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汪利娜：房价应与居民可支付能力挂钩

　　《财经网》独家策划——【专题】“史上最严”房地产调控周年重审 系列报道之十三

　　【《财经网》记者 陈君 】

　　如果没有2008年对市场的错误判断，政府如果不是出台了那么多刺激政策，比如，减免税费，信贷支持等等，房地产市场就不会像今天这样这么扭曲和疯狂。中国政府老是想人为烫平经济周期或者房地产的周期，这是错误的事情。

　　调控到目前为止，出台的政策已开始转向了，遏制房价很难，中央不再简单地稳定房价。从2010年以后就开始加大保障性住房的供给，这是政策的重大转变。

　　中国应旗帜鲜明地提出，房价和老百姓的可支付能力挂钩。要大力发展可支付住房，而不是总在面积上调控。比如50平米的房子，卖到4万元一平，大家还是买不起。

　　都说土地这一块有增值潜力，房地产能有收益，但是大家为什么不愿做租赁房，因为政策的制定太粗线条了，银行和民间资本计算好的资金运营成本到时候收不回来，政府又不兜底，这就很麻烦。

　　深化土地制度改革是不可回避的问题。不动这一块，房地产价格形成机制是扭曲的。垄断的供给机制能产生合理的地价吗？价格高也是政府刺激出来的，想降低房价就把本事用出来吧。

　　汪利娜，中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任。“史上最严”房地产调控一周年之际，她接受了《财经网》独家专访，以保障房建设问题为核心，对这次房地产调控及中国房地产问题，系统阐述了自己的看法。

　　房产调控未达预期目标 房价应与可支付能力挂钩

　　《财经网》：如何评价2010年以来的房产调控？现在达到的调控目标和当初政策预期的目标有何差距？

　　汪利娜：实际上调控到目前为止，出台的政策已开始转向了，遏制房价很难，中央不再简单地稳定房价。从2010年以后就开始加大保障性住房的供给，这是政策的重大转变。以前只是盯着房价调控，简单的通过税费、营业税、差别化信贷政策来抑制需求，这是不够的。很多地方开始扩大保障性住房覆盖面，针对中低收入者，不再狭义的针对低收入者。比如，北京现在叫政策性住房，把两限房、经济适用房、租赁房都扩大了规模，但实际上中央的意图是从2010年开始，保障房供给以公共租赁房为主。

　　房产调控实施以来，房屋交易量随着政策出台在不断调整，2009年一些城市交易量萎缩40%，今年1到2月一些城市交易量萎缩，但是价格并没有下降，每一次交易量萎缩之后就有一次价格的小反弹。从商品房市场看，政府认为调控没有达到预定目标，所以，现在要求各地方政府出台控制房价目标的政策。但实际上，中央政府让地方政府设定房价增幅的调控目标，却没有给地方政府一个调控房价涨幅可借鉴的合理指标或依据。

　　许多城市将“十二五”房价增长调控目标与GDP挂钩，但GDP增长并不等于老百姓的收入的增长，两者的增长是不同步的。同时，也不能盲目的与人均可支配收入挂钩，因为在经济转型期，国民收入差距越来越大，高收入与中低收入群体的收入和购房可支付能力是不一样的，实际上真正能炒房投资的是高收入和有一定资产的人，现在是广大的中等收入者普遍都买不起房。

　　房价和经济基本面是相关的，经济增长、老百姓收入增长，可能会扩大需求传导到房价，但是房价不能盲目跟这两个因素增长挂钩，而是应该跟老百姓的可支付能力挂钩。国外有一个住房可支付指数可参考。

　　中国应旗帜鲜明地提出，房价和老百姓的可支付能力挂钩。要大力发展可支付住房，建立可支付能力指数，而不是总在面积上调控。比如50平米的房子，卖到4万元一平，大家还是买不起。可支付住房就是指老百姓租房子或者贷款买房子，月支出房租或月支出贷款不应超过家庭收入的30%，控制占收入比例的合理水平。这里30%不是用的人均数或者平均数，而是收入的中位数，剔除高收入、低收入，高收入要靠市场解决，低收入肯定是政府特殊救助。所以，考虑的是收入的中位数和房价的中位数占月收入的30%，这样的房价结构比较合理。

