赤峰大唐风力发电招聘:经适房缘何“乱象”丛生 陕西杨凌“永丰嘉苑”项目调查

国家严禁随意出售的经济适用房，竟然有大批人想要出手倒卖；本应严格控制套型面积的保障性住房，却出现了不少大户型房子；外地户口也可购买本地经适房……

    位于陕西杨凌农业高新技术产业示范区的“永丰嘉苑”经济适用房小区，日前由于发生在其身上的种种“乱象”，引来了人们的质疑，也引发了如何遏制各地经济适用房违规现象的思考。

    一份网帖引发质疑

    日前，一篇名为《杨凌经济适用房小区“永丰嘉苑”存在违规出售、出租、闲置、出借，甚至擅自改变住房用途现象》的网帖在网上引起了极大关注，网帖中直指杨凌示范区目前最大的经济适用房小区“永丰嘉苑”小区存在违规出售现象。

    在这篇网帖中，署名为“永丰嘉苑业主代表”的发帖人写道：２００８年１２月底，“永丰嘉苑”小区的一期、二期工程才开始陆续竣工，并交付使用，目前小区的三期工程还在建设中。依据国家有关规定，“永丰嘉苑”小区购房人尚未取得完全产权，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。但事实是小区内违规出售和出租现象十分严重。
经济适用房问题重重

    根据张先生提供的线索，记者在杨凌当地一个房地产网站上进行了搜索，果然发现了数十条出售“永丰嘉苑”的信息。这些房源面积都在１００平方米到１２０平方米，销售的价格都在每平方米１７００元至１８００元之间。

    记者在“永丰嘉苑”周围一些楼盘了解到，这里的商品房售价在每平方米１７００元左右。而“永丰嘉苑”一期价格为每平方米１３００元，二期和三期价格为每平方米１４８０元，与市场价有着一定的差距。

    在进一步调查中，记者发现“永丰嘉苑”在套型面积和申购对象上也与国家有关规定不相符合。按照国家关于经济适用房的规定，经济适用住房单套的建筑面积应控制在６０平方米左右。而“永丰嘉苑”小区的户型集中在８０平方米到１２０平方米之间，其主力户型为１１０平方米左右，其中还有１０套１３０平方米的户型。

    按照国家有关规定，经济适用房的购买对象为中低收入困难家庭，且应具有当地城镇户口。而杨凌示范区规划建设局提供的材料显示，“永丰嘉苑”经济适用房小区，其购买对象竟有七大类，除了住房困难家庭和中低收入家庭外，“已购公有住房，安居工程，集资建房，房屋大于７０平方米，将原房退回单位的家庭”“户口不在杨凌的行政及企事业单位职工，与单位签订了劳动合同，工作满一年以上者”均可申购经济适用房，与此同时“单位总部在杨凌，本人户口不在杨凌的也可以申购经济适用房”。
加强监管势在必行

    针对关于“永丰嘉苑”小区的种种质疑，杨凌示范区规划建设局有关负责人表示，经过调查发现确实有业主私下交易的情况存在，但由于缺乏必要的手段，对这种私下交易的行为无法确认和处罚。为了制止这种行为，他们已经出台了相关规定，要求未取得完全产权的房子一律不得出售，将来取得完全产权后要过户出售的必须缴纳出售所获差价的７０％。

    对于小区存在的大面积套型问题，杨凌示范区规划建设局承认这样做与国家有关规定不符，但由于杨凌人均住房面积在３５平方米到４０平方米之间，本身居住面积就较大。而许多年轻人和中低收入购房者希望购房时一步到位，本着以人为本的精神，所以设计时考虑了满足他们十年、二十年甚至一辈子的住房需求，推出了一批大户型房子。

    而对于外地户口也可申购经济适用房的问题，杨凌示范区规划建设局表示，他们所拟定的经济适用房购买对象范围相对于国家规定来说有所放宽，其目的是让经济适用房政策惠及更多百姓。同时杨凌作为农业高新技术产业示范区，迫切需要吸引更多的外来人才前来落户，所以才出台外地户口也可购买经济适用房的政策。

