超脑医王:社科院《中国房地产蓝皮书》预测 中国或出台更严厉房控政策

在满足城镇居民住房需求上，中国商品房市场其实已经度过了供不应求的时代，但是人们买房来投资投机的需求依然旺盛。针对当前的现状，中国社科院预测，更严厉的调控政策今年将被迫出台，而且调控政策可能向存量市场延伸。
换言之，未来的调控重点可能放在住房持有环节，持有多套住房群体的利益将首当其冲。社科院专家建议，在2011年至2015年间的中国第十二个五年经济社会规划期间，可以全面开征房地产税。
社科院昨天推出《中国房地产蓝皮书》，该书作者在发布会上从不同角度，论证中国进一步强化房地产市场调控力度的必要，反驳所谓“刚性需求”推动房价之说。作者也指出，由于“刚性需求”下降，城镇住房市场对泡沫风险的承受能力正在逐步脆弱化。
根据蓝皮书副主编、社科院城市发展和环境研究中心副研究员李恩平的报告，从增量角度考虑，自2008年开始城镇新增住房套数就超过了新增家庭户数；如果从存量考察，2010年中国城镇户均住房就达到或者超过了每户拥有一套房子；再考虑国家统计局的城镇住房拥有率数据和商品房占市场的比例，又发现30%的城镇常住人口拥有50%以上的商品住宅。
李恩平认为，中国的住房供应已经从本世纪初的偏紧态势，转向了2009年以后的宽松态势。
然而，在实际的交易中，中国房地产市场供不应求的态势依然明显，原因就是商品房市场投资投机现象非常突出，相当部分家庭持有多套住房。
中国房地产市场的另一个现状是：家庭消费性购房的需求疲软，投资投机性需求依然旺盛。
以2009年为例，中国城镇家庭的平均房价收入比是9.6，大大高于国际水平的5至6，而城镇家庭的平均房价储蓄比是33.7%，即城镇家庭平均需要33年储蓄的总和才能完全购买一套商品房；其中将近60%的中等收入和低收入家庭更需要40年的储蓄才能完全购买一套商品房。考虑到家庭在生命中能够形成储蓄的时段最多30年，可以说60%以上的家庭无力购买房子。
反之，目前依然有巨额社会闲置资本存在进入房地产市场的强烈冲动。此外，国内银行的实际负利率，人民币升值的强烈预期，以及外资套利国内房地产市场的需求，都在增添投资投机的动力
因利益集团阻挠
调控政策或反复
蓝皮书副主编、副研究员尚教蔚则表示，虽然中国政府不断加大房地产市场调控，投机性需求仍未得到有效抑制，这就意味着更严厉的调控政策还将于年内出台。
但蓝皮书同时警告，房地产体制的纵深改革面临既得利益的多方阻挠，调控政策实施可能出现反复。蓝皮书指出，目前推出的土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，未来当调控政策指向住房持有环节时，将严重影响多套住房持有人群的利益，这些利益集团必将以“保增长、保稳定”等理由对调控政策施加压力。
该书形容说，2011年，中国的房地产调控将面临“攻坚战”。
在房地产供应走势方面，蓝皮书预计，今年中高档大户型住房供给预期将呈紧缩态势，而各类保障性住房陆续入市将加大低档住房供给力度。
但蓝皮书的内容又显示，大城市如北京、上海的房价并不会出现大幅下滑。该书预测，北京去年两次政策调控收紧的部分需求将在今年得到释放，因而今年住宅成交量、成交价都将保持平稳，新房价格也会保持相对稳定，不会有太大波动，但房租会保持继续上涨态势。
中国房价租金比长期偏高，屋子出租房子的所得几乎不够按揭还款，在未来当多套住房拥有者准备长期持有物业时，就要在租金市场取得相应的收益。
《蓝皮书》称，近期北京、上海等城市房租上涨，并不会是短期现象。

金奇(James Kynge)等人曾把中国经济形容为骑在自行车上的大象——只要还在前进就没有问题，但一旦减速后果就不堪设想。现在，快速老龄化的人口和不断上涨的工资意味着，中国的通胀将会上升，增长将会放缓。
正如一名官方经济学家周四所说的，对中国来说，“大拐点即将到来”。
路透社(Reuters)周四报道称：
“目前的数据，确认了中国已经越过刘易斯拐点，同时，人口红利窗口期也即将关闭，”巴曙松在《经济参考报》撰文表示。
“2004年以来的民工荒并非一时之事，而是大拐点即将到来的标志，是趋势性的改变，”巴曙松写道。
无论对中国还是对世界其它地方来说，也许更重要的是：
“劳动者工资上涨将推动价格中枢的上升，劳动力供给充分条件下的低通胀态势将不可持续，”他写道。“二是，越过拐点后经济增长中枢将出现系统性下降。”
就短期而言，多数中国经济学家表示，通胀将在下一个月左右见顶（上月通胀达到5.4%），今年剩余时间价格将重返适宜区间。政府正采取措施确保这成为现实——官方已出面阻止某些大宗商品价格上涨被转嫁给消费者，还有传言暗示，人民币可能升值。但永久遏制价格上涨是很难的，尽管北京方面坐拥巨额现金。
如果近几年是由低廉劳动力成本推动的“低通胀”时期，那么“正常”通胀率会是什么样的呢？近期历史提供了一些令人不安的先例。
以上世纪90年代中期为例，中国的消费价格指数(CPI)经常超过10%。事实上，1994年末期中国通胀在接近30%的高位见顶。
正如乔治 马格纳斯(George Magnus)在周三的英国《金融时报》上所写的，中国不久可能将面临“明斯基时刻”（Minsky Moment，资产价值崩溃时刻——译者注）。
若为了遏制中国的通胀和信贷而采取果断、持续的措施，包括大幅提高利率，那将打击周期性增长。但这些措施将使增长变得更可持续，因为它们将抑制投资，让其它措施有充分时间发挥作用，以提振家庭收入和消费。
另一种情景也是很可信的。在这种情景中，2012年的领导层交接、一种不愿影响增长或引起工人不满的心态、以及不断上涨的楼价所涉及的政治利益，可能导致政府过早宣称遏制通胀取得胜利。这可能在短期提振资产价格和增长，但加大了这样一种可能性：新领导层将不得不去应对信贷推动的“明斯基时刻”。
中国若遭遇“明斯基时刻”，将打击全球增长和资源市场，冲击有关人民币稳步升值的共识。它还将影响中国再平衡本国经济、提高消费在经济中所占比重的目标，并加大政治不安定的风险。
多年来，发达国家（以及其它新兴市场经济体）获益于廉价的中国制成品，这些廉价产品帮助为世界带来了10年的低通胀。还有其它任何国家能够填补中国留出的空缺吗？
面对人口结构拐点的中国，很可能打赢2011年的抗击通胀之战。但这场“战争”将进行下去，如果说有任何变化的话，那便是它将进入难度大得多的下一阶段