　　《财经网》：那这一年的调控是不是可以用失败两个字来概括？

　　汪利娜：至少没有达到预期目标。

　　2008年的刺激政策加剧房产市场扭曲和疯狂

　　《财经网》：现在实行的货币政策紧缩与房地产市场的调控是否有直接关系？

　　汪利娜：我们过去两年不是货币紧缩，是货币超发，流动性过剩。实际上，我们应该允许房地产在2008年有一个合理调整，那时的房地产市场适应了整个宏观经济形势，出现了一轮调整。如果没有政府2008年对市场的错误判断，如果没有出台那么多刺激性政策，比如，减免税费、信贷支持等，房地产市场不会像今天这样扭曲和疯狂。政府老想人为烫平经济周期或者房地产的周期，这是错误的，自然界一年有四季，该冷时该冷，热时该热，经济也是这样，违背规律就会造成很多人为的扭曲。

　　主推公共租赁房减少保障房寻租贩租腐败

　　《财经网》：您刚才提到保障房是住房政策的重大转变，已经和最初的保障房有所区别，公共租赁房成了保障房，限价房成了政策性住房。保障房可能被两种人拿到，一种是收入极低者，一种是体制内有关系者，这样并没有消灭商品房市场的需求?

　　汪利娜：限价房已为很多特权人士获得。中央决定“十二五规划”期间拿出3600万套保障房，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，现阶段推崇保障房，实际上重点不在于规模，关键要有的放矢，真正把3600万套给那些真正需要住房保障的人群。

　　从广义上讲，住房保障应该是覆盖全民，和社保一样。但是保障对象不同，政府保障方式也不同，高收入群体进市场，中等收入可以在需求面上给一些扶持，比如差别信贷政策、税费减免，像我们出台的首付款、税费，利用差别政策尽可能让大家进市场；对中等偏下及低收入人群，政府应给予特殊的保障政策。保障房主要应面向中低收入群体，

　　以前，我们提到市场时一味搞市场化，那几年针对中低收入的经适房、廉租房供给都是下降的；现在一提保障，又似乎有权有势的单位、中等收入者都可享受保障房，都应该通过供给方式来解决，实际上这是两种极端。

　　尽可能让保障的方式透明化、简单化，提倡公共租赁房的保障供给方式，减少出售型的经适房、两限房，这种保障方式的最大的弊端是收入是隐形的，保障对象难以确定，退出机制很难建立，一次性把公共资源都卖出去了，很多人看到了未来炒作的空间，寻租贩租，等着五年后卖出高价。土地有限，公共资源有限，卖一套少一套，政府提供保障资源越来越少,保障范围会越来越小。

　　公共租赁房，面向所有中低收入住房困难群体出租，特别困难的住廉租房，公务员、国家事业单位想给高新技术人员特殊补贴，可以用货币化的方式，让他住公共租赁房。

　　同时，不要搞单位集资建房，这就回到原来有权有势有地的就拼命搞福利，可以看到所有过去单位搞的集资建房，面积没有低于140平方的，全是超豪华，这跟以前单位的福利分房没有区别。这倒导致刚刚统一的货币化的住房供给体制的夭折。所以，不能走两个极端，即便是保障房也要公正透明，让它尽可能以市场化的方式运作。

　　地方土地储备充分却没有留给保障房

　　《财经网》：保障房减少了商品房的土地供给，商品房被减少了供给，会不会造成供需矛盾更加激烈？

　　汪利娜：大家都觉得保障房肯定要与商品房抢占资源，实际上并不会。我们在基层做了一些调研，发现很多奇怪的现象。我们国家1990年初就开始建土地储备中心，2002招拍挂政策实施政府的土地储备规模不断扩大，地方政府一面向中央要开发建设用地指标，一面向农民廉价征地。储备土地越来越多，因为地方政府明白，储备土地越多，能卖出好价钱，未来第二财政利润肯定非常丰厚。

　　但是他们却没有为保障房留有充足的土地储备。国土资源部都说土地供给指标已经给了地方政府，但是，底下供的什么样地又是另一回事了。比如说，给一块拆迁用地，这种用地回迁户很多，落到多少房子能作为保障房没有保障，出房率非常低。再比如，把破产企业用地用来做保障房，这属于工业用地，转成居住用地程序很多，破产企业如果有负债，土地还得抵债。所以，去年说是要开工新建500多万套保障住房，真正能开工的、能竣工的很有限！保障房建设从土地、四证、开工建设、各个环节都很复杂。要不人家都说，保障房是空中楼阁，很多机制没有理顺。