    陕西当地媒体评论员曹旭刚认为，近期各地经济适用房出现了不少问题，如前一段时间发生的武汉“六连号”事件，包括杨凌示范区“永丰嘉苑”发生的种种问题，都是很典型的例子。当前整个经济适用房建设、出售等流程，看似很完备，但实际上可操控的地方非常多，包括申购对象、套型面积都有可能被各地“灵活掌握”。而监督手段的缺失，以及类似事件最后往往不了了之，无人被问责，使得经济适用房的“故事”一再重演。

    陕西省社会科学院副院长石英认为，作为惠及民生的保障性住房，对于经济适用房领域需要进一步加大监督力度。除了在政策上加以进一步完善之外，还应该加大监督和巡查力度，对发现的问题一查到底，从而有效遏制经济适用房领域出现的违规行为。

    这篇网帖发出后，在网上引起了极大关注，许多网民纷纷发帖对这一现象提出质疑。记者随后设法与发帖人张先生取得了联系，他表示杨凌当地房产网站上就有不少“永丰嘉苑”小区业主违规出售、出租经济适用房，小区里的宣传栏上、墙壁上也一度有“永丰嘉苑”小区业主违规出售、出租经济适用房。

    “我是一期的业主，交房都一年半了，小区的入住率却只有２０％，这导致我们电费很高，所以我们才发现有人买房之后不住准备出售。没想到真的在网络上发现了不少售房信息，这让我们很气愤。”张先生说。     经济适用房“永丰嘉苑”小区存在的一些问题
    “永丰嘉苑”小区位于杨凌示范区五湖路以北，常青路以西，占地面积180余亩，总建筑面积17.3万m2，容积率约1.45，绿化率约38%，建成后总户数约1500户。但作为我国唯一的国家级农业高新技术产业示范区——“杨凌示范区”最大的经济适用房，“永丰嘉苑”小区目前还存在着不少关系到1500户业主切身利益的问题，我们恳请有关部门、有关领导按照有关法定程序依法为我们永丰嘉苑小区业主解决问题。
一、
天然气初装费问题
省物价局陕价电调发〔1998〕22号文件中曾规定用户安装天然气要收取初装费，但2002年4月23日财政部《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》中取消了包括我省天然气初装费在内的277项政府性基金。

为了规范天然气安装行为，2003年10月9日省物价局发出的《陕西省物价局关于天然气收费问题的复函》（陕价管函〔2003〕137号）指出，天然气公司为用户安装用气设施工程时，可收取用户工程安装工料费。目前市天然气公司在新装天然气时，用户需缴纳三项费用：建设资金每户760元，IC卡费用每户218元，用户工程安装工料费，每户1300元（主要包括用户管道材料费用、人工费、刷漆费等费用）。

