贵州交通广播白钰:租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还_第2页_中国论文下载中心_民法论文_法学论文

租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还
来源：中国论文下载中心    [ 09-11-25 14:17:00 ]    作者：崔建远    编辑：凌月仙仙     -
4·按照传统的民法理论,因不可归责于双方的事由导致合同消灭的,出租人承受未来租金的风险,承租人承受不再使用、收益租赁物的后果,剩余租赁期内的装饰装修的残值,应由出租人返还给承租人。这才是较为适当的利益分配。损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。法释[2009] 11号第11条第4项规定的这种公平分担风险的模式,却将承租人本应获得的剩余租赁期内的装饰装修的残值部分地留给了出租人,难谓公平。
 
面对法释[2009] 11号第11条如此严重的缺陷,如何适用法律以妥当解决租赁房屋的装饰装修物的问题,亟待提出对策性方案。笔者认为,《民法通则》明确规定了不当得利制度(第92条),规定了侵权责任(第106条第2款、第3款,第117条以下),《合同法》规定了违约责任(第107条以下)、缔约过失责任(第42条、第43条、第58条)及过失相抵(与有过失)规则(第120条),《民法通则》及《合同法》的位阶高于法释[2009]11号;加上我国民法通说从未接受不当得利返还请求权辅助性理论,而是将不当得利、违约责任、缔约过失责任、侵权责任、风险负担作为各自独立的制度,不当得利与过失相抵之间的关系亦然,没有把不当得利作为上述各项制度的补充,因此,在装饰装修物的归属和利益返还问题上,当事人有权援用《民法通则》关于不当得利、侵权责任的规定,援用《合同法》的有关规定,人民法院等裁判部门不得以法释[2009]第11号已有规定为由,不支持当事人关于不当得利返还的请求。
 
五、      对法释[2009] 11号第12条的评论　
 
法释[2009] 11号第12条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”对此,笔者评论如下:形成附合的装饰装修物,其所有权归属于房屋的所有权人,租赁期满,视为折旧为零,从不当得利制度的角度看,即利益不存在,自无不当得利返还可言。法释[2009] 11号第11条前段的规定,就是这种思想的体现。其优点是,免去了精确计算装饰装修残值的巨大麻烦,便于纠纷的及时且顺利的解决,可资赞同。该项规定的后段,体现了意思自治原则,亦应赞同。
 
六、      对法释[2009] 11号第13条的评论
 
法释[2009] 11号第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”对此,笔者评论如下:
 
“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用,由承租人负担。”这符合维修费用的负担规则,符合自己责任原则,值得肯定。
 
不过,法释[2009] 11号第13条后段关于“出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定将侵权责任与不当得利对立,并以侵权责任吞没了不当得利。其实,贯彻不当得利请求权独立性的理论,承认侵权责任与不当得利的竞合并存,由出租人选择行使,有时甚至于可同时主张,更有利于保护无辜的出租人的合法权益。此其一。退一步说,即使在侵权责任的语境下思考,法释[2009] 11号第13条后段的规定也有不足,因为对“出租人请求承租人……赔偿损失的,人民法院应予支持”,虽然合情合理,但对“出租人请求承租人恢复原状……的,人民法院应予支持”,没有例外,则有时不符合效益原则,对承租人有些苛刻。比较合理的是,在技术上无法恢复原状、恢复原状所需费用过高的情况下,人民法院不应支持出租人关于恢复原状的请求。此其二。
 
七、      对法释[2009] 11号第14条的评论
 
法释[2009] 11号第14条规定:“承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理: (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。”对此,笔者评论如下:
 
关于扩建费用的负担,当事人双方有约定的,从其约定。法释[2009] 11号第14条的规定中含有该项内容,值得赞同。
 
此处所谓“扩建造价费用”,若指承租人为扩建而支出的钱款,而非与租赁房屋附合的扩建物,那么,法释[2009] 11号第14条第1项规定的“办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担”,值得赞同。因为扩建物的所有权基于附合规则已归出租人所有,出租人负担扩建造价费用,属于获得利益者承担费用,类似于获得利益者承担风险的公平理念;同时符合或基本符合租赁合同中的费用偿还规则。当然,也可以采取另外的路径,即适用不当得利规则,由出租人向承租人返还因扩建物附合于租赁房屋而形成的不当得利。至少在理论上可以如此。
 
