西游记儿歌:房价调控应挂钩国民收入而非GDP

　　今年年初，国务院发布“国八条”房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。离这一大限还有几天，全国目前只有39个二三四线城市公布了房价调控目标。在已公布的调控目标中未见降价，绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。（《广州日报》3月28日）

　　房价调控应该以什么为参照，实际上是有国际标准的。早在19世纪中期，美国经济学家里查德·奥尔森就提出了一个定量标准，即后来常用的“住房支出收入比”，内容就是“一周薪抵一月租”。后来，学者对“住房支出收入比”进行了修正，提出了“房价收入比”。联合国人居中心研究的结论是，合理的房价收入比应该为3到6倍，即购房开支应该相当于每户居民3～6年的平均收入。

　　然而，长期以来，我们的房价调控目标没有定量标准，导致调控政策反反复复，房价居高不下，民众苦不堪言。2010年4月，中国国际经济交流中心发布研究报告指出，目前中国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比超过50倍，泡沫现象严重。房地产泡沫已成为事关中国国民经济全局的系统性风险。

　　为什么房价调控目标不应挂钩GDP而应挂钩国民收入呢？道理很简单，因为GDP是反映“国富”的指标，“国富”与“民富”是两个独立的概念，“国富”与“民富”往往并不同步，有时甚至背道而驰。而房价，支付主体不是国家，而是民众，因此必须用反映“民富”指标的收入来作为房价调控的目标。

　　我国GDP在2010年已经超过日本，位居世界第二；财政收入更是早在2006年就超过日本。但是，北京、上海的人均收入还不到日本东京的十分之一，房价却已比肩甚至超过东京了。东京的房价在过去十年直到现在依然经历着“急涨长跌”的苦难，这是前车之鉴。

　　我国劳动工资只占GDP的12%左右，而市场经济成熟国家，分配率普遍都在54%～65%之间，如日本，1999年分配率为54.18%，美国达到了58.31%。加上我国民众还要承担近50个税种，以及收入分配不公的现实，2010年，我国城镇居民人均可支配收入仅为13390元，刚刚进入中等收入国家行列，与“民富”还有很远的距离。

　　面对怨声载道的高房价，中央强调“让房价回到合理价位”，之所以强调“回到”，之所以强调“合理价位”，就是因为现在的房价已经过高，已经很危险了。房价与GDP增速挂钩的调控，本质上不是“让房价回到合理价位”，而是让房价继续涨。

　　不少地方政府将房价调控目标与GDP增速挂钩，背后依然是那些土地、财政、金融的小算盘，这说明中央目前的房价调控政策在地方的阻力依然很大，中央对房地产调控必须更加严厉，来不得半点松懈。（郭文婧）

中国青年报：别指望调控目标立降房价

算上28日，离地方政府公布房价调控目标仅剩4天，但包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的重点市场依然保持沉默。而根据记者粗略统计，目前已有39个二三四线城市公布房价调控目标，其共同点就是“涨”声一片。根据“国八条”，地方政府应在一季度末公布房价调控目标，但目前全国重点城市集体缺席，仅有沈阳、丹东、榆树等二三线的39个城市发布相关数据。（《广州日报》3月28日）

作为一种抑制不合理涨价的手段，房价调控目标被公众寄予了厚望。在经过房价的暴涨之后，人们希望看到，一段时间后的调控效果可以通过价格这个市场最敏感的指标直接体现出来。但遗憾的是，从现在各地出台的房价调控目标来看，不仅“降”字根本没有被提及，而且涨幅也基本上都达到了10%左右。这个涨幅甚至与一些地方去年房价的涨幅不相上下。面对这样的房价调控预期，公众显然有些不能接受，他们觉得这样的数据与其说是限价目标倒不如说是涨价目标更合适——给开发商设定了一个涨幅10%的空间。

应当说，公众的诉求需要重视，房价调控目标也需要再商榷，但是在观察房价调控目标时，也不宜过度夸大房价调控目标的作用，认为调控目标一出台就可以降房价，就可以解决住房难的问题。事实上，出台房价调控目标只是政府关于房价宏观调控的综合措施之一，其宗旨在于，以宏观调控规范不理性的市场行为，而非以直接的行政干预干涉市场经济。弄明白了这一点，就不会对地方政府出台10%的房价调控目标过于敏感，这个目标只是地方政府的一个姿态和手段，其具体价值取决于政府的综合表现。