省物价局有关人士指出，如果还有单位收取天然气初装费，用户完全可以拒缴，但用户在申请安装天然气时仍需缴纳上述三项费用（合计2278元）。
“永丰嘉苑”小区的业主们被“杨凌示范区房地产开发有”代收了2420元天然气初装费，而且每户还向天然气公司另外交纳了安装工料费100余元。（合计2500余元）
请问：天然气收取的高额初装费是否有根据，是否合理、合法？
二、房地产开发商问题
1. 房地产开发商无故延迟交房时间。
经济适用房“永丰嘉苑”小区由“杨凌示范区房地产开发公司”开发建设。购房合同上明确说明一期房屋于2008年12月30日前交房，否则开发商将赔偿业主损失。而“永丰嘉苑”（一期）很多的房屋，如1、2、3、4、5、7、12、33等楼，都是2009年1月之后交房。“杨凌示范区房地产开发公司”无故延迟交房时间，没有履行购房合同，更没有赔偿业主经济损失！
2.有线电视、天然气尚未开通
按照购房合同的规定，交房时应该开通水、电、天然气、有线电视等等，而且业主在交房时，已经将天然气初装费、有线电视初装费等费用一并交齐给房地产开发公司。
同时，根据《陕西省物业管理条例》第四十五条规定，“新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用”（见附件《陕西省物业管理条例》），其中明确说明天然气、有线电视等应安装到户。
但截至今天（2009年12月），距离交房时间（2008年12月30日）已经一年了，3、12、18等楼还没有开通有线电视；11、18、33等楼还没开通天然气。在不具备交房条件的情况下，为什么房地产开发公司敢违规交房？房地产开发公司既然早已代收了业主所交的天然气、有线电视初装费等费用，为什么不落实安装？为什么毫无理由、毫无解释的情况下，就让业主们住没有达到交房条件的房子？
3. 前期物业管理违反有关条例规定
《陕西省物业管理条例》第五十条规定，“ 建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。而杨凌示范区房地产开发公司是否按时将临时管理规约和前期物业服务合同报送有关部门备案？何时在销售场所公示了“临时管理规约”？4.永丰小区在建设过程中,擅自改动当初售楼前向社会公布的结构布局.比如,33号楼当初定的阳台为落地式,飘窗为标准高度,结果建成后落地阳台不复存在,飘窗高度变成90CM高的高窗台.另外,以前许诺的24小时热水也作废了,变为给每户赠送一个低档次的热水器.对此,曾有建筑工人亲口说:这个小区边建边改,当然是越改成本越降低.还有,当初小区设计的楼层均为六层,后为售方便擅自加高为七层.以上种种,民怨极大.试问,楼房作为商品,售后如有改动是否应该告知业主?在征得广大业主同意后才行改动?还有,改动后成本降低了,但为何当初我们交的钱没有降低?这符合市场运作规律吗?是不是在开涮广大业主呢?三、小区物业管理问题
《陕西省物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行。永丰嘉苑小区的物业管理问题应参照以上条例。
目前，“杨凌示范区房地产开发有”委托“陕西省鼎晟物业公司杨凌永丰嘉苑管理处”作为永丰嘉苑小区的物业公司。但存在以下问题：
1.“陕西省鼎晟物业公司”的资质问题？招投标方式是否合法？
《条例》中的第四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”
“陕西省鼎晟物业公司”是否具备物业管理资质资格？是否能承担得起杨凌示范区最大的经济适用房——永丰嘉苑小区的物业管理。“陕西省鼎晟物业公司”的物业管理专业人员是否按照国家有关规定，取得职业资格证书？
“杨凌示范区房地产开发有”是否按照有关规定，按照程序依法招投标？
2. 物业服务差、水平低、收费不合理
“鼎晟物业公司”在业主尚未办理交房手续，尚未拿到钥匙的时候就开始收取物业管理费、垃圾清理费等。是否经过物价部门审批？是否合法、合理？业主尚未办理交房手续，尚未拿到房屋钥匙，何来的垃圾？如何产生的物业管理费？
小区内停车库的停车费用标准（摩托车每月18元，电动车每月12元，）是否经过物价部门审批？
“鼎晟物业公司”代收小区电费，业主交电费时，物业公司不但没有提供电力部门出具的统一票据，还需业主额外交纳30%的用电公摊费（例如买100元的电，则需另交30元的用电损耗费）？此项收费是否合法，是否经过物价部门审批？同时电损是动态的，就是说用电量越大电损就越少，这是一个十分浅显的道理。进入冬季，特别是暖气开通以来，各家的用电量几乎翻番，每月至少260度以上，加之我们小区不断有新业主入住，用电量应该快速增加。但从09年1月到12月这一年内，物业公司一直按30%加收用电公摊费，这显然是不合理的。
根据《条例》第六十五条物业服务企业应当每月公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。“鼎晟物业公司”为何不按照规定公布有关账目？
“鼎晟物业公司”工作人员对待业主言而无信、蛮横无理、态度恶劣，业主反映的问题迟迟得不到不解决，根本算不上是一个服务性公司，业主根本享受不到服务。
小区招聘的保安一个个老态龙钟，还有些步履蹒跚，根本无法胜任保安工作。

