蒙特利尔机场免税店:沃尔玛成立商业地产基金 商业+地产大片刚上演

日前，在沃尔玛的牵线之下，深圳国际信托投资有限公司与新加坡嘉德置地集团正式合作。双方计划把开发的购物中心与商场项目打包后成立商业地产基金，到国外上市套现。这种“商业+地产+资本”的运作模式的出现不仅凸显中国商业与地产业相互融合趋势的加速，也折射出中国商业地产业存在的巨大市场空间。

　　外资的不断进入和其在中国加速扩张在对中国本土零售企业造成较大压力的同时，也使得商业地产的价值日渐显现。

　　坚实基础

　　零售商在上下游产业利益零博弈中控制力日益增强，推动其在全球各国经济地位提高，与发达国家相比，中国现代意义上的零售业虽起步较晚，但发展较为迅速。

　　1991年－1996年，中国商品零售额的年平均增长率为20.9%。1997年－2003年，中国商品零售额的年平均增长率达到9.7%。其中，新兴业态如大型综超业近3年来保持年均40%以上的高速增长态势；以联华超市等为主的连锁企业保持年均30%左右的飞速发展。

　　中国零售业长期持续增长和新兴业态、强势零售商的快速崛起预示着中国零售业具备着良好的成长性和广阔的发展空间。预计在国家产业政策支持、人口数量增加和居民收入提升等因素推动下，中国零售业在未来15年内将保持年均9%左右的稳步增长。2005年，中国零售业增长率预计将维持在12%左右。零售业的快速发展为中国商业地产的繁荣奠定了坚实的基础。
资源稀缺

　　零售业是一个规模经济效应明显的行业之一，在零售商建立良好的经营管理体制和发达的物流配送网络等基础上，零售商的增长对规模有着强烈的依赖性。

　　原因在于通过规模扩大，其“集中采购”、“统一配送”、“标准化复制”等经营模式对于降低经营成本和费用的效用越大，其品牌影响力越强，越可能实现较高的市场占有率，获取较好的经济效益，对终端消费者的控制力也就越强，从而在与厂家的谈判中越占据主动位置，获得更大力度的折扣及付款结算方式，与厂家建立更为紧密的合作关系，更有甚者，达到影响和控制制造商的目的。对于规模经济和临界点的追求成为各国零售商纷纷加快其对外网点扩张的内在根源。

　　截至2003年，中国连锁百强占零售总额的比例仅为8%，而美国等发达国家零售30强占零售总额的比重达到30%—50%左右。

　　行业集中度偏低和优势厂商的崛起使得中国优质零售商扩张欲望日趋强烈，这造成了2001-2004年中国零售业发展呈现两大特色：一是优质零售商资金压力日趋加大，其纷纷通过各种渠道进行再融资以达到其加速扩张的目的；二是零售商纷纷跑马圈地，为领先竞争对手和占据日渐稀缺的良好网点资源，并购目标市场的零售商等资产重组行为频繁发生。

　　零售业集中度偏低和零售商跑马圈地速度加快使得商业网点资源稀缺性日渐显现。由于商业网点的选址好坏是零售商门店运作成功与否的关键，零售商对商业网点需求增大和优质网点资源日渐减少为商业地产的兴起提供良好契机。价值凸显

　　中国零售市场是目前全球最有活力的市场之一，巨大市场空间使得其成为外资零售商扩张的重点。而地方政府过度追求政绩使得中国零售业长期以来存在过度开放的迹象，其最明显的表现为1999年底，中央政府正式批准进入的中外合资零售商业企业只有21家，但实际上进入中国的外资商业企业却多达近300家。

　　与此同时，以沃尔玛、家乐福为主的跨国零售商已明显加快了其在中国零售市场扩张的步伐。其中沃尔玛计划今年在中国门店数达到43家，而在未来3年内，其每年新开店铺的数量都将维持在10家以上。而家乐福今年在中国新开店数达到15家，计划将在北京、上海、广州、深圳四大城市再各新开12家店铺，2005年新增10至15家生鲜超市。德国麦德龙则表示未来3到5年，其在投入3.5亿欧元的基础上，将追加6亿欧元的新增投资，在中国新开40家分店。

　　外资的不断进入和其在中国加速扩张在对中国本土零售企业造成较大压力同时，也使得商业地产的价值日渐显现。

　　供给不足

　　在美国等发达国家，商业与地产的结合较为紧密，以购物中心运作为例，其一般是地产商与知名零售商联盟，由地产商融资并提供商业房产，然后交给零售商经营，对于房地产商，其可以借助零售商带来的购物便利性来增加商品房的附加值。而对于零售商而言，其大大缓解其单独投资带来的较大的潜在风险。但目前中国商业地产结合仍处于较低层次，这造成了中国商业地产供给不足，并为中国零售业发展带来严重瓶颈制约。

　　此次沃尔玛、深国投、嘉德置地的合作和运作模式为深国投、嘉德置地将以各自旗下的地产公司为基础，成立合资基金公司，再收购一些开发的商场和购物中心，像领汇基金一样打包上市，实现套现。

　　这种商业+地产+打包上市的运作模式不仅开创中国商业地产运作模式先河，也反映出外资机构对中国商业地产蕴藏的巨大市场空间先知性。而沃尔玛成功介入此次商业地产运作不仅有助于沃尔玛与合作伙伴建立良好的合作关系，也为其在中国的加速扩张解决了选址与物业建设的后顾之忧。