至于法释[2009] 11号第14条第2项规定的“未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担”,则将违反行政法规、规章的行为和行政处罚作为扩建造价费用负担的依据,对扩建物因附合已归出租人所有这种现象有所忽视,有简单化之嫌,有时路径有误,有时结果不尽合理。在笔者看来,不如区分类型而设置相应的规则: (1)在扩建物最终合法,并因附合而归属于出租人的情况下,可以按照租赁合同中的费用偿还规则处理,即扩建造价费用由出租人返还给承租人;也可以采取不当得利返还的模式,由出租人向承租人返还因扩建物附合于租赁房屋而形成的不当得利。此时,承租人不得再主张扩建造价费用的返还,以免形成新的不当得利。(2)扩建物最终亦未合法,但不会导致扩建物被拆除,如拥有建设用地使用权,取得了规划许可,但没有施工许可等。在这种情况下,扩建物不会责令拆除,经过补办手续,出租人会取得扩建物的所有权。于此场合,处理规则宜与上述“(1)”中的规则相同。(3)在扩建物最终亦未合法化,按照行政处罚决定,扩建物被拆除的情况下,出租人没有取得扩建物的所有权,或者说没有获益。于此场合,双方都是遭受损失的当事人(受害人),且都有过错,法释[2009] 11号第14条第2项关于“未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定,可资赞同。
 
八、      对法释[2009] 11号第9条的评论
 
法释[2009] 11号第9条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状”(第1款)。“已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”(第2款)。对此,笔者评论如下:
 
法释[2009] 11号第9条第1款规定的内容,与法释[2009] 11号第10条规定的大体相当,因此,笔者对其评论相同于对法释[2009] 11号第10条规定的评论,不再赘言。
 
法释[2009] 11号第9条第2款前段的规定,单就“已形成附合的装饰装修物”“可折价归出租人所有”的内容看,可解释为包括附合规则和不当得利规则。之所以说含有附合规则,是因为它明确规定了装饰装修物已与租赁房屋附合,所有权归属于租赁房屋的所有权人。之所以说含有不当得利规则,是因为装饰装修物“折价”,不符合损害赔偿着眼于出租人遭受的损失而非获益的特质,而是以装饰装修物本身的价值为准,亦即以出租人因装饰装修而获取的利益为准,且要出租人将该“折价”的利益数额返还给承租人。这些正是不当得利所要求的。不过,若将视野扩展至“出租人同意利用的”状语考虑进来,就又与不当得利不太吻合,因为装饰装修租赁房屋构成附合的场合,除强迫得利场合因利益不存在以外,必然成立不当得利,不依“出租人同意利用”与否为转移。
 
法释[2009] 11号第9条第2款后段的规定,在总体框架上体现的是缔约过失责任及过失相抵的思想及规则,但同时却立足于出租人的获益,而非承租人因装饰装修所遭受的损失。之所以断言它立足于出租人的获益,乃因为其所谓“现值损失”是指合同被认定为无效时,装饰装修的现存价值。[6]在笔者看来,尽管以出租人的获益为基准在双方当事人之间分配损失的负担,但仍不得称该规定确立了不当得利规则。其道理在于, (1)装饰装修租赁房屋构成附合的场合,除强迫得利场合因利益不存在以外,必然成立不当得利,不会因“出租人不同意利用的”而改变。(2)若按不当得利规则处理此处的问题,是出租人将该装饰装修物的“现值”全部返还给承租人,而非“由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。(3)最高人民法院民一庭负责人在解释、说明法释[2009] 11号第9条后段的规定时,也明确指出:“在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。”既然是“合同无效的损失范围”,既然是“承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益”不得再请求出租人偿付,贯彻的是损益相抵的思想及规则,全然是损害赔偿的思路及规则,没有不当得利制度立足的余地。假如一定理解为体现有不当得利的精神,那就是将缔约过失责任及过失相抵和不当得利杂糅在一起,形成一项变形的制度。而这种变形的制度显然不如通说所坚持的制度优越。其道理在于,按照通说,在承租人方面,同时承认缔约过失责任和不当得利两项制度,允许承租人视情况而主张,有时甚至可同时请求出租人返还不当得利和赔偿损失;在出租人方面,允许主张缔约过失责任;在双方当事人方面,可适用抵销制度。

注释:
  [1] 《妥处房屋租赁纠纷,促进市场健康发展———最高人民法院民一庭负责人就〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉答记者问》,载2009年9月1日《人民法院报》,第4版。
  [2] Wilburg, Die Lehre von der ungerechtfertigten Bereicherung nach osterreichischem und deutschem Recht, 1934, S·18·转引自王泽鉴:《债法原理·不当得利》(总第2册),三民书局1999年版,第5页。
  [3] Koppensteiner-Kramer, S·160;同注2,第197页。
  [4] 同注2,第228页。
  [5] 同注1。
  [6] 同注1