　　保障房第二个难点是保障房融资问题。现有的五大资金来源，中央财政、地方财政、地方投融资平台、土地出让金、公积金增值收益，哪一项都是难点多且不可持续，地方政府的配套资金、地方财政跟土地出让金几乎是一回事，国家规定了地方政府保障房建设资金的“红线”——至少10%的土地出让金，很多地方连10%都拿不出来，尤其中西部城市，我们调查的很多城市，一年财政不过50个亿，保障房的资金缺口就11个亿，这些钱到哪里拿啊。

　　粗线条制度设计很难吸引银行、民营资本进入保障房

　　《财经网》：如果能出台保障房的金融衍生品，对资金会有很大的帮助。

　　汪利娜：无论是搞证券化还是信托投资，都需要以稳定的收入现金流为基础，因此，保障房建设既要开源也得节流，节流指采用公共租赁房的定价，应该遵循市场原则，企业化运作，租金水平可以低于市场的最高价或者中数，但是一定要保证收回成本，有投入就得有产出，否则本息不回流，哪个商业银行、哪个民营资本敢参与呢？都说土地这一块有增值潜力，房地产能有收益，但是大家为什么不愿做租赁房，因为政策的制定太粗线条了，银行和民间资本计算好的资金运营成本到时候收不回来，政府又不兜底，这就很麻烦。商业银行、民营资金的性质就是盈利的，必须保障他们盈利，即便不是高利，至少也要有微利。

　　政府不要直接进入市场，要把补贴、财政投入放在明处，带动更多社会资金进入。2011年1000万套保障房需要的资金约1.4万亿，据住建部介绍，政府财政提供5000亿，其中中央政府补助1030亿，地方政府提供3970亿，剩余8000亿由社会机构、保障对象及所在企业筹集。如果中央财政今年1030个亿中拿出一半搞贴息，贴一个百分点，一年就是一百多个亿，如果提到三个百分点的贴息，也就是三百多个亿，却能撬动起更多倍的社会资金。比仅有中央1030个亿，地方4000个亿，这点资金要大的多。所以一定要想好怎么建设保障房，为谁建，什么方式建，经济成本越低社会效益越好，不算帐一拍脑袋就是搞运动了，吃大锅饭，这样保障房搞不好。

　　政府出台保障房政策时未经科学测算

　　《财经网》：但现在的情况正相反，是政府要直接建保障房。

　　汪利娜：日本用了两个五年计划才解决了“一人一套房，一人一间房”，战后为民众住房问题一共努力了三十年。中国过去有过度市场化的倾向，高档化、别墅化、有钱就可以一人多套房，这肯定不对。美国都在反思自由市场经济，中国没有学好，咱们就纠偏，增加点保障房的供给，但是保障房建设也得讲经济效应、讲社会效应，也不能搞运动。

　　2011年1000万套保障房是出台的依据是什么，到现在为止，不管是国家统计局还是建设主管部门，我都拿不到整个社会住房存量的结构的数据，中国现有140亿平方存量住房里头具体都是什么年代建的房子，多少是近10年，多少已经到了该拆迁的期限了，折旧期已经满了三十年，多少人没有房子，多少人需要改善住房，多少农民工要进城，这些数据都没有，至少没有公开。

　　还有“十二五”3600万套保障房都能落到20%人头上吗？还是过度得给了那些住房很好的单位，又成了一次搞福利房的机会呢。

　　这里有很多事情需要探讨，良好的愿望不一定有良好的结果，因为整个制度都没有理顺，土地、金融、税收，都涉及中央和地方，地方上还涉及跨各个部门的协调问题，比如，土地部门国土资源部管用地指标，但各地政府各有个的小算盘；商行的资金属性是逐利的，怎么能介入保障房？如果是国企、银行，碍着社会责任，象征性的搞点银团贷款而已，真正长期的低成本的资金来源在哪？好好简单测算一下，如果一平米2500百元造价的话，60平方，15万一套的住房，3600万套需要5.4万亿的资金，按照租金12元一平方计算的话，大概17年才能收回一套房子的成本，哪个银行能做17年这么长时间的贷款，没有资本市场上融通资金的渠道，银行敢进去吗？借的都是短期的钱，放那么长期的贷款，谁敢进？很多事情需要制度设计创新。