小区至今没有一个垃圾桶，小区内的垃圾堆积如山，长时间没有人清理，小区环境脏、乱、差。只有听说有记者要来或者领导要检查的时候他才开始打扫，很多时候都是好几个星期不清理，这是为记者和政府人员保洁还是为业主服务呢？这种欺上瞒下的物业为业主服务怎么能让人放心呢？
以33号楼为例，在东单元楼下种植草皮植被不知为何被破坏后半年多无人种植，楼下草皮前地面下陷，下雨经常积水，经业主向物业反映后至今仍然没有任何明确答复和行动。
物业公司内部管理混乱，例如同一个月的垃圾费、水费居然让2号楼某业主交了2次。
3.物业服务合同的合法性？根据《条例》第六十条规定，物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。而“鼎晟物业公司”与业主签订的物业服务合同，完全是制式合同，里面存在很多霸王条款，这是否合法，是否已报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。四. 中央空调问题。
1.初装费。普通商品房化建小区的中央空调初装费是每户5000元。而经济适用房“永丰嘉苑”的中央空调初装费是每平方米100元，按建筑面积收取，业主所交初装费平均每户超过1万元。作为杨凌示范区最大的经济适用房，永丰嘉苑小区的中央空调初装费为何体现不出“经济”？这项费用是否经物价部门审核？是否合法、合理？
2.使用费。根据购房合同有关约定，中央空调使用费按照流量收费，但现在竟然按建筑面积以4.8元每平米收费（其它小区都是按实用面积收取的，如神龙小区等）。当初四联公司对外宣传中央空调的收费要低于集中供暖，但现在跟一般暖气收费价格一样，而且温度还远远低于集中供暖温度。更重要的是相比一般暖气，使用中央空调还需要用电，这样一来，业主另需交高额的电费（把五个风机盘口全开到最大档位，24小时至少耗6度电）。
作为杨凌首个最大的经济适用房——永丰嘉苑小区的中央空调使用费、电费的标准要远远高出杨凌地区一般暖气使用费，何谈“经济”？
3.中央空调适用性问题。自2009年11月中旬，永丰嘉苑小区的中央空调开通暖气以来，一直故障多，运行不稳定，大部分已入住的业主反映中央空调经常半夜吹冷风或者温风，室内温度很难达到16度，或在16度左右徘徊。更为重要的是，四联公司对外宣称的是24小时供暖，但为什么到晚上中央空调吹出来的竟是冷风。难道经济适用房的中央空调温度就只能达到国家最低标准16度？难道四联公司为了节约成本，就可以半夜吹冷风？这是四联智能公司为了“经济”，还是中央空调本身有问题，或是另有原因？
四联公司总是说“永丰嘉苑”小区是新建小区，入住率低，所以温度也低！这个理由、借口能站住脚吗？不同的商品有不同的价格，中央空调的暖气也是商品，如果温度达不到，价格就应该打折！等到温度达到了，再收那么高额的使用费吧！
作为杨凌首个最大的经济适用房——永丰嘉苑小区的中央空调。何谈“适用”？
五、小区主干道旁一小庙存在有何合理性？
作为杨凌最大的由政府投资建设的安居小区，居然在东门主干道旁堂而皇之的矗立着一座破旧的民建小庙，此景可堪为全国最牛、最具民间宗教色彩的物件了。现小区已建成一年，小庙仍健康地存在着，不知是有关建筑单位、物业为民着想，方便小区内业主上香、祈拜方便还是其他原因？请政府部门给个说法。
六.业主大会及业主委员会成立问题
根据《陕西省物业管理条例》第九条规定，“物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）房屋售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50％以上的；”。“永丰嘉苑”小区已经符合召开首次业主大会会议的条件。但有关部门不知出于何种原因，迟迟没有指导、组织成立业主大会筹备组？鉴于以上关于小区的种种问题，我们全体业主一致恳请管委会以人为本，依照有关程序、有关规定，帮助解决关系到老百姓切身利益的问题。从2009年1月交房到现在，永丰嘉苑小区已经交付使用有一年时间了，目前“永丰嘉苑”小区首要解决的就是尽快成立业主大会筹备小组，召开业主大会，选举产生业主委员会。不妥之处，请政府理解包涵，批评指正。


                                                               永丰嘉苑小区全体业主


后记：“永丰嘉苑”小区作为杨凌示范区首个经济适用房小区，本是杨凌示范区管委会为全区人民做的一件大好事，从根本上解决了全区困难职工、中低收入群体的住房难题。自小区施工建设以来，也不断受到示范区领导，甚至省领导的关注、关心、关怀，从某种意义上说，“永丰嘉苑”小区是我们示范区目前最大的民心工程。我们业主和领导的想法一样，都希望这个“民心工程”真正的、最大限度的造福于民，而不希望受以上那些问题的不良影响。
“永丰嘉苑”小区绝大多数业主属于中低收入群体，甚至还有困难职工。目前小区的物业费；电费；中央空调初装费、使用费；天然气初装费；停车费等费用均关系到1500户业主的切身利益，但目前这些费用要么过高、要么尚未经过