同比增加2%。一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%。
现金流巨幅减少
进入2011年，外部融资环境的进一步恶化也让开发商不得不量入为出。
中国人民银行发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露，从全国主要金融机构房地产贷款新增量看，2011年第一季度累计新增房地产贷款5095亿元，同比少增3338亿元。
一家大型开发商高管向本刊记者透露，近期开发贷款利率普遍上浮10%-20%。
资本市场已经持续一年未通过房企的再融资预案，同时，信托贷款也有进一步收紧的迹象。
5月6日召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。