房地产中介瞄准国内投资客 海外置业比例上浮10%

在美国房价“跌跌不休”的情况下，不少美国人却积极向中国的投资客们推销美国的房子，甚至土地。

5月9日，美国房地产信息服务商Zillow公布数据显示，2011年第一季度美国住房价值出现自2008年第四季度以来的最大跌幅，比上年同期下降3%。

然而，在美国房价“跌跌不休”的情况下，不少美国人却积极向中国的投资客们推销美国的房子，甚至土地。

近来，投资性海外置业的比例由原来的30%上升到40%，而此前移民买房自住，以及为子女在国外上学买房的比例有所减少。

业内人士认为，超过半数投资者选择在海外置业的目的在于资产的保值和增值，以及一些资产转移的需求，他们并没有快速获利的要求。

美房价跌一半

浙江资深民间投资者陈先生向记者讲述，最近，有几个美国房产中介的朋友特意找到他，希望他能组织一批浙江民间投资客到美国投资房子，这些房子不仅有住宅，还有办公楼、餐厅等商业物业。甚至还有美国某城市的华裔市长向他推销土地，还表示市政府将会提供一定的优惠政策。这在以前是不曾有的情况。

纽约以及洛杉矶、旧金山等地一直是在美国置业的亚洲人最青睐的地区。从2007年第一季度到现在，因为次贷危机，美国房价下跌了不少，其中加州是受影响最大的区域。洛杉矶的房价下跌了50%，旧金山则下跌了30%。而芝加哥、亚利桑那的凤凰城、拉斯维加斯的房价也下跌了三分之二。

2006年6月，美国平均房价为24万美元，而今年3月，这个数字已缩水至16.96万美元(独栋)。Zillow数据显示，今年第一季度，由于大量二手房价格下跌，所有独栋住宅中28.4%的住房沦为负净值，高于2010年第四季度的27%，创出历史新高。

以海外置业为主要业务的美亚置业董事长梁建立向记者表示：“2008年的金融风暴让美国房价跌了很多，凡是在2006年底、2007年初买房的人一定亏了不少钱。而目前，美国房价处于相对的价值洼地。”

2006年，内地在美国买房的人还比较少，香港人倒是有不少在这个高点进入美国楼市，到现在已经亏了不少。目前来看，这批人资金实力雄厚，并没有将房子还给银行，还是继续持有。

上述投资者陈先生表示，美国房价处在洼地正是他的美国朋友推销房子的重要理由，而他们觉得如今不少民间资本找不到好的投资方向，因此想吸引投资客到美国买房。事实上，虽然时下美国房价是价值洼地，不过就连他们自己也不知道这个洼地是否会更低。

投资客渐成主流

一直以来，移民买房自住，以及为子女在国外上学买房一直是国人海外置业的初衷。现在，随着国内房地产限购政策的影响，加上北京、上海等一线城市房价太高，不少投资客们开始单纯以投资为目的在国外置业，投资性置业在中国人海外置业中的比重在不断上升，而国内的投资客们也成为海外代理公司的招徕对象。

梁建立表示：“近来，投资性海外置业的比例由原来的30%上升到40%。”

世邦魏理仕数据显示，2010年，在新加坡的高端物业中，20%的买家来自内地。而中国香港、新加坡、伦敦、纽约和悉尼是国人最关注的地方，共占投资总额的43%。

在美国纽约某房地产中介公司工作的陈女士对记者说，有不少资金实力雄厚的亚洲买家，他们不喜欢张扬。他们与中介公司签订保密条款，用全款买房，不出具收入证明，因此这些人的身份一直都很神秘。在这些人中，相当多的人买了房子后从不居住，而且也不出租，只是放在那里，房子请中介公司代为管理，每年缴纳一定的管理费用。

面对这种情况，有不少国际代理行在纽约、伦敦等比较受中国人关注的城市成立了办事处，招聘一些华人工作人员，主要负责国人到海外置业的业务联络。此外，国内不少机构也委托像戴德梁行这样的国际代理行在美国寻找合适的物业进行投资，不过与个人投资者相比，这类资金实力雄厚的机构的方向是商业地产。