具体地说，首先，房价调控目标并不能直接左右房价，真正左右房价的是实际的交易量。若没有实际的交易，则房产商在量跌一段时间后必然要降价，此时即使政府制定10%的涨幅控制目标，开发商也不可能逆大势而行之，真的把自己的房价再提高10%。而如果交易量一直没有下降，则开发商就会底气十足，并宁愿以暂不回收资金的代价捂盘惜售，因为实际的交易给了他们一个可以等待的预期。此时，就算房价调控目标定得低点，也不能促成真实的交易，开发商可以在更为主动的博弈中，调动公众的焦虑，等待政策的变化，甚至迎来价格的反弹。

其次，房价调控并不能解决住房问题，彻底解决住房需要的是保障房的跟进。即使，此次各地出台了较低的涨幅目标，住房问题是否就可以得到顺利解决呢？一个显而易见的事实是，现在的房价已经超过了很多人的承受能力，就算房价不涨或者说跌一些，那些现在买不起房者到时还是买不起。这时，与其期盼房价调控目标可以让房价降低那么一点，不如期待保障性住房的建设能够落实，那时市场上商品房的交易就会受到影响，房价的真实走向也就可以更容易控制。

不要过度解读房价调控目标的价值，似乎目标一出房价立降，如果真的如此，也只能说明房地产市场的发展违背了经济规律。所以，虽然人们都在期待房价可以回归理性，但是在看待房价调控目标时还是应该理性一些，把注意力放在房地产市场的真实交易上，而不是认为出台一个房价调控目标就可以“一劳永逸”。（乾羽）

京华时报：北京房价调控“稳中有降”关注民生

从根本上说，房价高低的界定是相对于居民可支配收入水平而言的。房价调控只是挤出房价构成因素中过大的非理性因素的非常手段。

3月29日，北京房价调控目标终于按期出台。与其他城市普遍的与GDP挂钩的房价调控目标模式不同，北京调控目标是：新建普通住房价格与去年相比稳中有降，加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高。

京版房价调控既指向了价格目标，又突破了价格领域。价格目标的设定意味着今年增量普通住房价格不仅难以得到继续上涨的行政许可，而且还将实质下降。关于保障性住房的政策重述也凸现了继续加快住房体系的比重调整的决心。这意味着土地和资金资源将更大幅度地向民生性突出的保障房领域转移。整体而言，京版方案呈现出的是对中低收入群体住房需求的政策关注。

在因成本推动上涨因素已在住房建设中有所体现之时，新建普通住房价格稳中有降的目标，意味着在北京建设的普通商品房的价格形成机制必须有所调整。而调整无非来自三个方面：其一，土地价格下降。过去实行的招拍挂制度是“价高者得”，如果仍然全面实行这一制度，则土地价格要么降不下来，要么拍不出去。因此，综合各种因素招标或将部分替代招拍挂，以此抑制地价上涨。其二，去除营销环节的投机因素。此前，“商品房明码标价”等制度已经出台，不当抬价空间已经受限，新建普通住房降价的目标，意味着对于新制度的执行监管将大大加强。否则，降价同样难以达成。其三，直接通过行政手段限价。在降价目标设定后，涨价报备制度或将升级为涨价报批制度，为非理性涨价设定行政防线。

需要注意的是，“稳中有降”可能引起非正向的应对。比如，在资金链宽裕的情况下，捂盘惜售以待市况好转，或者降低建安质量以保赢利水平。因此，不仅降价是必须达成的目标，不降质同样是政府应履行的监管义务和开发商的行为自觉。毕竟，舒解房价调控压力而继续赢得市场的决定权不仅在政府手里，还在市场手中。还应注意的是，在问责制压力下，房价调控目标的完成应非难事，但即使完成，也不能延缓土地财政依赖症这一结构性弊端的改革尝试。

从根本上说，房价高低的界定是相对于居民可支配收入水平而言的。房价调控只是挤出房价构成因素中过大的非理性因素的非常手段。北京地区“十二五”规划城乡居民收入年均增长目标为8%，增量住房降价意味着今后人均可支配收入和房价的赛跑中，政策希望做到的是人均可支配收入率先撞线。从这个角度讲，房价调控实际上是一种倒逼式推进，而行政手段、信贷、财税等系列政策的综合使用，真正的指向都应是同一目标：民富。 （徐立凡 原题：京版房价调控突出民生关注）