九乡新闻网路灯电线杆:许子枋-地产非娱论 -- - 许子枋：外资为何"疯投"中国商业地产？ - Qzone
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 17:55:52
来自商务部的备案显示，3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，尤其是商业地产，诱发了外资的大举进入。
世邦魏理仕的报告显示：2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额中外资达440亿元，较2009年大幅上涨94％。从外资投资的物业类型来看，综合、商办类物业受到境外机构投资者的青睐，成交金额占比达92％。
DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，其中，中国商业地产为资金重点流向。
外资进入国内商业地产，我们要一分为二地看待。如果是做长线，则外资投资动机主要源于国内城镇化加速和中国未来“大消费”概念，此时外资会加速国内商业的繁荣和商业地产的发展。
如果是做短线，则与外资豪赌中国银行为异曲同工，是人民币升值语境下抗通胀的短期投机行为。此时我们不得不警示：如果经济环境变化使得外资突然离场，国内商业地产会否成为外资推动泡沫下的炮灰和牺牲品。
面对城镇化加速、人民币升值、通货膨胀和紧缩性货币政策等复杂的宏观环境，国内商业地产前景显得扑朔迷离。
城镇化加速与大消费概念
世邦魏理仕的一份报告显示，“二三线城市”已经越来越多地出现在宜家、迪卡侬等大型零售商的最新扩张计划之中。像天津、重庆、济南等二线城市中商业地产开发逐渐趋热。
戴德梁行的数据显示，2011年春节长假上海商业市场销售规模突破50亿元（US$8.8亿），比去年同期增长了11.5%。
这些数据足以显示中国消费市场的巨大潜力，一线城市最受外资青睐，同时中国进入了以二线城市，甚至是三四线城市为中心的第二波城市化浪潮，二三线城市商业消费潜力，未来稳定的市场需求，也成为支撑外资进军二三线城市的支撑点。
仲量联行认为，到2020年，上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%。这也预示着今后10年里，二三线城市所蕴含的巨大商机。
对于中国消费的潜力，瑞信在1月12日发布的中国消费者调查报告预计，2020年中国将超越美国成为全球最大的消费市场。
在中国转变经济增长方式、鼓励内需的政策引导下，以及国民首日倍增计划和税收改革带来的消费能力提升拉动下，大消费概念正成为未来中国经济的主导，也为商业地产和外资涌入提供了巨大的想象空间。
人民币升值与抗通胀概念
人民币的升值预期也许才是短期外资豪赌中国商业地产的最大驱动性因素。面临不断加大的通胀压力，中国也加入到本币升值抑通胀的大军中。
而人民币升值预期使大量国际资本产生进入中国的投机需求。由于在中国监管层的严密监控下国际热钱无法进入中国住宅产品，因此外资通过直接投资或者外债方式进军商业地产产生巨大的套汇预期。
历史数据显示，中国商业物业长期以来保持升值趋势，能够在CPI下降时稳中有升，在CPI上升时加速提升，是非常好的保值、升值型投资对象。在人民币升值和通胀加剧的经济环境下，外资对于商业地产的热情便一触即发。
未来几年，人民币仍将处于升值周期，由于资金面充裕及整体经济景气，商业地产作为抗通胀相对稳定的投资领域将进一步受益。在上世纪80年代中后期的日圆大幅升值周期中，日本商业物业大幅升值，东京地区商业物业地价最高年涨幅达到60%。
然而国内开发商在瓜分商业地产的盛宴时，对于外资可能获利离场的风险，需高度警惕。
热钱对商业地产市场的搅局，推高了商业地产领域的泡沫，如果人民币升值周期结束带来资产价格变化，外资随时反手做空中国商业地产，届时，不仅国内中小商业地产开发商将可能沦为牺牲品，泡沫化危机甚至会影响整个中国的宏观经济格局。延伸阅读：地标集团[城镇策划 地产顾问 投融并购]。