在洛杉矶、温哥华，中国投资大军的到来给当地的房地产市场带来了不小的波澜。温州人看准房子后，为了能够击退其他买家，温州人直接加10万拿下，这在当地人眼里简直是不可思议的事情。

戴德梁行投资部的客户中，就有一些如煤老板这样资产几亿的客户，而海外置业已经成为这类客户资产配置的一个组成部分。不过，他们并不要求资产能够飞速的、大幅增值，而更在意其保值功能。

DTZ戴德梁行华北区投资主管及董事王宇涛向记者表示：“超过半数投资者选择在海外置业的目的在于资产的保值和增值，以及一些资产转移的需求，他们并没有快速的获利要求。”

风险与隐忧

对于上述民间投资客陈先生来说，虽然有不少美国中介机构通过朋友游说，但是他却对在美国置业持谨慎态度。在陈先生看来，他对美国的法律不了解，而房子的具体情况也需要多次飞到美国实地考察才能了解，这个过程太复杂了。

事实上，“买房易、养房难”，是美国、澳大利亚等国家的置业特点。

以美国为例，每年必须缴纳房产税，根据房子的实际价值，税率大约在0.5%-2.5%不等。此外，虽然美国物业所在的土地也属于购房者永久所有，但是每年都会征收一定的地税，每个州的税率不同，房子越贵的地方征收的地税也越高，因此并没有所谓的免费土地午餐。

此外，对于来自中国的投资客给当地本来平静的楼市带来的房价上涨的问题，当地政府也自有办法。

王宇涛表示：“实际上当地政府对于中国人加价买房的行为也十分头疼，不过他们不会出台什么限购政策，而是在交易环节收取比较高的税费和交易费，限制炒房行为。”

这样看来，想要在短期内获得一大笔收益的买家，投资海外房产并不是一个很好的选择。

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“炒房”在美国行不通

澳大利亚一直是国人海外置业最受欢迎的国家。但是，美亚置业董事长梁建立认为，在美国房地产下跌以及人民币升值的情况下，购买美国房产是最有可能在未来具备较大升值潜力的选择。

但是，如果抱着房子在短期内大幅升值的梦想进入美国楼市的话，那是不现实的。

DTZ戴德梁行华北区投资主管及董事王宇涛表示：“在美国，炒房是行不通的，美国有很多措施抑制炒房的行为，因此不能用几年前中国房地产的情况衡量美国的楼市。”

在美国，拥有多套住房的业主必须在相关部门登记哪套住房是业主的主要居住房屋，而其余房子出售时则要征收40%-50%的利得税。在美国，想要达到在国内短短一年就能涨50%的收益率是不可能的事情，必须等3-5年，才能够达到这个收益水平。

国内不少人都将房屋的价格放在考虑的首要位置，只要便宜的地方就会吸引不少国内客户。然而，与国内不同，不少美国的城市人口并不多，这类地方的房产即使便宜也没有升值的空间。

梁建立建议，在美国选择投资区域，一个简单的方法就是如果某个地方都没有听说过的话，那么就不要在那个地方买房。

此外，2007年之前，美国每年的新房供应量在100万套左右，而2010年，这个数字还不到50万套。银行不愿贷款给开发商是新房供应量少的原因。因此，在美国并不是每个地方都容易找到新房可买的。

由于受到次贷危机的影响，美国出现了不少因为还不起贷款的人被银行清理出户后拍卖的房屋，被称之为“法拍屋”。这类房子比较便宜，但是成交周期短，在一个月之内，而且不能申请到贷款。中国有实力的投资者可以考虑这类房子。

虽然目前美国的房价已经跌去一半，但是美国房地产信息公司Zillow却表示，房屋价格不太可能在今年触底，其预测触底时间为2012年。而另一方面，房利美今年第一季度出现亏损的主要原因正是房价继续下跌导致信贷相关的开支大增，为消除财务赤字，房利美向美国财政部再度申请85亿美元救助资金。

因此，王宇涛提醒：“美国的房子具备了投资产品的功能，保值是没有问题的，增值也是有可能的，但是却不具备大幅升值的可能性。”