　　我们现在在批评美国“两房”，实际上，如果没有“两房”在二级市场上提供长期资金，美国住房不能从1938年到2008年期间实现68%住房自有率，“两房”倒下的理由千千万，并不是简单的私有化的问题，而是因为整个金融市场、所有影子银行去搞次贷，投资银行去高CDOs,“两房”已经曾失去了以往主导住宅金融市场的是位，整个市场环境都变了，而金融的危机的本质是实体经济出了问题，政治上美国总统竞选要求拿出为民的旗号，经济上又没有拉动新兴产业，只能靠信贷刺激住房消费，整个国家，从政府、到企业、银行、老百姓都是高负债，让两房保持低杠杆率这可能吗？此一时彼一时，即便是挽救危机时，如果没有“两房”贯彻政府的政策意图，把40万破产家庭房子暂缓还贷，没有“两房”的渠道运作美国政府也没法落实政策，所以从政治上、经济上的考虑都不主张现在就将两房解散、宣布破产。现在中国搞保障房，但政策工具、政策抓手匮乏。

　　保障房需要政策性融资作为抓手

　　《财经网》：保障房的政策抓手在哪里？中国也需要两房吗？

　　汪利娜：从现有的世界经验来看，所有的国家都积极介入住宅金融领域，不是从一级市场上介入，就是在二级市场介入。日本建立一个财政投融资体制，住宅金融公库，把老百姓的邮政储蓄，长期低息存款通过购买国债转变成政府财政投资资金，然后贷给建保障的公营公团去建保障房。美国则是在二级市场上介入，通过证券化给商业银行一个出路，没有一个国家不搞机制，不搞政策性融资就把房子建起来的。不是说美国金融危机了，证券化就寿终正寝了，想做保障房就要建立一级市场上低息抵押贷款和二级抵押市场联运的机制。新加坡、日本用老百姓的居民储蓄，搞成特种国债，然后建房子，要不就是在二级市场上建立全国统一的证券化公司，如加拿大的CHMC、韩国的国民住宅基金，日本的住宅金融公库改组为住宅金融机构都在借助证券化在资本市场上融资，殊途同归的选择是因为有内在的规律在里面。

　　让全民分享不动产增值的收益

　　《财经网》：房产调控会不会倒逼中国的财税制度改革？

　　汪利娜：财税制度肯定要改。分税制有很多事权财权不对称的地方，地方政府依赖土地财政也有它的道理，整个中国财政收入去年八万多亿，53%甚至55%是中央财政，地方收入资金是非常有限的。而地方是城市化的主导者，除了大的高铁建设，一些市政基础设施公共服务都得靠地方政府。地方政府也有钱用得不对的地方，但是确实有很多缺钱的地方。单靠卖地是不会有稳定的收入来源的，必须给地方政府一个稳定的收入来源。房产税还是有开征的必要。房产的增值主要是因为周边政府的投入、由于公共基础设施等外部效应产生的，我们国家土地又是国有的，增值的收益应该全民分享，不应该成为少数人的财富。

　　《财经网》：未来房地产会走向一个什么样的方向？会改革吗？

　　汪利娜：深化土地制度改革是不可回避的问题。不动这一块，房地产价格形成机制就会一直是扭曲的。从日本和美国房地产泡沫的形成来看，土地和金融是两大重要推手。在我国，土地具有资源、资产和资本三位一体的特殊性，使其成为房价上涨过快和保保障性住房的土地供给不足重要因素。简单的改变“招拍挂”方式并不能从根本上解决合理地价的形成机制问题，在现行征地、土地储备、供给渠道地方政府全面垄断的土壤里，“招拍挂”形式上的市场化却很难长出市场化的苗。因此，土地制度改革必须从产权、交易、管理多个环节入手。首先，国家应通过新的立法构建多元土地产权平等分立的市场地位。国有产权和农民集体产权应该享有同等平等的法律地位。为什么农民土地只能被征收？产权不对等。土地供给垄断导致房地产价格形成机制是扭曲的，不管房价高还是低，都要形成合理的价格形成机制，机制是扭曲的，垄断的供给机制能产生合理的地价吗？其次，应按土地用途，构建多种土地交易市场，将商品住宅用地市场与非居住类商业用地市场（写字楼、商厦、文化娱乐等）、工业用地和公益性用地市场区别开来，以保障各类土地的供给规模、价格和买方卖方供求信息公开透明度，避免信息不对称影响市场预期。

　　未来我希望价格还是平稳一点，增加一些保障性住房的供给，现在的高房价在一定程度上也是政府刺激出来的，想降低房价就把本事用出来吧。