揭秘中国楼市房价“潜规则”

2011年07月22日 07:24
来源：凤凰网房产综合

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凤凰网房产综合 房价组成仅仅是民间参考,希望为大家买房带去帮助,详细条款请以政府相关文件作准。

买房最在乎的是什么？在合适的情况下,我们最关心的还是房价。以至于房价已经成为每天大家谈论的话题,无一不认为房价问题影响到民生经济乃至整个社会安定。

今天为大家普及房价构成知识,文中提及资料仅供参考,房价构成很复杂,尽管我们不知道房价公开构成是否会对抑制房价有一定作用,但对于普通购房者来说,公开总比不公开好。本期我们的话题为大家分析一下房价的构成,也许并不全面也不是最准确,但希望为你带去帮助。

什么是房价？>>>

房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。

房价是怎么制定出来的呢?>>>

国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90㎡“合理价格”的国民住宅,全国的均价应该为24.8万元,每平方米为2757元(按此要求,开发商的利润也超过了10%)。

目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”,即:以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式,必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。

一起来算算房价的构成>>>

目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。

一般,房价的公式大致如下:

地价款+ 建安成本+ 税费+ 开发商利润+ 公关费用+ 财务费用+ 行政事业性收费+ 销售费用+ 管理费= 房价

其中:

1 地价款= 拆迁成本+ 城市配套(七通一平) + 政府的利润+ 契税等获取土地时的税金

2 建安成本= 土建+ 设计费+ 安装房价的组成有哪些？工程(上下水+ 电梯+ 消防+ 外立面+ 空调+ 强弱电等) + 内装修+ 路面硬化+ 绿化+ 销售费用

3 税费= 营业税+ 企业所得税+ 印花税

4 公关费用= 宴请+ 送礼

5 行政事业性收费= 人防易地建设费+ 地勘费用+ 证照费用+ 图纸审查等

综上所述, ∑ 房价= 拆迁成本+ 城市配套(七通一平) + 政府的利润+ 契税等获取土地时的税金+ 开发商利润+ 土建+ 设计费+ 安装工程(上下水+ 电梯+ 消防+ 外立面+ 空调+ 强弱电) + 内装修+ 路面硬化+ 绿化+ 销售费用+ 管理费+ 营业税+ 企业所得税+ 印花税+ 宴请+ 送礼+ 人防易地建设费+ 地勘费用+ 证照费用+图纸审查等。

地价中的拆迁成本

拆迁成本在急速大幅度的提高,动辄就出现强拆和暴力抗拆的情况,一方面是一级开发商受利益的驱使,一方面是拆迁户对一夜暴富的追求。为什么会出现这种情况？不排除拆迁户故土难离,不排除拆迁补偿费太少,不排除拆迁户不想改变生活方式和习惯,不排除拆迁户因拆迁失去生活的来源和谋才的场所,等等等等。

城市的整体规划是要实现的政府通过杠杆的力量改变大多数百姓的生活环境,为百姓谋福利也是好事情,大势所趋。遗憾的实施的过程中有很多的不如意、不透明、不阳光[最新消息 价格 户型 点评]、不公正等等。所以,政府在拆迁之前的引导很重要,保证公民的合法权益。

开发商拿地成本约占30%

据了解,2009年,国土资源部调查全国620个项目数据中提到,拿海口的9个项目来举例,地价占房价比例最高的为24.59%,最低的为8.8%。房地产资深人士表示,建设国际旅游岛后海口拿地成本与比原来涨了50%至60%。而目前土地分为“生地”和“熟地”,两种土地状况的不同决定着拿地价格的不同。所谓“生地”指的是公路建设、煤气管道的铺设、向所在地居民进行征地等各项开发之前的准备工作尚未开展的土地。这类土地拿地价格相对较低。“熟地”指包括公路铺设等各项工作已经实施完毕的土地。“熟地”价格相对较高。

建安成本受市场影响比较大

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。建安成本受市场价格波动影响比较大。今年年初,钢材、水泥等建材价格猛涨,给房地产开发成本造成了影响。

各项税费占总成本15%-20%

在房地产开发项目成本中,各项税费的支出相较于前两项的支出相对较少。房地产开发建设税费包括契税、企业所得税、印花税、营业税等。此外还包括了行政性费用即地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用如城市建设配套费、人防费等。业内人士称,仅就房地产项目在“开发建设过程”中涉及到的行政性收费就达30种,各项税费约占房地产项目总成本的15%-20%。目前各项税费的征收相较于海南建设国际旅游岛之前变化不大。此外还包括管理费用等。管理费用在房地产开发成本构成中所占比例一般不会超过2%。广告费、代理费等营销费用弹性空间比较大,但总量也不算大,对房价产生的影响比较小。